Salg af en andel i en lejlighed: dokumenter, juridisk rådgivning

Ændring af ejerskab af fast ejendom rejser altid mange spørgsmål blandt borgerne. Og hvad kan vi sige om situationen, når der er salg af en andel i lejligheden! Der er meget uforståelig for mennesker. I vores artikel ønsker vi at forstå, hvordan man udarbejder dokumenter korrekt, hvad der er fælles ejerskab i almindelighed, og hvordan man skal håndtere at betale skat.

Hvad er delt ejerskab?

Lad os først forstå, hvorfor situationen opstår. delt ejerskab. Der kan faktisk være mange grunde:

1. Boliger er blevet privatiseret til absolut alle registrerede familiemedlemmer på papirarbejdet.
2. Lejligheden, der er i fælles ejerskab, er opdelt efter ægtefællernes skilsmisse.
3. Fast ejendom er arvet af flere efterkommere.

Det skal bemærkes, at en almindelig lejlighed, der er i delt ejerskab, er fysisk umulig at dele. For at gøre dette, som de siger, “in natur”, er det nødvendigt, at dette hus har separate indgange og forbindelser til al kommunikation. Det er umuligt at omsætte det til praksis. Således kan nogle gange kun private huse opdeles. I alle andre tilfælde opnås ideelle aktier.

Hvad er den ideelle andel?

Først og fremmest skal du forstå, at den ideelle andel ikke er din del af huset, men kun en andel i retten til det. Faktisk er ejendomsretten underlagt opdeling, ikke lejligheden. Som de siger, at føle denne del i virkeligheden er ikke mulig. En af flere ejere kan ikke betragtes som ejer af boligerne, fordi han kun ejer en andel, og dette er faktisk kun en form for lov, men ikke selve lejligheden.

Det viser sig, at hver af ejerne har mulighed for at bruge boliger, men på samme tid bør ikke krænke andres rettigheder. I praksis er det naturligvis slet ikke let at implementere. Det kommer til det faktum, at ordningen for brug af stue, badeværelse, toilet eller køkken er etableret, er værelserne fordelt mellem lejere.

Hvis en af ​​medejerne af retten imidlertid tildeler et rum til brug med et areal på femten meter, og den anden for eksempel tolv, betaler de brugsregninger i overensstemmelse med, hvilke aktier de ejer. Hvis hver af dem har halvdelen, modtager han regninger for halvdelen af ​​lejligheden og ikke for det besatte område.

Det er vanskeligst at sælge en andel i en lejlighed. Dette rejser en masse spørgsmål og problemer. Så det er nødvendigt at forstå dette mere detaljeret.

Salg af en andel i lejligheden af ​​ejeren

Denne situation er bestemt ikke særlig god. Lad os forklare hvorfor. Faktum er, at ejeren (eller rettere sagt en af ​​dem) ikke kan sælge selve huset, men ret af tiden dem. Enig i, at dette bestemt vil påvirke både prisen og varigheden af ​​processen. Der er sandsynligvis ikke mange mennesker, der ønsker at købe ejendom ud over fremmede i nabolaget. Selvom en person faktisk har ret til at sælge en andel i en lejlighed, er det ikke så enkelt at realisere den.

Men dette er ikke den eneste vanskelighed i sådanne situationer. Faktum er, at ejere af aktier har en fortegningsret til at købe denne bolig. Hvordan fungerer det? Først og fremmest skal du tilbyde at købe fast ejendom til en anden medejer. Hvis han er enig, sælges andelen af ​​lejligheden til den pårørende (som regel er fjerne og nære slægtninge medejere), og hvis han nægter og ikke erhverver den realiserede del inden for en måned, kan den sælges til helt fremmede. Der er en men. Og ganske betydelig.Aftalen om salg af en lejlighedskurs skal have de samme betingelser for både ejer af delen og en outsider (prisen skal være den samme). Dette vil hjælpe med at eliminere muligheden for svig.

