Emlak mülkiyeti değişikliği her zaman vatandaşlar arasında birçok soruyu ortaya çıkarmaktadır. Ve apartmanda bir hisse satışı olduğunda durum hakkında ne söyleyebiliriz! İnsanlara anlaşılmaz bir sürü şey var. Makalemizde, belgelerin nasıl doğru bir şekilde hazırlanacağını, genel olarak ortak mülkiyetin ne olduğunu ve vergi ödeme ile nasıl başa çıkılacağını anlamak istiyoruz.
Paylaşılan mülkiyet nedir?
İlk önce durumun neden ortaya çıktığını anlayalım. paylaşılan sahiplik. Aslında, birçok neden olabilir:
- Konut, evrak sırasında kesinlikle tüm kayıtlı aile üyelerine özelleştirilmiştir.
- Ortak mülkiyette olan daire, eşlerin boşanmasından sonra bölünmüştür.
- Emlak, birkaç torun tarafından miras alınır.
Ortak mülkiyette olan sıradan bir dairenin, fiziksel olarak paylaşmanın imkansız olduğu not edilmelidir. Bunu yapmak için dedikleri gibi “ayni” olarak, bu konutun tüm iletişimlerle ayrı girişleri ve bağlantıları olması gerekir. Uygulamaya koymak imkansızdır. Böylece bazen sadece özel evler ayrılabilir. Diğer tüm durumlarda, ideal paylar elde edilir.
İdeal pay nedir?
Her şeyden önce, ideal payın konutun sizin payınız olmadığını değil, yalnızca hakkınızdaki pay olduğunu anlamanız gerekir. Aslında, mülkiyet hakkının kendisi daireye değil, bölünmeye tabidir. Dedikleri gibi, bu kısmı gerçekte hissetmek mümkün değildir. Birkaç mal sahibinden biri konut sahibi olarak kabul edilemez, çünkü yalnızca bir hisseye sahiptir ve bu, aslında, sadece bir kanun şeklidir, ancak dairenin kendisi değildir.
Her mal sahibinin konut kullanma imkânına sahip olduğu, ancak aynı zamanda başkalarının haklarını ihlal etmemesi gerektiği ortaya çıktı. Tabii ki, pratikte uygulanması hiç de kolay değil. Salon, banyo, tuvalet veya mutfağı kullanma rejiminin kurulması, odaların kiracılar arasında bölünmesiyle ortaya çıkmaktadır.
Bununla birlikte, mahkemenin ortak sahiplerinden biri onbeş metrelik bir alanla kullanım için bir oda tahsis ettiğinde, diğeri örneğin on ikide, sahip oldukları hisselere uygun olarak faturalarını ödeyeceklerdir. Her birinin yarısı varsa, işgal altındaki alan için değil, dairenin yarısı için fatura alacak.
Bir apartman dairesinde hisse satmak en zorudur. Bu çok fazla soru ve sorun yaratır. Bu nedenle, bunu daha ayrıntılı olarak anlamak gerekir.
Dairede mülk sahibi tarafından hisse satışı
Bu durum kesinlikle çok iyi değil. Nedenini açıklayalım. Gerçek şu ki, sahibi (veya daha doğrusu bunlardan biri) konutu değil, satabilir. oynama hakkı onlar. Bunun kesinlikle sürecin hem fiyatını hem de süresini etkileyeceğini kabul edin. Muhtemelen mahalledeki yabancılara ek olarak mülk satın almak isteyen pek çok insan yok. Aslında bir insan bir apartman dairesinde pay satma hakkına sahip olsa da, bunu gerçekleştirmek o kadar kolay değildir.
Ancak bu gibi durumlarda tek zorluk bu değil. Gerçek şu ki, hissedarların bu konutu satın alma konusunda önleyici bir hakkı var. Nasıl çalışır? Her şeyden önce, başka bir ortak sahibine gayrimenkul satın almayı teklif etmeniz gerekir. Kabul ederse dairenin payı akrabaya satılır (kural olarak, uzak ve yakın akrabalar ortak sahiplerdir) ve bir ay içinde gerçekleşen kısmı reddeder ve edinmezse, o zaman tamamen yabancılara satılabilir. Bir tane var ama. Ve oldukça önemli.Bir apartman hissesinin satış sözleşmesi hem parçanın sahibi hem de dışarıdaki kişi için aynı koşullara sahip olmalıdır (fiyat aynı olmalıdır). Bu dolandırıcılık olasılığını ortadan kaldırmaya yardımcı olacaktır.
