Os vendedores de imóveis, tendo recebido a receita da transação, são obrigados a pagar imposto de renda pessoal no valor de 13%. A cobrança de impostos é um procedimento sob estrito controle estatal. No entanto, a qualidade de sua implementação, dizem os especialistas, não está à altura devido a uma série de exceções na legislação moderna. Muitos cidadãos, por motivos totalmente legais, evadem impostos. E muitos, por sua vez, pagam demais, sem saber dos benefícios significativos que o Estado garante aos participantes do mercado imobiliário. O que você precisa ter em mente ao vender um apartamento? Qual é a maneira mais correta de pagar impostos ao vender imóveis?
Princípios gerais de tributação sobre a venda de apartamentos
Especialistas identificam os seguintes princípios básicos de tributação de transações imobiliárias de acordo com a lei russa:
- Imposto de renda pessoal no valor de 13% do valor recebido do comprador da casa é cobrado e pagável se o apartamento foi propriedade do vendedor por menos de 3 anos;
- o antigo proprietário do imóvel é obrigado a apresentar à sede territorial do Serviço Federal de Impostos uma declaração na forma apropriada até 30 de abril do ano seguinte à transação da venda do apartamento;
- O imposto de renda pessoal calculado deve ser pago integralmente pelo cidadão até o dia 15 de julho do ano em que a declaração for submetida.
Deduções de vendas de propriedades
As leis da Federação Russa definem um certo tipo de benefícios garantidos aos vendedores de imóveis. Ele vem do chamado deduções fiscais. Eles representam um número pelo qual você pode reduzir a quantia de dinheiro recebida da venda de imóveis. Deduções, portanto, são para ambos os tipos de transações - venda, compra de imóveis. O imposto, no entanto, é pago apenas por um deles.
Agora a dedução é de 1 milhão de rublos. O imposto final sobre a venda de imóveis é calculado usando fórmulas matemáticas muito simples. Considere um exemplo.
Cidadão Ivanov vendeu o apartamento por 2,5 milhões de rublos. Por padrão, ele deve pagar imposto de renda pessoal no valor de 13% desse montante, ou seja, 325 mil. No entanto, ele decidiu usar o direito legal de receber uma dedução fiscal de 1 milhão. Portanto, a base tributável real será de 1,5 milhões de rublos. Ivanov, portanto, terá que pagar ao estado 195 mil rublos.
Você pode gastar 1 milhão de rublos de deduções a expensas de uma transação de compra e venda, e com base em várias, mas apenas durante o ano. Se o montante da renda recebida da venda de imóveis não atingir 1 milhão, então nenhum imposto deve ser pago (mas, ao mesmo tempo, uma declaração deve ser apresentada antes de 30 de abril).
Outro mecanismo importante de dedução é a inclusão na "fórmula" de valores confirmados associados ao custo de aquisição de um apartamento. Ou seja, se, por exemplo, Ivanov, que vendeu um apartamento por 2,5 milhões de rublos, comprou antes, digamos, por 2,7, então ele tem o direito de refletir esse valor na forma de imposto de renda pessoal de 3 pessoas (anexando documentos - extratos, acordo, etc.) e não se endividar com o estado. O imposto sobre a venda de imóveis neste caso não é pago.
Deduções por propriedade compartilhada e compartilhada
Se o apartamento vendido é de propriedade de duas ou mais pessoas, com base na partilha ou propriedade conjunta, então uma dedução de 1 milhão de rublos. distribuídos entre eles. Se estamos falando sobre a primeira versão de propriedade, então, de acordo com a distribuição percentual especificada nos certificados de propriedade. No segundo caso - por acordo. Se um compromisso falhar, então através dos tribunais.O acordo de que os coproprietários estão prontos para diferenciar seus interesses de acordo com uma ou outra distribuição percentual é considerado atingido quando cada um deles assina um acordo de venda de imóveis. Como regra geral, nenhum documento adicional confirmando um “compromisso” é necessário.
Ao mesmo tempo, as pessoas que têm o direito de possuir uma participação no apartamento têm o direito de vender sua parte da propriedade sem acordo com os coproprietários e, ao mesmo tempo, receber a dedução integralmente, individualmente. Naturalmente, a responsabilidade de pagar impostos ao vender imóveis neste caso é completamente individual.
PIT: 13% ou 30%?
Na comunidade de corretores de imóveis e cidadãos envolvidos em transações imobiliárias, a questão às vezes surge: por que em alguns casos taxa de imposto para transações iguais a 30%? Que imposto sobre a venda de imóveis sai tão pesado? A resposta é simples. Este indicador é para não residentes da Federação Russa. Eles geralmente são cidadãos estrangeiros que decidiram vender sua propriedade na Rússia.