Hvis denne betingelse overtrædes, kan medejerne indgive en retssag for retten om overførsel af salgsretten til sig selv. En sådan erklæring kan afgives inden for tre måneder, begyndende fra det øjeblik, hvor det blev kendt om krænkelser af forebyggende rettigheder. At sælge en andel i en lejlighed til en anden ejer ledsages af mange problemer og nuancer, der er bedst kendt på forhånd. For at undgå unødvendige fejl i fremtiden.

Registrering af undtagelsesrettigheder

Ved hjælp af råd fra advokater, der er bekendt med sådanne situationer, skal du korrekt udarbejde alle dokumenter, så der ikke er nogen ubehagelige hændelser. For eksempel er det bedre at udarbejde et forslag om at erhverve en andel skriftligt pr. Post med et notifikationsbrev eller registreret for at overholde fortrædelsesretten. Og du kan også personligt aflevere det, men samtidig bede dem om at underskrive på kopier, der angiver tidspunkt og dato for modtagelse. Der skal være en bekræftelse på modtagelse af værdipapirer. Således er du sikker mod mulige uærlige handlinger fra andre ejere. Når alt kommer til alt kan de ignorere dit tilbud og senere erklære, at du ikke har informeret dem.

Forresten, på en lignende måde realiseres forkøbsretten under udvekslingen.

Hvordan kan man omgå prioriterede rettigheder?

Hvis du har en andel af ejendommen i lejligheden, vil det som bekendt ikke være let at sælge, da det ikke altid er muligt at forhandle med medejerne på en god måde. Hvad skal man gøre i dette tilfælde? Når alt kommer til alt er der ingen anden måde end at slippe af med sådan fast ejendom. Her kommer advokater fra advokater til hjælp. Du får muligvis tilbud om at snyde og omgå forebyggelsesretten. Denne mulighed er ikke helt god og indebærer en vis risiko. Faktum er, at køberen måske ikke er helt ærlig, hvilket betyder, at du, hvis man forbigår den præemptive ret ved en imaginær aftale, muligvis ikke modtager pengene ved aftale.

Er en gaveaftale mulig?

Selvfølgelig er salg af en andel i en lejlighed mulig gennem donation. Og i dette tilfælde fungerer den præemptive ret ikke. Når alt kommer til alt kan du ikke forbyde at give noget. Men her er der nogle nuancer og risici.

Det faktum at give til køberen kan blive ugyldigt som en skjult salgskontrakt. Ejeren kan dog kræve, at rettighederne til transaktionen overføres til ham. Så mister køberen erhvervelsen.

Sælgeren kan lide på en anden måde. Hvis køberen ærligt ikke betaler, vil han ikke kunne inddrive penge fra ham lovligt.

Overpris i kontrakten

For at tvinge medejerne til ikke at købe den solgte del af ejendommen kan du tilbyde dem en kontrakt om salg af en andel af lejligheden til en meget høj pris. Efter at have modtaget afslaget eller ikke har modtaget det, kan sælgeren udstede en kvittering for det samme beløb som angivet i kontrakten, men er enig med køberen om, at han betaler et lavere beløb (reelt).

Hvilke faldgruber kan være ved en sådan udvikling af situationen? Som et resultat vil transaktionsafgiften blive overdrevet, da erklæringen afspejler det beløb, der er angivet på kvitteringen.

Generelt er der ingen ideelle muligheder. I begge tilfælde skal du bare sammenhænge skatte- og aktiekursbeløbet samt finde ud af betingelserne for forekomst af forpligtelser til at betale personlig indkomstskat (der er tidspunkter, hvor salg af fast ejendom ikke beskattes).

Udarbejdelse af en låneaftale

Du kan udarbejde en låneaftale, der angiver det beløb, der svarer til prisen på den indløste andel af boliger. Samtidig indgås en aftale, hvorefter lånet er sikret af retten til at dele ejendom. Det er sådan en sikkerhedsaftale, der kaldes et pantelån. Dette er ikke et lån, som mange tror. Pant skal passere statsregistrering. Den statlige told vil være tusind rubler.

