Thay đổi quyền sở hữu bất động sản luôn đặt ra nhiều câu hỏi trong công dân. Và chúng ta có thể nói gì về tình hình khi có một đợt bán cổ phần trong căn hộ! Có rất nhiều điều khó hiểu với mọi người. Trong bài viết của chúng tôi, chúng tôi muốn hiểu làm thế nào để soạn thảo tài liệu một cách chính xác, quyền sở hữu chung được chia sẻ và cách đối phó với việc nộp thuế.
Sở hữu chung là gì?
Trước tiên hãy hiểu tại sao tình huống phát sinh. sở hữu chung. Trong thực tế, có thể có nhiều lý do:
- Nhà ở đã được tư nhân hóa cho tất cả các thành viên gia đình đã đăng ký tại thời điểm giấy tờ.
- Căn hộ, thuộc sở hữu chung, được chia sau khi ly hôn của vợ chồng.
- Bất động sản được thừa kế bởi một số con cháu.
Cần lưu ý rằng một căn hộ bình thường, thuộc sở hữu chung, về mặt vật lý là không thể chia sẻ. Để làm được điều này, như họ nói, trong loại hình thành công, điều cần thiết là nhà ở này có lối vào và kết nối riêng biệt với tất cả các thông tin liên lạc. Không thể đưa nó vào thực tế. Vì vậy, đôi khi chỉ có nhà riêng có thể được chia. Trong tất cả các trường hợp khác, cổ phiếu lý tưởng được lấy.
Chia sẻ lý tưởng là gì?
Trước hết, bạn cần hiểu rằng chia sẻ lý tưởng không phải là một phần của nhà ở, mà chỉ là một phần trong quyền đối với nó. Trong thực tế, bản thân quyền tài sản là đối tượng phân chia, không phải căn hộ. Như họ nói, để cảm thấy phần này trong thực tế là không thể. Một trong nhiều chủ sở hữu không thể được coi là chủ sở hữu của nhà ở, bởi vì anh ta chỉ sở hữu một cổ phần, và trên thực tế, đây chỉ là một hình thức của pháp luật, nhưng không phải là chính căn hộ.
Hóa ra mỗi chủ sở hữu đều có cơ hội sử dụng nhà ở, nhưng đồng thời không được vi phạm quyền của người khác. Tất nhiên, trong thực tế nó không dễ thực hiện. Thực tế là chế độ sử dụng phòng khách, phòng tắm, nhà vệ sinh hoặc nhà bếp được thiết lập, các phòng được phân chia giữa những người thuê nhà.
Tuy nhiên, nếu một trong những người đồng sở hữu tòa án phân bổ một phòng để sử dụng với diện tích mười lăm mét, và người kia, chẳng hạn, mười hai, thì họ sẽ trả các hóa đơn tiện ích theo những gì họ sở hữu. Nếu mỗi người trong số họ có một nửa, thì anh ta sẽ nhận được hóa đơn cho một nửa căn hộ, và không phải cho khu vực bị chiếm đóng.
Bán một cổ phần trong một căn hộ là khó khăn nhất. Điều này đặt ra rất nhiều câu hỏi và vấn đề. Vì vậy, cần phải hiểu điều này chi tiết hơn.
Bán một phần trong căn hộ của chủ sở hữu
Tình huống này chắc chắn không tốt lắm. Hãy để giải thích tại sao. Thực tế là chủ sở hữu (hay đúng hơn là một trong số họ) có thể bán không phải chính nhà ở, nhưng nhiệm kỳ họ Đồng ý rằng điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến cả giá cả và thời gian của quá trình. Có lẽ không có nhiều người muốn mua bất động sản ngoài những người lạ trong khu phố. Mặc dù một người, trên thực tế, có quyền bán một cổ phần trong một căn hộ, nhưng không đơn giản để nhận ra điều đó.