Bu şartın ihlal edilmesi durumunda ortak sahipler, satış hakkının kendilerine devredilmesi ile ilgili olarak mahkemeye dava açabilirler. Bu tür bir açıklama, öncelikli hakların ihlali ile ilgili olduğu bilinen andan itibaren üç ay içinde yapılabilir. Bir apartman dairesinde bir hissenin başka bir sahibine satılması, önceden en iyi bilinen pek çok sorun ve nüansa eşlik eder. Gelecekte gereksiz özlüyor önlemek için.
İhtiyati hakların tescili
Bu gibi durumlara aşina olan avukatların tavsiyelerini kullanarak, rahatsız edici olayların olmaması için tüm belgeleri doğru bir şekilde hazırlamanız gerekir. Örneğin, önleyici haklara uymak için, bir mektup yazarak veya bir bildirim mektubu ile yazılı olarak pay almak için bir teklif hazırlamak daha iyidir. Ayrıca kişisel olarak da teslim edebilirsiniz, ancak aynı zamanda onlardan alınma zamanını ve tarihini gösteren kopyalarını imzalamalarını isteyin. Menkul kıymetlerin alındığına dair bir onay olmalıdır. Böylece, diğer sahiplerin sahtekâr davranışlarından korunursunuz. Sonuçta, teklifinizi görmezden gelebilirler ve daha sonra onları bilgilendirmediğinizi beyan edebilirler.
Bu arada, benzer bir şekilde önleyici hak, değişim sırasında gerçekleştirilir.
Öncelik hakları nasıl aşılabilir?
Dairede mülkünden payınız varsa, bildiğiniz gibi satış yapmak kolay olmayacaktır, çünkü ortak çalışanlarla iyi bir şekilde pazarlık yapmak her zaman mümkün değildir. Bu durumda ne yapmalı? Ne de olsa, böyle bir emlaktan kurtulmanın başka yolu yok. Burada avukatların tavsiyesi kurtarmaya gelecek. Önleyici hakkı dolandırmanız ve aldatmanız istenebilir. Bu seçenek tamamen iyi değil ve belirli bir risk içeriyor. Gerçek şu ki, alıcı tamamen dürüst olmayabilir, bu da hayali bir anlaşmayla önleyici hakkı atlayarak, parayı anlaşmayla alamayacağınız anlamına gelir.
Hediye anlaşması mümkün mü?
Tabii ki, bir apartman dairesinde bir pay satışı bağış yoluyla mümkündür. Ve bu durumda, öncelikli hak işe yaramaz. Sonuçta, hiçbir şey vermeyi yasaklayamazsınız. Ancak burada bazı nüanslar ve riskler var.
Alıcıya verme gerçeği, gizli bir satış sözleşmesi olarak geçersiz olabilir. Ancak mal sahibi, işlem haklarının kendisine devredilmesini talep edebilir. Böylece alıcı kazancı kaybedecek.
Satıcı başka bir şekilde acı çekebilir. Eğer alıcı dürüstçe ödeme yapmazsa, o zaman yasal olarak ondan para kazanamayacaktır.
Sözleşmede overpriced
Ortak sahiplerini mülkün satılan kısmını satın almamaya zorlamak için, onlara apartman payının satış sözleşmesini çok yüksek bir fiyattan teklif edebilirsiniz. Reddeden veya almayan satıcı, sözleşmede belirtilen miktar için bir makbuz verebilir, ancak alıcıya daha düşük bir miktar (gerçek) ödeyeceğini kabul eder.
Durumun böyle bir gelişme ile hangi tuzaklar olabilir? Sonuç olarak, beyanname makbuz üzerinde belirtilen tutarı yansıtacağı için işlem vergisi fazla vergilendirilecektir.
Genel olarak, ideal seçenek yoktur. Her durumda, sadece vergi miktarını ilişkilendirmeniz ve fiyatları paylaşmanız, ayrıca kişisel gelir vergisi ödeme yükümlülüğünün ortaya çıkma koşullarını (emlak satışının vergilendirilmediği zamanlar vardır) öğrenmeniz gerekir.
Kredi anlaşması hazırlamak
Konutun itfa payının fiyatına eşit tutarı gösterecek bir kredi anlaşması hazırlayabilirsiniz. Aynı zamanda, kredinin mülkiyeti paylaşma hakkı ile güvence altına alındığı bir sözleşme yapılır. İpotek denilen böyle bir teminat anlaşması. Birçoğunun inandığı gibi bu hiç bir borç değil. Mortgage eyalet kayıtlarını geçmelidir. Devlet görevi bin ruble olacak.
