Viss, ko laulātie iegādājas laulībā, ir viņu kopīgais īpašums neatkarīgi no tā, pie kura viņi visi ir reģistrēti. Pārdodot dzīvokli, kas ir kopīpašums, bet saskaņā ar dokumentiem pieder vienam no laulātajiem, darījuma veikšanai nepieciešama otra notāra atļauja. Līdzīgi mēs varam pieņemt, ka nepieciešama arī laulātā piekrišana dzīvokļa iegādei. Tas ir, pircēja izmantotie līdzekļi tiek uzskatīti arī par kopīgu ģimenes kapitālu, un laulātie tos var atsavināt tikai savstarpēji vienojoties.
Kādas ir pretrunas likumā?
Pirmkārt, uzmanība jāpievērš Ģimenes kodeksa 35. pantam. Tajā noteikts, ka, ja viens laulātais atsavina kopīgi iegūto mantu, tad pēc noklusējuma tiek ņemta vērā otra piekrišana. Bet, bez tam, jebkurš darījums par nekustamā īpašuma iegādi var tikt atzīts par spēkā neesošu, ja viens no laulātajiem nepiekrīt, vai ir pierādījumi, ka otrais zināja par pirmā nepiekrišanu, bet šo faktu viņš ignorēja.
Tātad, burtiski interpretēts Krievijas Federācijas IC 35. pants, varat iegūt sekojošo: slēdzot darījumu, pircējam ir visas tiesības nesniegt pārdevējam notariāli apstiprinātu piekrišanu.
Nākamajam šī raksta punktam ir pilnīgi pretēja nozīme. Tas ir, tas nosaka, ka darījumos, kas saistīti ar nekustamā īpašuma atsavināšanu, kā arī darījumos, kuriem nepieciešama valsts reģistrācija un notariāls apliecinājums, dzīvokļa iegādei ir jābūt likumīgi apliecinātai laulātā piekrišanai. Pretējā gadījumā, ja šis fakts tika ignorēts, laulātais saņem tiesības tiesā pieprasīt darījuma atzīšanu par nederīgu. Šīs tiesības var izmantot viena gada laikā no brīža, kad otrais laulātais uzzināja vai viņam vajadzēja zināt, ka darījums ir pabeigts.
Strīdi ar piekrišanu
Izrādās, ka laulātā piekrišana no pirmās daļas ir ļoti nosacīta. Ja jūs rakt vēl dziļāk un mēģināt detalizētāk analizēt situāciju, tad rodas vairāki pretrunīgi punkti.
- Notariāla apliecināšana. Kopš 2000. gada nepavisam nav nepieciešams, lai nekustamā īpašuma pirkšanu veiktu ar notāra starpniecību.
- Valsts reģistrācija. Saskaņā ar jaunajām izmaiņām likumdošanā no 2013. gada 1. marta pirkšanas un pārdošanas darījumu var uzskatīt par derīgu bez tā reģistrācijas. Tas automātiski stājas spēkā ar brīdi, kad abas puses paraksta līgumu. Bet nekustamais īpašums ir jāreģistrē. Tāpēc saskaņā ar šo loģiku dzīvokļa iegūšanas fakts nav jāreģistrē.
- Nekustamā īpašuma atsavināšanas jēdziens. Nav iespējams atbrīvoties no tā, kas vēl nepieder cilvēkam. Piemēram, pārdodot dzīvokli, īpašniekam ir noteiktas tiesības uz to, un attiecīgi viņš var izmantot īpašumu pēc saviem ieskatiem. Bet, ja nekustamā īpašuma iegāde joprojām ir tikai plānos, tad pircējs varēs atsavināt tikai savus līdzekļus, bet ne pašu dzīvokli.
Citiem vārdiem sakot, patiesība vienmēr būs tajā pusē, kura vislabāk spēj orientēties Apvienotās Karalistes 35. panta interpretācijās. Diemžēl nav vienota rīcības algoritma strīdu gadījumā, tāpēc labāk ir saņemt laulātā piekrišanu iegādāties dzīvokli uzreiz, lai izvairītos no dažādām problēmām.
Vai man ir nepieciešama notariāli apstiprināta piekrišana, lai iegādātos dzīvokli no sava dzīvesbiedra reģistrācijai?
Faktiski daudzos gadījumos otrā dzīvesbiedra piekrišana dzīvokļa iegādei ar valsts reģistrāciju par likuma nodošanu nav nepieciešama. Bet, izmantojot likumu neskaidrību, reģistratūras joprojām var izvirzīt prasību par laulātā notariāli apstiprinātu piekrišanu iegādāties dzīvokli. Turklāt tie obligāti atsaucas uz spēkā esošo likumu normām.
