Šāds jēdziens kā "daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšana" dzīvojamajā kompleksā nav. Tomēr tiesību aktos ir definētas tā galvenās iezīmes un noteikumi, pēc kuriem tie tiek īstenoti. Apsvērsim tos sīkāk. 
Bieži sastopami simptomi
Daudzdzīvokļu māju pārvaldīšana ir process, kas prasa laiku. Laiks, kurā tas tiek veikts, ir atkarīgs no ēkas ekspluatācijas ilguma. Šis periods sākas no erekcijas brīža un beidzas ar nojaukšanu. Daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšana un uzturēšana var notikt dažādos veidos.
Klasifikācija
Piešķirt mājokļu pārvaldību. Tas ir paredzēts visām istabām, dzīvokļiem, telpām, kas likumīgi pieder vienai personai. Praksē var vadīt arī daudzdzīvokļu ēkas īpašniekus vai viņu iesaistītu vienību. Runājot par pašu objektu, LCD nav arī skaidras definīcijas. Šajā sakarā bieži rodas jautājums, kas tieši tiek uzskatīts par daudzdzīvokļu ēku, cik telpām tajā jābūt, lai ēku klasificētu šajā kategorijā. Praksē šādu ēku var uzskatīt par ēku, kurā 2 vai vairāk istabām ir vismaz viens likumīgais īpašnieks.
Priekšmeta sastāvs
Daudzdzīvokļu māju pārvaldību var veikt dažādas personas. Piemēram, tas var būt viens subjekts, vairāku pilsoņu grupa, īpaši izveidota struktūra vai sabiedrība. Viņi iedarbojas uz objektu, lai nodrošinātu tā darbību. Temats:
- Pārvalda daudzdzīvokļu ēku.
- Pieņem lēmumus.
- Rada apstākļus uzdevumu īstenošanai.
Praksē daudzdzīvokļu ēkas tiešu pārvaldību var veikt telpu īpašnieki vai viņu iesaistītās personas. Dažos gadījumos pilnvaras piešķir vietējām pašvaldībām. Saskaņā ar 4. punktu Art. 161 ZhK, ja paši īpašnieki nav izvēlējušies veidu, kā pārvaldīt daudzdzīvokļu māju, tad Maskavas apgabala administrācija to dara viņu labā. 
Mērķtiecība
Izvēloties šo vai citu daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas veidu, īpašnieki novērtē, cik pilnībā tiks sasniegti uzdevumi. Tie jo īpaši ietver nodrošinājumu:
- Droši un labvēlīgi dzīves apstākļi.
- Īpašuma saglabāšana.
- Risina jautājumus par kopējo materiālo vērtību izmantošanu.
- Pareizs komunālo pakalpojumu nodrošinājums.
Daudzdzīvokļu ēkas, kuras telpas pieder dažādiem pilsoņiem, pārvaldību var veikt vienīgi saskaņā ar vienotiem noteikumiem, par kuriem panākta vienošanās ar viņiem. Īpašuma īpašnieki var paši to attīstīt. Dažos gadījumos īpašnieki deleģē tiesības radīt vienotus nosacījumus pilnvarotai personai. Pēdējais pārstāv īpašnieku intereses, slēdzot līgumus ar pakalpojumu organizācijām.
Daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas procedūra
Tiesību akti īpašniekiem uzliek par pienākumu izvēlēties pakalpojumu. Tas varētu būt:
- Dzīvokļu ēkas tiešu pārvaldību veic telpu īpašnieki.
- Īpašnieku partnerības vai cita specializēta patērētāju kooperatīva izveidošana.
- Daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšana, ko veic pārvaldības organizācija.
Jautājums ir, kāpēc cilvēkiem tas jādara? Tas izskaidrojams ar to, ka pilsoņiem, bez īpašumiem, papildus tiesībām ir arī attiecīgi pienākumi un viņi ir atbildīgi par to īstenošanu.Viņiem jāizmanto un jāiznīcina savs īpašums tādā veidā, kas neierobežo citu intereses, veselību un dzīvību.