Ayrıca, borçlu, geri ödeme koşullarını bilerek kaçırır. Buna karşılık, bu durumda borç veren olarak hareket eden dairenin bir kısmının alıcısı, mülkün bir kısmını zorlamaktadır. Davaya karışmamak için, imzala kira sözleşmesi Her iki tarafın da kredi tutarını geri ödemek yerine, mülkün bir pay alma hakkının devredileceği konusunda hemfikir oldukları.
Ancak bu durumda, o kadar basit değil. Aynı şekilde, kalan ev sahiplerinin inisiyatifiyle mahkemeye çıkarlarsa sözleşmeyi iptal etme riski vardır. Talebin yerine getirilmesi durumunda, alıcının hisseyi iade etmesi gerekecektir ve satıcı tazminat geçersiz hale geleceğinden, kurgusal bir kredi anlaşması kapsamında parayı hala borçlu olacaktır.
Hangi hisse senedi işlemleri yasal değil?
Bir apartman dairesinde hisse satışı, devir halinde mümkün değildir (oturum). Bu tür işlemler yasaktır.
Devralma, bir LLC'nin kurucusunun hisselerinin tahliyesinde kullanılabilir, ancak bu şekilde bir apartman dairesinde pay satmak mümkün değildir.
Önleyici yasa her zaman işe yarıyor mu?
Bir apartman dairesinde bir payın, koruyucu haklar olmadan satılabileceği bir durum vardır. Bu halka açık bir satış. Sadece alacaklılar bunu gayrimenkul payıyla yaparlar, eğer başka yol yoksa ve borçlunun fonları borçları kapatmak için yeterli değilse.
Ancak her pay borç olarak geri alınamaz (sonuçta tek konutu alamazsınız). Paylaşabilecekleri yalnızca iki seçenek var:
- Kanun içindeki bir pay bir ipoteğin garantisi haline geldi (bu durumda tek konut bile söz konusudur).
- Borçlu, pay sahibi olduğu bir apartman dairesinde yaşamıyorsa ve farklı bir adreste kayıtlıysa veya başka bir konutu var ise.
Tüm dairenin ortak mülkiyeti ile satışı
Eğer apartman küçükse, aynı bölgede birlikte yaşama arzusu olmayan birkaç ortak sahip varsa, bu durumda en iyi çözüm tüm daireyi satmaktır. Herhangi bir avukat size soruna böyle bir çözüm önerecektir.
Bütün taraflar kabul ederse, o zaman hiçbir zorluk ortaya çıkmayacak. İşlemi tamamlamak için hala yasal desteğe ihtiyacınız olabilir. Birkaç seçenek mümkündür:
- Bir satış sözleşmesi yapın, ancak tüm hissedarlar bir satıcı olarak hareket edecektir.
- Sahipleri kadar çok sayıda anlaşma yapın. Sonuç olarak, alıcı o kadar çok hisse alım ve satım sözleşmesi yapmıştır ki, dairenin tek sahibi olur.
Ortaklar yakınlarda yaşadıklarında ilk seçenek tercih edilebilir. Mülkiyet haklarının tescili için devlet görevini ödemek anlamında daha ilginçtir.
Bununla birlikte, yasal desteğiniz varsa, her durumda size daha karlı bir seçenek söyleyecektir.
İkinci seçenek, ortak sahiplerin kategorik olarak birbirleriyle istemedikleri ve birbirleriyle iletişim kuramadıkları veya uzak yaşayamayacakları veya sağlamak istemedikleri durumlarda uygun olabilir. vekalet sözleşmeyi imzalama bir diğerine. Pek çok nüanslar olabilir. Doğru karar avukat olmanıza yardımcı olacaktır.
Ancak, ikinci durumda, alıcı bin ruble her pay için bir devlet vergisi ödemek için para harcamak zorunda kalacak.
Taraflardan biri satışa karşı ise durum nasıl çözülür?
Bu durum en sık meydana gelir. Birkaç mal sahibinin kendileri için tamamen gereksiz olan bir daire satma niyeti olduğu gerçeğinden kaynaklanmaktadır. Ve sonra parayı böl. Bazı katılımcılar, örneğin, bazı nedenlerden dolayı bu karara karşıdırlar. Unutmayınız ki, bu hisse senetlerinin büyüklüğüne bağlıdır.
