Venda de uma parte em um apartamento: documentos, assessoria jurídica

Mudança de propriedade de imóveis sempre levanta muitas questões entre os cidadãos. E o que podemos dizer sobre a situação quando há uma venda de uma ação no apartamento! Há muita coisa incompreensível para as pessoas. Em nosso artigo, queremos entender como redigir documentos corretamente, o que é propriedade compartilhada em geral e como lidar com o pagamento de impostos.

O que é propriedade compartilhada?

Vamos primeiro entender por que a situação surge. propriedade compartilhada. De fato, pode haver muitas razões:

1. Habitação foi privatizada para absolutamente todos os membros da família registrados no momento da papelada.
2. O apartamento, que é de propriedade comum, é dividido após o divórcio dos cônjuges.
3. O imóvel é herdado por vários descendentes.

Deve-se notar que um apartamento comum, que é de propriedade compartilhada, é fisicamente impossível de compartilhar. Para fazer isso, como eles dizem, “em espécie”, é necessário que esta caixa tenha entradas e conexões separadas para todas as comunicações. É impossível colocá-lo em prática. Assim, às vezes apenas casas particulares podem ser divididas. Em todos os outros casos, as ações ideais são obtidas.

Qual é a parte ideal?

Primeiro de tudo, você precisa entender que a parte ideal não é sua parte da habitação, mas apenas uma parte do direito a ela. Na verdade, o direito de propriedade está sujeito à divisão, não ao apartamento. Como se costuma dizer, sentir essa parte da realidade não é possível. Um dos vários proprietários não pode ser considerado o proprietário da habitação, porque ele possui apenas uma parte, e isso, na verdade, é apenas uma forma de lei, mas não o apartamento em si.

Acontece que cada um dos proprietários tem a oportunidade de usar moradia, mas ao mesmo tempo não deve violar os direitos dos outros. Claro que, na prática, não é nada fácil de implementar. Chega-se ao fato de que o regime para usar a sala de estar, banheiro, banheiro ou cozinha é estabelecido, os quartos são divididos entre os inquilinos.

No entanto, se um dos co-proprietários do tribunal alocar uma sala para uso com uma área de quinze metros, e a outra, por exemplo, doze, eles pagarão contas de serviços de acordo com as ações que possuem. Se cada um deles tiver metade, receberá contas pela metade do apartamento, e não pela área ocupada.

Vender uma parte em um apartamento é o mais difícil. Isso levanta muitas questões e problemas. Então, é necessário entender isso com mais detalhes.

Venda de uma parte no apartamento pelo proprietário

Esta situação certamente não é muito boa. Vamos explicar porque. O fato é que o proprietário (ou melhor, um deles) pode vender não a própria habitação, mas posse eles. Concorde que isso certamente afetará o preço e a duração do processo. Provavelmente não há muitas pessoas que querem comprar propriedades além de estranhos na vizinhança. Embora uma pessoa, de fato, tenha o direito de vender uma parte em um apartamento, não é tão simples realizá-la.

Mas esta não é a única dificuldade em tais situações. O fato é que os proprietários de ações têm o direito de preferência para comprar essa moradia. Como isso funciona? Primeiro de tudo, você precisa oferecer para comprar imóveis para outro co-proprietário. Se ele concordar, então a parte do apartamento é vendida ao parente (em regra, os parentes distantes e próximos são os co-proprietários), e se recusar e não adquirir a parte realizada dentro de um mês, então pode vender-se a completamente estranhos. Existe um mas. E bastante substancial.O contrato de venda de uma ação de apartamento deve ter as mesmas condições tanto para o proprietário da peça quanto para um forasteiro (o preço deve ser o mesmo). Isso ajudará a eliminar a possibilidade de fraude.

Se esta condição for violada, os coproprietários podem entrar com uma ação judicial em relação à transferência do direito de venda para si. Tal declaração pode ser feita dentro de três meses, a partir do momento em que se tornou conhecida sobre violações dos direitos de preferência. Vender uma parte de um apartamento para outro proprietário é acompanhado por muitos problemas e nuances que são mais conhecidos de antemão. Para evitar erros desnecessários no futuro.

Registro de direitos de preferência

Usando o conselho de advogados que estão familiarizados com tais situações, você precisa elaborar corretamente todos os documentos para que não haja incidentes desagradáveis. Por exemplo, para cumprir com o direito de preferência, é melhor fazer uma proposta para adquirir uma parte por escrito pelo correio com uma carta de notificação ou registrada. E você também pode entregá-lo pessoalmente, mas, ao mesmo tempo, pedir-lhes para assinar cópias indicando a hora e a data de recebimento. Deve haver uma confirmação de recebimento de títulos. Assim, você está a salvo de possíveis ações desonestas de outros proprietários. Afinal, eles podem ignorar sua oferta e depois declarar que você não os informou.

By the way, de forma semelhante, a direita preemptiva é realizada durante a troca.

