Når man køber eller sælger fast ejendom, handler russerne næsten altid med skatter. Hvis de har hjemmekøbere, har de ikke direkte ansvar for at betale bidrag til statskassen - de har desuden ret til et særligt skattefradrag.
Men hvis en person er en sælger af fast ejendom, har han mere end nok forpligtelser over for staten. Han er forpligtet til at betale skat af provenuet. Rettidig og fuldt ud. Hvis en person står over for opgaven med at "lovligt sælge en lejlighed", hvilke skatter skal han betale? Har han ret til at regne med nogen fordele?
Hvor stor er skatten?
I henhold til russisk lovgivning, når enkeltpersoner sælger fast ejendom (lejligheder, værelser, huse, hytter, grunde osv.), Som sælgeren har ejet i mindre end 3 år på transaktionstidspunktet, opstår der en forpligtelse til at betale personlig indkomstskat i størrelsesordenen 13% af provenuet beløb. Det er muligt at reducere skattegrundlaget med 1 million rubler. (Såkaldte ejendomsfradrag). Eller for det beløb, som sælgeren brugte ved køb af en ejendom (hvis der er relevante underlagsdokumenter).
Muligheden for at modregne omkostningerne ved erhvervelse af en lejlighed er nyttig, for eksempel i tilfælde, hvor en person, der har købt fast ejendom, besluttede, at den ikke var egnet til ham, og derfor besluttede at videresælge den. Hvis han gør dette inden for et år, og hvis han ikke modtager et overskud på over 1 million i løbet af transaktionen, behøver han ikke betale nogen bidrag til den føderale skattetjeneste. Skatten ved salg af en lejlighed skal betales inden den 15. juli året efter, at transaktionen blev afsluttet.
Sælgers forpligtelser
Ud over det faktum, at et monetært beløb i størrelsen af den beregnede personlige indkomstskat skal betales til tiden, har sælgeren en anden vigtig forpligtelse - at rapportere til Federal Tax Service. Dette gøres ved at indsende en erklæring i form af 3-personlig indkomstskat. Selv hvis skatten på salg af en lejlighed faktisk var nul (dvs. transaktionsbeløbet var mindre end eller lig med et fradrag på 1 million rubler), skal dette dokument stadig bringes til Federal Tax Service. Desuden skal dette gøres inden den 30. april det år, der følger, når transaktionen blev afsluttet.
ansvar
Hvad sker der, hvis en borger ikke betaler indkomstskat ved salg af en lejlighed? Derefter vil staten som person i den føderale skattetjeneste bøde den med et beløb på 20% af det beregnede beløb for personlig indkomstskat (eller dets saldo, der ikke er betalt af nogen grund). Der opkræves også en daglig bøde på 1/300 af centralbankens refinansieringssats (nu 8,25%) i forhold til gældsbeløbet - indtil en person fuldt ud afregner staten.
Hvad sker der, hvis en person undlader at indgive en 3-NDFL-formular til Federal Tax Service (selvom der ikke er behov for at betale skat for salg af en lejlighed)? I dette tilfælde pålægger den føderale skattetjeneste også en engangsboede på 1000 rubler. Hvilket vil stige med 5% af det skat, der beregnes månedligt - indtil en person bosætter sig med staten. Det er sandt, at det endelige tal ikke overstiger 30% af gælden.
Privatiseringsfaktor
En forholdsvis almindelig sag bemærket af russiske advokater: en person privatiserer en lejlighed, hvor han boede i mere end 10 år og sælger den. Nogle gange endda ærligt afspejler det fulde beløb i kontrakten med køberen. Snart modtog han et opkald fra den føderale skattetjeneste og bad høfligt om at betale andet end indkomstskat ved salg af en lejlighed. Hvordan er dette muligt? Faktum er, at en borger begik en latterlig fejl - han solgte boliger umiddelbart efter privatiseringen. Og dette ud fra lovens synspunkt falder ind under sagen, når ejendommen er i besiddelse af mindre end tre år.