Mas também há casos frequentes em que os cidadãos da Federação Russa também são reconhecidos como não residentes. O fato é que uma pessoa que não vive no território de seu país por mais de 183 dias por ano, independentemente de sua nacionalidade russa, é reconhecida como não residente. Seu dever é pagar imposto de renda muito mais do que se ele morasse na Rússia por mais de seis meses. E mais uma nuance importante. Se um não residente vende a propriedade, os impostos não são compensados por quaisquer deduções. Os termos de seus pagamentos permanecem os mesmos, o procedimento de comunicação para o Serviço Federal de Impostos - o mesmo.
E se você não enviar uma declaração?
Para uma área como a compra e venda de imóveis, os impostos são o aspecto mais importante. E, portanto, os departamentos relevantes são suficientemente rigorosos em relação à política de monitoramento do movimento de fundos no âmbito de transações com apartamentos. Portanto, se o vendedor de imóveis não apresentar uma declaração dentro do prazo prescrito, refletindo os valores recebidos pela venda da moradia, então Artigo 119 do Código Tributário ele receberá uma multa igual a 5% do imposto (ou o valor que não foi pago), calculado a cada mês a partir do momento em que os documentos forem enviados ao Serviço de Impostos Federal (mas seu valor máximo não pode exceder 30% da dívida ao estado). mil rublos).
E se você não pagar impostos?
Se o vendedor de imóveis não pagou o imposto de renda pessoal calculado, o Serviço de Impostos Federais exigirá o pagamento da quantia apropriada, cobrará uma multa (20% do valor do imposto) e uma multa (em porcentagem igual a 1/300 da taxa de refinanciamento do Banco Central - eles serão cobrados diariamente até há um atraso).
Os aposentados precisam pagar impostos?
Existe uma versão que os pensionistas estão isentos de pagar imposto de renda pessoal para a receita da venda de um apartamento. Isso não é verdade. Renda da venda de habitação em termos de legislação fiscal é igual ao salário. O estado não fornece nenhum benefício para o imposto sobre vendas de propriedade a pensionistas. Além disso, para eles, a obrigação de transferir a declaração de 3-NDFL para o serviço de impostos federais a tempo, bem como o pagamento pontual dos valores calculados, é exatamente a mesma que para os trabalhadores. Naturalmente, a regra é que o imposto sobre a venda de imóveis com menos de 3 anos na propriedade não é pago.
Como arquivar uma declaração?
Existem três opções principais para enviar o formulário 3-NDFL, refletindo os números para transações imobiliárias, para o corpo territorial do Serviço de Impostos Federal. Em primeiro lugar, uma pessoa pode fazer isso entrando em contato com o departamento pessoalmente, em segundo lugar, escrevendo uma procuração com reconhecimento de um notário e, em terceiro lugar, enviando um formulário eletrônico através dos Serviços do Estado (após o registro).
Haverá um novo imposto em breve?
Entre os especialistas e alguns relatos da mídia aparecem que na Rússia em breve aparecerá um novo imposto sobre a venda de imóveis. Ou pelo menos alterações significativas serão feitas à legislação atual.O que podemos falar aqui? Qual é a probabilidade de que o ano em que o novo imposto sobre vendas de propriedades seja introduzido seja 2015?
Em 2014, um projeto de lei estava em discussão na esfera pública que foi convocada para alterar o esquema de coleta de impostos existente para a venda de imóveis. O ponto é que o imposto de renda pessoal deve ser calculado com base no valor cadastral da habitação. Esta formulação, enfatizam os especialistas, ainda é indicativa. Mas o objetivo específico do legislador é claro: as autoridades querem “embranquecer” transações em que o valor da propriedade incluída no contrato para a venda de imóveis é menor do que o preço real do apartamento (isso é feito para “atender” a dedução fiscal de 1 milhão ou usá-la ao máximo ) Sobre isso, o valor cadastral da habitação, o legislador acredita, deve mais ou menos corresponder ao mercado (agora é geralmente muito menor).
Qual é o mecanismo proposto para o funcionamento da lei em comparação com os procedimentos atuais? Vamos ver alguns exemplos.
O cidadão Ivanov, tendo elaborado um acordo de ações, investiu 700 mil rublos no desenvolvimento da casa. Dois anos depois, a empresa contratante encomendou habitação. Naquela época, o preço de mercado do apartamento de Ivanov havia crescido para 2,5 milhões, ele queria vendê-lo, mas no contrato para anotar o custo igual a 1,7 milhão, desse montante, de acordo com a legislação atual, ele poderá deduzir 700 mil em despesas construção compartilhada, bem como reduzi-lo pela dedução necessária no valor de 1 milhão.Por isso, Ivanov completamente "fecha" a receita oficialmente recebida nos termos do contrato, de modo a não pagar imposto de renda pessoal. De acordo com as normas atuais da lei, tudo o que Ivanov pretendia poderia e deveria ter sucesso.
