Plėtra žemės rinka Rusijos Federacijoje, taip pat atsižvelgiant į individualaus būsto ir komercinės statybos mastą, reikia išplėsti žemės kadastrinį vertinimą. Vienas iš šio darbo rezultatų yra žemės sklypų kadastrinės vertės nustatymas.
Žemės kadastro kaina - visų rūšių išmokų už ją pagrindas
Kaip sužinoti žemės sklypo kadastrinę vertę, kuri yra beveik visų finansinių atsiskaitymų tarp žemės naudotojų ir valstybės pagrindas? Žemės savininkai moka žemės mokestis nuomininkai - nuomojantys, norintys pirkti žemę iš valstybės ar savivaldybės turto - išpirkimas.
Visi šie mokėjimai - ir žemės mokestis ir nuomos kaina, ir žemės išpirkimo išlaidos priklauso nuo to, kokia žemės kadastrinė rinkos vertė.
Valstybinė žemės įrašų sistema
Kadastrinė yra vertė, nurodyta šios žemės savybių sąraše valstybiniame nekilnojamojo turto kadastre (GKN), įstatymų nustatyta tvarka patikėta specialiai viešajai tarnybai - „Rosreestr“. Pats terminas „kadastrinė vertė“ Rusijoje yra gana naujas. Prieš penkiolika metų, 1999 m. Rugpjūčio mėn., Priėmus atitinkamą Rusijos Federacijos Vyriausybės nutarimą, Valstybės kadastro tarnyba pradėjo vertinti visas Rusijos žemes, norėdama suformuluoti atsakymą į standartinį klausimą: „Kaip sužinoti žemės sklypo kadastrinę vertę mokesčių tikslais?“.
Iš tiesų, remiantis RF darbo kodeksu ir RF mokesčių kodeksu, būtent ši vertė yra naudojama apskaičiuojant žemės mokesčio tarifą. Iš to išryškėja tiesioginis ryšys tarp Valstybės turto komitete užfiksuoto sklypo vertės pokyčio ir mokesčio už žemės naudojimą mokėtinos sumos.
Kas nustato valstybiniame kadastre nurodytos žemės vertę?
Šios vertės atsiradimas yra daugelio darbų, susijusių su visų valstybiniame kadastre išvardytų žemės sklypų įvertinimu, rezultatas. Šio darbo rezultatas - žemės kadastrinės vertės nustatymas pagal įstatymų nustatytą metodiką. Šioje žemėje skirtingos kategorijos, kuriai leidžiama naudoti įvairias medžiagas, vertinimas atliekamas pagal kelias jų vertinimo gaires.
Šiandien žemės vertės nustatymo metodiką, kad ji galėtų patekti į Valstybės turto komitetą, pasirenka specializuotos vertinimo organizacijos, pačios atliekančios vertinimą. Pagal įstatymą, visi jie turi būti vertintojų savireguliacijos organizacijos (SRO), įkurtos vertinimo veiklai reguliuoti ir kontroliuoti, nariai. Toks SRO suburia vertintojus narystės pagrindu ir turi būti įrašytas į vieną SRO valstybinį registrą.
Kokie yra kadastrinės vertės apskaičiavimo principai?
Nors žemės sklypų kadastrinės vertės apskaičiavimo bendra metodika yra didžiulė žemės kategorijų įvairovė ir daugybė įstatymų leidžiamų žemės naudojimo rūšių, vertingus objektus reikia sujungti į grupes, kurioms naudojamas vienas vertinimo metodas, vadinamas masiniu vertinimu. Tokias grupes gali sudaryti, pavyzdžiui, žemės sklypai po daugiaaukščiais gyvenamaisiais pastatais, prekybos objektai, sodo sklypai ir kt.
Žemės, esančios po unikaliais rūšies objektais (elektrinės, geležinkelio stotys, oro uostai, ekonominės apyvartos vandens telkiniai ir kt.), Kaina nustatoma individualiu vertinimo metodu. Kitų grupių vertė nustatoma taikant aritmetinius alternatyvius vertinimo metodus, kai naudojamos mažiausios ar vidutinės kadastrinių verčių vertės. Kartais naudojamas vadinamasis nominalusis įvertinimas, kai faktinė sklypo kaina nėra apskaičiuojama, o nustatoma lygi tam tikrai minimaliai sumai, pavyzdžiui, vienam rubliui.
Žemės išpirkimo išlaidų nustatymo tvarka
Remiantis RF darbo kodeksu, žemės sklypus, ant kurių yra įvairūs privačiam savininkams priklausantys kapitaliniai pastatai, galima įsigyti iš valstybės ar savivaldybės turto. Šiandien yra tokios bendrosios išpirktų sklypų vertės nustatymo taisyklės:
- Žemės išpirkimo vertę skelbia valdžios institucijos, kurios lygis atitinka žemės nuosavybės formą (federalinis turtas, savininkas yra Rusijos Federacijos steigiamasis subjektas, savivaldybės turtas).
- Kol minėtos institucijos nenustatys, kokia kaina pirkti žemę, ji turėtų būti lygi jos vertei valstybiniame kadastre.
- Bet kokiu atveju valdžios institucijos nustatyta žemės sklypo kaina neturėtų būti didesnė už jo kadastrinę vertę.
- Iki 2012 m. Liepos 1 d. Galiojusi lengvatinė žemės išpirkimo tvarka išlaikoma, jei tuo pat metu įvykdoma:
- žemės sklypas buvo išnuomotas išmokų laikotarpiu nuo 2001-10-29 iki 2012-07-01;
- sudarant nurodytą nuomos sutartį nekilnojamojo turto objekto savininkas jau turėtų turėti teisę visam laikui (neribotai) naudotis išpirktu sklypu, o tai yra gana įprasta.
Nuo 2012 m. Liepos mėn. Panaikinus lengvatinę žemės išpirkimo tvarką, tampa vis aktualesnis poreikis sumažinti valstybiniame kadastre esančios išpirktos žemės kainą.
Kaip sužinoti žemės sklypo kadastrinę vertę?
Valstybės turto komiteto informacija yra viešai prieinama, be to, nemokamai pateikiama ir bet kurio žemės sklypo kadastrinės vertės vertė. Oficialioje „Rosreestr“ svetainėje yra valstybiniame žemės kadastro sąraše nurodytas žemės sklypų viešasis žemėlapis. Kaip iš šio žemėlapio sužinoti žemės sklypo kadastrinę vertę, jei žinote, kur yra dominantis sklypas, ir galite sužinoti, kaip jis atrodo plane? Tokiu atveju tiesiog priartinkite žemėlapį prie reikalingos Rusijos Federacijos objekto, kol ekrane pasirodys norimos srities kontūrai. Kai žymeklis statomas perimetrą, kompiuterio pelės paspaudimu ekrane pasirodys skirtukas, kuriame yra pagrindinė informacija apie jį, įskaitant jo kadastrinę vertę.
Vietą žemėlapyje galite rasti įvesdami jos kadastro numerį į paieškos laukelį. Jei duomenų bazėje yra tokia svetainė, monitoriaus ekrane automatiškai parodomas jos planas kartu su pagrindinėmis charakteristikomis - žemės kategorija, leidžiamo naudojimo tipu, plotu ir kadastrine verte.