Rus hukuku, vatandaşlara ortak mülkiyet hakkını kullanma - ortak mülkiyetin yanı sıra ortak mülkiyeti kullanma - çeşitli seçenekler sunar. Her birinin özgüllüğü nedir? Hangi norm kaynakları vatandaşların ilgili yasal ilişkilerini yönetir? Ortak mülkiyette olan mülkün özgüllüğü önemli mi?
Ortak mülkiyet nedir?
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 244. Maddesine göre, ortak mülkiyet iki veya daha fazla kişinin sahip olduğu mülklerdir. Amacı emlak dahil etmek olabilir. Bir ortak var paylaşılan sahiplik ve ortak. İlk durumda, mal sahipleri mülkiyeti sabit paylara böler. İkincisi, ortak mülkiyet nesnesi bölünmemiş.
Bazı durumlarda, ortak mülkiyet ve ortak mülkiyet yasa hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle, örneğin, bir köylü çiftliğinde eşlerin veya katılımcıların mülkiyeti ortak olarak belirlenir. Ayrıca, mal sahipleri mülklerin nasıl bölüneceği ve mümkünse yasaların öngördüğü şekilde nasıl düzeltileceği konusunda kendi aralarında anlaşabilirler.
Sahipliği paylaş
Ortak paylaşılan sahiplik gibi bir kategorinin özelliklerini daha ayrıntılı olarak ele alalım. Bu tür bir mülk, özellikle de, hakların, sabit kıymetlerdeki hakların dağılımını değil aynı zamanda mülkün ticari kullanımından orantılı bir gelir elde etme olasılığını da ifade eder.
Aynı zamanda, ortak mülkiyet hakkı altında mülkiyete sahip olan kişilerin, mal varlığının bakımı için kendi paylarına oranla sorumluluk almaları zorunludur.
Toplam paylaşılan mülkiyet kesirler veya yüzde olarak ifade edilir. İlgili rakamların belirlenmesiyle ilgili olarak, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 245. Maddesi, yasalar, sözleşmeler veya mal sahipleri arasındaki ilişkilerin uygulanması ile aksi belirtilmedikçe, karşılık gelen oranın eşit tanındığını söyler.
Yeni sahiplerin ortaya çıkması ve mülkün modernizasyonu, belli bir mülkiyete ait olan lider rolün ortaya çıkması nedeniyle payların değeri ayarlanabilir ve bu kanıtlanabilir. Ayrıca, gayrimenkulte ilgili iyileştirme bir şekilde veya başka şekilde ayrılabilirse, bunu sağlayan kişi, ana varlıktaki payını arttırmadan yasal olarak mülk sahibi olabilir.
Ortak mülkiyet hakkı, mülk sahiplerinin her biri tarafından, diğer tüm mal sahiplerinin rızası nedeniyle kullanılır. Karşılık gelen bir fikir birliği kurulamazsa, anlaşmazlıklar mahkemede çözülmelidir. Bazı durumlarda, avukatlara göre, mahkeme ayrıca ortak mülkün elden çıkarılması alanındaki uyuşmazlıkların çözümünü de kolaylaştırabilir.
Ortak mülkiyeti satmanın bazı özellikleri vardır. Bu nedenle, örneğin, sahiplerden biri hissesini satmaya karar verirse, diğer sahiplerin de öncelikli sırada edinme hakkı vardır. Bunlar, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. maddesinin hükümleridir. Ancak, yalnızca kamu ihalesi yoluyla satış yapmakla ilgili değilse. Sahiplerden biri bu kuralı ihlal ederse, diğer sahipler işlemin sonuçlarını mahkeme yoluyla temyiz edebilir.
Yukarıda, paylarda mülk sahibi olan sahiplerin her birinin, varlıkların ticari kullanımından elde edilen gelire güvenme hakkına sahip olduğunu belirttik. Bu yönü daha ayrıntılı olarak ele alalım.
Ortak mülkünden gelirin dağılımı
Bu nedenle, mal sahibi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 248. Maddesi hükümleri uyarınca, ortak sahiplerin aksi kararlaştırmadığı sürece, müştereken sahip olunan malların kullanımından elde edilen gelirlerin oransal olarak dağıtılmasına hak kazanır. Ayrıca, bir kişi uygun gelir türünü alırsa, o zaman da benzer oranlarda vergi ödemekle yükümlüdür, mülkiyeti korumak ve işlevselliğini sağlamakla ilgili maliyetleri üstlenir.