Atlases kritēriji
Daudzdzīvokļu ēkas telpu īpašniekiem gada laikā jāizvēlas apsaimniekošanas iespēja, sākot no sacensību dienas starp uzņēmumiem, kas apkalpo uzņēmumus. Rezultāts būs atkarīgs no dzīvokļu skaita ēkā, maksātspējas līmeņa un īpašnieku disciplīnas. Turklāt nav mazsvarīga pārvaldības uzņēmumu reputācija, attiecību raksturs ar uzņēmumiem, kas nodrošina resursu piegādi, neatkarīgi no tā, vai māju un dzīvokļu uzskaites ierīces ir kopīgas utt.
Pašapkalpošanās ēdināšana
Ja daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšanu veic telpu īpašnieki, ir jādokumentē visas attiecības ar trešo personu uzņēmumiem, kas sniedz noteiktus pakalpojumus. Jo īpaši tiek noslēgti līgumi par ūdens novadīšanu, karstā / aukstā ūdens piegādi, elektrību, gāzi un apkuri. Šajā gadījumā tiek noslēgti līgumi ar katru dzīvokļu īpašnieku. Turklāt tiek noslēgti līgumi ar uzņēmumiem, kas sniedz ēkā bieži sastopamo īpašumu remonta pakalpojumus. Šādi līgumi tiek parakstīti ar vairākumu vai ar visiem īpašniekiem.
Dators, HOA, LCD
Daudzdzīvokļu ēkas pārvaldību var veikt personālsabiedrība (kooperatīvs). Šādas juridiskas personas ir tiesīgas slēgt līgumus ar īpašniekiem par:
- Komunālo pakalpojumu nodrošināšana.
- Kopīpašuma uzturēšana un remonts.
- Daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšana utt.
Mijiedarbības shēmas
Telpu īpašnieki savas tiesības slēgt līgumus par mājokļa un komunālo pakalpojumu piegādi var deleģēt īpašnieku partnerībai. To var noteikt ar kopsapulcē pieņemtu lēmumu pašā kooperatīva statūtos. Telpu īpašniekiem ir arī iespēja nodot tiesības slēgt līgumus personālsabiedrībai, un tā, savukārt, paraksta līgumu ar pārvaldības sabiedrību. Viņa meklē piegādātājus un ar viņiem noslēdz attiecīgus līgumus. 
Daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšana, ko veic pārvaldības sabiedrība
Galvenais nosacījums šīs pakalpojuma iespējas izvēlei ir vienošanās. Daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas līguma paraugā iekļautas obligātās sadaļas. Jo īpaši tajā būtu jānorāda:
- Kopīgais īpašums, attiecībā uz kuru tiks sniegts pakalpojums, tā atrašanās vietas adrese.
- Materiālo aktīvu remonta un uzturēšanas darbu un pakalpojumu saraksts, noteikumi, saskaņā ar kuriem to var mainīt, mājokļu un komunālo pakalpojumu saraksts.
- Noteikumi līguma vērtības, samaksas par pakalpojumiem summas noteikšanai, komunālo pakalpojumu rēķinu lieluma noteikšanai. Tas arī formulē summu aprēķināšanas kārtību.
- Noteikumi, kā pārraudzīt, kā pakalpojumu uzņēmums pilda savas saistības.
CC noteikumi
Līgums, kas tiek noslēgts ar vadošo organizāciju, visos aspektos tiek raksturots kā līgums par maksas pakalpojumu sniegšanu. Šī forma ir paredzēta civiltiesībās. Saskaņā ar Art. 780 Civilkodeksā, ja vien pašā līgumā nav noteikts citādi, pārvaldes sabiedrībai pakalpojumi jāsniedz personīgi. Tas nozīmē, ka darbuzņēmējs pilnībā vai daļēji sniedz pakalpojumus vai darbojas kā starpnieks starp telpu īpašniekiem un piegādātājiem.
Principiālas atšķirības starp iespējām
Īpašnieku pārvaldība var būt tieša, uzticēšanās un netieša. Pirmajā gadījumā pilsoņi kalpo kopējam īpašumam atsevišķi. Netiešā vadība nozīmē dažu funkciju nodošanu citām personām (vai vienai). Uzņēmēja vienība var būt gan juridiska, gan fiziska persona. Pēdējā gadījumā viņi var būt viens no mājas īpašniekiem.Īpašnieki var izveidot ievēlētu struktūru valdes formā vai no sava loka ieceļot pilnvarotu personu, tādējādi izveidojot juridisku personu. Piemēram, tas var būt HOA. Šajā gadījumā partnerība kļūst par viņu pārvaldības sabiedrību. Istabu īpašnieki var rīkoties citādi. Viņiem ir tiesības uzticēt pakalpojumu neatļautām personām, kuras neietilpst viņu lokā.