Nhưng đây không phải là khó khăn duy nhất trong những tình huống như vậy. Thực tế là chủ sở hữu cổ phần có quyền ưu tiên mua nhà ở này. Nó hoạt động như thế nào? Trước hết, bạn cần đề nghị mua bất động sản cho người đồng sở hữu khác. Nếu anh ta đồng ý, thì phần của căn hộ được bán cho người thân (theo quy định, họ hàng xa và người thân là đồng sở hữu), và nếu anh ta từ chối và không mua lại phần nhận ra trong vòng một tháng, thì nó có thể được bán cho người lạ hoàn toàn. Có một nhưng. Và khá đáng kể.Hợp đồng mua bán cổ phần căn hộ phải có cùng điều kiện cho cả chủ sở hữu của một phần và người ngoài (giá phải giống nhau). Điều này sẽ giúp loại bỏ khả năng gian lận.
Nếu điều kiện này bị vi phạm, những người đồng sở hữu có thể đệ đơn kiện lên tòa án liên quan đến việc chuyển nhượng quyền bán cho chính họ. Một tuyên bố như vậy có thể được đưa ra trong vòng ba tháng, bắt đầu từ thời điểm nó được biết về việc vi phạm các quyền ưu tiên. Bán một cổ phần trong một căn hộ cho chủ sở hữu khác đi kèm với nhiều vấn đề và sắc thái được biết trước nhất. Để tránh bỏ lỡ không cần thiết trong tương lai.
Đăng ký quyền ưu tiên
Sử dụng lời khuyên của các luật sư đã quen thuộc với các tình huống như vậy, bạn cần phải vẽ chính xác tất cả các tài liệu để không có sự cố khó chịu. Ví dụ, để tuân thủ quyền ưu tiên, tốt hơn là đưa ra đề xuất để có được một phần bằng văn bản bằng thư với một thư thông báo hoặc đăng ký. Và bạn cũng có thể đích thân đưa nó vào, nhưng đồng thời yêu cầu họ ký vào các bản sao cho biết thời gian và ngày nhận. Cần có một xác nhận nhận chứng khoán. Vì vậy, bạn an toàn trước những hành động không trung thực có thể có của các chủ sở hữu khác. Rốt cuộc, họ có thể bỏ qua lời đề nghị của bạn và sau đó tuyên bố rằng bạn đã không thông báo cho họ.
Nhân tiện, theo cách tương tự, quyền ưu tiên được thực hiện trong quá trình trao đổi.
Làm thế nào quyền ưu tiên có thể bị phá vỡ?
Nếu bạn có một phần tài sản trong căn hộ, việc bán, như bạn biết, sẽ không dễ dàng, vì không phải lúc nào cũng có thể thương lượng với các đồng sở hữu một cách tốt. Phải làm gì trong trường hợp này? Rốt cuộc, không có cách nào khác ngoài việc thoát khỏi bất động sản như vậy. Đây là lời khuyên của luật sư sẽ đến giải cứu. Bạn có thể được đề nghị gian lận và phá vỡ quyền ưu tiên. Tùy chọn này không hoàn toàn tốt và liên quan đến một rủi ro nhất định. Thực tế là người mua có thể không hoàn toàn trung thực, điều đó có nghĩa là bạn, bỏ qua quyền ưu tiên bằng một thỏa thuận tưởng tượng, có thể không nhận được tiền theo thỏa thuận.
Là một thỏa thuận quà tặng có thể?
Tất nhiên, việc bán cổ phần trong một căn hộ là có thể thông qua việc quyên góp. Và trong trường hợp này, quyền ưu tiên không hoạt động. Rốt cuộc, bạn không thể cấm đưa ra bất cứ điều gì. Nhưng ở đây có một số sắc thái và rủi ro.
Thực tế cho người mua có thể bị vô hiệu như một hợp đồng bán hàng che giấu. Chủ sở hữu, tuy nhiên, có thể yêu cầu các quyền đối với giao dịch được chuyển giao cho anh ta. Vì vậy, người mua sẽ mất việc mua lại.
