Người bán bất động sản, đã nhận được thu nhập từ giao dịch, được yêu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân với số tiền là 13%. Thu thuế là một thủ tục dưới sự kiểm soát chặt chẽ của nhà nước. Tuy nhiên, chất lượng thực hiện của nó, các chuyên gia nói, không đạt đến mức do một số miễn trừ trong pháp luật hiện đại. Quá nhiều công dân, trên cơ sở pháp lý hoàn toàn, trốn thuế. Và nhiều người, trả tiền quá cao, không biết về những lợi ích đáng kể mà nhà nước đảm bảo cho những người tham gia vào thị trường bất động sản. Những gì bạn cần lưu ý khi bán một căn hộ? Cách chính xác nhất để nộp thuế khi bán bất động sản là gì?
Nguyên tắc chung về thuế đối với việc bán căn hộ
Các chuyên gia xác định các nguyên tắc cơ bản về thuế đối với các giao dịch bất động sản theo luật pháp Nga:
- Thuế thu nhập cá nhân với số tiền là 13% số tiền nhận được từ người mua nhà được tính và phải nộp nếu căn hộ đã được người bán sở hữu dưới 3 năm;
- chủ sở hữu tài sản cũ có nghĩa vụ nộp cho cơ quan lãnh thổ của Dịch vụ Thuế Liên bang một tờ khai dưới hình thức thích hợp không muộn hơn 30 tháng 4 của năm sau khi giao dịch bán căn hộ;
- Thuế thu nhập cá nhân được tính phải được công dân nộp đầy đủ cho đến ngày 15 tháng 7 của năm khi tờ khai được nộp.
Các khoản giảm giá bán tài sản
Luật pháp của Liên bang Nga xác định một loại lợi ích nhất định được đảm bảo cho người bán bất động sản. Nó đến từ cái gọi là khấu trừ thuế. Chúng đại diện cho một con số mà bạn có thể giảm lượng tiền mặt nhận được từ việc bán bất động sản. Các khoản khấu trừ, do đó, dành cho cả hai loại giao dịch - bán, mua bất động sản. Thuế, tuy nhiên, chỉ được trả cho một trong số họ.
Bây giờ khấu trừ là 1 triệu rúp. Thuế cuối cùng đối với việc bán bất động sản được tính bằng các công thức toán học rất đơn giản. Hãy xem xét một ví dụ.
Công dân Ivanov đã bán căn hộ với giá 2,5 triệu rúp. Theo mặc định, anh ta phải nộp thuế thu nhập cá nhân với số tiền là 13% số tiền này, tức là 325 nghìn. Tuy nhiên, anh ta đã quyết định sử dụng quyền hợp pháp để được khấu trừ thuế 1 triệu. Do đó, cơ sở chịu thuế thực tế sẽ là 1,5 triệu rúp. Ivanov, do đó, sẽ phải trả cho nhà nước 195 nghìn rúp.
Bạn có thể chi 1 triệu rúp các khoản khấu trừ cả bằng chi phí của một giao dịch mua và bán, và trên cơ sở một số, nhưng chỉ trong năm. Nếu số tiền thu nhập nhận được từ việc bán bất động sản chưa đạt 1 triệu, thì không phải nộp thuế (nhưng đồng thời, phải nộp tờ khai trước ngày 30 tháng 4).
Một cơ chế khấu trừ chính khác là đưa vào "công thức" số tiền được xác nhận liên quan đến chi phí mua căn hộ. Ví dụ, nếu Ivanov, người đã bán một căn hộ với giá 2,5 triệu rúp, đã mua nó trước đó, với giá 2,7, thì anh ta có quyền phản ánh số tiền này dưới dạng thuế thu nhập 3 cá nhân (kèm theo tài liệu hỗ trợ - trích xuất, thỏa thuận, v.v.) và không mắc nợ nhà nước chút nào. Thuế đánh vào việc bán bất động sản trong trường hợp này không được trả.
Các khoản giảm trừ cho sở hữu chung và chung
Nếu căn hộ bán được sở hữu bởi hai người trở lên trên cơ sở sở hữu chung hoặc sở hữu chung, thì khấu trừ 1 triệu rúp. phân phối giữa chúng. Nếu chúng ta đang nói về phiên bản đầu tiên của quyền sở hữu, thì theo phân phối tỷ lệ phần trăm được chỉ định trong giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong trường hợp thứ hai - theo thỏa thuận. Nếu một thỏa hiệp thất bại, sau đó thông qua các tòa án.Thỏa thuận mà các đồng sở hữu sẵn sàng phân biệt lợi ích của họ theo một hoặc một tỷ lệ phần trăm phân phối khác được xem xét đạt được khi mỗi người ký một thỏa thuận bán bất động sản. Theo quy định, không có giấy tờ bổ sung nào xác nhận một thỏa hiệp khác được yêu cầu.
