Khi mua hoặc bán bất động sản, người Nga hầu như luôn phải đối phó với thuế. Nếu họ ở trong tình trạng của người mua nhà, thì họ không có trách nhiệm trực tiếp trong việc trả các khoản đóng góp cho kho bạc - hơn nữa, họ được khấu trừ thuế đặc biệt.
Nhưng nếu một người là người bán bất động sản, thì anh ta có quá nhiều nghĩa vụ với nhà nước. Ông có nghĩa vụ phải trả thuế cho số tiền thu được. Kịp thời và đầy đủ. Nếu một người phải đối mặt với nhiệm vụ "bán căn hộ hợp pháp", anh ta sẽ phải trả những khoản thuế nào? Anh ta có quyền dựa vào bất kỳ lợi ích nào không?
Thuế lớn như thế nào?
Theo luật pháp Nga, khi các cá nhân bán bất động sản (căn hộ, phòng, nhà ở, nhà ở, đất, v.v.) mà người bán đã sở hữu dưới 3 năm tại thời điểm giao dịch, nghĩa vụ phát sinh là phải nộp thuế thu nhập cá nhân với số tiền là 13% số tiền thu được số lượng. Có thể giảm 1 triệu rúp cơ sở thuế. (cái gọi là khấu trừ tài sản). Hoặc cho số tiền mà người bán đã chi khi mua bất động sản (nếu có tài liệu hỗ trợ liên quan).
Cơ hội để đặt ra các chi phí mua căn hộ là hữu ích, ví dụ, trong trường hợp một người, đã mua bất động sản, đã quyết định rằng nó không phù hợp với anh ta, và do đó quyết định bán lại nó. Nếu anh ta làm điều này trong vòng một năm, thì nếu anh ta không nhận được khoản lãi vượt quá 1 triệu trong khi giao dịch, anh ta sẽ không phải trả bất kỳ khoản đóng góp nào cho Dịch vụ Thuế Liên bang. Thuế bán căn hộ phải được trả trước ngày 15 tháng 7 của năm sau khi giao dịch được hoàn thành.
Nghĩa vụ người bán
Ngoài thực tế là một khoản tiền bằng số tiền thuế thu nhập cá nhân được tính phải được trả đúng hạn, người bán còn có một nghĩa vụ quan trọng khác - báo cáo cho Dịch vụ Thuế Liên bang. Điều này được thực hiện bằng cách gửi một tờ khai dưới dạng thuế thu nhập 3 cá nhân. Hơn nữa, ngay cả khi thuế bán căn hộ thực sự bằng không (nghĩa là, số tiền giao dịch ít hơn hoặc bằng khoản khấu trừ 1 triệu rúp), tài liệu này vẫn cần phải được đưa đến Dịch vụ Thuế Liên bang. Hơn nữa, điều này phải được thực hiện trước ngày 30 tháng 4 năm đó, sau khi giao dịch được hoàn thành.
Trách nhiệm
Điều gì xảy ra nếu một công dân không phải trả thuế thu nhập từ việc bán căn hộ? Sau đó, tiểu bang của người Dịch vụ Thuế Liên bang sẽ phạt nó với số tiền 20% số tiền thuế thu nhập cá nhân được tính (hoặc số dư của nó không được thanh toán vì bất kỳ lý do nào). Ngoài ra, tiền phạt hàng ngày sẽ được tính bằng 1/300 của tỷ lệ tái cấp vốn của Ngân hàng Trung ương (hiện là 8,25%) liên quan đến số tiền nợ - cho đến khi một người giải quyết hoàn toàn trạng thái.
Điều gì sẽ xảy ra nếu một người không nộp mẫu 3-NDFL với Dịch vụ Thuế Liên bang (ngay cả khi không cần phải trả thuế cho việc bán căn hộ)? Trong trường hợp này, Dịch vụ Thuế Liên bang cũng sẽ phạt tiền một lần là 1 nghìn rúp. Mà sẽ tăng thêm 5% số tiền thuế được tính hàng tháng - cho đến khi một người định cư với nhà nước. Đúng, con số cuối cùng sẽ không vượt quá 30% số nợ.
