Ejendomssælgere, der har modtaget indtægter fra transaktionen, skal betale personlig indkomstskat med et beløb på 13%. Skatteopkrævning er en procedure under streng statskontrol. Kvaliteten af dens gennemførelse, siger eksperter, er imidlertid ikke op til mærket på grund af en række undtagelser i moderne lovgivning. For mange borgere undgår skatter af helt lovlige grunde. Og mange overbetaler til gengæld for ikke at vide om de betydelige fordele, som staten garanterer for deltagere på ejendomsmarkedet. Hvad skal du huske på, når du sælger en lejlighed? Hvad er den mest korrekte måde at betale skat ved salg af fast ejendom?
Generelle principper for beskatning ved salg af lejligheder
Eksperter identificerer følgende grundlæggende principper for beskatning af fast ejendomstransaktioner i overensstemmelse med russisk lov:
- Personlig indkomstskat på 13% af det modtagne beløb fra køberen af huset opkræves og skal betales, hvis lejligheden har været ejet af sælgeren i mindre end 3 år;
- den tidligere ejendomsejer er forpligtet til at forelægge det territoriale kontor for Federal Tax Service en erklæring i den passende form senest den 30. april året efter transaktionen med salg af lejligheden;
- Den beregnede personlige indkomstskat skal betales fuldt ud af borgeren indtil den 15. juli i året, hvor erklæringen indgives.
Fradrag i ejendomssalg
Den russiske føderations love definerer en bestemt form for fordele, der garanteres til ejendomssælgere. Det kommer fra den såkaldte skattefradrag. De repræsenterer et tal, hvormed du kan reducere mængden af kontanter, der modtages fra salg af fast ejendom. Fradrag gælder derfor for begge typer transaktioner - salg, køb af fast ejendom. Skatten betales dog kun for en af dem.
Nu er fradraget 1 million rubler. Den endelige skat på salg af fast ejendom beregnes ved hjælp af meget enkle matematiske formler. Overvej et eksempel.
Borger Ivanov solgte lejligheden for 2,5 millioner rubler. Som standard skal han betale personlig indkomstskat i størrelsesordenen 13% af dette beløb, det vil sige 325 tusind. Dog besluttede han at bruge den lovlige ret til at få et skattefradrag på 1 million. Derfor vil det faktiske skattepligtige grundlag være 1,5 millioner rubler. Ivanov vil derfor skulle betale staten 195 tusind rubler.
Du kan bruge 1 million rubler fradrag både på bekostning af en købs- og salgstransaktion og på grundlag af flere, men kun i løbet af året. Hvis indkomstbeløbet, der er modtaget ved salg af fast ejendom, ikke har nået 1 million, skal der ikke betales skatter (men samtidig skal der indsendes en erklæring inden 30. april).
En anden væsentlig fradragsmekanisme er optagelse i "formlen" af bekræftede beløb forbundet med udgifterne til erhvervelse af en lejlighed. Det vil sige, hvis for eksempel Ivanov, der solgte en lejlighed for 2,5 millioner rubler, købte den før, siger, for 2,7, så har han ret til at reflektere dette beløb i form af 3-personlig indkomstskat (vedlagt bilag - uddrag, Aftale osv.) og overhovedet ikke gæld til staten. Skatten ved salg af fast ejendom i dette tilfælde betales ikke.
Fradrag for delt og fælles ejerskab
Hvis den solgte lejlighed ejes af to eller flere personer på grundlag af delt eller fælles ejerskab, er et fradrag på 1 million rubler. fordelt mellem dem. Hvis vi taler om den første version af ejerskabet, så i overensstemmelse med den procentvise fordeling, der er angivet i ejerskabscertifikaterne. I det andet tilfælde - efter aftale. Hvis et kompromis mislykkes, så gennem domstolene.Aftalen om, at medejere er klar til at differentiere deres interesser i henhold til den ene eller anden procentdel fordeling, betragtes som opnået, når hver af dem underskriver en aftale om salg af fast ejendom. Som regel kræves ingen yderligere papirer, der bekræfter et ”kompromis”.