Đồng thời, những người có quyền sở hữu cổ phần trong căn hộ có quyền bán một phần tài sản của họ mà không cần thỏa thuận với các đồng sở hữu, đồng thời nhận được khấu trừ đầy đủ, riêng lẻ. Tất nhiên, trách nhiệm nộp thuế khi bán bất động sản trong trường hợp này là hoàn toàn cá nhân.
Thuế TNCN: 13% hay 30%?
Trong cộng đồng của những người môi giới và công dân tham gia vào các giao dịch bất động sản, câu hỏi đôi khi được đặt ra: tại sao trong một số trường hợp thuế suất cho giao dịch bằng 30%? Thuế gì đối với việc bán bất động sản xuất hiện quá nặng nề? Câu trả lời rất đơn giản. Chỉ số này dành cho người không cư trú của Liên bang Nga. Họ thường là công dân nước ngoài đã quyết định bán tài sản của họ ở Nga.
Nhưng cũng có những trường hợp thường xuyên khi công dân Liên bang Nga cũng được công nhận là người không cư trú. Thực tế là một người không sống trong lãnh thổ của đất nước mình hơn 183 ngày một năm, bất kể quốc tịch Nga của anh ta, được công nhận là người không cư trú. Nhiệm vụ của anh là nộp thuế thu nhập nhiều hơn so với khi anh sống ở Nga hơn sáu tháng. Và một sắc thái quan trọng hơn. Nếu một người không cư trú bán tài sản, thuế không được bù trừ bởi bất kỳ khoản khấu trừ nào. Các điều khoản thanh toán của họ vẫn giữ nguyên, thủ tục báo cáo cho Dịch vụ Thuế Liên bang - giống nhau.
Nếu bạn không nộp tờ khai thì sao?
Đối với một lĩnh vực như mua và bán bất động sản, thuế là khía cạnh quan trọng nhất. Và do đó, các bộ phận liên quan đủ nghiêm ngặt về chính sách giám sát sự dịch chuyển của các quỹ trong khuôn khổ giao dịch với căn hộ. Do đó, nếu người bán bất động sản không nộp tờ khai trong khoảng thời gian quy định phản ánh số tiền nhận được để bán nhà ở, thì phù hợp với Điều 119 của Bộ luật thuế anh ta sẽ nhận một khoản phạt bằng 5% tiền thuế (hoặc số tiền chưa được trả), được tính mỗi tháng kể từ khi tài liệu được nộp cho Dịch vụ Thuế Liên bang (nhưng giá trị tối đa của nó không thể vượt quá 30% số nợ cho tiểu bang và kích thước tối thiểu của nó là 1 ngàn rúp).
Nếu bạn không nộp thuế thì sao?
Nếu người bán bất động sản chưa nộp thuế thu nhập cá nhân được tính, Dịch vụ Thuế Liên bang sẽ yêu cầu thanh toán số tiền phù hợp, tính tiền phạt (20% số tiền thuế) và lãi suất (tính bằng phần trăm bằng 1/300 của tỷ lệ tái cấp vốn của Ngân hàng Trung ương - họ được tính hàng ngày cho đến khi có sự chậm trễ).
Người về hưu có cần nộp thuế?
Có một phiên bản mà người hưu trí được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân cho doanh thu từ việc bán một căn hộ. Điều này không đúng Thu nhập từ việc bán nhà ở theo luật thuế bằng với tiền lương. Nhà nước không cung cấp bất kỳ lợi ích nào cho thuế bán tài sản cho người hưu trí. Ngoài ra, đối với họ, nghĩa vụ chuyển tờ khai 3-NDFL cho Dịch vụ Thuế Liên bang đúng hạn, cũng như thanh toán kịp thời số tiền đã tính, hoàn toàn giống với người đi làm. Tất nhiên, quy tắc vẫn là thuế đánh vào việc bán bất động sản dưới 3 năm trong tài sản không được trả.
Làm thế nào để nộp tờ khai?
Có ba tùy chọn chính để gửi biểu mẫu 3-NDFL, phản ánh số liệu cho các giao dịch bất động sản, cho cơ quan lãnh thổ của Dịch vụ Thuế Liên bang. Thứ nhất, một người có thể làm điều này bằng cách liên hệ với bộ phận cá nhân, thứ hai, bằng cách viết thư ủy quyền cho người được công chứng, thứ ba, bằng cách gửi một biểu mẫu điện tử qua Dịch vụ Nhà nước (sau khi đăng ký tại đó).
