Ao comprar ou vender imóveis, os russos quase sempre lidam com impostos. Se eles estão no status de compradores de imóveis, então eles não têm responsabilidades diretas pelo pagamento de contribuições ao tesouro - além disso, eles têm direito a uma dedução fiscal especial.
Mas se uma pessoa é uma vendedora de imóveis, então ele tem obrigações mais do que suficientes para com o estado. Ele é obrigado a pagar impostos sobre o produto. Oportuna e na íntegra. Se uma pessoa se depara com a tarefa de "vender legalmente um apartamento", que impostos ele terá que pagar? Ele tem o direito de contar com algum benefício?
Quão grande é o imposto?
De acordo com a lei russa, quando os indivíduos vendem imóveis (apartamentos, quartos, casas, casas, terrenos, etc.) que o vendedor possui há menos de 3 anos no momento da transação, surge uma obrigação de pagar imposto de renda pessoal no valor de 13% dos lucros. quantidade. É possível reduzir a base tributária em 1 milhão de rublos. (assim chamado dedução de propriedade). Ou pelo valor que o vendedor gastou ao comprar um imóvel (se houver documentos comprovativos relevantes).
A oportunidade de compensar os custos da aquisição de um apartamento é útil, por exemplo, nos casos em que uma pessoa, tendo comprado um imóvel, decidiu que não era adequada para ele e, portanto, decidiu revendê-lo. Se ele fizer isso dentro de um ano, se ele não receber um lucro superior a 1 milhão durante a transação, ele não terá que pagar nenhuma contribuição ao Serviço de Impostos Federal. O imposto sobre a venda de um apartamento deve ser pago até 15 de julho do ano seguinte ao da conclusão da transação.
Obrigações do vendedor
Além do fato de que um valor monetário no valor do imposto de renda pessoal calculado deve ser pago no prazo, o vendedor tem outra obrigação importante - informar ao Serviço de Impostos Federal. Isto é feito através da apresentação de uma declaração na forma de imposto de renda de 3 pessoas. Além disso, mesmo se o imposto sobre a venda de um apartamento fosse realmente zero (ou seja, o valor da transação fosse menor ou igual a uma dedução de 1 milhão de rublos), este documento ainda precisa ser levado ao Serviço de Impostos Federal. Além disso, isso deve ser feito antes de 30 de abril daquele ano, que segue quando a transação foi concluída.
Responsabilidade
O que acontece se um cidadão não pagar imposto de renda sobre a venda de um apartamento? Em seguida, o estado na pessoa do Serviço de Impostos Federal irá multá-lo no valor de 20% do valor calculado do imposto de renda pessoal (ou seu saldo não pago por qualquer motivo). Além disso, uma multa diária será cobrada no valor de 1/300 da taxa de refinanciamento do Banco Central (agora 8,25%) em relação ao montante da dívida - até que uma pessoa assente totalmente o estado.
O que acontecerá se uma pessoa deixar de preencher um formulário 3-NDFL com o Serviço de Impostos Federal (mesmo que não haja necessidade de pagar imposto sobre a venda de um apartamento)? Neste caso, o Serviço Federal de Impostos também irá impor uma multa única de 1 mil rublos. Que aumentará em 5% do montante do imposto calculado mensalmente - até que uma pessoa se estabeleça com o estado. É verdade que o valor final não excederá 30% da dívida.
Fator de privatização
Um caso bastante comum observado por advogados russos: uma pessoa privatiza um apartamento em que ele viveu por mais de 10 anos e vende. Às vezes, mesmo refletindo honestamente o valor total do contrato com o comprador. Logo ele recebeu um telefonema do Serviço de Impostos Federal e educadamente pediu para pagar nada mais do que o imposto de renda sobre a venda de um apartamento. Como isso é possível? O fato é que um cidadão cometeu um erro ridículo - ele vendeu moradia imediatamente após a privatização. E isto do ponto de vista da lei cai sob o caso quando a propriedade está na posse de menos de três anos.
O fato de uma pessoa viver em um apartamento por muitos anos antes da privatização não desempenha nenhum papel. A situação é semelhante quando a venda de um apartamento por herança é realizada - o imposto será cobrado se o prazo de 3 anos não tiver passado. Portanto, os advogados instruem estritamente os cidadãos que acabaram de registrar a propriedade do apartamento através de qualquer procedimento: você deve esperar três anos.
Impostos e Co-Ownership
Uma variante é possível na qual o imposto de renda sobre a venda de um apartamento deve ser pago, desde que a moradia seja de propriedade conjunta ou compartilhada. O principal problema aqui é como dividir a dedução de 1 milhão de rublos? Tudo depende, em primeiro lugar, do tipo específico de propriedade de que estamos falando - compartilhado ou em conjunto.
No primeiro caso, tudo é simples. A dedução é dividida em proporção à porcentagem de propriedade especificada nos documentos. Se, por exemplo, Ivanov possui 45% do apartamento, e Petrov - 55%, então o primeiro tem direito a um "desconto" na venda de habitação no valor de 450 mil rublos, o segundo - 550 mil.
No caso de propriedade conjunta, o grau de simplicidade depende principalmente da capacidade dos coproprietários concordarem entre si.