Det faktum, at en person boede i en lejlighed i mange år før privatiseringen spiller ikke nogen rolle. Situationen er den samme, når salget af en lejlighed ved arv udføres - skatten opkræves, hvis den forfaldne periode på 3 år ikke er gået. Derfor instruerer advokater strengt borgere, der netop har registreret ejerskab af lejligheden gennem enhver procedure: Du skal vente tre år.
Skat og medejerskab
En variant er mulig, hvor indkomstskatten ved salg af en lejlighed skal betales, forudsat at boligerne er i fælles eller delt ejerskab. Hovedproblemet her er, hvordan man opdeler fradraget på 1 million rubler? Det afhænger først og fremmest af, hvilken bestemt type ejendom vi taler om - delt eller fælles.
I det første tilfælde er alt enkelt. Fradraget er opdelt i forhold til den procentdel af ejerskab, der er angivet i dokumenterne. Hvis, siger, at Ivanov ejer 45% af lejligheden, og Petrov - 55%, så er den første berettiget til en "rabat" i salget af boliger med et beløb på 450 tusind rubler, det andet - 550 tusind.
I tilfælde af fælles ejerskab afhænger graden af enkelhed først og fremmest af medejers evne til at blive enige om hinanden.
Der er endnu ikke fastlagt nogen universelle, generelt accepterede markedsmekanismer til bestemmelse af en bestemt andel i ejerskabet af boliger ved russisk lovgivning.
Medejere skal komme til et kompromis. Og hvis det ikke fungerer, afgør retten spørgsmålet.
Et andet spørgsmål, der begejstrer mange borgere, er: "Hvad hvis for eksempel for 10 år siden, en person købte en andel i en lejlighed i sådan en sådan mængde, og for en måned siden købte han hele huset og havde til hensigt at sælge ejendommen? Er salget af lejligheden beskattet i dette tilfælde?" Advokater anbefaler at være opmærksomme på et af finansministeriets breve, der blev offentliggjort i 2012 (nemlig dokument nr. 03-04-05 / 9-189). Det siger, at en ændring i andelen af fast ejendom ikke indebærer ophør af ejendomsret til ejere.
I henhold til den samme logik, som nogle eksperter mener, bør der skelnes mellem de individuelle ejendomsret til aktier. Hvis en af ejerne er ejer af huset, når lejligheden skal sælges, 3 år, behøver han ikke at betale skat specifikt. Mens den anden kan eje sin andel på mindre end tre år. Og hvis han ønsker at sælge sin del af ejendommen, bliver han nødt til at betale NFDL (med det tilsvarende indkomstbeløb).
Selv om, som eksperterne siger, kan positionen for de territoriale organer i den føderale skattetjeneste afvige fra udtalelsen fra Finansministeriet. Derfor anbefales det, at inden transaktioner, hvor der er lignende forhold, skal du konsultere skattemyndighederne i en bestemt region eller by.
Der er en stor nuance med hensyn til købs- og salgsprocedurer med deltagelse af medejere af fast ejendom inden for rammerne af aktier. Hvis en lejlighed sælges i henhold til en salgskontrakt underskrevet af alle ejere, er fradragsbeløbet 1 million rubler. opdelt (som nævnt ovenfor, i forhold). Men hvis hver af medejerne ønsker at sælge sin andel under en separat aftale, har han ret til at bruge den statsgaranterede ”rabat” fuldt ud. Tilsvarende for personer, der ejer en lejlighed på grundlag af fælles ejerskab (selvom det i dette tilfælde er nødvendigt at blive enige om størrelsen på de aktier, der skal sælges).
Ikke-hjemmehørende transaktion
Det vides, at der i Rusland er to hovedtyper af skatteydere. De første er beboere i landet, de betaler personlig indkomstskat med 13%. Borgere i Rusland og statsborgere i andre stater, der har boet i Rusland i mere end 183 dage i 12 måneder, anerkendes som sådan. Den anden er ikke-beboere. Hvilken som hovedparten af året boede i udlandet. Hvad skal jeg gøre, hvis en lejlighed sælges af en ikke-resident? Skal du betale skat?