Endvidere savner låntageren med vilje betingelserne for tilbagebetaling. Til gengæld håndhæver køberen af ​​den del af lejligheden, der i dette tilfælde fungerer som långiver, en andel af ejendommen. For ikke at blive involveret i retssager skal du underskrive leasingaftale hvor begge parter er enige om, at i stedet for at tilbagebetale lånebeløbet, overføres retten til en andel af ejendommen.

Men i dette tilfælde er det ikke så enkelt. Alligevel er der risiko for, at kontrakten annulleres på initiativ af de resterende husejere, hvis de går til retten. Hvis kravet er opfyldt, bliver køberen nødt til at returnere andelen, og sælgeren skylder stadig penge i henhold til en fiktiv låneaftale, da erstatningen bliver ugyldig.

Hvilke egenkapitaltransaktioner er ulovlige?

Salg af en andel i en lejlighed er ikke muligt i tilfælde af overdragelse (session). Sådanne transaktioner er forbudt.

Tildeling kan bruges til fremmedgørelse af andele fra en grundlægger af en LLC, men det er ikke muligt at sælge en andel i en lejlighed på denne måde.

Virker forebyggende lov altid?

Der er et tilfælde, hvor en andel i en lejlighed kan sælges uden forpligtelser. Dette er et offentligt salg. Kun kreditorer gør dette med en andel af fast ejendom, hvis der ikke er andre måder, og skyldnerens midler ikke er nok til at dække gæld.

Men ikke alle andele kan inddrives som gæld (du kan trods alt ikke tage den eneste bolig). Der er kun to muligheder, når de kan tage en del:

1. En andel i loven blev garantien for et prioritetslån (i dette tilfælde er endda den eneste bolig, der kræves).
2. Hvis skyldneren ikke bor i en lejlighed, hvor han har en andel og er registreret på en anden adresse, eller han også ejer en anden bolig.

Salg af hele lejligheden med delt ejerskab

Hvis lejligheden er lille, plus der er flere medejere, der ikke har noget ønske om at bo sammen på samme område, så er den bedste løsning i denne situation at sælge hele lejligheden. Enhver advokat vil tilbyde dig en sådan løsning på problemet.

Hvis alle parter er enige, vil der ikke opstå vanskeligheder. Selvom du muligvis stadig har brug for juridisk support for at gennemføre transaktionen korrekt. Flere muligheder er mulige:

1. Indgå en kontrakt om salg, men alle ejere af aktier vil fungere som en sælger.
2. Udsted så mange aftaler som ejere. Som et resultat har køberen så mange aktieopkøb og salgsaftaler, at han bliver eneejer af lejligheden.

Den første mulighed foretrækkes, når medejerne bor i nærheden. Det er mere interessant i den forstand at betale statens told for registrering af ejendomsrettigheder.

Selvom, hvis du har juridisk support, vil de fortælle dig en mere rentabel mulighed i hvert tilfælde.

Den anden mulighed kan være praktisk i tilfælde, hvor medejerne kategorisk ikke ønsker og ikke kan kommunikere med hinanden, eller bor langt væk eller ikke ønsker at give fuldmagt til at underskrive kontrakten den ene til den anden. Der kan være mange nuancer. Den rigtige beslutning vil hjælpe dig med at lave en advokat.

I det andet tilfælde skal køberen imidlertid bruge penge på at betale en statsafgift for hver andel på tusind rubler.

Hvordan løses situationen, hvis en af ​​parterne er imod salget?

Denne situation opstår oftest. Det skyldes, at flere ejere har til hensigt at sælge en lejlighed, der er helt unødvendig for dem. Og del derefter pengene. Og nogle deltagere er for eksempel imod denne beslutning af en eller anden grund. Glem ikke, at meget afhænger af størrelsen på aktierne.