Samtidig har personer, der har ret til at eje en andel i lejligheden, ret til at sælge deres del af ejendommen uden aftale med medejere og samtidig modtage fradraget fuldt ud, individuelt. Naturligvis er ansvaret for at betale skat ved salg af fast ejendom i dette tilfælde helt individuelt.
PIT: 13% eller 30%?
I samfundet af mæglere og borgere, der er involveret i ejendomstransaktioner, opstår spørgsmålet undertiden: hvorfor i nogle tilfælde skattesats for transaktioner svarende til 30%? Hvilken skat på salg af fast ejendom er så byrdefuld? Svaret er enkelt. Denne indikator er for ikke-beboere i Den Russiske Føderation. De er normalt udenlandske statsborgere, der har besluttet at sælge deres ejendom i Rusland.
Men der er også hyppige tilfælde, hvor borgere i Den Russiske Føderation også anerkendes som ikke-beboere. Faktum er, at en person, der ikke bor på sit lands territorium i mere end 183 dage om året, uanset sit nationale russiske statsborgerskab, anerkendes som ikke-bosiddende. Hans pligt er at betale indkomstskat meget mere end hvis han boede i Rusland i mere end seks måneder. Og en mere vigtig nuance. Hvis en ikke-hjemmehørende sælger ejendommen, modregnes skatter ikke med fradrag. Betingelserne for deres betalinger forbliver de samme, rapporteringsproceduren til den føderale skattetjeneste - den samme.
Hvad hvis du ikke afleverer en erklæring?
For et sådant område som køb og salg af fast ejendom er skatter det vigtigste aspekt. Og derfor er de relevante afdelinger tilstrækkeligt strenge med hensyn til politikken for overvågning af bevægelse af midler inden for rammerne af transaktioner med lejligheder. Derfor, hvis sælgeren af fast ejendom ikke afleverer en erklæring inden for den foreskrevne periode, der afspejler de modtagne beløb til salg af boliger, i overensstemmelse med Artikel 119 i skatteloven han vil modtage en straf svarende til 5% af skatten (eller det beløb, der ikke er blevet betalt), beregnet hver måned fra det tidspunkt, hvor dokumenterne forelægges for Federal Tax Service (men dens maksimale værdi kan ikke overstige 30% af gælden til staten, og dens minimumsstørrelse er 1 tusind rubler).
Hvad hvis du ikke betaler skat?
Hvis sælgeren af fast ejendom ikke har betalt den beregnede personlige indkomstskat, vil Federal Tax Service kræve betaling af det passende beløb, opkræve en bøde (20% af skattebeløbet) og renter (i procent svarende til 1/300 af centralbankens refinansieringssats - de opkræves dagligt indtil der er en forsinkelse).
Behøver pensionister at betale skat?
Der er en version, hvor pensionister er fritaget for at betale personlig indkomstskat for indtægter fra salg af en lejlighed. Dette er ikke sandt. Indtægter fra salg af boliger i henhold til skattelovgivningen er lig med løn. Staten giver ingen fordele ved ejendomsomsætningsafgift til pensionister. Derudover er forpligtelsen til at overføre 3-NDFL-erklæringen til den føderale skattetjeneste til tiden samt rettidig betaling af de beregnede beløb nøjagtig den samme som for arbejdende. Naturligvis forbliver reglen, at skatten på salg af fast ejendom mindre end 3 år i ejendommen ikke betales.
Sådan indgives en erklæring?
Der er tre hovedmuligheder for at indsende 3-NDFL-formularen, der afspejler tallene for ejendomstransaktioner, til det føderale skattetjenestes territoriale organ. For det første kan en person gøre dette ved at kontakte afdelingen personligt, for det andet ved at skrive et advokatbrev til en notarialiseret af en notar, for det tredje ved at sende en elektronisk formular via statens tjenester (efter at have registreret sig der).