Người bán có thể đau khổ theo cách khác. Nếu người mua trung thực không trả tiền, thì anh ta sẽ không thể lấy lại tiền từ anh ta một cách hợp pháp.
Giá quá cao trong hợp đồng
Để buộc các đồng sở hữu không mua một phần tài sản đã bán, bạn có thể cung cấp cho họ một hợp đồng bán một phần của căn hộ với giá rất cao. Nhận được từ chối hoặc không nhận được, người bán có thể đưa ra một biên nhận với cùng số tiền được quy định trong hợp đồng, nhưng đồng ý với người mua rằng anh ta sẽ trả số tiền thấp hơn (thực tế).
Những cạm bẫy có thể là gì với sự phát triển của tình hình như vậy? Do đó, thuế giao dịch sẽ được phóng đại, vì tờ khai sẽ phản ánh số tiền ghi trên biên lai.
Nói chung, không có lựa chọn lý tưởng. Trong mỗi trường hợp, bạn chỉ cần tương quan số tiền thuế và giá cổ phiếu, cũng như tìm hiểu các điều kiện để xảy ra nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (có những lúc bán bất động sản không bị đánh thuế).
Lập một hợp đồng cho vay
Bạn có thể soạn thảo một hợp đồng cho vay, trong đó sẽ chỉ ra số tiền bằng với giá của cổ phần mua lại. Đồng thời, một thỏa thuận được thực hiện theo đó khoản vay được bảo đảm bằng quyền chia sẻ tài sản. Đó là một thỏa thuận thế chấp được gọi là thế chấp. Đây không phải là một khoản vay, như nhiều người tin. Thế chấp phải thông qua đăng ký nhà nước. Nhiệm vụ nhà nước sẽ là một nghìn rúp.
Hơn nữa, người vay cố tình bỏ lỡ các điều khoản hoàn trả. Đổi lại, người mua một phần của căn hộ, trong trường hợp này đóng vai trò là người cho vay, đang thực thi một phần tài sản. Để không tham gia vào vụ kiện tụng, hãy ký hợp đồng thuê trong đó cả hai bên đồng ý rằng thay vì trả lại số tiền vay, quyền chuyển nhượng một phần tài sản được chuyển nhượng.
Nhưng trong trường hợp này, nó không đơn giản như vậy. Tất cả đều giống nhau, có nguy cơ hủy bỏ hợp đồng theo sáng kiến của các chủ nhà còn lại nếu họ ra tòa. Nếu khiếu nại được thỏa mãn, thì người mua sẽ cần phải trả lại cổ phần, và người bán vẫn sẽ nợ tiền theo hợp đồng cho vay giả, vì khoản bồi thường sẽ bị vô hiệu.
Những giao dịch vốn cổ phần là bất hợp pháp?
Việc bán cổ phần trong một căn hộ là không thể trong trường hợp chuyển nhượng (nhượng lại). Các giao dịch như vậy đều bị cấm.
Chuyển nhượng có thể được sử dụng trong việc tha hóa cổ phần của một người sáng lập LLC, nhưng không thể bán cổ phần trong một căn hộ theo cách này.
Liệu luật phòng ngừa luôn luôn làm việc?
Có một trường hợp khi một cổ phần trong một căn hộ có thể được bán mà không có quyền ưu tiên. Đây là một bán công khai. Chỉ các chủ nợ làm điều này với một phần bất động sản, nếu không có cách nào khác và tiền của con nợ không đủ để trả nợ.
Nhưng không phải mọi cổ phần đều có thể được thu hồi dưới dạng nợ (sau tất cả, bạn không thể lấy nhà ở duy nhất). Chỉ có hai lựa chọn khi họ có thể chia sẻ:
- Một phần trong luật đã trở thành sự bảo đảm của một thế chấp (trong trường hợp này ngay cả nhà ở duy nhất được chính xác).