Vai man jāsazinās ar notāru?
Lai izvairītos no nepamatotiem laika un nervu izdevumiem, vizītei pie notāra tomēr vajadzētu būt. Laulātā piekrišanas saņemšanai dzīvokļa iegūšanai ir nepieciešami apmēram 1 tūkstotis rubļu. Pie notāra var vērsties tikai viens laulātais, kuram ir jāsniedz piekrišana dzīvokļa iegādei, un tā klātbūtne, kurai nepieciešama piekrišana, nav nepieciešama. Šādu piekrišanu var sastādīt ne tikai konkrētam dzīvoklim ar adresi, bet arī mājokļa iegādei pēc laulātā ieskatiem. Līdzi jāņem pase un laulības apliecība.
Mūsdienās pat pilsoņi, kas atrodas tālu no nekustamo īpašumu biznesa, zina, ka primārais un sekundārais ir mājokļu tirgus. Sekundāro dzīvokļu pirkšana nozīmē, ka viņiem jau bija īpašnieki. Primārajā tirgū tajā tiek pārdoti tikai jauni dzīvokļi.
Priekšrocības, iegādājoties dzīvokli jaunbūvē
Pirmkārt, tajā jāiekļauj salīdzinoši zemas izmaksas (līdz 90 procentiem no šādiem mājokļiem, bet jau otrreizējā tirgū). Turklāt jaunu dzīvokļu iegāde ir izdevīga, jo mājokļi jebkurā gadījumā būs likumīgi tīri, jo tam nav fona: nebija citu īpašnieku, ar to netika veikti darījumi un attiecīgi neviens nekad laukumā netika reģistrēts. . Tādējādi pircējs kļūst par pašu pirmo īpašnieku, un viņam nebūs problēmu, kas varētu būt saistītas ar iepriekšējo īpašnieku prasījumiem.
Trūkumi dzīvokļa iegādē jaunbūvē
Īpašumtiesību reģistrācijas process prasa daudz ilgāku laiku, jo atšķirībā no vienkārša pirkuma līguma, kuru var sastādīt un reģistrēt tikai pāris dienu laikā, nodošanas līgumu, kas piešķir īpašumtiesības uz jauniem dzīvokļiem, var izpildīt un reģistrēt apmēram pusotru mēnesi.
Lai arī tas ir ļoti mazs, joprojām pastāv krāpšanās risks, iegādājoties dzīvokli būvējamā mājā.
Lielākoties jaunie dzīvokļi atrodas attālos rajonos, kur infrastruktūra nav ļoti attīstīta un nav komunikāciju.
Turklāt jaunajos dzīvokļos nav rotājumu, kas rada papildu izmaksas.
Dzīvokļa pirkšana: reģistrācijas instrukcijas
Dzīvokļa projektēšana jaunā, būvniecības stadijā vai jau uzbūvētā mājā sastāv no vairākiem posmiem. Parunāsim par tik izplatītu un izdevīgu variantu kā dzīvokļa pirkšana jaunā ēkā ar organizācijas palīdzību, kura ir saņēmusi tiesības to darīt no Maskavas valdības.
Pirmais posms. Vienošanās ar uzņēmumu
Nekustamā īpašuma pirkšana sākas ar to, ka klients sazinās ar uzņēmumu, kurš viņu interesē, apskatot visus dzīvokļus, kas viņu interesē un ir pieejami, un pēc tam izvēlas sev piemērotāko. Turklāt uzņēmums un pircējs noslēdz vienošanos par nekustamo īpašumu pakalpojumu sniegšanu, kur tiek uzņemtas pirmās saistības dzīvokļa reģistrācija otrais. Pircējs, savukārt, maksā organizācijai noteiktu komisiju par pakalpojumu sniegšanu. Tātad šajā posmā viņš saņem līgumu un dokumentu, kas apstiprina komisijas samaksu (čeks vai kvīts). Šāds līgums tiek noslēgts vienas dienas laikā.
Otrais posms. Cesijas līgums
Nākamais solis ir parakstīt vienošanos par prasības nodošana. Tas tiek noslēgts starp pircēju un organizāciju, kas māju uzcēla, vienkārši finansēja tās celtniecību vai organizēja celtniecības darbus.
Atkarībā no tā, kādas funkcijas tika veiktas, līgumā noteikto organizāciju var norādīt kā investoru, klientu vai darbuzņēmēju. Bet būtībā Maskavas valdība darbojas kā līguma puse, jo tieši tad, kad viņi izdod rezolūciju, tiek piešķirts apbūves zemes gabals.
