Attīstība zemes tirgus Krievijas Federācijā, kā arī individuālo mājokļu un komerciālās apbūves apjomi prasa paplašināt zemes kadastrālo vērtēšanu. Viens no šī darba rezultātiem ir zemes gabalu kadastrālās vērtības noteikšana.
Zemes izmaksas valsts kadastrā - visu veidu maksājumu par to pamatā
Kā uzzināt zemes gabala kadastrālo vērtību, kas ir par pamatu gandrīz visiem finanšu norēķiniem starp zemes lietotājiem un valsti? Zemes īpašnieki maksā zemes nodoklis īrnieki - īre, kuri vēlas iegādāties zemi no valsts vai pašvaldības īpašuma - izpirkšana.
Visi šie maksājumi - un zemes nodoklis nomas maksa un zemes izpirkšanas izmaksas ir atkarīgas no tā, kāda zemes kadastrālā tirgus vērtība.
Zemes gabalu valsts sistēma
Kadastrālā ir vērtība, kas norādīta šīs zemes īpašību sarakstā Nekustamā īpašuma valsts kadastra (GKN), kas ar likumu uzticēta īpašam valsts dienestam - Rosreestr. Krievijai pats termins “kadastrālā vērtība” ir salīdzinoši jauns. Pirms piecpadsmit gadiem, 1999. gada augustā, pēc tam, kad Krievijas Federācijas valdība pieņēma attiecīgu rezolūciju, Valsts kadastrs sāka vērtēt visas Krievijas zemes, lai formulētu atbildi uz standarta jautājumu: “Kā es varu uzzināt zemes gabala kadastrālo vērtību nodokļu vajadzībām?”.
Patiešām, saskaņā ar RF Darba kodeksu un RF Nodokļu kodeksu tieši šī vērtība tiek ņemta par pamatu zemes nodokļa likmes aprēķināšanai. No tā izriet tieša saistība starp zemes īpašuma vērtības izmaiņām, kas reģistrētas Valsts īpašuma komitejā, un nodokļa summu, kas maksājama par zemes izmantošanu.
Kas nosaka valsts kadastrā uzskaitītās zemes vērtību?
Šīs vērtības rašanās ir rezultāts veselam lokam, novērtējot visus Valsts kadastrā uzskaitītos zemesgabalus. Šī darba rezultāts ir zemes kadastrālās vērtības noteikšana saskaņā ar likumā noteikto metodiku. Šajā zemē atšķirīgu kategoriju, kurai ir atļauta dažāda izmantošana, novērtē saskaņā ar vairākām vērtēšanas vadlīnijām.
Mūsdienās zemes vērtības noteikšanas metodiku, lai iekļūtu tajā Valsts īpašuma komitejā, izvēlas specializētas vērtēšanas organizācijas, kuras pašas veic novērtēšanu. Saskaņā ar likumu visiem viņiem jābūt vērtētāju pašregulācijas organizācijas (SRO) dalībniekiem, kas izveidoti, lai regulētu un kontrolētu vērtēšanas darbības. Šādi SRO apvieno vērtētājus uz dalības pamata, un tie ir jāievada vienā SRO valsts reģistrā.
Kādi ir kadastrālās vērtības aprēķināšanas principi?
Lai arī pastāv ļoti dažādas zemes kategorijas un daudzi zemes izmantojuma veidi, ko atļauj likumi, zemes gabala kadastrālās vērtības aprēķināšanas vispārējā metodika ir vērtēto objektu apvienošana grupās, kurām tiek izmantota vienota vērtēšanas metode, ko sauc par masveida vērtēšanu. Pie šādām grupām var piederēt, piemēram, zemes gabali zem daudzstāvu dzīvojamām ēkām, tirdzniecības objekti, dārza gabali utt.
Zemes izmaksas zem unikāliem tāda veida objektiem (elektrostacijas, dzelzceļa stacijas, lidostas, ekonomiskajā apritē esošās ūdenstilpnes utt.) Nosaka ar individuālo novērtēšanas metodi. Citu grupu vērtību nosaka, pamatojoties uz alternatīvu vērtēšanas metožu pielietojumu aritmētiski, kad tiek izmantotas kadastrālās vērtības minimālās vai vidējās vērtības. Dažreiz tiek izmantots tā saucamais “nominālais novērtējums”, kurā faktiskās zemes gabala izmaksas netiek aprēķinātas, bet tiek noteiktas vienāds ar noteiktu minimālo summu, piemēram, viens rublis.
Zemes pirkšanas izmaksu noteikšanas procedūra
Saskaņā ar RF Darba kodeksu zemes gabalus, uz kuriem atrodas dažādas privātīpašniekiem piederošas kapitāla ēkas, var iegādāties no valsts vai pašvaldības īpašuma. Mūsdienās ir šādi vispārīgi noteikumi izpirkto zemes gabalu vērtības noteikšanai:
- Zemes izpirkuma vērtību paziņo varas iestādes, kuras līmenis atbilst zemes īpašumtiesību formai (federālais īpašums, īpašnieks ir Krievijas Federācijas veidojoša vienība, pašvaldības īpašums).
- Kamēr iepriekšminētās iestādes nav noskaidrojušas, par kādām izmaksām pirkt zemi, tai jābūt vienādai ar tās vērtību Valsts kadastrā.
- Jebkurā gadījumā iestādes noteiktā zemes gabala cena nedrīkst būt augstāka par tā kadastrālo vērtību.
- Preferenciālā procedūra zemes izpirkšanai, kas pastāvēja pirms 01.07.2012., Tiek saglabāta, ja vienlaikus tiek izpildīts šāds nosacījums:
- zemes gabals tika iznomāts laikā no pabalstiem no 2001. gada 29. oktobra līdz 2012. gada 1. jūlijam;
- slēdzot norādīto nomas līgumu, nekustamā īpašuma objekta īpašniekam jau vajadzētu būt tiesībām uz izpirktā zemes gabala pastāvīgu (neierobežotu) izmantošanu, kas ir diezgan bieži.
Preferenciālās zemes atpirkšanas procedūras atcelšana kopš 2012. gada jūlija padara arvien aktuālāku nepieciešamību samazināt Valsts kadastrā ietvertās izpirktās zemes izmaksas.
Kā uzzināt zemes gabala kadastrālo vērtību?
Informācija no Valsts īpašuma komitejas ir publiski pieejama, turklāt jebkura zemes gabala kadastrālās vērtības vērtība tiek sniegta bez maksas. Rosreestr oficiālajā tīmekļa vietnē ir valsts kadastrā uzskaitīto zemes gabalu publiskā karte. Kā no šīs kartes uzzināt zemes gabala kadastrālo vērtību, ja zināt, kur atrodas interesējošais zemes gabals, un varat uzzināt, kā tas izskatās plānā? Šajā gadījumā vienkārši pietuviniet karti vajadzīgajā Krievijas Federācijas tēmā, līdz ekrānā parādās vēlamā apgabala kontūras. Novietojot kursoru tā perimetrā, ar datora peles klikšķi ekrānā tiks parādīta cilne, kas satur pamatinformāciju par to, ieskaitot tās kadastrālo vērtību.
Vietni var atrast kartē, meklēšanas lodziņā ievadot tās kadastra numuru. Ja datu bāzē ir šāda vietne, tās plāns automātiski tiks parādīts monitora ekrānā kopā ar galvenajiem raksturlielumiem - zemes kategoriju, atļautās izmantošanas veidu, platību un kadastrālo vērtību.