Yếu tố tư nhân hóa
Một trường hợp khá phổ biến được ghi nhận bởi các luật sư Nga: một người tư nhân hóa một căn hộ mà anh ta đã sống hơn 10 năm và bán nó. Đôi khi thậm chí phản ánh trung thực toàn bộ số tiền trong hợp đồng với người mua. Ngay sau đó, ông nhận được một cuộc gọi từ Dịch vụ Thuế Liên bang và lịch sự yêu cầu không trả gì nhiều hơn thuế thu nhập từ việc bán một căn hộ. Làm thế nào là điều này có thể? Thực tế là một công dân đã phạm một sai lầm lố bịch - anh ta đã bán nhà ở ngay sau khi tư nhân hóa. Và điều này theo quan điểm của pháp luật thuộc trường hợp khi tài sản thuộc sở hữu dưới ba năm.
Thực tế là một người sống trong một căn hộ trong nhiều năm trước khi tư nhân hóa không đóng vai trò gì. Tình huống tương tự khi việc bán một căn hộ theo thừa kế được thực hiện - thuế sẽ được tính nếu thời hạn 3 năm chưa trôi qua. Do đó, luật sư hướng dẫn nghiêm ngặt những công dân vừa đăng ký quyền sở hữu căn hộ thông qua bất kỳ thủ tục nào: bạn phải đợi ba năm.
Thuế và đồng sở hữu
Một biến thể là có thể trong đó thuế thu nhập từ việc bán căn hộ phải được trả, với điều kiện là nhà ở thuộc sở hữu chung hoặc chung. Vấn đề chính ở đây là làm thế nào để chia khoản khấu trừ 1 triệu rúp? Tất cả phụ thuộc, trước hết, vào loại tài sản cụ thể mà chúng ta đang nói đến - chia sẻ hoặc chung.
Trong trường hợp đầu tiên, mọi thứ đều đơn giản. Việc khấu trừ được chia theo tỷ lệ phần trăm sở hữu được chỉ định trong các tài liệu. Nếu, giả sử, Ivanov sở hữu 45% căn hộ, và Petrov - 55%, thì người đầu tiên được hưởng một khoản chiết khấu giảm giá trong việc bán nhà ở với số tiền 450 nghìn rúp, lần thứ hai - 550 nghìn.
Trong trường hợp sở hữu chung, mức độ đơn giản phụ thuộc chủ yếu vào khả năng đồng sở hữu của họ.
Không có phổ quát, thường được chấp nhận trên các cơ chế thị trường để xác định một phần cụ thể trong quyền sở hữu nhà ở theo luật pháp Nga chưa được thiết lập.
Đồng sở hữu phải đi đến một thỏa hiệp. Và nếu nó không được giải quyết, tòa án sẽ quyết định câu hỏi.
Một câu hỏi khác khiến nhiều người dân thích thú là: Ví dụ, nếu 10 năm trước, một người đã mua một cổ phần trong một căn hộ với khối lượng như vậy, và một tháng trước anh ta đã mua toàn bộ căn nhà và dự định bán bất động sản trong trường hợp này? Luật sư khuyên nên chú ý đến một trong những lá thư của Bộ Tài chính xuất bản năm 2012 (cụ thể là tài liệu số 03-04-05 / 9-189). Nó nói rằng một sự thay đổi trong cổ phần của bất động sản không đòi hỏi phải chấm dứt quyền chiếm hữu cho chủ sở hữu.