Shēma šeit ir šāda. Valdība izsniedz atļauju dzīvojamās ēkas celtniecībai. Ir arī investors - uzņēmums, kas finansē darbu. Šīs organizācijas slēdz tā saucamo investīciju līgumu ar klientu, kurš organizē būvdarbus. Pasūtītājs un būvuzņēmējs savukārt noslēdz līguma līgumu savā starpā.
Visas aprakstītās konstrukcijas aktīvi piedalās mājas celtniecībā, un tām ir visas tiesības uz noteiktu daļu no pabeigtajiem dzīvokļiem, un attiecīgi tās var nodot šīs tiesības citām personām, tas ir, dzīvokļa pircējiem. Tomēr šīs struktūras pašas neizvēlas pircējus un nepārdod dzīvokļus. Puses slēdz komisijas līgumu ar nekustamo īpašumu pārdevēju organizāciju, uz kura pamata tā saņem tiesības pārdot dzīvokļus. Sazinoties ar organizāciju, pircējam ir tiesības iepazīties ar šo līgumu, kā arī ar ieguldījumu līgumu. Turklāt dzīvokļa pirkšanas procedūra ietver līguma parakstīšanu un norēķinus ar pircēju.
Trešais posms. Aprēķins
Nākamajā posmā ar pircēju tiek veikts pilns maksājums. Līdzekļi tiek pārskaitīti uz uzņēmuma kontu, kurš nodod tiesības uz dzīvokli. Šis posms ilgst vidēji apmēram septiņas dienas. Pirkšanas līgums šajā gadījumā netiek sastādīts, jo dzīvoklis ir jauns, un viņai nebija saimnieka.
Īpašumtiesības tiek noteiktas saskaņā ar nodošanas līgumu. Viena puse ir pircējs, bet otra ir pašvaldības mājokļu komiteja. Citas organizācijas, kas piedalījās objekta būvniecībā, ir norādītas arī nodošanas līgumā, lai arī tās nedarbojas kā līguma puses.
Nekustamā īpašuma uzņēmuma darbiniekiem būtu jāsagatavo līguma projekts, kā arī jāsavāc visi nepieciešamie dokumenti, kas bija par pamatu mājas celtniecībai, kurā atrodas dzīvoklis. Tiek savākta arī dokumentācija, kas apstiprina mājas nodošanas ekspluatācijā faktu. Turklāt ir nepieciešami dokumenti, kas apstiprina ieguldītāja, klienta un darbuzņēmēja līgumattiecības, kā arī katra no viņiem izpildīto saistību izpildi.
Ceturtais posms. Pašvaldības mājokļu komiteja
Pēc tam nekustamo īpašumu uzņēmums nodod līguma projektu un visu nepieciešamo dokumentāciju Pašvaldības mājokļu komitejai. Pēdējais savukārt rūpīgi pārbauda visus dokumentus, pēc tam līgumu paraksta viens no priekšsēdētāja vietniekiem un uzliek atbilstošu zīmogu. Dokumenti tiek izskatīti un desmit dienu laikā tiek parakstīts līgums. Tiklīdz šis periods beidzas, dokumenti tiks nodoti atpakaļ nekustamo īpašumu uzņēmumam.
Piektais posms. Fināls
Tagad uzņēmuma darbinieki aicināja parakstīt topošo dzīvokļa īpašnieku. Mūsdienās visiem šādiem līgumiem ir nepieciešams notariāls apstiprinājums. Pēc parakstīšanas un apliecināšanas līgums tiek nodots komitejai valsts reģistrācijai. Lai veiktu šo procedūru, jums ir jāsavāc tie paši dokumenti, kas parakstīšanai Mājokļu komitejā. Būtībā līguma reģistrācija ilgst vienu mēnesi, pēc tam tas tiks atgriezts atpakaļ organizācijas pārstāvim.
Reģistrējoties uz līguma tiek uzlikts reģistrācijas numurs, reģistrācijas datums un Mājokļu komitejas zīmogs. Papildus nodošanas līgumam, kuru pircējs saņem rokās, viņam ir jābūt arī sertifikātam par īpašumtiesībām uz mājokli.Šie dokumenti ir īpašuma tiesības. Ar to beidzas īpašumtiesību reģistrācija jaunajā mājā, un uzskaitītie dokumenti tiek nodoti dzīvokļa pircējam. Kā minēts iepriekš, pārdošanas līgums šeit nebūs vajadzīgs, tāpēc pietiks tikai ar saņemtajiem dokumentiem.