Bölüm ve Vurgu
Ortak hisse sahipliğinin sona ermesini yansıtan mekanizmaları değerlendirin. Rus pratikte bunlardan iki tane var - bölüm ve bölüm
Eğer bu bir bölümse, o zaman bu mekanizma altında, mülk sahiplerinin tümü ile ilgili olarak ortak sahiplik sona erer. Buna karşılık, ortak mülkiyetten ayrılma, yalnızca bir kişinin mülkü terk etmesi anlamına gelir. Kanun, her iki prosedürün uygulanması için çeşitli gerekçeler sunmaktadır. Dolayısıyla, örneğin, ortak bir ortak mülkiyetin veya ayrılmanın bölünmesi, tüm sahiplerin karşılıklı anlaşması temelinde gerçekleştirilebilir. Başka bir seçenek - mahkeme kararı sayesinde. Ayrıca, alacaklıların geri alımdaki talebi üzerine bir ayrım mümkündür.
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 252. Maddesi, eğer mümkünse ve yasanın normlarına aykırı değilse aynen bir bölümün veya ayırımın yapılması gerektiğini söylüyor. Bununla birlikte, ilgili prosedür uygulanamazsa, bölünme veya tahsis sonucu mülkün bir kısmını almak zorunda olan mal sahibi, parasal tazminat alma hakkına sahiptir. Bazı durumlarda, bu mekanizma bir mahkeme kararı temelinde yürürlüğe girmiştir. Tazminat aldıktan sonra, bir kişi mülk ortak mülkiyetine katılmaktan vazgeçer.
Ortak mülkiyet
Paylaşılan mülkiyetin ne olduğunu araştırdıktan sonra, ortak mülkiyetin özelliklerini göz önünde bulundurun. Ayırt edici özelliği, mal sahiplerinin mülkün ortak yönetimini yapmasıdır, hisse yoktur. Ancak, mal sahipleri mülk kullanımında bazı farklılıklar üzerinde anlaşma yapma hakkına sahiptir. Öyle ya da böyle, mal sahiplerinden biri mülkünü elden çıkararak niyetlerini diğer mal sahipleri ile koordine edebilir. Aynı zamanda, herhangi bir mal sahibi, konusu ilgili varlıkların elden çıkarıldığı işlemleri sonuçlandırabilir. Ancak, eylemlerini diğer mal sahipleri ile koordine etmiyorsa, sözleşme mahkemede geçersiz sayılabilir.
Bölüm ve Vurgu
Prensip olarak, ortak mülkiyetle uğraşırken bölünme ve tahsisat kuralları, ortak mülkiyet hakkını içerenlere benzer. Ancak, ilgili prosedürleri yerine getirmeden hemen önce, mal sahipleri ortak olarak her birinin oranını belirlemelidir. Bunu bir anlaşma yaparak yapmazlarsa, meseleye mahkemede karar verilecek.
Eşlerin ortak sahipliği
Evli vatandaşların ortak mülkiyeti kendine has özelliklere sahiptir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 256. Maddesinde yansıtılmıştır. Evlilik kaydının ardından eşler tarafından edinilen ortak mülkün tanındığını, ancak evlilik sözleşmesinde başka koşulların belirtilmediği takdirde belirtildiği belirtiliyor. Yani, uygun türde bir sözleşme, bu oranlardaki mülklerin, örneğin bir dairenin bölünmesini yansıtan, ortak mülkiyet sözleşmesi gibi görünebilir.
Aynı zamanda, karşılık gelen tipteki mülkün evlilik sırasında karı veya koca mülkünün değerindeki önemli bir artış sonucu tespit edilmesi de mümkündür. Buna karşılık, eğer eşler medeni bir evlilikte yaşadılarsa, yani uygun bir kayıt olmadan, mülkleri genellikle ayrı olarak belirlenir.
Çiftçilerin ortak mülkiyeti
Katılımcıların çiftliklerdeki ve çiftliklerdeki ortak mülkiyeti de belirli özelliklere sahiptir.İlgili hükümler, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 257. maddesinde yer almaktadır. Yasaya göre, çiftçilerin mülkiyeti, aralarındaki sözleşmelerde aksi belirtilmedikçe veya ilgili yasal işlemlerin hükümleri gereğince ortaktır. Bir köylü veya çiftliğe katılanlar, mülkleri kendi aralarında anlaşarak kullanma hakkına sahiptir. Bu durumda, konusu çiftçilerin ortak mülkü olan işlemler yalnızca yetkili temsilciler veya çiftlik başkanları tarafından yapılabilir.
