Komunālo organizāciju problēma ir novedusi pie tā, ka arvien vairāk māju kļūst kooperatīvas un pamet pašapkalpošanos. Vai tas ir labi vai slikti, tas ir atkarīgs tikai no katras mājas iemītniekiem, taču ir kļuvis daudz vieglāk izsekot, kur iet īre un remontam saziedotā nauda. Šis raksts būs veltīts tā sauktajai bezpeļņas organizācijai HOA. Šī ir daudzstāvu ēku dzīvokļu un nedzīvojamo telpu īpašnieku apvienība, kas visu savu enerģiju un finanses izlieto ēkas uzlabošanai, kurā atrodas viņu īpašums. Turpmāk sīkāk tiks runāts par HOA atbildību, kas tas ir un kā organizēt šādu asociāciju.
HOA likumība
Ja agrāk tiesību akti nedaudz ierobežoja dažādu mājokļu asociāciju iespējas, tad, pateicoties izmaiņām, kas ieviestas Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā, HOA darbības joma attiecībā uz pašreizējo mājokļu problēmu risināšanu ir ievērojami paplašinājusies. Un pats galvenais, saskaņā ar Art. 135 LCD kopīga īpašnieku pārvaldīšana kopīpašuma ietvaros ir kļuvusi likumīga. Tagad jums nav jāpaļaujas uz komunālajiem pakalpojumiem un jāgaida kā debesu remontu manna pie ieejas. Iedzīvotāji var parūpēties par visām mājas uzturēšanas problēmām un patstāvīgi plānot remonta darbus, izmaksas un citus organizatoriskos jautājumus.
Saskaņā ar 136. pants LCD RF dzīvojamo un nedzīvojamo telpu īpašnieki, kas atrodas vienā mājā, var izveidot tikai vienu māju īpašnieku partnerību. Šāda organizācija var apvienot vairākas blakus esošas daudzdzīvokļu ēkas, kas atrodas blakus esošos zemes gabalos ar kopīgiem inženiertīkliem un citu infrastruktūru. Māju īpašnieku asociācija ir pārvaldības sabiedrība, kas nodarbojas ar izdaiļošanu, un likumi neaizliedz apvienot vairākas partnerības kopīgai pārvaldībai.
Kā izveidot HOA?
Pirmkārt, ir jānosaka HOA jēdziens, kas tas ir un kā organizēt šo kopienu. Pati saīsinājums nozīmē "māju īpašnieku partnerība". Principā jau no nosaukuma ir skaidrs, ka šī ir pārvaldes institūcija, kas pati uzņēmās visas problēmas, kas saistītas ar ēkas uzturēšanu labā stāvoklī. Bet kā izveidot šādu partnerību, lai pilnībā atteiktos no zheka pakalpojumiem? Uzreiz jāsaka, ka tas ir darbietilpīgs process, taču diezgan pamatots. Izveidošanai jānotiek stingri saskaņā ar likumu. Tajā pašā laikā jums jāsaprot, ka HOA ir juridiska persona, un tāpēc ir nepieciešams sastādīt hartu, noteikt valdes priekšsēdētāju un locekļus, un tikai pēc šī reģistra.
Iniciatīvas grupa
Ir skaidrs, ka, lai īpašnieki izlemtu apvienoties partnerībā, ir nepieciešams iniciators. Saskaņā ar aktīvistu likumiem jābūt vismaz 5 cilvēkiem. Un lai viņi varētu pareizi nodibināt partnerību, viņiem vai nu jābūt pieredzei šādā biznesā, vai arī viņiem jābūt juridiskai vai grāmatvedības izglītībai. Parasti HOA valdi veido šie aktīvisti. Tie ir cilvēki, kuri pārvaldīs visas aktuālās problēmas un to novēršanu. Iniciatīvas grupai jāpaziņo visiem iedzīvotājiem par nodomiem un jārīko dzīvokļu īpašnieku sapulce.
Sapulces paziņošanas noteikumi
Pirmkārt, aktīvistiem jāpaziņo visiem dzīvojamo un nedzīvojamo telpu īpašniekiem, ka notiks sapulce.Šajā gadījumā paziņojums jānogādā 10 dienas pirms noteiktā datuma un jānodod tieši dzīvoklī nereģistrētajām rokām, proti, īpašniekiem pret saņemšanu. Ja dzīvoklī ir vairāki īpašnieki, tad ielūgums jānosūta visiem, izņemot bērnus, kas jaunāki par 18 gadiem.
Paziņojumā jānorāda maksas iemesls. Jāatzīmē, ka visiem īpašniekiem jāierodas ar pasēm un īpašumtiesību sertifikātiem.