Theo cùng một logic, như một số chuyên gia tin rằng, nên phân biệt trong các điều khoản sở hữu cổ phần riêng lẻ. Nếu một trong những chủ sở hữu là chủ sở hữu của ngôi nhà tại thời điểm căn hộ sẽ được bán, 3 năm, anh ta không cần phải trả thuế cụ thể. Trong khi người kia có thể sở hữu cổ phần của mình dưới ba năm. Và nếu anh ta muốn bán một phần tài sản của mình, thì anh ta sẽ phải trả cho NFDL (với số tiền thu nhập tương ứng).
Mặc dù, như các chuyên gia nói, vị trí của các cơ quan lãnh thổ của Dịch vụ Thuế Liên bang có thể khác với ý kiến của Bộ Tài chính. Do đó, khuyến nghị rằng trước khi giao dịch có điều kiện tương tự, hãy tham khảo ý kiến với cơ quan thuế của một khu vực hoặc thành phố cụ thể.
Có một sắc thái lớn liên quan đến các thủ tục mua bán với sự tham gia của các đồng sở hữu bất động sản trong khuôn khổ cổ phần. Nếu một căn hộ được bán theo hợp đồng mua bán có chữ ký của tất cả các chủ sở hữu, số tiền khấu trừ là 1 triệu rúp. chia (như chúng tôi đã nói ở trên, theo tỷ lệ). Nhưng nếu mỗi người đồng sở hữu muốn bán cổ phần của mình theo một thỏa thuận riêng, anh ta sẽ có quyền sử dụng đầy đủ các chương trình giảm giá được bảo đảm bởi nhà nước. Tương tự, trong trường hợp những người sở hữu một căn hộ trên cơ sở sở hữu chung (mặc dù trong trường hợp này cần phải đồng ý về quy mô của cổ phần sẽ được bán).
Giao dịch không thường trú
Được biết, ở Nga có hai loại người nộp thuế chính. Đầu tiên là cư dân của đất nước, họ đóng thuế thu nhập cá nhân với số tiền là 13%. Công dân của Nga và công dân của các quốc gia khác đã sống ở Nga trong hơn 183 ngày trong 12 tháng được công nhận như vậy. Thứ hai là những người không cư trú. Mà, tương ứng, phần chính của năm sống ở nước ngoài. Phải làm gì nếu một căn hộ được bán bởi một người không cư trú? Bạn có cần phải trả thuế?
Vâng Hơn nữa, số tiền này lớn hơn đáng kể so với nếu người bán là cư dân, cụ thể là 30%. Nhân tiện, công dân của thể loại này trả cùng số tiền nếu họ làm việc cho thuê (hoặc nhận một loại thu nhập chính thức khác).Một sắc thái lớn khác là người không cư trú không được phép khấu trừ.
Nếu người bán là IP
Thuế được tính như thế nào khi mua (bán) căn hộ cho doanh nhân? Các khoản khấu trừ được đặt bởi IP là gì? Về việc mua hàng - không có. Doanh nhân không thể bằng quyền dân sự thông thường, có quyền trả lại 13% giá trị tài sản như một phần của khoản khấu trừ tài sản. Nhưng sau đó họ có cơ hội trả thuế thấp hơn đáng kể cho việc bán hàng.
Quá nhiều IP đang làm việc trên một "đơn giản hóa". Theo hệ thống thuế này, tiền bán bất động sản được đánh đồng với thương mại. Và do đó, 6% số tiền thu nhập nhận được phải trả.
Nếu người bán là một công dân cao cấp
Là thuế đánh vào việc bán một căn hộ cho người nghỉ hưu được tính? Vâng, và đầy đủ. Việc một người nghỉ hưu không ảnh hưởng đến anh ta tình trạng người nộp thuế. Có các nghĩa vụ tương tự đối với việc nộp kịp thời bản tuyên bố 3-NDFL cho Dịch vụ Thuế Liên bang và thanh toán các khoản đóng góp được đánh giá đúng hạn.