Emendas ao Código Tributário da Federação Russa, que estão sendo atualmente discutidas, podem forçar um cidadão a pagar imposto de renda pessoal em qualquer caso. O fato é que, de acordo com a reavaliação cadastral, o preço de um apartamento pode ser, por exemplo, 2,2 milhões de rublos. Isso é 500 mil rublos. mais do que no contrato de venda elaborado por Ivanov e seu comprador. E destes 500 mil, o vendedor será obrigado a pagar o imposto de renda pessoal prescrito no valor de 13%.
Existe uma opção, segundo especialistas, de que o legislador introduza algum tipo de alívio em suas “fórmulas”. Este é o chamado "fator de redução", que é multiplicado por avaliação cadastral de imóveis. Agora na lei aparece um indicador igual a 0,7. No caso da transação do cidadão Ivanov, o valor final será obtido pela multiplicação de 2,5 por 0,7. Isso é 1,54 milhões de rublos. O que, em princípio, deveria arranjar para Ivanov - em seu acordo, os números são ainda mais do que isso. Mas e se o apartamento dele não custasse 2,5 milhões, mas todos os 4? Nesse caso, a avaliação cadastral provavelmente estaria próxima do mercado. E então o vendedor de imóveis teria que desembolsar completamente.
Ao mesmo tempo, muitos especialistas, bem como representantes dos próprios círculos legislativos, dizem que o “coeficiente de descida” pode não ser aprovado de todo. Uma opção também é possível a fim de capacitar os parlamentos regionais para determinar o número correspondente, motivando, como dizem os especialistas, que todo o produto do pagamento do imposto de renda pessoal com base no valor cadastral permanecerá no orçamento do assunto.
Datas de discussão pública do projeto de lei - até 30 de outubro de 2014. Em seguida, será encaminhado para os deputados da Duma Estatal. É provável que já em 2015, emendas ao Código Tributário da Federação Russa entrará em vigor.
Nova lei: benefícios e concessões
Como podemos ver, o estado decidiu intervir completamente em um fenômeno como comprar e vender imóveis. Os impostos, provavelmente esperados pelas autoridades, devem ser coletados mais ativamente nessa direção. Em alguns pontos, entretanto, a política do legislador permite uma série de concessões. Apesar do fato de que as alterações ao Código Tributário da Federação Russa ainda não foram adotadas, algumas de suas nuances relacionadas a benefícios e concessões em transações imobiliárias já foram tornadas públicas. Denote alguns deles.
O imposto de renda pessoal não pode ser pago se um cidadão vender sua única moradia (ou que tenha esse status nos últimos 12 meses antes da venda). Verdade, o custo máximo de um apartamento não deve ser superior a 5 milhões de rublos. Supõe-se também que a norma atual, dando o direito à isenção do imposto de renda pessoal sobre o fato da venda de imóveis, ou seja, 3 anos na propriedade, permanecerá.
Nova lei: opinião de especialistas
Muitos especialistas do mercado duvidam que as agências responsáveis pela implementação da nova lei possam formular o algoritmo correto de avaliação cadastral. Os especialistas admitem que não estão muito claros de onde os números virão. Diferenças nos métodos usados por vários "avaliadores" são bem possíveis, dizem os especialistas. Há uma versão de que a nova lei terá um impacto negativo no mercado imobiliário primário, pois a atratividade do investimento em construção compartilhada diminuirá. Em última análise, o resultado pode ser um aumento no valor dos imóveis em todos os segmentos.
Ao mesmo tempo, existe também uma opinião entre os especialistas de que as reformas são necessárias. Além disso, é no sentido de apertar o monitoramento das transações. Aumentar ou diminuir as apostas é inútil. Dado o grande número de "negócios cinzentos", torna-se absolutamente irrelevante o imposto cobrado sobre a venda de imóveis - não é pago de todo.
Responsabilidade pelas ofertas de cinza hoje
Surge uma pergunta razoável: pode realmente ser que os "esquemas cinzentos" que as autoridades estão tentando "embranquecer" não possam ser detectados e suprimidos legalmente hoje? Todas essas "fraudes" associadas à indicação nos contratos de venda de valores subestimados de imóveis, não implicam qualquer responsabilidade?