Não há mecanismos universais, geralmente aceitos no mercado para determinar uma participação específica na propriedade da habitação pela legislação russa, ainda não foram estabelecidos.
Co-proprietários devem chegar a um compromisso. E se não der certo, o tribunal decidirá a questão.
Outra questão que entusiasma muitos cidadãos é: "E se, por exemplo, uma pessoa há 10 anos comprasse uma parte de um apartamento em tal e tal volume, e um mês atrás ele comprasse a casa inteira e pretendesse vender a propriedade? A venda do apartamento é tributada neste caso?" Os advogados recomendam que se preste atenção a uma das cartas do Ministério da Fazenda publicada em 2012 (a saber, o documento nº 03-04-05 / 9-189). Ele diz que uma mudança na parcela de imóveis não implica o término dos direitos de posse para os proprietários.
De acordo com a mesma lógica, como alguns especialistas acreditam, uma distinção deve ser feita nos termos individuais de propriedade das ações. Se um dos proprietários é o proprietário da casa no momento em que o apartamento é vendido, 3 anos, ele não precisa pagar impostos especificamente. Enquanto o outro pode possuir sua parte de menos de três anos. E se ele quiser vender sua parte da propriedade, ele terá que pagar a NFDL (com a quantia correspondente de renda).
Embora, como dizem os especialistas, a posição dos órgãos territoriais do Serviço de Impostos Federal possa diferir da opinião do Ministério das Finanças. Portanto, recomenda-se que, antes de transações nas quais existam condições semelhantes, consulte as autoridades fiscais de uma determinada região ou cidade.
Há uma grande nuance em relação aos procedimentos de compra e venda com a participação de co-proprietários de imóveis no âmbito de ações. Se um apartamento for vendido sob um contrato de venda assinado por todos os proprietários, o valor da dedução é de 1 milhão de rublos. dividido (como dissemos acima, em proporção). Mas se cada um dos coproprietários desejar vender sua parte sob um contrato separado, ele terá o direito de usar o “desconto” garantido pelo estado integralmente. Da mesma forma, no caso de pessoas que possuem um apartamento com base na propriedade conjunta (embora, neste caso, é necessário concordar com o tamanho das ações a serem vendidas).
Transação não residente
Sabe-se que na Rússia existem dois tipos principais de contribuintes. Os primeiros são moradores do país, eles pagam imposto de renda pessoal no valor de 13%. Cidadãos da Rússia e cidadãos de outros estados que viveram na Rússia por mais de 183 dias por 12 meses são reconhecidos como tal. Os segundos são não residentes. Que, respectivamente, a parte principal do ano viveu no exterior. O que fazer se um apartamento for vendido por um não residente? Você precisa pagar impostos?
Sim Além disso, o montante é substancialmente maior do que se o vendedor fosse residente, ou seja, 30%. A propósito, os cidadãos desta categoria pagam a mesma quantia se trabalharem para contratar (ou receberem um tipo diferente de renda oficial).Outra nuance importante é que não residentes não são permitidos quaisquer deduções.
Se o vendedor é IP
Como o imposto é calculado ao comprar (vender) um apartamento para empreendedores? Quais são as deduções colocadas pelo IP? Em relação à compra - nenhuma. Os empreendedores não podem pelo direito “civil comum” retornar 13% do valor da propriedade como parte da dedução da propriedade. Mas então eles têm a chance de pagar um imposto significativamente menor sobre a venda.
Muitos IPs estão trabalhando em uma "simplificação". De acordo com este sistema de tributação, o produto da venda de imóveis é equiparado ao comercial. E, portanto, 6% do montante da renda recebida é pagável.
Se o vendedor for um idoso
O imposto sobre a venda de um apartamento a pensionistas é calculado? Sim e na íntegra. O fato de uma pessoa ser aposentada não afeta sua status do contribuinte. Existem as mesmas obrigações para a entrega oportuna da declaração 3-NDFL para o Serviço de Impostos Federal e pagamento das contribuições fixas no prazo.
Esquemas Cinzentos: Responsabilidade
Muitos cidadãos da Federação Russa, tentando não pagar impostos sobre a venda de um apartamento, indicam o custo muito mais baixo de um apartamento ao registrar transações de compra e venda do que ao fazer acordos reais com o comprador. Normalmente, nesses casos, a soma de 1 milhão de rublos aparece, igual à dedução. O montante remanescente de vendas a dinheiro dos apartamentos recebe sob acordos adicionais (principalmente "recebimentos").
Do ponto de vista da lei, tudo parece "limpo". No entanto, como dizem os especialistas, nos últimos anos, os departamentos governamentais são cada vez menos leais a tais transações. E a aparência de "pureza" pode ser ignorada, se desejado, já que as ações reais do vendedor se resumem a evasão fiscal (e isso se qualifica para Artigo 198 do Código Penal). Tudo o que é exigido dos funcionários do Serviço Federal de Impostos, a fim de receber o imposto sobre a venda de um apartamento na íntegra é a coleta de provas de que a pessoa aplicou o "esquema cinza" na forma de números reduzidos no contrato de venda. E então você pode transferir informações para o tribunal.