- Nếu con nợ không sống trong một căn hộ mà anh ta có cổ phần và được đăng ký tại một địa chỉ khác, hoặc anh ta cũng sở hữu một nhà ở khác.
Bán toàn bộ căn hộ có sở hữu chung
Nếu căn hộ nhỏ, cộng với có một số người đồng sở hữu không muốn sống chung trên cùng một lãnh thổ, thì giải pháp tốt nhất trong tình huống này là bán toàn bộ căn hộ. Bất kỳ luật sư sẽ cung cấp cho bạn một giải pháp như vậy cho vấn đề.
Nếu tất cả các bên đồng ý, thì sẽ không có khó khăn nào phát sinh. Mặc dù bạn vẫn có thể cần hỗ trợ pháp lý để hoàn thành đúng giao dịch. Một số tùy chọn có thể:
- Kết thúc hợp đồng mua bán, nhưng tất cả chủ sở hữu cổ phiếu sẽ đóng vai trò là người bán.
- Phát hành nhiều thỏa thuận như chủ sở hữu. Do đó, người mua có rất nhiều thỏa thuận mua bán cổ phần mà anh ta trở thành chủ sở hữu duy nhất của căn hộ.
Tùy chọn đầu tiên là thích hợp hơn khi những người đồng sở hữu sống gần đó. Điều thú vị hơn theo nghĩa là trả nghĩa vụ nhà nước để đăng ký quyền sở hữu.
Mặc dù, nếu bạn có hỗ trợ pháp lý, họ sẽ cho bạn biết một lựa chọn có lợi hơn trong từng trường hợp.
Tùy chọn thứ hai có thể thuận tiện trong trường hợp những người đồng sở hữu không muốn và không thể liên lạc với nhau hoặc sống ở xa hoặc không muốn cung cấp giấy ủy quyền ký hợp đồng hết cái này đến cái khác Có thể có nhiều sắc thái. Quyết định đúng sẽ giúp bạn làm luật sư.
Tuy nhiên, trong trường hợp thứ hai, người mua sẽ phải chi tiền cho việc trả thuế nhà nước cho mỗi cổ phiếu của một nghìn rúp.
Làm thế nào để giải quyết tình huống nếu một trong các bên chống lại việc bán hàng?
Tình trạng này xảy ra thường xuyên nhất. Đó là do thực tế là một số chủ sở hữu có ý định bán một căn hộ hoàn toàn không cần thiết cho họ. Rồi chia tiền. Và một số người tham gia, ví dụ, chống lại quyết định này vì một số lý do. Đừng quên điều đó phụ thuộc nhiều vào quy mô của cổ phiếu.
Nếu đối thủ của việc bán hàng có một phần nhỏ, thì bạn có thể buộc phải mua nó từ anh ta. Điều này được thực hiện tại tòa án. Một vụ kiện đang được đệ trình. Tranh luận về khiếu nại của bạn với một phần nhỏ của người đồng sở hữu, bạn có thể kiến nghị cưỡng chế để chuyển phần của mình cho người đồng sở hữu khác, tất nhiên, để bồi thường bằng tiền.
Tất nhiên, nếu một người sống trên không gian sống này, thì không ai có quyền buộc anh ta bán phần của mình, bởi vì cơ sở chỉ là kích thước nhỏ của phần của anh ta.
Kích thước của thuế là gì?
Tiền nhận được từ việc bán tài sản hoặc tiền lãi được xác định là thu nhập. Vì vậy, nó bị đánh thuế bởi thuế thu nhập cá nhân. Kích thước của nó là mười ba phần trăm của số tiền hợp đồng.
Nhưng có những trường hợp ngoại lệ khi bạn không cần phải trả thuế. Ví dụ, trong trường hợp khi cổ phần đã thuộc quyền sở hữu của một người trong hơn ba năm. Ngày tham chiếu là thời điểm đăng ký nhà nước của một công dân về quyền sở hữu đối với cổ phần của mình.