Kommer der snart en ny skat?
Blandt eksperter og nogle medier rapporter synes, at i Rusland snart vil dukke op en ny skat på salg af fast ejendom. Eller i det mindste vil der blive foretaget væsentlige ændringer af den nuværende lovgivning.Hvad kan vi tale om her? Hvad er sandsynligheden for, at året, hvor den nye ejendomsomsætningsafgift indføres, er 2015?
I 2014 drøftedes et lovforslag på den offentlige sfære, der blev indkaldt til at ændre den eksisterende skatteopkrævningsordning for salg af fast ejendom. Pointen er, at personlig indkomstskat skal beregnes på grundlag af matrikelværdien af boliger. Denne formulering, understreger eksperter, er stadig vejledende. Men den specifikke målsætning for lovgiveren er klar: myndighederne ønsker at ”gøre” transaktioner, hvor værdien af den ejendom, der er inkluderet i kontrakten om salg af fast ejendom, er lavere end den faktiske pris på lejligheden (dette gøres for at ”opfylde” det skattefradrag på 1 million eller bruge det maksimalt ). Om dette skal den matrikulære værdi af boliger, mener lovgiver, mere eller mindre svare til markedet (nu er det normalt meget lavere).
Hvad er den foreslåede mekanisme til anvendelse af lovgivningen i sammenligning med de nuværende procedurer? Lad os se på et par eksempler.
Borger Ivanov, efter at have udarbejdet en aktieaftale, investerede 700 tusind rubler i udviklingen af huset. To år senere bestilte ordregiveren boliger. På det tidspunkt var markedsprisen for Ivanovs lejlighed vokset til 2,5 millioner. Han ønskede at sælge den, men i kontrakten om at nedskrive omkostningerne svarende til 1,7 millioner. Fra dette beløb vil han i henhold til gældende lovgivning kunne trække 700 tusind udgifter til delt byggeri, samt reducere det med det krævede fradrag på 1 mio. Ivanov "lukker" således indtægterne, der officielt er modtaget i henhold til kontrakten, for ikke at betale personlig indkomstskat. I henhold til de gældende normer i loven kunne og burde alt, hvad Ivanov havde til hensigt, skulle lykkes.
Ændringer i Den Russiske Føderations skattekode, som i øjeblikket diskuteres, kan under alle omstændigheder tvinge en borger til at betale personlig indkomstskat. Faktum er, at prisen for en lejlighed i overensstemmelse med matrikelvurderingen for eksempel kan være 2,2 millioner rubler. Dette er 500 tusind rubler. mere end i den kontrakt om salg, der er indgået af Ivanov og hans køber. Og fra disse 500 tusind skal sælgeren betale den foreskrevne personlige indkomstskat med et beløb på 13%.
Der er en mulighed, siger eksperter, at lovgiveren vil indføre en slags lettelse i sine "formler". Dette er den såkaldte "reduktionsfaktor", der ganges med matrikelværdiansættelse af fast ejendom. Nu i loven vises en indikator svarende til 0,7. I tilfælde af transaktion med borger Ivanov, opnås det endelige tal ved at multiplicere 2,5 med 0,7. Det er 1,54 millioner rubler. Hvad i princippet skulle sørge for Ivanov - i hans aftale er tallene endnu mere end dette. Men hvad hvis hans lejlighed ikke ville koste 2,5 millioner, men alle fire? I dette tilfælde vil den matrikelvurdering sandsynligvis være tæt på markedet. Og så skal ejendomssælgeren uddele grundigt.
Samtidig siger mange eksperter såvel som repræsentanter for lovgivningskredsløbene selv, at ”sænkningskoefficienten” muligvis overhovedet ikke godkendes. En mulighed er også mulig for at styrke de regionale parlamenter til at bestemme det tilsvarende tal og motivere, som eksperter siger, at alt indtjeningen fra betaling af personlig indkomstskat på grundlag af matrikelværdien forbliver på emnets budget.