Hvis modstanderen af ​​salget har en lille del, kan du med magt købe den fra ham. Dette gøres i retten. Der anlægges en sag. Når du argumenterer for dine krav med en lille andel af medejeren, kan du anmode om tvang for at overføre dens andel til andre medejere, selvfølgelig, til monetær kompensation.

Selvfølgelig, hvis en person bor på denne bolig, har ingen ret til at tvinge ham til at sælge sin del, fordi grundlaget kun er den lille størrelse på hans del.

Hvad er størrelsen på skatten?

Midler modtaget ved salg af ejendom eller renter beregnes som indkomst. Så det beskattes af personlig indkomstskat. Dens størrelse er tretten procent af kontraktbeløbet.

Men der er undtagelser, når du ikke behøver at betale skat. For eksempel i det tilfælde, hvor andelen har været i en persons ejerskab i mere end tre år. Henvisningsdatoen er det øjeblik, hvor en borger har statsregistrering af ejendomsret til hans andel.

I andre tilfælde, når personlig indkomstskat stadig skal betales, giver staten et skattefradrag. Dette er det beløb, hvormed prisen på lejligheden eller dens andel skal nedsættes, når skatten beregnes.

Men skattefradraget for salg af retten til at dele har sine egne nuancer.

Skattefradrag

Det maksimale fradragsbeløb på en million rubler for et enkelt salg er fastlagt. En lejlighed kan blive sådan et objekt, hvis den sælges som en helhed. Eller det kan være en andel, hvis aftalen udarbejdes for hver del separat.

Det viser sig, at når man sælger hele lejligheden, beregnes det maksimale fradrag i forhold til ejernes andele. Men hvis hver del sælges separat, har hver ejer ret til at modtage et fradrag i størrelsesordenen en million rubler.

Hvis du solgte en andel i en lejlighed, som du ejede i mindre end tre år, skal du udfylde og indsende en erklæring, der angiver det indkomstbeløb, der er modtaget fra transaktionen. Der finder du også en skattefradragskolonne. Du betaler skat fra et lavere beløb end angivet i salgskontrakten.

Følgelig, hvis indtægten modtaget af en borger er en million rubler, opstår der ikke skatteforpligtelser, fordi et skattefradrag vil betale dette beløb. En person vil kun indgive en erklæring, hvor han vil angive alt i detaljer.

Dokumenter til salg af aktier i lejligheden:

1. Pass til sælgeren eller alle medejere af ejendommen.
2. Hvis en af ​​ejerne er mindreårig, har han brug for sit fødselsattest og tilladelse fra bestyrelsen (det gives efter at have skrevet en erklæring til værgemyndigheden med de detaljerede oplysninger om den lejlighed, du vil købe i stedet for den gamle). Har stadig brug for samtykke fra barnets forældre. Men hvis de er skilt, er det nødvendigt med notar-tjenester for at bekræfte dokumenter.
3. Attest for ejerskab af boliger, dokumenter om privatisering, salgskontrakt (hvis lejligheden blev købt).
4. Certifikat fra Unified State Register.
5. Teknisk pas fra BTI. Kadastral pas for fast ejendom.
6. Bevis for fremmedgørelse fra BTI, der kun er gyldigt i en måned.
7. Et dokument om sammensætningen af ​​familien fra den administrerende organisation.
8. Skriftligt samtykke fra alle deltagere til transaktionen. Også her er der brug for notar-tjenester for at certificere dokumenterne.

Det skal huskes, at transaktionen, og derfor selve aftalen, vil være ugyldig, indtil de er registreret af staten. Kun certificering af dokumenter giver dem retskraft. Og kun i dette tilfælde er transaktionen lovlig og korrekt udført.

I stedet for et efterord

Som du kan se, er salget af retten til at dele en lejlighed fyldt med viden om et stort antal nuancer. Vi håber, at du ikke har spørgsmål til dette emne efter at have læst artiklen.