Đề án xám: Trách nhiệm
Rất nhiều công dân Liên bang Nga, cố gắng không trả thuế cho việc bán căn hộ, cho thấy chi phí căn hộ thấp hơn nhiều khi đăng ký giao dịch mua bán so với khi thực hiện các khu định cư thực sự với người mua. Thông thường trong những trường hợp như vậy, tổng số 1 triệu rúp xuất hiện, bằng với khoản khấu trừ. Số tiền còn lại của người bán căn hộ nhận được theo thỏa thuận bổ sung (chủ yếu là "biên lai").
Từ quan điểm của pháp luật, mọi thứ có vẻ "sạch sẽ". Tuy nhiên, như các chuyên gia nói, trong những năm gần đây, các cơ quan chính phủ ngày càng ít trung thành với các giao dịch như vậy. Và có thể bỏ qua sự xuất hiện của tinh khiết và có thể bỏ qua nếu muốn, vì hành động thực tế của người bán bắt đầu trốn thuế (và điều này đủ điều kiện cho Điều thứ 198 của Bộ luật hình sự). Tất cả những gì nhân viên của Dịch vụ Thuế Liên bang yêu cầu để nhận được thuế khi bán căn hộ đầy đủ là tập hợp bằng chứng cho thấy người này đã áp dụng "sơ đồ màu xám" dưới dạng số liệu giảm trong hợp đồng mua bán. Và sau đó bạn có thể chuyển thông tin đến tòa án.
Làm thế nào điều này xảy ra trong thực tế? Theo quy định, cơ quan thuế, đã nghi ngờ che giấu rõ ràng các số liệu thực sự được bán, yêu cầu thẩm định độc lập một căn hộ nằm trong cùng một ngôi nhà (và nếu điều này là không thể, thì nhà ở trong một tòa nhà có thiết kế tương tự trong cùng khu vực). Nhận được số liệu độc lập, họ gọi cho người nộp thuế để nói chuyện và yêu cầu làm rõ.
Nếu một người nói rằng anh ta chỉ đơn giản thuyết phục được người mua mua nhà rẻ hơn năm lần so với giá trị thị trường, thì nhân viên của Dịch vụ Thuế Liên bang, một cách hợp lý là không tin anh ta, có thể khởi kiện ra tòa. Có một khả năng cao là nó không thành công: trong những năm gần đây đã có tiền lệ khi những người soạn thảo các "kế hoạch xám" bị lên án. Theo quy định, họ đã phải trả thuế cho việc bán một căn hộ, được tính theo giá trị thị trường thực của tài sản.
Trong khi đó, người cung cấp thông tin cho các giao dịch với chi phí nhà ở giảm, có thể là công chứng viên tham gia chứng nhận bán căn hộ và thậm chí cả các quan chức tư pháp đã đăng ký bất động sản. Do đó, các chuyên gia cho rằng, việc bán nhà ở theo chế độ xám ngày càng trở nên khó khăn hơn. Mặc dù cho đến nay, họ thừa nhận, đây là theo thứ tự - thuế thu nhập từ việc bán một căn hộ là quá lớn.
Các vấn đề về quyền sở hữu
Như chúng tôi đã xác định, một người trả thuế thu nhập cá nhân bằng cách bán nhà ở thuộc sở hữu của anh ta dưới 3 năm. Thời gian này được tính như thế nào? Rất đơn giản - 36 tháng đầy đủ được đưa vào tài khoản tại thời điểm ký kết giao dịch mua bán. Các chuyên gia lưu ý rằng nhiệm kỳ được tính từ ngày xuất hiện trong sổ đăng ký nhà nước (và không phải là nhiệm kỳ được ghi trong giấy chứng nhận đăng ký bất động sản). Sự khác biệt giữa những ngày này, các chuyên gia lưu ý, có thể là đáng kể - lên đến 2 tuần.