Sūtot paziņojumus pa pastu, obligāti jāsaglabā pasta pakalpojumu kvītis, lai vajadzības gadījumā varētu pierādīt, ka sapulce notika likumā noteiktajā kārtībā. Ja kāda iemesla dēļ viens no māju īpašniekiem nevar apmeklēt sapulci, viņš var ar roku rakstīt pilnvarojuma vēstuli vienam no kaimiņiem (īpašniekiem).
Sapulces noteikumi
Ir ļoti svarīgi, ka sanāksmē tika apspriesti tikai tie jautājumi, kas tika norādīti ielūgumā, proti: HOA pastāvēšanas atbilstība un tās izveidošanas iemesli. Montāžas procedūra ir skaidri aprakstīta LC RF 146. pantā.
Jābalso, lai ikviens varētu izteikt savu gribu attiecībā uz izveidojamo partnerību. Balsošanas noteikumi ir šādi:
- Visiem īpašniekiem ir jāizsniedz vēlēšanu zīmes, kurās jānorāda tikai divi punkti "par" un "pret" HOA. Tas tiek darīts, lai atvieglotu balsu saskaitīšanu un visu šo dokumentu pievienošanu protokolam. Ja vēlēšanās ir citi jautājumi, tad var rasties neskaidrības.
- Pēc tam, kad vairākums īpašnieku nobalsoja “par”, nekavējoties būs jāievēl priekšsēdētājs un valde, kā to prasa LC RF 147. pants. Viņus ievēl uz noteiktu termiņu, kas noteikts organizācijas statūtos. Partnerības pārvaldes institūcija ir HOA valde un priekšsēdētājs. Viņus vajadzētu ievēlēt no mājas dzīvokļu īpašnieku vidus, kurš dodas uz pašapkalpošanos.
Saistītie jautājumi
Šeit, sanāksmē, visiem sapulcinātajiem ir obligāti jāvienojas par partnerattiecību hartu un jāparaksta to notariāli. Lai pēc tam nerastos aizdomas un jautājumi, labāk ir uzaicināt notāru tieši uz sapulci, lai legalizētu šo dokumentu uz vietas tūlīt pēc tā pieņemšanas sabiedrībā.
Tikšanās pēdējais posms ir protokola sastādīšana, kurā tiek iepazīstināti ar visiem apspriestajiem, esošajiem un balsošanas rezultātiem attiecībā uz HOA problēmām. Šī darbība jāveic katru reizi, kad tiek sasaukta kopsapulce. Protokolam jābūt notariāli apstiprinātam.
Skaitīšanas noteikumi un balsošanas nianses
Balsošanu var uzskatīt par derīgu, ja tajā piedalījās vairāk nekā puse klātesošo. Šeit ir ļoti svarīgi atzīmēt, ka īpašnieks, kurš balso par partnerības izveidošanu, neuzņemas to noslēgt. HOA biedrs ir persona, kurai pieder dzīvoklis vai nedzīvojamās telpas, kura ar savām rokām uzrakstīja pieteikumu par iestāšanos personālsabiedrībā. Īpašniekiem, kuri balsoja “pret” (ar balsojumu), turpmāk ir pienākums ievērot vispārpieņemtos partnerības noteikumus, jo vairākums nolēma izveidot HOA. Tas nozīmē, ka visiem tiem, kas nepiekrīt, būs jādzīvo pēc partnerības noteikumiem.
HOA reģistrācija
HOA ir juridiska persona, kas nozīmē, ka tai jābūt attiecīgi reģistrētai, tai ir jābūt savam norēķinu kontam un visiem nepieciešamajiem dokumentiem. Lai leģitimizētu partnerību, priekšsēdētājam ir jāvēršas nodokļu iestādē, paņemot sev pasi, notariāli apstiprinātu sanāksmes protokolu, statūtus un tur rakstot paziņojumus atbilstoši paraugam. Jums arī būs jāmaksā valsts nodeva par organizācijas pakalpojumiem 4000 rubļu apmērā.
Ir labi, ja valdē ir kāda persona, kurai ir pieredze grāmatveža amatā, jo pēc personālsabiedrības reģistrēšanas nodoklī būs jāatver konts HOA un jāpārnes māja uz viņa bilanci. Pārsūtīšana jāveic pilsētas pārvaldes komisijas klātbūtnē. Par konta izveidošanu jāpaziņo pilsētas pārvaldei.
HOA tiesības
Uz valdes pleciem ir uzticēti daži pienākumi un tiesības, kas aprakstīti 137. pants LCD RF.