Datoer for offentlig drøftelse af lovforslaget - indtil 30. oktober 2014. Derefter henvises det til statsduma-deputerede. Det er sandsynligt, at ændringer i Den Russiske Føderations skattekode allerede i 2015 træder i kraft.
Ny lov: fordele og indrømmelser
Som vi kan se, har staten besluttet grundigt at gribe ind i et fænomen som køb og salg af fast ejendom. Skatter, som sandsynligvis forventes af myndighederne, bør opkræves mere aktivt i denne retning. På nogle punkter tillader lovgiverens politik en række indrømmelser. På trods af det faktum, at der endnu ikke er vedtaget ændringer til Den Russiske Føderations skattelov, er nogle af deres nuancer relateret til fordele og indrømmelser for ejendomstransaktioner allerede blevet offentliggjort. Betegn nogle af dem.
Personlig indkomstskat kan overhovedet ikke betales, hvis en borger sælger sin eneste bolig (eller som havde denne status i de sidste 12 måneder før salget). Det er sandt, at de maksimale omkostninger for en lejlighed ikke bør være mere end 5 millioner rubler. Det antages også, at den nuværende norm, der giver ret til fritagelse for personlig indkomstskat på det faktum, at salget af fast ejendom, nemlig 3 år i ejendommen, forbliver.
Ny lov: ekspertudtalelse
Mange markedseksperter tvivler på, at de agenturer, der er ansvarlige for implementering af den nye lov, vil være i stand til at formulere den rigtige matrikelværdiansættelsesalgoritme. Eksperter indrømmer, at de ikke er meget klare, hvor tallene kommer fra. Forskelle i metoderne anvendt af forskellige "vurderingsmænd" er meget mulige, siger eksperter. Der er en version af, at den nye lov vil have en negativ indflydelse på det primære ejendomsmarked, da investeringsattraktiviteten ved delt byggeri vil falde. I sidste ende kan resultatet være en stigning i værdien af fast ejendom i alle segmenter.
På samme tid er der også en opfattelse blandt eksperter om, at der er behov for reformer. Desuden er det i retning af at skærpe overvågningen af transaktioner. At hæve eller sænke væddemål er meningsløst. I betragtning af det enorme antal "grå tilbud" bliver det absolut irrelevant, hvad skat der opkræves ved salg af fast ejendom - det betales slet ikke.
Ansvar for grå tilbud i dag
Et rimeligt spørgsmål opstår: kan det virkelig være, at de "grå ordninger", som myndighederne stræber efter at "hvidne" ikke kan opdages og undertrykkes lovligt i dag? Er alle disse "svig", der er forbundet med angivelsen i kontrakter om salg af fast ejendom, undervurderede tal, ikke impliceret noget ansvar?
Ifølge eksperter har den føderale skattetjeneste ikke en veludviklet algoritme til identifikation af sådanne transaktioner. I det mindste fordi skattemyndighederne fra et juridisk synspunkt ikke kan have nogen klager over deltagere på ejendomsmarkedet. Køber og sælger indgår to fuldstændigt lovlige kontrakter. Den første er den vigtigste, den angiver størrelsen på op til 1 million.Dette papir er beregnet til skattemyndigheder. Den anden kontrakt afspejler på sin side ikke en ejendomstransaktion, men købers kompensation for sælgers omkostninger forbundet med "forbedring af lejligheden". Det er faktisk en kvittering for overførsel af midler. Denne skatteaftale kræver som regel ikke (og de beløb, der er angivet i den, vises ikke officielt overalt).
På samme tid kan ikke-offentligt arbejde i denne retning udføres i strukturer for den føderale skattetjeneste. Især er der kendsgerninger, at denne afdelings centrale kontor fra tid til anden sender breve til dens territoriale afdelinger om, at det er nødvendigt at oprette specielle funktionelle enheder - netop for at bekæmpe borgernes unddragelse fra personlig indkomstskat, når de sælger boliger fuldt ud.