Điều đáng chú ý là một người, đã sở hữu một căn hộ, nói rằng, 10 năm, đã bán nó và mua lại một tháng sau đó, được xem xét, như các chuyên gia nói, chủ sở hữu mới.Để tránh phải trả thuế, bạn phải đợi ba năm trước khi bán tài sản.
Thủ thuật của các khoản khấu trừ
Như chúng tôi đã nói lúc đầu, công dân Liên bang Nga có quyền nhận các khoản khấu trừ không chỉ liên quan đến việc bán bất động sản, mà còn cả việc mua căn hộ. Trong trường hợp thứ hai, cơ chế tính toán số tiền dĩ nhiên là hoàn toàn khác nhau (cũng như các quy tắc lập pháp chi phối nó). Hãy để chúng tôi xem xét ngắn gọn các chi tiết cụ thể của khấu trừ tài sản cho người mua căn hộ.
Tiểu bang của người Dịch vụ Thuế Liên bang trao quyền cho công dân đã mua bất động sản trả lại 13% số tiền đã chi liên quan đến giao dịch mua lại nhà ở. Đây là, trước hết, một khoản thanh toán có lợi cho người bán. Khoản khấu trừ tối đa trên cơ sở của nó là 260 nghìn rúp. Nhiều căn hộ được mua trong một thế chấp. Từ đây, một cơ sở nữa được hình thành để tính toán khấu trừ, số tiền tối đa trên cơ sở này là 390 nghìn rúp. (nếu căn hộ được mua sau ngày 1 tháng 1 năm 2014), và thậm chí có thể hoàn toàn không giới hạn (nếu nhà ở được mua trong những năm trước).
Dường như những khoản tiền này ít hơn nhiều so với khoản khấu trừ 1 triệu được đảm bảo bằng việc bán căn hộ. Nhưng đừng quên rằng "công thức" để tính nghĩa vụ thuế cho người bán hoàn toàn khác nhau. Nó cũng có thể chỉ ra rằng khấu trừ tài sản khi mua một căn hộ sẽ thực sự nhiều hơn thuế thu nhập cá nhân tính trên bán của nó.
Quan tâm đặc biệt là cả hai loại khấu trừ có thể được kết hợp. Hơn nữa, trong một số trường hợp, việc bù thuế thu nhập cá nhân được tính từ việc bán căn hộ và khấu trừ thuế dựa trên việc mua bất động sản là thực tế. Chỉ cần liên hệ với cấu trúc lãnh thổ của Dịch vụ Thuế Liên bang để đồng ý về thủ tục này. Nó tương đối không phức tạp, và trong hầu hết các trường hợp, nó có thể được thực hiện mà không cần đến các chuyên gia tư vấn đắt tiền.
Kịch bản sau đây là hoàn toàn có thể, ví dụ.
Công dân Ivanov đã bán một căn hộ trên Đại lộ Lenin với giá 2,5 triệu rúp. Anh ta đã sử dụng quyền khấu trừ với số tiền là 1 triệu. Và bây giờ anh ta nợ thuế 13% của 1,5 triệu rúp, tức là 195 nghìn rúp.
Đối với số tiền thu được từ việc bán căn hộ trên Đại lộ Lenin, công dân Ivanov đã mua căn hộ trên phố Moskovskaya với giá 2,5 triệu rúp. (anh ấy chỉ thích khu vực đó). Từ chi phí mua căn hộ này, anh ta có quyền nhận khoản khấu trừ, hiện là người mua, với số tiền 260 nghìn rúp.
Ivanov nộp các tài liệu liên quan cho cơ quan thuế, nơi anh ta được tính lẫn nhau khoản khấu trừ thuế và nợ thuế thu nhập cá nhân. Kết quả là, Dịch vụ Thuế Liên bang thậm chí vẫn còn là do Do mà công dân phải trả thêm 65 nghìn rúp. Mà sẽ được trả cho anh ta theo cách quy định. Điều chính là Ivanov nên thực hiện cả hai giao dịch trong một năm.