Como os direitos prioritários podem ser contornados?

Se você tem uma parte da propriedade no apartamento, vender, como você sabe, não será fácil, pois nem sempre é possível negociar com os coproprietários de uma maneira boa. O que fazer neste caso? Afinal de contas, não há outra maneira senão livrar-se de tal patrimônio. Aqui o conselho de advogados virá ao salvamento. Você pode ser oferecido para trapacear e contornar o direito de preferência. Esta opção não é totalmente boa e envolve um certo risco. O fato é que o comprador pode não ser completamente honesto, o que significa que você, ignorando o direito de preferência por um acordo imaginário, pode não receber o dinheiro por acordo.

Um contrato de presente é possível?

Naturalmente, a venda de uma ação em um apartamento é possível através de doação. E neste caso, o direito de preferência não funciona. Afinal, você não pode proibir dar nada. Mas aqui há algumas nuances e riscos.

O fato de dar ao comprador pode ser invalidado como um contrato de venda dissimulado. O proprietário, no entanto, pode exigir que os direitos da transação sejam transferidos para ele. Assim, o comprador perderá a aquisição.

O vendedor pode sofrer de outra maneira. Se o comprador honestamente não pagar, então ele não poderá recuperar o dinheiro dele legalmente.

Overpriced no contrato

A fim de forçar os coproprietários a não comprar a parte vendida da propriedade, você pode oferecer-lhes um contrato de venda de uma parte do apartamento a um preço muito alto. Tendo recebido a recusa ou não recebido, o vendedor pode emitir um recibo pelo mesmo valor especificado no contrato, mas concorda com o comprador que pagará uma quantia menor (real).

Que armadilhas podem ser com tal desenvolvimento da situação? Como resultado, o imposto sobre transações será superestimado, uma vez que a declaração refletirá o valor indicado no recibo.

Em geral, não há opções ideais. Em cada caso, você só precisa correlacionar o valor do imposto e os preços das ações, bem como descobrir as condições para a ocorrência de obrigações de pagar imposto de renda pessoal (há momentos em que a venda de imóveis não é tributada).

Elaborando um contrato de empréstimo

Você pode elaborar um contrato de empréstimo, que indicará o valor igual ao preço da parte resgatada da habitação. Ao mesmo tempo, é feito um acordo sob o qual o empréstimo é garantido pelo direito de compartilhar a propriedade. É um acordo colateral que é chamado de hipoteca. Isto não é um empréstimo, como muitos acreditam. A hipoteca deve passar pelo registro do estado. O dever do estado será de mil rublos.

Além disso, o mutuário perde intencionalmente os termos do reembolso. Por sua vez, o comprador da parte do apartamento, que neste caso atua como um credor, está aplicando uma parte da propriedade. Para não se envolver em litígios, assinar contrato de locação em que ambas as partes concordam que, em vez de reembolsar o montante do empréstimo, o direito a uma parte da propriedade é transferido.

Mas neste caso, não é tão simples. Mesmo assim, existe o risco de cancelar o contrato por iniciativa dos restantes proprietários, se forem ao tribunal. Se a reclamação for satisfeita, o comprador precisará devolver a ação, e o vendedor ainda deverá o dinheiro sob um contrato de empréstimo fictício, uma vez que a compensação será invalidada.

Quais transações de capital são ilegais?

A venda de uma ação em um apartamento não é possível em caso de cessão (cessão). Tais transações são proibidas.

A atribuição pode ser usada na alienação de ações de um dos fundadores de uma LLC, mas não é possível vender uma parte em um apartamento dessa maneira.

A lei preventiva sempre funciona?

Há um caso em que uma participação em um apartamento pode ser vendida sem direitos de preferência. Esta é uma venda pública. Apenas os credores fazem isso com uma parte do imóvel, se não houver outras formas e fundos do devedor não são suficientes para cobrir as dívidas.

Mas nem toda ação pode ser recuperada como dívida (afinal, você não pode pegar a única caixa). Existem apenas duas opções quando podem participar:

1. Uma parte na lei tornou-se a garantia de uma hipoteca (neste caso até a única habitação é exigida).
2. Se o devedor não morar em um apartamento em que ele tenha uma parte e estiver registrado em um endereço diferente, ou ele também possuir outra moradia.

Venda de todo o apartamento com propriedade compartilhada

Se o apartamento é pequeno, e há vários co-proprietários que não desejam morar juntos no mesmo território, a melhor solução para isso é vender todo o apartamento. Qualquer advogado irá oferecer-lhe uma solução para o problema.

Se todas as partes concordarem, não haverá dificuldades. Embora você ainda precise de suporte legal para concluir adequadamente a transação. Várias opções são possíveis:

1. Conclua um contrato de venda, mas todos os proprietários de ações agirão como um vendedor.
2. Emitir tantos acordos quantos os proprietários. Como resultado, o comprador tem tantos contratos de compra e venda de ações que ele se torna o único proprietário do apartamento.