Sẽ có một loại thuế mới sớm?
Trong số các chuyên gia và một số báo cáo phương tiện truyền thông xuất hiện rằng ở Nga sẽ sớm xuất hiện một loại thuế mới đối với việc bán bất động sản. Hoặc ít nhất là sửa đổi quan trọng sẽ được thực hiện theo pháp luật hiện hành.Chúng ta có thể nói gì ở đây? Khả năng năm thuế bán tài sản mới sẽ được giới thiệu là năm 2015 là bao nhiêu?
Vào năm 2014, một dự luật đã được thảo luận trong lĩnh vực công cộng được kêu gọi sửa đổi chương trình thu thuế hiện hành để bán bất động sản. Vấn đề là thuế thu nhập cá nhân cần được tính trên cơ sở giá trị địa chính của nhà ở. Từ ngữ này, các chuyên gia nhấn mạnh, vẫn còn chỉ định. Nhưng mục tiêu cụ thể của các nhà lập pháp rất rõ ràng: chính quyền muốn thực hiện các giao dịch của White whiten, trong đó giá trị tài sản trong hợp đồng mua bán bất động sản thấp hơn giá thực của căn hộ (điều này được thực hiện để đáp ứng mức khấu trừ thuế 1 triệu ). Về điều này, giá trị địa chính của nhà ở, theo các nhà lập pháp, nên ít nhiều tương ứng với thị trường (bây giờ nó thường thấp hơn nhiều).
Cơ chế đề xuất cho hoạt động của pháp luật so với các thủ tục hiện hành là gì? Hãy xem xét một vài ví dụ.
Công dân Ivanov, sau khi ký thỏa thuận chia sẻ, đã đầu tư 700 nghìn rúp vào việc phát triển ngôi nhà. Hai năm sau, công ty ký hợp đồng ủy thác nhà ở. Vào thời điểm đó, giá thị trường của căn hộ Ivanov, đã tăng lên 2,5 triệu. Ông muốn bán nó, nhưng trong hợp đồng ghi lại chi phí bằng 1,7 triệu. Từ số tiền này, theo luật hiện hành, ông sẽ có thể khấu trừ 700 nghìn chi phí cho chia sẻ xây dựng, cũng như giảm nó bằng khoản khấu trừ cần thiết với số tiền là 1 triệu. Do đó, Ivanov hoàn toàn đóng cửa doanh thu chính thức nhận được theo hợp đồng, để không phải trả thuế thu nhập cá nhân. Theo các quy tắc hiện hành của pháp luật, mọi thứ mà Ivanov dự định có thể và nên thành công.
Sửa đổi Bộ luật Thuế của Liên bang Nga, hiện đang được thảo luận, có thể buộc một công dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân trong mọi trường hợp. Thực tế là, theo đánh giá địa chính, giá của một căn hộ có thể là, ví dụ, 2,2 triệu rúp. Đây là 500 nghìn rúp. nhiều hơn trong hợp đồng mua bán của Ivanov và người mua của anh ta. Và từ 500 nghìn đồng này, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định với số tiền là 13%.
Có một lựa chọn, các chuyên gia nói, rằng các nhà lập pháp sẽ giới thiệu một số loại cứu trợ trong công thức của ông ấy. Đây được gọi là "hệ số giảm", được nhân với định giá địa chính bất động sản. Bây giờ trong luật xuất hiện một chỉ số bằng 0,7. Trong trường hợp giao dịch của công dân Ivanov, con số cuối cùng sẽ thu được bằng cách nhân 2,5 với 0,7. Đó là 1,54 triệu rúp. Về nguyên tắc, những gì nên sắp xếp cho Ivanov - trong thỏa thuận của ông, các số liệu thậm chí còn nhiều hơn thế. Nhưng nếu căn hộ của anh ta không có giá 2,5 triệu, mà cả 4 thì sao? Trong trường hợp này, việc định giá địa chính rất có thể sẽ gần với thị trường. Và sau đó người bán bất động sản sẽ phải bỏ ra một cách triệt để.
Đồng thời, nhiều chuyên gia, cũng như đại diện của chính các cơ quan lập pháp, nói rằng hệ số hạ thấp của Hồi giáo có thể không được chấp thuận. Một lựa chọn cũng có thể để trao quyền cho các nghị viện khu vực xác định con số tương ứng, như các chuyên gia nói, tất cả số tiền thu được từ việc nộp thuế thu nhập cá nhân trên cơ sở giá trị địa chính sẽ vẫn nằm trong ngân sách của đối tượng.