Satış rakibinin küçük bir kısmı varsa, zorla ondan satın alabilirsiniz. Bu mahkemede yapılır. Bir dava açıldı. İddialarınızı ortak sahibinin küçük bir payıyla savunarak, zorunluluğun payını diğer ortak sahiplere devretmesi için elbette parasal tazminat talebinde bulunabilirsiniz.
Tabii ki, eğer bir kişi bu yaşam alanında yaşıyorsa, hiç kimse onu kendi bölümünü satmaya zorlama hakkına sahip değildir, çünkü temeli, yalnızca kendi bölümünün küçük boyutudur.
Vergilerin büyüklüğü nedir?
Gayrimenkul satışından veya faiz satışından alınan fonlar gelir olarak belirlenir. Yani, kişisel gelir vergisi ile vergilendirilir. Büyüklüğü sözleşme tutarının yüzde on üçüdür.
Ancak vergi ödemeniz gerekmediğinde istisnalar vardır. Örneğin, payın üç yıldan uzun bir süre bir kişinin mülkiyetinde olduğu durumda. Referans tarihi, bir vatandaşın payına imtiyaz sahibi olduğu devletlerin kayıt anıdır.
Diğer durumlarda, kişisel gelir vergisi hala ödenmek zorunda olduğunda, devlet bir vergi indirimi sağlar. Bu, vergi tutarı hesaplanırken daire fiyatının veya payının düşürülmesi gereken miktardır.
Ancak paylaşma hakkının satışı için vergi indiriminin kendi nüansları vardır.
Vergi indirimi
Tek bir satış için bir milyon ruble değerinde maksimum kesinti belirlenmiştir. Bir apartman, bir bütün olarak satılırsa böyle bir nesne olabilir. Ya da anlaşma her bir bölüm için ayrı ayrı düzenlenmişse, bu bir pay olabilir.
Tüm daireyi satarken, maksimum kesinti sahiplerinin hisse senetlerine göre hesaplandığı ortaya çıktı. Ancak, her bir bölüm ayrı satılırsa, o zaman her mal sahibi bir milyon ruble tutarında kesinti alma hakkına sahiptir.
Sahip olduğunuz bir dairede üç yıldan daha az bir süre bir pay sattıysanız, işlemden elde ettiğiniz gelir miktarını gösteren bir bildiri doldurmanız ve sunmanız gerekir. Orada ayrıca bir vergi indirimi sütunu bulacaksınız. Satış sözleşmesinde belirtilenden daha düşük bir miktarda vergi ödeyeceksiniz.
Buna göre, bir vatandaş tarafından alınan gelir bir milyon ruble ise, vergi borcu ortaya çıkmaz, çünkü vergi indirimi bu tutarı öder. Bir kişi yalnızca her şeyi ayrıntılı olarak göstereceği bir bildiri sunacaktır.
Dairede hisse satışı için belgeler:
- Satıcının pasaportu veya mülkün tüm ortakları.
- Sahiplerden biri küçük ise, doğum belgesine ve Mütevelli Heyeti'nin iznine ihtiyacı olacaktır (eski yerine satın almak istediğiniz dairenin ayrıntılarıyla vesayet makamlarına bir açıklama yazdıktan sonra verilir). Yine de çocuğun ailesinin onayına ihtiyaç var. Ancak, eğer boşanırlarsa, belgeleri belgelendirmek için noterlik hizmetleri gerekecektir.
- Konut mülkiyeti belgesi, özelleştirme belgeleri, satış sözleşmesi (eğer daire alınmışsa).
- Birleşik Devlet Sicilinden Sertifika.
- BTI'den teknik pasaport Gayrimenkul için kadastro pasaportu.
- Sadece bir ay geçerli olan BTI'den yabancılaşma belgesi.
- Yönetici kuruluştan ailenin bileşimi üzerine bir belge.
- İşleme katılan tüm katılımcıların yazılı onayı. Burada yine belgeleri belgelendirmek için noterlik hizmetlerine ihtiyaç duyulacaktır.
İşlemin ve dolayısıyla sözleşmenin kendisinin devlet tarafından tescil edilinceye kadar geçersiz olacağı unutulmamalıdır. Belgelerin yalnızca sertifikalandırılması onlara yasal güç verir. Ve sadece bu durumda işlem yasal ve doğru bir şekilde gerçekleştirilir.
Bir kelime yerine
Gördüğünüz gibi, bir daireyi paylaşma hakkının satışı, çok sayıda nüans bilgisi ile doludur. Makaleyi okuduktan sonra bu konuyla ilgili sorunuz olmayacağını umuyoruz.