Trong các trường hợp khác, khi thuế thu nhập cá nhân vẫn phải nộp, nhà nước cung cấp khấu trừ thuế. Đây là số tiền mà giá của căn hộ hoặc cổ phần của nó nên được giảm khi tính toán số tiền thuế.
Nhưng việc khấu trừ thuế để bán quyền chia sẻ có những sắc thái riêng.
Khấu trừ thuế
Số tiền khấu trừ tối đa là một triệu rúp cho một lần bán được thiết lập. Một căn hộ có thể trở thành một đối tượng như vậy nếu nó được bán toàn bộ. Hoặc nó có thể là một phần, nếu thỏa thuận được soạn thảo cho từng phần riêng biệt.
Hóa ra khi bán toàn bộ căn hộ, khoản khấu trừ tối đa được tính theo tỷ lệ tương ứng với cổ phần của chủ sở hữu. Nhưng nếu mỗi phần được bán riêng, thì mỗi chủ sở hữu có quyền được khấu trừ với số tiền là một triệu rúp.
Nếu bạn đã bán một cổ phần trong một căn hộ mà bạn sở hữu dưới ba năm, thì bạn cần điền và nộp tờ khai, điều này sẽ cho biết số tiền thu nhập nhận được từ giao dịch. Ở đó bạn cũng sẽ tìm thấy một cột khấu trừ thuế. Bạn sẽ nộp thuế với số tiền thấp hơn so với quy định trong hợp đồng mua bán.
Theo đó, nếu thu nhập mà một công dân nhận được là một triệu rúp thì nghĩa vụ thuế sẽ không phát sinh, vì khấu trừ thuế sẽ trả hết số tiền này. Một người sẽ chỉ nộp một tờ khai, nơi anh ta sẽ chỉ ra mọi thứ một cách chi tiết.
Tài liệu bán cổ phần trong căn hộ:
- Hộ chiếu của người bán hoặc tất cả các đồng sở hữu tài sản.
- Nếu một trong những chủ sở hữu là trẻ vị thành niên, thì anh ta sẽ cần giấy khai sinh của mình và sự cho phép của Hội đồng quản trị (nó được đưa ra sau khi viết một tuyên bố cho chính quyền giám hộ với các chi tiết của căn hộ bạn muốn mua thay vì căn hộ cũ). Vẫn cần sự đồng ý của bố mẹ trẻ. Nhưng, nếu họ đã ly hôn, thì sẽ cần đến các dịch vụ công chứng để chứng nhận tài liệu.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ tư nhân hóa, hợp đồng mua bán (nếu căn hộ được mua).
- Giấy chứng nhận từ Đăng ký nhà nước thống nhất.
- Hộ chiếu kỹ thuật từ BTI. Hộ chiếu địa chính cho bất động sản.
- Giấy chứng nhận xa lánh từ BTI, chỉ có giá trị trong một tháng.
- Một tài liệu về thành phần của gia đình từ tổ chức quản lý.
- Văn bản đồng ý của tất cả những người tham gia giao dịch. Ở đây một lần nữa, các dịch vụ công chứng sẽ cần thiết để chứng nhận các tài liệu.
Cần nhớ rằng giao dịch, và do đó, bản thân thỏa thuận sẽ vô hiệu cho đến khi chúng được nhà nước đăng ký. Chỉ có chứng nhận tài liệu cung cấp cho họ lực lượng pháp lý. Và chỉ trong trường hợp này giao dịch là hợp pháp và được thực hiện chính xác.
Thay vì một lời bạt
Như bạn có thể thấy, việc bán quyền chia sẻ một căn hộ có nhiều kiến thức về một số lượng lớn các sắc thái. Chúng tôi hy vọng rằng sau khi đọc bài viết, bạn sẽ không có câu hỏi nào liên quan đến chủ đề này.
