„Žemės“ veiksnys, kaip ir „kapitalas“, yra atskirtas nuo konkretaus savininko tapatybės. Taigi žemės savininkas gali būti vienas asmuo, o jo eksploatavimu užsiima visiškai skirtingi žmonės. Kitaip tariant, žemės savininkas turi teisę numatyti mokestį už galimybę naudotis žeme nuomininkui, užsiimančiam žemės ūkio produktais, taip pat už pajamas iš jo pardavimo jau moka žemės savininkas. Panašus mokėjimas už vadinamąjį gamybos veiksnį yra žemės nuoma, ir būtent tuo grindžiama žemės rinka.
Nuomos rūšys
Žemės nuoma skirstoma į dvi pagrindines kategorijas:
- absoliutus;
- diferencialas.
Visi žemės sklypai, kuriuos turi žemės rinka, yra įvairiose klimato zonose ir taip pat turi skirtingas eksploatavimo sąlygas. Panašiai jie skiriasi viena nuo kitos pagal vietą, tai yra, kai kurie yra įsikūrę arti didelių miestų ar svarbių transporto maršrutų, o kiti yra atokiose vietose.
Kartu nereikėtų pamiršti, kad kiekvienos šalies žemės fondas yra ribotas, ty iš principo visada yra ribotas žemės, taip pat tam tikros kokybės žemės sklypų kiekis.
Diferencialas
Tie ūkiai, kurie yra geresnėje žemėje arba kurių žemės rinka yra kuo arčiau, yra geresnėje padėtyje nei tie, kurie yra atokiuose ar prastesnės kokybės sklypuose, nes tokiu atveju išlaidos yra daug mažesnės. Dėl šios priežasties savininkas gali gauti papildomų pajamų, vadinamų diferencijuota nuoma.
Absoliutus
Absoliuti žemės nuoma yra visiškai neelastingo žemės tiekimo pasekmė, kai žemėje yra tam tikra privati nuosavybė. Viena vertus, šiuo atveju visiškai atmetama laisvo kapitalo srauto į žemės ūkį galimybė, tačiau žemės ūkiui tinkamos žemės skaičius yra ribotas.
Šiuo atveju žemės savininkai reikalauja tam tikros nuomos mokesčio už bet kurią žemę, o nuomininkai nustato didesnes žemės ūkio produktų sąnaudas, kad jie turėtų galimybę mokėti nuomos mokestį.
Žemės rinka atspindi absoliučią žemės nuomą kaip unikalų ekonominį mechanizmą, kuriuo užtikrinamas protingas požiūris į žemę.
Anuitetų rūšys
Be to, žemės ir nuomos rinka paskirstoma tarp gamybos subjektų, atsižvelgiant į tipą.
Pirmasis diferencijuoto anuiteto tipas numato situaciją, kai teisės į tam tikrą žemę visiškai priklauso konkrečiam žemės savininkui, nes jis yra nusistatęs tokiu nuomos lygiu, kuris atsižvelgia į siūlomos žemės kokybę.
Tuo pat metu skirtinga žemės ir antrosios rūšies žemės nuomos rinka atspindi nuomininko pastangas, todėl jie yra visiškai atskirti.
Absoliučią nuomos mokestį žemės savininkas paskiria rentos forma už galimybę naudotis tam tikru riboti ištekliai.
Mokestis
Nuoma yra mokestis, mokamas savininkui už naudojimąsi tam tikru žemės sklypu ar jame esančiais pastatais, įskaitant visų rūšių inventorių ir įrangą.Sumokėjimas už visus šiuos komponentus jau laikomas palūkanomis, nes tokiu atveju kapitalas perduodamas naudojimui, o ne žemė.
Šiomis sąlygomis nuoma veikia kaip rinkos kaina, už kurią teisės naudotis žeme perduodamos kitam asmeniui, todėl ji daro didžiausią poveikį žemės rinkos pasiūlos ir paklausos dydžiui.
Kainodara
Nuomos operacijos, taip pat įvairių žemės sklypų pirkimas ir pardavimas - štai kas apima žemės rinką. Žemės kainą lemia du pagrindiniai veiksniai.
Visų pirma, žemės vertė yra tiesiogiai proporcinga tai, ką ji duoda savininkui už nuomą. Tuo pačiu metu tai yra atvirkščiai proporcinga paskolos įprastų pajamų normoms per ilgą laiką. Žmogus, turėdamas tam tikrą pinigų sumą, gali šią sumą įnešti į užstatą, po kurio jis nuolat gauna pajamas tam tikro procento pavidalu, tačiau tuo pačiu gali šiuos pinigus išleisti žemės sklypo pirkimui. Taigi žemės rinkos analizė rodo, kad žemės kaina yra dabartinė vertė, apskaičiuota panašiai kaip gaunant fizinį kapitalą, atnešančią pajamas jo savininkui.