Ja. Desuden er beløbet væsentligt større end hvis sælgeren var bosiddende, nemlig 30%. For øvrig betaler borgere i denne kategori det samme beløb, hvis de arbejder for leje (eller får en anden form for officiel indkomst).En anden større nuance er, at ikke-beboere ikke får fradrag.
Hvis sælgeren er IP
Hvordan beregnes skatten, når man køber (sælger) en lejlighed til iværksættere? Hvad er fradraget fra IP? Hvad angår køb - ingen. Iværksættere kan ikke med "fælles civil" ret til at returnere 13% af værdien af ejendommen som en del af ejendomsfradraget. Men så har de en chance for at betale en markant lavere skat på salget.
For mange IP'er arbejder på en "forenkling". I overensstemmelse med dette skattesystem sidestilles indtægterne fra salg af fast ejendom med kommercielle. Og derfor betales 6% af det modtagne indkomstbeløb.
Hvis sælgeren er pensionist
Beregnes skatten på salg af en lejlighed til pensionister? Ja, og fuldt ud. At en person er pensioneret påvirker ikke hans skatteydernes status. Der er de samme forpligtelser til rettidig indsendelse af 3-NDFL-erklæringen til Federal Tax Service og betaling af vurderede bidrag til tiden.
Gråskemaer: Ansvar
Meget mange borgere i Den Russiske Føderation, der forsøger ikke at betale skat for salg af en lejlighed, angiver de langt lavere omkostninger ved en lejlighed, når man registrerer køb og salgstransaktioner end når man foretager reelle aftaler med køberen. Normalt i sådanne tilfælde vises summen af 1 million rubler lig med fradraget. Det resterende beløb af kontante sælgere af lejligheder modtager under yderligere aftaler (hovedsageligt "kvitteringer").
Fra lovgivningens synspunkt ser alt "rent ud". Som eksperterne siger, er regeringsafdelinger imidlertid i de senere år mindre og mindre loyale over for sådanne transaktioner. Og udseendet af "renhed" kan omgås om ønsket, da sælgerens faktiske handlinger kommer til skatteunddragelse (som kvalificeres som 198. artikel i straffeloven). Alt, hvad der kræves af medarbejderne i den føderale skattetjeneste for at modtage skatten på salg af en lejlighed fuldt ud er indsamling af bevis for, at personen har anvendt den "grå ordning" i form af nedsatte tal i salgskontrakten. Og så kan du overføre oplysninger til retten.
Hvordan sker dette i praksis? Som regel bestiller skattemyndigheder, der har mistanke om åbenlys skjul af reelle tal for salg, en uafhængig vurdering af en lejlighed beliggende i det samme hus (og hvis dette ikke er muligt, skal boliger i en bygning, der ligner design i samme område). Efter at have modtaget uafhængige tal, kalder de skatteyderen til en samtale og beder om afklaring.
Hvis en person siger, at han simpelthen har formået at overtale køberen til at købe boliger fem gange billigere end markedsværdien, kan medarbejderen i Federal Tax Service, med rimelighed ikke tro på ham, indlede en retssag. Der er stor sandsynlighed for, at det ikke lykkes: I de senere år har der været præcedens, da forfatterne af de "grå ordninger" blev fordømt. Som regel skulle de betale skat for salg af lejligheder, beregnet i overensstemmelse med ejendommens reelle markedsværdi.
Informanter til transaktioner med en reduceret boligpris kan i mellemtiden være notar, der deltog i certificeringen af dokumenter til salg af lejligheder, og endda retfærdighedsembedsmænd, der registrerede fast ejendom. Derfor siger eksperter, det bliver stadig vanskeligere at sælge boliger i henhold til ”grå ordninger”. Selvom de hidtil indrømmer, er det i rækkefølge - indkomstskatten ved salg af en lejlighed er for stor.