Como isso acontece na prática? Como regra geral, as autoridades fiscais, tendo suspeita óbvia ocultação de valores reais à venda, ordenar uma avaliação independente de um apartamento localizado na mesma casa (e se isso não for possível, então habitação em um edifício semelhante em design na mesma área). Tendo recebido figuras independentes, eles chamam o contribuinte para uma conversa e pedem esclarecimentos.
Se uma pessoa diz que ele simplesmente conseguiu persuadir o comprador a comprar uma moradia cinco vezes mais barata que o valor de mercado, então o funcionário do Serviço Federal de Impostos, sem acreditar nele, pode iniciar uma apelação ao tribunal. Há uma alta probabilidade de que não seja mal sucedida: nos últimos anos houve precedentes quando os redatores dos "esquemas cinzentos" foram condenados. Como regra geral, eles tiveram que pagar imposto sobre a venda de um apartamento, calculado de acordo com o valor real de mercado da propriedade.
Os informantes para transações com custo reduzido de moradia, por sua vez, podem ser tabeliões que participaram da certificação de documentos para a venda de apartamentos, e até mesmo funcionários da justiça que registraram imóveis. Portanto, dizem os especialistas, está se tornando cada vez mais difícil vender imóveis de acordo com os “esquemas cinzentos”. Embora até agora, eles admitem, isso é na ordem das coisas - o imposto de renda sobre a venda de um apartamento é muito grande.
Nuances de propriedade
Como já determinamos, uma pessoa paga imposto de renda pessoal vendendo a sua propriedade por menos de 3 anos. Como este período é calculado? Muito simples - 36 meses completos são considerados no momento da assinatura da transação de compra e venda. Especialistas observam que o mandato é contado a partir da data que aparece no registro do estado (e não o que está escrito no certificado de registro de imóveis). A diferença entre esses dias, dizem os especialistas, pode ser significativa - até duas semanas.
Também vale a pena notar que uma pessoa que, tendo um apartamento, digamos, 10 anos, o vendeu e comprou de volta um mês depois, é considerada, como dizem os especialistas, o novo proprietário.Para evitar o pagamento de impostos, você deve esperar três anos antes de vender a propriedade.
Truques de deduções
Como dissemos no início, os cidadãos da Federação Russa têm o direito de receber deduções relacionadas não apenas à venda de imóveis, mas também à compra de apartamentos. No segundo caso, o mecanismo de cálculo dos montantes é, evidentemente, completamente diferente (assim como as normas legislativas que o regem). Vamos considerar brevemente as especificidades da dedução de propriedade para compradores de apartamentos.
O estado na pessoa do Serviço de Impostos Federal dá o direito aos cidadãos que compraram imóveis para devolver 13% do valor gasto em conexão com uma transação de aquisição de habitação. Este é, em primeiro lugar, um pagamento a favor do vendedor. A dedução máxima na sua base é de 260 mil rublos. Muitos apartamentos são comprados em uma hipoteca. Daqui uma mais base é formada por calcular a dedução, a quantia máxima do qual nesta base é 390 mil rublos. (se o apartamento foi comprado depois de 1 de janeiro de 2014), e talvez até mesmo completamente ilimitado (se a moradia foi comprada em anos anteriores).
Parece que estes montantes são muito inferiores à dedução de 1 milhão garantidos pela venda de apartamentos. Mas não vamos esquecer que as "fórmulas" para calcular as obrigações fiscais dos vendedores são completamente diferentes. Pode muito bem acontecer que a dedução de propriedade na compra de um apartamento seja, na verdade, maior do que o imposto de renda pessoal calculado sobre sua venda.
De particular interesse é que ambos os tipos de dedução podem ser combinados. Além disso, em alguns casos, é realista compensar o imposto de renda pessoal calculado resultante da venda de um apartamento e uma dedução fiscal baseada na compra de imóveis. É necessário apenas entrar em contato com a estrutura territorial do Serviço Federal de Impostos para concordar com este procedimento. É relativamente simples e, na maioria dos casos, pode ser feito sem envolver consultores caros.
O cenário a seguir é bem possível, por exemplo.
O cidadão Ivanov vendeu um apartamento na Avenida Lenin por 2,5 milhões de rublos. Ele usou o direito de dedução no valor de 1 milhão e agora ele deve um imposto de 13% de 1,5 milhões de rublos, que é de 195 mil rublos.
Para o produto da venda de apartamentos na Avenida Lenin, o cidadão Ivanov comprou apartamentos na Rua Moskovskaya pelos mesmos 2,5 milhões de rublos. (ele apenas gostou dessa área). Dos custos de comprar este apartamento, ele tem o direito de receber uma dedução, agora como um comprador, no valor de 260 mil rublos.
Ivanov submete os documentos relevantes à repartição fiscal, onde é mutuamente contabilizada a dedução fiscal e a dívida do imposto de renda pessoal. Como resultado, o Serviço Federal de Impostos continua a ser "devido" ao cidadão mais 65 mil rublos. Que será pago a ele da maneira prescrita. A principal coisa é que Ivanov deve realizar as duas transações em um ano.