Balstoties uz šo rakstu, HOA ir tiesības:
- slēdz līgumus ar darbuzņēmējiem par pakalpojumu un darbu, kas saistīti ar remontu un labiekārtošanu, sniegšanu;
- noteikt izmaksu tāme par gadu personālsabiedrības vispārējā īpašuma uzturēšanai - kapitālā remonta, nepieciešamās rekonstrukcijas un citiem mērķiem nepieciešamās izmaksas;
- nosaka maksājumu un vienreizējo iemaksu apmēru, pamatojoties uz aprēķiniem, kas veikti atbilstoši katra īpašnieka kopīpašuma daļai atsevišķi;
- izmantot uzlabojumus banku kredītfondos saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem;
- pārdot vai iznomāt partnerības kopējo īpašumu;
- pārskaitīt līdzekļus personām, kuras sniedz ar ainavu un remontu saistītus pakalpojumus.
Ja tas nav pretrunā ar likumu, valde var izmantot HOA īpašumu. Ko tas nozīmē? Piemēram, tā var būt zeme, kas piešķirta attīstībai mājokļa vai mājsaimniecības celtniecībai. Tas ietver arī kopīpašuma daļas virsbūves un pārstrukturēšanu.
HOA pienākumi
HOA pienākums ir tāds, ka partnerībai ir jānodrošina pienācīgs sanitārais un tehniskais stāvoklis mājokļu celtniecībā. Tajā pašā laikā visiem īpašniekiem ir pienākums veikt noteiktas iemaksas un samaksāt par visiem darbiem, kas saistīti ar remontu un apkopi. HOA visos darījumos ar trešajām personām ir pienākums rīkoties vienīgi partnerībā iekļauto telpu īpašnieku interesēs.
Dalība HOA
Vai ir vērts pievienoties partnerībai? Jautājums, protams, ir interesants, un tam nav skaidras atbildes. Bet šeit jums jāsaprot, kas dod dalību HOA. Vienā vai otrā veidā, bet ar pozitīvu lēmumu par labu HOA izveidošanai visi īpašnieki nonāks vienā laivā, un pat pretiniekiem būs jāspēlē pēc vispārpieņemtiem noteikumiem. Šeit sākas jautrība. Ja pievienosities HOA, īpašniekam būs balsstiesības, kas nozīmē, ka, lemjot dažādus jautājumus par mājas, kurā atrodas dzīvoklis, uzturēšanu, viņa viedoklis tiks ņemts vērā. Tā, piemēram, ja namam pieguļ ievērojams zemes gabals, tad kopsapulcē var rasties jautājums par tā izmantošanu un tad katrs varēs izteikt tieši to, ko viņš redz netālu no mājas: piemēram, rotaļu laukumu vai automašīnu stāvvietu. Tātad, ja jūs domājat loģiski, tad kopš HOA ir noticis, tad dalība partnerībā nebūs lieka.
HOA vai ZHEK
Kā rāda prakse, tikai daži no iedzīvotājiem palika neapmierināti pēc partnerības nodibināšanas, kas pati pārvalda naudu un risina aktuālas problēmas saistībā ar mājas uzturēšanu un uzlabošanu. HOA ir bezpeļņas organizācija, kurai nav citu ienākumu kā īpašnieku iemaksas un maksājumi. Bet tieši šeit cilvēki var būt pārliecināti, ka samaksātā nauda tiks novirzīta tās mājas uzlabošanai, kurā atrodas viņu dzīvoklis. Ar zheka situācija ir nedaudz atšķirīga. Bet droši vien nevajadzētu runāt par to, ko visi jau zina par valsts komunālo sistēmu.
Papildus visām HOA sniegtajām priekšrocībām valsts paver jaunas iespējas partnerībai. Saskaņā ar 153. sadaļa LCD RF partnerība var ierosināt papildu būvju un telpu celtniecību vispārējai lietošanai, tostarp ienākumu gūšanai.Piemēram, ņemiet atļauju un pievienojiet mājas ēkai kafejnīcu vai veikalu.
Ko darīt ar neizpildītājiem?
Ko darīt, ja viens no īpašniekiem ignorē obligātās iemaksas un nepiedalās remonta maksājumos, motivējot, ka viņš nepiekrita apkalpot HOA? Tas, ka šī domstarpība nedod tiesības nemaksāt, jau ir skaidrs, bet šeit ir, ko šajā situācijā darīt valdībai? Vienīgā izeja no situācijas ir tiesas izpildīšana. Jautājums, protams, nav ļoti patīkams un prasīs laiku; izpildinstitūcija ar tiesas lēmumu ieturēs nepieciešamo summu no nolaidīgā maksātāja (protams, procentos no algas).
Ja mājā, kas pārgāja uz pašapkalpošanos, ir neprivatizēti dzīvokļi, tad jāsaprot, ka viņu iemaksu daļu maksā pašvaldības iestādes, jo tās ir īpašnieki. Ja HOA netiek saņemtas iemaksas par šiem dzīvokļiem, tās var pieprasīt arī tiesā.