Viņi var būt algots vadītājs vai organizācija. Šajā gadījumā telpu īpašnieki slēdz attiecīgu līgumu ar šīm personām. Ja pārvaldību veic paši telpu īpašnieki, līgums netiek parakstīts. Izveidotais uzņēmums vai pilnvarotā persona veic savas funkcijas saskaņā ar hartu. Viņu, savukārt, apstiprina kopsapulcē. Jāteic, ka praksē māju īpašnieki vienlaikus izmanto gan tiešu, gan netiešu pārvaldību. Piemēram, HOA veidošanās gadījumā dažas funkcijas, kā parasti, visizdevīgākās, realizē paši īpašnieki. Par svarīgiem jautājumiem lēmumi tiek pieņemti kopsapulcēs. Vēl vienu uzdevumu daļu veic ar izvēlētās valdes starpniecību, bet trešo daļu personīgi veic tās priekšsēdētājs. Turklāt tiek izveidota revīzijas komisija, kas nodrošina kontroli pār ievēlētās struktūras finansiālo darbu. 
Galvenie punkti
Mūsdienās īpašnieku vidū aktuālākais ir pārvaldības organizācijas izvēles jautājums. Protams, visi vēlas augsta līmeņa servisu. Tomēr daudzi uztraucas, ka tas izrādīsies "kā vienmēr". Lai izvairītos no problēmām, īpašniekiem ir jāizlemj, ko tieši viņi vēlas attiecībās ar pakalpojumu kvalitāti un izmaksām. Ir 3 visizplatītākās iespējas:
- Nemainiet neko, ļaujiet pārvaldību veikt Mājokļu birojam, Kriminālkodeksam, DEZ. Kvalitāte šajā gadījumā nebūs visaugstākā, taču pakalpojumu izmaksas ir diezgan pieņemamas. Šajā situācijā dzīvokļu īpašnieki dod priekšroku neriskēt un nesteidzas izvēlēties organizāciju.
- Atrodiet juridisku personu, kas sniegtu labākus pakalpojumus. Attiecīgi maksājums kļūs lielāks. Daži īpašnieki mēģina vienoties par šādiem noteikumiem ar pašreizējo Mājokļu biroju.
- Jums jāizvēlas privāts mazs uzņēmums. Tas sniegtu pakalpojumus, kas nav sliktāki par Mājokļu biroja pakalpojumiem, kvalitatīvi, bet par vēl zemāku cenu.
Praktiska ieviešana
Kā rāda prakse, to māju iedzīvotāji, kurās aktīvi strādā mājokļu asociācija, biežāk uz pakalpojumu kvalitāti reaģē pozitīvi. Šajā sakarā ieteicams pārbaudīt, vai šajā apgabalā ir piemērots HOA, kas par ierosināto cenu varētu ņemt ēku apkopei. Pirms sazināties ar dēli, ieteicams iedziļināties lieveņos, pārbaudīt kāpņu telpu, koridoru stāvokli, novērtēt pagalmu. Lai iegūtu labāku priekšstatu par HOA darbu, jums vajadzētu sarunāties ar dažāda vecuma iedzīvotājiem, uzzināt, cik viņi maksā par pakalpojumu, kas viņiem patīk par biedrības darbu un kas viņiem nav piemērots. Ja informācija parasti ir pozitīva, tad var vienoties.
Asociācijas darba pieredze
Viņš darbojas kā viens no vissvarīgākajiem kritērijiem, izvēloties pakalpojumu organizāciju. Vēlams, protams, ilga pieredze. Tomēr nesen periodiski parādās jaunas asociācijas, kuras arī nevajadzētu norakstīt. Ieteicams uzzināt informāciju par speciālistiem, kuri tur strādā, kur viņi agrāk veica savu darbību, kurš ir dibinātājs. Ja šie ir bijušie DEZ darbinieki, tad viņiem attiecīgi ir zināma pieredze dzīvojamo ēku ekspluatācijā un uzturēšanā. Šajā gadījumā ir vērts sarunāties, lai to personīgi noņemtu, lai uzzinātu, kāpēc viņi pameta iepriekšējo darba vietu, kādus mērķus viņi sev tagad izvirzījuši. 