Ngày thảo luận công khai về dự luật - cho đến ngày 30 tháng 10 năm 2014. Sau đó, nó sẽ được chuyển đến các đại biểu Duma Quốc gia. Có khả năng là vào năm 2015, các sửa đổi về Mã số thuế của Liên bang Nga sẽ có hiệu lực.
Luật mới: lợi ích và nhượng bộ
Như chúng ta có thể thấy, nhà nước đã quyết định can thiệp triệt để vào một hiện tượng như mua bán bất động sản. Thuế, rất có thể được các cơ quan chức năng mong đợi, nên được thu thập tích cực hơn theo hướng này. Tại một số điểm, trong khi đó, chính sách của nhà lập pháp cho phép một số nhượng bộ. Mặc dù việc sửa đổi Bộ luật Thuế của Liên bang Nga vẫn chưa được thông qua, một số sắc thái của chúng liên quan đến lợi ích và nhượng bộ đối với các giao dịch bất động sản đã được công khai. Biểu thị một số trong số họ.
Thuế thu nhập cá nhân hoàn toàn không thể được trả nếu một công dân bán nhà ở duy nhất của mình (hoặc có tình trạng này trong 12 tháng trước khi bán). Đúng, chi phí tối đa của một căn hộ không được quá 5 triệu rúp. Người ta cũng cho rằng định mức hiện tại, cho phép miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thực tế bán bất động sản, cụ thể là, 3 năm trong tài sản, sẽ vẫn còn.
Luật mới: ý kiến chuyên gia
Nhiều chuyên gia thị trường nghi ngờ rằng các cơ quan chịu trách nhiệm thực thi luật mới sẽ có thể xây dựng thuật toán định giá địa chính chính xác. Các chuyên gia thừa nhận rằng họ không rõ lắm những con số sẽ đến từ đâu. Sự khác biệt trong các phương pháp được sử dụng bởi các "thẩm định viên" khác nhau là hoàn toàn có thể, các chuyên gia nói. Có một phiên bản mà luật mới sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản chính, vì sức hấp dẫn đầu tư của xây dựng chung sẽ giảm. Cuối cùng, kết quả có thể là sự gia tăng giá trị của bất động sản ở tất cả các phân khúc.
Đồng thời, cũng có ý kiến giữa các chuyên gia rằng cần cải cách. Hơn nữa, nó theo hướng thắt chặt giám sát các giao dịch. Tăng hoặc giảm cược là vô nghĩa. Với số lượng lớn các "giao dịch màu xám", nó hoàn toàn không liên quan đến thuế đánh vào việc bán bất động sản - nó hoàn toàn không được trả.
Trách nhiệm đối với các giao dịch màu xám ngày hôm nay
Một câu hỏi hợp lý được đặt ra: có thể thực sự là "các kế hoạch màu xám" mà chính quyền đang cố gắng "làm trắng" không thể được phát hiện và đàn áp một cách hợp pháp ngày hôm nay? Có phải tất cả những "gian lận" liên quan đến chỉ dẫn trong hợp đồng mua bán bất động sản dưới mức, không ngụ ý bất kỳ trách nhiệm nào?
Theo các chuyên gia, Dịch vụ Thuế Liên bang không có thuật toán phát triển tốt để xác định các giao dịch đó. Ít nhất bởi vì, từ quan điểm pháp lý, cơ quan thuế có thể có bất kỳ khiếu nại nào đối với những người tham gia thị trường bất động sản. Người mua và người bán thực hiện hai hợp đồng hoàn toàn hợp pháp. Đầu tiên là cái chính, nó chỉ ra số tiền lên tới 1 triệu. Bài viết này dành cho cán bộ thuế. Hợp đồng thứ hai, đến lượt nó, không phản ánh một giao dịch bất động sản, nhưng người mua bù đắp cho người bán chi phí liên quan đến việc "cải thiện loại căn hộ". Trong thực tế, nó là một biên lai cho việc chuyển tiền. Hiệp ước thuế này, theo quy định, không yêu cầu (và số tiền được chỉ định trong nó không xuất hiện chính thức ở bất cứ đâu).
Đồng thời, công việc ngoài công lập theo hướng này có thể được thực hiện trong các cấu trúc của Dịch vụ Thuế Liên bang. Đặc biệt, có những sự thật rằng văn phòng trung tâm của bộ phận này thỉnh thoảng gửi thư cho các bộ phận lãnh thổ của mình rằng cần phải tạo ra các đơn vị chức năng đặc biệt - chính xác để chống lại việc trốn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở đầy đủ.