Nuancer af ejerskab
Som vi allerede har bestemt, betaler en person personlig indkomstskat ved at sælge boliger, der ejes af ham i mindre end 3 år. Hvordan beregnes denne periode? Meget enkel - 36 fulde måneder tages med i betragtning på tidspunktet for underskrivelse af købs- og salgstransaktion. Eksperter bemærker, at opsigelsesperioden tælles fra den dato, der vises i statsregistret (og ikke den, der er skrevet i certifikatet for registrering af fast ejendom). Forskellen mellem disse dage, bemærker eksperter, kan være betydelig - op til 2 uger.
Det er også værd at bemærke, at en person, der efter at have ejet en lejlighed, f.eks. 10 år, solgt den og købt den en måned senere, betragtes som den nye ejer, som eksperterne siger.For at undgå at betale skat, skal du vente tre år, før du sælger ejendom.
Tricks med fradrag
Som vi sagde helt i begyndelsen, har borgere i Den Russiske Føderation ret til at modtage fradrag, der ikke kun vedrører salg af fast ejendom, men også køb af lejligheder. I det andet tilfælde er mekanismen til beregning af beløb naturligvis en helt anden (såvel som de lovgivningsmæssige normer, der regulerer det). Lad os kort overveje detaljerne i ejendomsfradraget for lejlighedskøbere.
Staten i den føderale skattetjenestes person giver retten til borgere, der har købt fast ejendom, at returnere 13% af det beløb, der er brugt i forbindelse med en boligkøbstransaktion. Dette er for det første en betaling til fordel for sælgeren. Det maksimale fradrag på grundlag heraf er 260 tusind rubler. Mange lejligheder købes i pantelån. Herfra dannes endnu en base til beregning af fradraget, hvis maksimale beløb på dette grundlag er 390 tusind rubler. (hvis lejligheden blev købt efter 1. januar 2014), og måske endda helt ubegrænset (hvis boligen blev købt i tidligere år).
Det ser ud til, at disse beløb er meget mindre end fradraget på 1 million garanteret ved salg af lejligheder. Men lad os ikke glemme, at "formlerne" til beregning af skatteforpligtelser for sælgere er helt forskellige. Det kan godt vise sig, at ejendomsfradraget, når man køber en lejlighed, faktisk vil være mere end den personlige indkomstskat beregnet ved dens salg.
Af særlig interesse er, at begge typer fradrag kan kombineres. Desuden er det i nogle tilfælde realistisk at modregne den beregnede personlige indkomstskat, der opstår ved salg af en lejlighed og et skattefradrag baseret på køb af fast ejendom. Det er kun nødvendigt at kontakte den territoriale struktur for den føderale skattetjeneste for at blive enige om denne procedure. Det er relativt ukompliceret, og i de fleste tilfælde kan det gøres uden at involvere dyre konsulenter.
For eksempel er det følgende scenarie meget muligt.
Borger Ivanov solgte en lejlighed på Lenin Avenue for 2,5 millioner rubler. Han brugte fradragsretten på 1 mio. Og nu skylder han en skat på 13% af 1,5 mio. Rubler, det vil sige 195 tusind rubler.
For indtjeningen fra salget af lejligheder på Lenin Avenue købte borger Ivanov lejligheder på Moskovskaya Street for de samme 2,5 millioner rubler. (han kunne bare lide det område). Fra omkostningerne ved at købe denne lejlighed har han ret til at modtage et fradrag, nu som køber, i et beløb på 260 tusind rubler.
Ivanov forelægger de relevante dokumenter til skattekontoret, hvor han gensidigt tælles skattefradraget og personlig indkomstskatgæld. Som et resultat forbliver den føderale skattetjeneste endda "på grund" af borgeren yderligere 65.000 rubler. Som vil blive udbetalt til ham på den foreskrevne måde. Det vigtigste er, at Ivanov skal udføre begge transaktioner på et år.