Pakalpojumu cenas
Saziņas laikā ar apkalpojošās organizācijas pārstāvjiem ir jābrīdina ne tikai augstās, bet arī zemās pakalpojumu izmaksas, salīdzinot ar, piemēram, to, kas bija pieejams Mājokļu biroja darba laikā. Šeit jums vajadzētu uzzināt, no kā sastāv šī vai šī cena. Par nozīmīgākajām summām jums jāuzdod visi jautājumi.
Salīdzinājums
Ja kopumā saruna ar pakalpojumu asociācijas pārstāvjiem ir attīstījusies labvēlīgi, nesteidzieties slēgt līgumu. Ieteicams apbraukt vēl 2-3 HOA, uzzināt no tām visu informāciju. Pēc tam jums jāsalīdzina informācija, jāizvērtē priekšrocības un trūkumi un jāiesniedz priekšlikums diskusijai. Ja paliek šaubas, jānoslēdz nolīgums uz vismaz vienu gadu. Ja pēc tā termiņa beigām būs skaidrs, ka izvēle ir izdarīta pareizi, varat pagarināt līgumu. Nu, ja asociācija netika galā ar saviem pienākumiem, labāk ir izbeigt vienošanos.
Finanšu jautājums
Viens no būtiskajiem trūkumiem, izvēloties pakalpojumu uzņēmumu salīdzinājumā ar HOA vai pašpārvaldi, ir fakts, ka īpašnieku nauda, ko viņi piešķir pakalpojumu apmaksai, ir trešās personas juridiskas personas rīcībā. To ir diezgan grūti ietekmēt efektīvas un mērķtiecīgas līdzekļu izlietojuma ziņā. Tas jo īpaši attiecas uz gadījumiem, kad vietējās varas iestādes ir izvēlējušās pārvaldības organizāciju. Šajā gadījumā īpašniekiem faktiski tiks uzlikti nosacījumi, kurus izpildinstitūcijas uzskata par nepieciešamiem.
Garantēta līdzekļu drošība
Šis jautājums mijiedarbības ar vadošo organizāciju ietvaros parasti paliek atklāts. Jo īpaši mēs runājam par līdzekļiem, kas piešķirti kapitālremontam. Ne katrai mājai izdodas tos uzkrāt 1-5 gadu laikā (visā līguma darbības laikā). Ir reizes, kad īpašnieki nolemj mainīt pakalpojumu apvienību, un līdzekļi ir viņa kontā. Šajā gadījumā nav skaidrs, kā nauda tiks pārskaitīta izveidotajam HOA vai citam uzņēmumam. Var gadīties, ka biedrība bankrotē, likvidējas vai paņem aizdevumu no bankas un pazūd. Īpaši problemātiski būs atrisināt jautājumu par līdzekļu atdošanu īpašniekiem. Cita situācija ir ar HOA. Darbojoties kā juridiska persona, personālsabiedrība var atvērt īpašu kontu bankā un katru gadu ziņot īpašniekiem par savu statusu. Šajā gadījumā, protams, ir vairāk garantiju līdzekļu drošībai. 
Vietējā pašvaldība
Tie ir noteikti 3. pantā. 156 LCD Teritoriālajām varas iestādēm ir tiesības noteikt maksājuma summu par objekta uzturēšanu un remontu tikai tad, ja telpu īpašnieki nav izvēlējušies veidu, kā savlaicīgi pārvaldīt savu māju, vai arī tika pieņemts lēmums, bet netika īstenots. Saskaņā ar likumu vietējās izpildvaras struktūras pašas var noteikt asociāciju, kas nodrošinās visus nepieciešamos pakalpojumus. Praksē bieži tiek rīkoti atklāti konkursi, kā rezultātā mājai tiek norīkots uzņēmums. Ir vērts atzīmēt, ka šeit viss būs atkarīgs no vietējām varas iestādēm. Neapšaubāmi, likums nosaka varas robežas, noteiktus ierobežojumus. Bet kopumā iedzīvotāju viedoklis šādos gadījumos netiek prasīts. Tāpēc vairāk ieteicams pieņemt lēmumu un izvēlēties juridisko personu, kas sniegs pakalpojumu.