Segundo especialistas, o Serviço Federal de Impostos não possui um algoritmo bem desenvolvido para identificar tais transações. Pelo menos porque, de um ponto de vista legal, as autoridades fiscais não podem ter queixas contra participantes do mercado imobiliário. O comprador e o vendedor fazem dois contratos completamente legais. O primeiro é o principal, indica o valor de até 1 milhão, este documento é para autoridades fiscais. O segundo contrato, por sua vez, não reflete uma transação imobiliária, mas a compensação do comprador pelos custos do vendedor associados à "melhoria do tipo de apartamento". Na verdade, é um recibo para a transferência de fundos. Este tratado tributário, como regra geral, não exige (e os valores especificados nele não aparecem oficialmente em qualquer lugar).
Ao mesmo tempo, trabalhos não públicos nessa direção podem ser realizados nas estruturas do Serviço de Impostos Federal. Em particular, há fatos de que o escritório central deste departamento de tempos em tempos envia cartas para suas divisões territoriais de que é necessário criar unidades funcionais especiais - precisamente para combater a evasão de cidadãos do imposto de renda pessoal ao vender a moradia na íntegra.
De acordo com um desses documentos, que ficou na posse de alguns meios de comunicação russos, as estruturas de serviços tributários regionais foram obrigadas a estudar contratos de vendas e conduzir investigações de natureza inquiridora - na forma de visitas aos contribuintes em casa e conversas. Se os “esquemas cinzentos” forem identificados, cobrar o valor “correto” do imposto de renda pessoal (com base em uma avaliação independente do custo do apartamento) e ao mesmo tempo cidadãos finos.
By the way, muitos especialistas estão impressionados com a abordagem para controlar como as vendas de imóveis na Ucrânia estão indo. Os impostos, assim como os nossos, não são pequenos - podem chegar a 15%. E, portanto, a fim de minimizar a probabilidade de "acordos cinzentos", as autoridades ucranianas introduziram recentemente uma norma: os notários que certificam os contratos de compra e venda de habitação são obrigados a verificar informações sobre uma avaliação de mercado independente da propriedade na base de dados "nuvem". Se a informação não for encontrada on-line, um notário não tem o direito de certificar documentos.
A relevância dos procedimentos para identificar “esquemas cinzentos”, acreditam os especialistas, aumentou especialmente devido a alterações no Código Tributário da Federação Russa que regulam as deduções de propriedade para compradores de imóveis. O fato é que, até 1º de janeiro de 2014, os compradores de apartamentos tinham o direito de usar a dedução fiscal apenas uma vez para uma única propriedade. Se comprassem moradia, e o contrato indicava um valor de 1 milhão, então tudo o que podiam contar era 13% desse valor.
Por isso, muitos compradores não ficaram satisfeitos com os “esquemas cinzentos” e pediram aos vendedores que elaborassem contratos com números reais. Mas após as alterações foram feitas ao Código Tributário, para receber dedução de propriedade tornou possível com qualquer número de transações imobiliárias. E agora, os compradores, em princípio, não se importam com o valor que aparece no contrato de venda. Eles não se importam com o tipo de imposto sobre vendas de propriedades que os vendedores querem pagar e se desejam ou não fazê-lo.
Transações envolvendo pessoas jurídicas
Vamos considerar brevemente aspectos relacionados à tributação de transações nas quais os vendedores de imóveis são pessoas jurídicas (empresas, etc.). O esquema de cálculo de encargos aqui, evidentemente, difere do que é característico dos indivíduos. Mas é bastante compreensível e lógico. Se estamos falando de um fenômeno como a venda de imóveis por uma entidade legal, os impostos são pagos aqui de dois tipos.
Em primeiro lugar, é o IVA (18%). Em segundo lugar, é o imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas (20%). Nenhuma dedução é fornecida. No entanto, se a organização usar o sistema tributário simplificado, o setor imobiliário será vendido de acordo com padrões completamente diferentes. Não existe um imposto “simplificado” sobre o lucro, e o produto da venda da propriedade é equiparado ao comercial. De acordo com as normas do sistema tributário simplificado, a empresa terá que pagar 6% do valor da venda ou 15% da diferença entre o produto e o custo de aquisição desse imóvel.
Regras similares se aplicam também a empreendedores individuais. Se eles trabalham de acordo com o sistema tributário simplificado, então eles pagam pela venda da propriedade 6% da renda ou 15% da "diferença". Sob o sistema geral de tributação, o IVA e o imposto sobre o rendimento devem ser pagos. É verdade que é importante que o recebimento de fundos do comprador passe por uma conta bancária oficialmente registrada. Se um empreendedor individual vender imóveis por meio de uma conta bancária “regular”, ele terá que pagar imposto de renda pessoal como pessoa física. Verdade, você pode usar a dedução neste caso.