Theo một trong những tài liệu này, thuộc sở hữu của một số cơ quan truyền thông Nga, các cấu trúc dịch vụ thuế khu vực được lệnh nghiên cứu hợp đồng mua bán và tiến hành điều tra về bản chất tìm hiểu - dưới hình thức thăm nhà của người nộp thuế và tiến hành các cuộc trò chuyện. Nếu xác định các sơ đồ màu xám của người Scotland, hãy tính mức thuế thu nhập cá nhân của chính xác (dựa trên đánh giá độc lập về chi phí của căn hộ) và đồng thời là công dân tốt.
Nhân tiện, nhiều chuyên gia bị ấn tượng bởi cách tiếp cận để kiểm soát việc bán hàng bất động sản ở Ukraine đang diễn ra như thế nào. Thuế ở đó, cũng như của chúng tôi, không nhỏ - chúng có thể đạt tới 15%. Và do đó, để giảm thiểu khả năng giao dịch xám xám, chính quyền Ukraine gần đây đã đưa ra một quy tắc: các công chứng viên xác nhận các thỏa thuận mua bán nhà ở được yêu cầu kiểm tra thông tin về định giá thị trường độc lập của tài sản trong cơ sở dữ liệu đám mây. Nếu thông tin không được tìm thấy trực tuyến, thì một công chứng viên không có quyền chứng nhận tài liệu.
Các chuyên gia tin rằng sự liên quan của các thủ tục xác định các chương trình xám xám, các chuyên gia tin tưởng, đã tăng lên đặc biệt do sửa đổi Bộ luật Thuế của Liên bang Nga quy định các khoản khấu trừ tài sản cho người mua bất động sản. Thực tế là cho đến ngày 1 tháng 1 năm 2014, người mua căn hộ chỉ có quyền sử dụng khấu trừ thuế một lần cho một tài sản duy nhất. Nếu họ mua nhà ở, và hợp đồng chỉ ra số tiền là 1 triệu, thì tất cả những gì họ có thể tính là 13% số tiền này.
Do đó, nhiều người mua không hài lòng với các chương trình xám của xám và họ yêu cầu người bán ký hợp đồng với số thực. Nhưng sau khi sửa đổi được thực hiện theo Mã số thuế, để nhận được khấu trừ tài sản thực hiện với bất kỳ số lượng giao dịch bất động sản. Và bây giờ, về nguyên tắc, người mua không quan tâm số tiền xuất hiện trong hợp đồng mua bán. Họ không quan tâm đến loại thuế bán tài sản mà người bán muốn trả và liệu họ có muốn làm điều đó không.
Giao dịch liên quan đến pháp nhân
Chúng ta hãy xem xét ngắn gọn các khía cạnh liên quan đến việc đánh thuế các giao dịch trong đó người bán bất động sản là pháp nhân (công ty kinh doanh, v.v.). Tất nhiên, sơ đồ tính toán phí ở đây khác với đặc điểm của các cá nhân. Nhưng nó khá dễ hiểu và hợp lý. Nếu chúng ta đang nói về một hiện tượng như việc bán bất động sản của một pháp nhân, thuế được trả ở đây có hai loại.
Thứ nhất, đó là VAT (18%). Thứ hai, đó là thuế thu nhập doanh nghiệp (20%). Không có khấu trừ được cung cấp. Tuy nhiên, nếu tổ chức sử dụng hệ thống thuế đơn giản hóa, thì bất động sản được bán theo các tiêu chuẩn hoàn toàn khác nhau. Không có thuế đơn giản hóa thuế đối với lợi nhuận, và tiền thu được từ việc bán bất động sản được đánh đồng với thương mại. Theo định mức cho hệ thống thuế đơn giản hóa, công ty sẽ phải trả 6% số tiền thu được từ việc bán hàng hoặc 15% khoản chênh lệch giữa số tiền thu được và chi phí mua tài sản này.
Quy tắc tương tự cũng áp dụng cho các doanh nhân cá nhân. Nếu họ làm việc theo hệ thống thuế đơn giản hóa, thì họ trả tiền cho việc bán bất động sản 6% thu nhập hoặc 15% "chênh lệch". Theo hệ thống thuế chung, thuế VAT và thuế thu nhập phải được thanh toán. Đúng, điều quan trọng là việc nhận tiền từ người mua phải thông qua tài khoản ngân hàng được đăng ký chính thức. Nếu một doanh nhân cá nhân bán bất động sản thông qua tài khoản ngân hàng thông thường, thì anh ta sẽ phải trả thuế thu nhập cá nhân với tư cách cá nhân. Đúng, bạn có thể sử dụng khấu trừ trong trường hợp này.