Çiftlik mülkleri bölümünün de kendine has özellikleri vardır. Özellikle, gruptaki katılımcılardan birinin tahsis edilmesi ima edilirse, o zaman, bazı avukatların belirttiği gibi, çoğu durumda arazideki payını alamaz. Ancak, tahakkuk prosedürünü diğer çiftçiler veya mahkeme ile ortaklaşa belirleyen parasal tazminat alma hakkına sahiptir.
Ortak mülkiyetin özelliklerini inceleyerek, mülkün ortak mülkiyette elden çıkarılması uygulamasını yansıtan bir yönü araştırabiliriz. Hangi tür nüanslar ilgili prosedürlerin karakteristik özelliğidir? Her şeyden önce, yasanın mülk mülkiyetindeki parçaların dağıtımıyla ilgili olarak yeterince ayrıntılı kurallara sahip olmasına rağmen, uygulamada mülkün mülkiyeti paylara el koyma hakkının kullanılmasının zor olabileceği belirtilebilir. Gayrimenkul örneğini ele alalım.
Hisse Yönetimi Uygulamaları: Satış Prosedürü
Bir grup insan bir apartmanın ortak bir ortak mülkiyetini kurarsa, her biri mülkün pratikte nasıl yönetilmesini sağlayabilir? En yaygın senaryolardan birini alın - konut satışı.
Dairenin tamamını satmaktan bahsediyorsak, tüm sahiplerin onayı gerekir. Örneğin, bir kişi taşınmazı teminat olarak devretmek isterse aynı şey gereklidir. Kaç kişinin hemfikir olduğu önemli değil - buna karşı olsa bile, işlem yapılamıyor.
Aynı zamanda, avukatlara göre, mahkeme bile bir kişiyi, hissesini aldığı mülkün satıldığı konusunda hemfikir olmaya yetkili değildir. Aynı zamanda, bir dairenin ortak mülkiyeti, bir kişinin mülkünü istediği gibi mülkiyete atma hakkına sahip olduğu anlamına gelir. Doğru, bu durumda, gerçek doğal payın belirlenmesinde zorluklar ortaya çıkabilir. Buradaki senaryo ne olabilir?
Tek odalı bir daireyle ilgili ortak bir mülkiyet kurulursa, pratikte ilgili bölümün avukatlarca belirtildiği şekilde tahsis edilmesi zordur. Ancak, birkaç dairenin bulunduğu bir evin ortak bir ortak mülkiyeti varsa, o zaman karşılık gelen prosedür oldukça gerçektir. Özellikle, örneğin, içindeki oda sayısı sahip sayısıyla orantılıysa. Bu nedenle, gayrimenkul satışı, hisse satışının pratik uygulaması açısından bölünebilir olmalıdır.
Bazı durumlarda, taşınmazın bir bölümünü tahsis ederken, doğru konut bölümünü gerçekleştirmeye hazır olan yetkin uzmanları çekmek mümkündür. Başka bir mekanizma mahkemeye gidiyor. Kural olarak, böyle duruşmaların bir sonucu olarak, mülk sahibi, dairenin bu bölümlerinde, operasyonel bir bakış açısıyla, içinde yaşamanın tüm konforunu yansıtan belirli bir metrekareyi alır. Bazı durumlarda mahkeme, örneğin, kişiye tam bir oda verebilir ve aynı zamanda ona banyo, mutfak, koridoru birlikte kullanma hakkı verebilir.
Yukarıda belirttiğimiz gibi, diğer apartman sahiplerinin bir pay alma satın alma hakkı yoktur. Aynı zamanda, ortak hissedarlıktaki katılımcının diğer hissedarların hisselerini yazılı olarak satma niyetini uyarması ve ardından kararlarını almak için bir ay beklemesi gerekir. Bu durumda, fiili satışın fiyatı, ortak sahiplere ilgili belgeyle birlikte verilen tarihte açıklanan ile aynı olmalıdır.Bir kişi hissesini daha ucuz bir apartman dairesinde satmak isterse, geri almak için başka sahiplerine bir kez daha teklifte bulunmalıdır.
Bir kişi apartman dairesindeki payını, ortak sahiplerine itfa etmeyi teklif etmeden üçüncü şahıslara satıyorsa, söz konusu işleme mahkemede itiraz edilebilir. Sonuç olarak, mal sahibi, fonu alıcıya iade etmekle yükümlü olacak ve karşılığında payını alma hakkını kazanmış olacak.