Žemės savininko pajamos
Kaip žinote, žemės sklypo nuosavybė turi tam tikrų išlaidų ir naudos, palyginus galima nustatyti, ar patartina šį turtą išsaugoti, ar jo paėmimas bus aktualesnis. Turėdamas disponuoti žeme, savininkas netaiko jokių kitų pajamų gavimo galimybių. Kitaip tariant, pavyzdžiui, jis negalėjo investuoti į žemę, bet sudėjo turimus pinigus į banką, kad ateityje galėtų gauti palūkanų.
Taigi žemės savininko pajamos yra gautos nuomos ir tam tikros paskolų rinkos palūkanų normos santykis.
Žemės kaina leidžia nustatyti, kiek pinigų galite įnešti į banką, kad esant dabartinei rinkos palūkanų normai būtų galima gauti pajamas, kurios yra lygios žemės nuomai.
Kainodaros ypatybės
Proceso metu formuojamas žemės nuomos dydis pasiūlos ir paklausos sąveika, kuris apibūdina žemės rinką. Rusijoje rinkos ypatumas yra tas, kad šalies ekonomikos aprūpinimas žeme, taip pat įvairūs gamtos ištekliai yra visiškai neelastingi. Panaši situacija susiklostė todėl, kad išteklių kiekis yra fiksuota vertė.
Paklausa žemės rinkoje rodo, kiek žmonių nori išsinuomoti žemę skirtingais užmokesčiais už ją. Atitinkamai esant didelėms nuomos kainoms žemės išnuomojama suma bus mažesnė nei maža.
Ribinės pajamos žemė tiesiogiai priklauso nuo to, kiek produktyvūs joje esantys gamtos ištekliai. Jei žemės rinkos pasiūlyme numatomos pakankamai didelės nuomos įmokos, tokiu atveju išnuomojamos tik pakankamai produktyvios žemės, nes mokėti dideles nuomos išlaidas, jei yra nuomininko pelnas, įmanoma tik esant didelėms ribinėms pajamoms. Jei žemės nuoma mažėja, laikui bėgant pradeda domėtis net mažiau produktyvios žemės.
Žemės rinkos savybės kaip tokios
Priešingai nei didžioji dauguma rinkų, žemės rinkos tyrimai parodė, kad ji yra mažiau organizuota ir skiriasi nuo konkurencinės. Įvertinant žemės kainą, reikės atsižvelgti į daugelį žemės rinkos ypatybių:
- Žemės rinkoje yra gana sudėtingas standartizavimas, objektų rūšiavimas ir pirkimas pagal pavyzdžius, nes kiekvienas atskiras sklypas turi savo vietą, taip pat fizines savybes. Be kita ko, kiekvienos atskiros svetainės vertė tiesiogiai priklauso nuo jos aplinkos.
- Paklausa ir pasiūla nėra pusiausvyros, tačiau yra labai ribotos galimybės jas subalansuoti.
- Kaip prekė šioje rinkoje yra teisė į daiktą, o patys žemės sklypai turi nustatytą vietą. Sandorių su žeme atlikimas yra susijęs su daugybe teisinių formalumų, su kuriais būtina užtikrinti dokumentų registraciją, taip pat privalomą valstybinę registraciją. Dėl šios priežasties atliekant operacijas, reikalingas registracijai ir nuosavybės teisėms patikrinti, žemės rinka patiria daug išlaidų.
- Informacijos šioje rinkoje toli gražu nėra, jos negalima palyginti su vartojimo prekių ar vertybinių popierių rinkomis, nes gana dažnai visos nekilnojamojo turto operacijos yra vykdomos konfidencialiai, o investuotojų rizika šiuo atžvilgiu žymiai padidėja.
- Sandorių su žeme sudarymas yra susijęs su didelėmis investicijomis, dėl kurių žemės rinkos plėtra tiesiogiai priklauso nuo pasiskolinto finansavimo galimybių, įskaitant žemės plėtrai reikalingų paskolų pritraukimo išlaidas.
- Šią rinką labai griežtai reguliuoja valstybinės valdžios institucijos, taip pat įvairūs įstatymų standartai. Be abejo, efektyvus vietos valdymas labai padidina teritorijų investicinį patrauklumą, todėl jis aktyviai naudojamas didžiuosiuose miestuose.
Rusijos rinkos ypatybės
Rusijos rinka nuo kitų skiriasi palyginti mažu įvairių pirkimo / pardavimo objektų likvidumu, palyginti su įvairiomis išsivysčiusiomis šalimis. Visų pirma, tai lemia žemės tvarkymo formavimo proceso ypatumai, o pirmiausia - valstybinės nuosavybės į žemę atskyrimas ir daugelio rinkos segmentų neišsivystymas, kuris padeda pažaboti rinkos plėtrą, taip pat riboja pagrindinio principo - efektyviausio turto valdymo - įgyvendinimą.