I henhold til et af disse dokumenter, der faldt i besiddelse af nogle russiske medier, blev de regionale skattetjenestestrukturer beordret til at undersøge salgskontrakter og foretage undersøgelser af en undersøgende art - i form af besøg hos skatteyderne hjem og føre samtaler. Hvis de “grå ordninger” identificeres, opkræves det “korrekte” personlige indkomstskatbeløb (baseret på en uafhængig vurdering af lejlighedens omkostninger) og på samme tid fine borgere.
I øvrigt er mange eksperter imponeret over fremgangsmåden til at kontrollere, hvordan ejendomssalget i Ukraine går. Skatterne der såvel som vores er ikke små - de kan nå op til 15%. Og derfor for at minimere sandsynligheden for "grå aftaler" har de ukrainske myndigheder for nylig indført en norm: notarer, der bekræfter købs- og salgsaftaler for boliger, er forpligtet til at kontrollere oplysninger om en uafhængig markedsvurdering af ejendommen i "sky" -databasen. Hvis oplysninger ikke findes online, har en notar ingen ret til at attestere dokumenter.
Relevansen af procedurerne til identifikation af ”grå ordninger”, mener eksperter, er især steget på grund af ændringer af den russiske skattekodeks, der regulerer ejendomsfradrag for ejendomskøbere. Faktum er, at indtil 1. januar 2014 havde lejlighedskøbere ret til at bruge skattefradraget kun én gang for en enkelt ejendom. Hvis de købte bolig, og kontrakten angav et beløb på 1 million, var alt det, de kunne stole på, 13% af dette beløb.
Derfor var mange købere ikke tilfredse med de ”grå ordninger”, og de bad sælgere om at udarbejde kontrakter med reelle tal. Men efter at der blev foretaget ændringer i skatteloven, for at modtage ejendomsfradrag muliggjort med et hvilket som helst antal fast ejendomstransaktioner. Og nu er købere i princippet ligeglad med, hvilket beløb, der vises i salgskontrakten. De er ligeglad med, hvilken slags ejendomsomsætningsafgift sælgerne ønsker at betale, og om de overhovedet vil gøre det.
Transaktioner, der involverer juridiske enheder
Lad os kort overveje aspekter, der er relateret til beskatning af transaktioner, hvor sælgere af fast ejendom er juridiske enheder (forretningsvirksomheder osv.). Afgiftsberegningsskemaet her afviger naturligvis det, der er karakteristisk for enkeltpersoner. Men det er ganske forståeligt og logisk. Hvis vi taler om et sådant fænomen som salg af fast ejendom af en juridisk enhed, betales skatter her af to typer.
For det første er det moms (18%). For det andet er det erhvervsskatten (20%). Der gives ingen fradrag. Men hvis organisationen bruger det forenklede skattesystem, sælges ejendom efter helt forskellige standarder. Der er ingen "forenklet" skat på fortjeneste, og udbyttet fra salg af ejendom sidestilles med kommercielt. I henhold til normerne for det forenklede skattesystem skal virksomheden betale 6% af provenuet fra salget eller 15% af forskellen mellem provenuet og omkostningerne ved køb af denne ejendom.
Tilsvarende regler gælder også for individuelle iværksættere. Hvis de arbejder i henhold til det forenklede skattesystem, betaler de for salg af ejendom 6% af indkomsten eller 15% af "forskellen". I henhold til det generelle skattesystem skal der betales moms og indkomstskat. Det er sandt, at modtagelsen af midler fra køberen går gennem en officielt registreret bankkonto. Hvis en individuel iværksætter sælger fast ejendom via en "almindelig" bankkonto, skal han betale personlig indkomstskat som person. Det er sandt, at du kan bruge fradraget i dette tilfælde.