A primeira opção é preferível quando os coproprietários moram nas proximidades. É mais interessante no sentido de pagar o dever do Estado de registrar os direitos de propriedade.

Embora, se você tiver suporte legal, eles lhe dirão uma opção mais lucrativa em cada caso.

A segunda opção pode ser conveniente nos casos em que os co-proprietários categoricamente não querem e não podem se comunicar uns com os outros, ou morar longe, ou não querem fornecer procuração para assinar o contrato um para o outro. Pode haver muitas nuances. A decisão certa irá ajudá-lo a fazer um advogado.

No entanto, no segundo caso, o comprador terá que gastar dinheiro em pagar um imposto estadual para cada ação de mil rublos.

Como resolver a situação se uma das partes é contra a venda?

Essa situação ocorre com mais freqüência. É devido ao fato de que vários proprietários têm a intenção de vender um apartamento que é completamente desnecessário para eles. E então divida o dinheiro. E alguns participantes, por exemplo, são contra essa decisão por algum motivo. Não esqueça que muito depende do tamanho dos compartilhamentos.

Se o oponente da venda tiver uma pequena parte, você poderá comprá-lo à força. Isso é feito no tribunal. Um terno está sendo arquivado. Argumentando suas reivindicações com uma pequena parte do co-proprietário, você pode solicitar a coerção para transferir sua parte para outros coproprietários, é claro, para compensação monetária.

É claro que, se uma pessoa vive nesse espaço vital, ninguém tem o direito de forçá-lo a vender sua parte, porque a base é apenas o tamanho pequeno de sua parte.

Qual é o tamanho dos impostos?

Os fundos recebidos da venda de propriedades ou juros são determinados como receita. Então, é tributado pelo imposto de renda pessoal. Seu tamanho é treze por cento do valor do contrato.

Mas há exceções quando você não precisa pagar impostos. Por exemplo, no caso em que a participação foi na propriedade de uma pessoa por mais de três anos. A data de referência é o momento do registro do estado por um cidadão de direitos de propriedade para sua parte.

Em outros casos, quando o imposto de renda pessoal ainda precisa ser pago, o estado oferece uma dedução fiscal. Este é o valor pelo qual o preço do apartamento ou sua participação deve ser reduzido ao calcular o valor do imposto.

Mas a dedução fiscal para a venda do direito de compartilhar tem suas próprias nuances.

Dedução fiscal

A quantia máxima de dedução de um milhão de rublos para uma única venda é estabelecida. Um apartamento pode se tornar tal objeto se for vendido como um todo. Ou pode ser uma parte, se o acordo for elaborado para cada parte separadamente.

Acontece que, ao vender o apartamento inteiro, a dedução máxima é calculada em proporção às ações dos proprietários. Mas se cada parte é vendida separadamente, então cada proprietário tem o direito de receber uma dedução no valor de um milhão de rublos.

Se você vendeu uma ação em um apartamento que você possuía por menos de três anos, você precisa preencher e enviar uma declaração, que indicará o valor da receita recebida da transação. Lá você também encontrará uma coluna de dedução fiscal. Você pagará impostos de um valor menor do que o estabelecido no contrato de venda.

Consequentemente, se a renda recebida por um cidadão for de um milhão de rublos, as obrigações fiscais não surgirão, porque uma dedução fiscal compensará esse valor. Uma pessoa só arquivará uma declaração, onde indicará tudo em detalhes.

Documentos para a venda de ações no apartamento:

1. Passaporte do vendedor ou todos os co-proprietários da propriedade.
2. Se um dos donos for menor de idade, ele precisará da certidão de nascimento e da permissão do Conselho de Curadores (é dado após escrever uma declaração às autoridades tutelares com os detalhes do apartamento que você quer comprar em vez do antigo). Ainda precisa do consentimento dos pais da criança. Mas, se eles são divorciados, então serviços notariais serão necessários para certificar documentos.
3. Certificado de propriedade de habitação, documentos sobre privatização, contrato de venda (se o apartamento foi comprado).
4. Certificado do Registro Unificado do Estado.
5. Passaporte técnico da BTI. Passaporte cadastral para imóveis.
6. Certificado de alienação do IPV, que é válido apenas por um mês.
7. Um documento sobre a composição da família da organização gestora.
8. Consentimento escrito de todos os participantes para a transação. Aqui, novamente, serviços notariais serão necessários para certificar os documentos.

Deve ser lembrado que a transação e, portanto, o acordo em si, serão inválidos até que sejam registrados pelo estado. Apenas a certificação de documentos lhes dá força legal. E somente neste caso a transação é legal e corretamente executada.

Em vez de um posfácio

Como você pode ver, a venda do direito de dividir um apartamento é repleta de conhecimento de um grande número de nuances. Esperamos que, depois de ler o artigo, você não tenha dúvidas sobre esse assunto.