Hisse yönetimi uygulaması: kira
Uygulamada ortaya çıkabilecek diğer bir senaryo ise, kiralık bir dairede hisse sağlanmasıdır. Kanunen, benzer bir prosedür, tüm ortak sahiplerin rızası ile yapılabilir. Ancak uygulamada bu tür işlemler genellikle sadece uygun bir kiracı bulan kişi ile sonuçlanır. Bu haklı mı? Birçok avukata göre, hayır.
Bu şekilde, sahiplerinden birinin kira sözleşmesine girdiği kişiler daireye yerleşmişse, diğer sahiplerin polise başvurarak onları tahliye etme hakkı vardır. Aynı zamanda, avukatlara göre, bu nadiren pratikte yapılır, çünkü ev sahibi polisi, görece konuşarak Avusturya'dan uzak akrabaların onu ziyarete geldiğine ikna edebilir. Kanunen, hiç kimse geçici ikamet sırasına göre onlara ilham vermeyi yasaklayamaz.
Tabii ki, memnun olmayan eş sahipleri de mahkemeye gidebilir. Bununla birlikte, davayı kazanmış olsalar bile, ilgili karar, bazı avukatların da belirttiği gibi, yalnızca ayrı bir kira sözleşmesi kapsamında binaya taşınan belirli bir grup insanla ilgili olarak hareket edecektir. Eğer daire sahiplerinden biri yeni bir kiralamaya girerse, o zaman dairede yasaya aykırı bir şekilde ikamet etme hakkını alanları tahliye etmek için, tekrar mahkemeye gitmesi gerekecektir. Bu nedenle, birçok avukatın da belirttiği gibi, böyle bir önlemin çoğu zaman pratik önemi yoktur.
Ortak arazi mülkiyeti
Konutların ortak ve ortak mülkiyetlerinin nasıl belirlendiğiyle ilgili hususları inceledik. Ancak, konusu yasal ilişki, konusu toprak ise, belirli olabilir. Bazı nüanslarda, ortak mülkiyete sahip olma hakkı, özellikle emlak için karakteristik özelliklerden farklı olan ilkeler temelinde düzenlenir. Bu yönü daha ayrıntılı olarak ele alalım.
Yasaya göre, Ruslar hem bireysel olarak hem de ortak mülkiyet hakkı altında toprak sahibi olabilirler - eğer iki veya daha fazla mal sahibi varsa. İlgili mülkiyetin yasal düzenlemesi genellikle diğer mülk kategorilerine benzer. Örneğin, toprağın ortak bir mülkiyeti var ve bir ortak var.
Rus hukukunda oluşturulan genel kurallara benzer şekilde, yasa, ortak mülkiyetin tesis edildiği mekanizmaları öngörmediği sürece, arazi ortak mülkiyette olacaktır. Ayrıca, Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 244 üncü maddesi hükümlerini takip ederseniz, genel mülkiyet, nesnesinin bölünmez olması, yani işlevsel özelliğini değiştirmeden veya yasaların zorlamadan ayni şekilde dağıtılmaması durumunda ortaya çıkar. Bazı avukatların belirttiği gibi, sadece ikinci kural toprak hukuku alanındaki yasal ilişkilere uygulanır. Yani, ortak paylaşılan mülkiyetteki arsa - yasada aksi belirtilmediği sürece - ayni şekilde doğru dağıtıma tabidir.
Ortak mülkiyetin doğrudan yasal işlemlerde verildiği bir vaka örneği - yukarıda bahsettiğimiz çiftliklerin bulunduğu senaryo. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 257. maddesine göre, toprak dahil çiftçilerin ortak mülkiyeti, ortak mülkiyet esasına dayanarak derneğin tüm üyelerine aittir. Ancak, çiftçilerin kendisi toprağı diğer anlaşmalar altında dağıtmayı kabul etmemişlerse bu yapılır.
Bu nedenle bu yasal norm, itiraz kategorisine aittir. Ancak, bazı avukatların belirttiği gibi, "Köylü (Çiftlik) Yetiştiriciliği Kanunu" dernek üyelerinin ortak mülkiyete devredilmesine oybirliği ile karar verilmedikçe, çiftçilerin ortak mülklerinin paylaşıldığı bir hüküm vardı. Yani, bu alandaki bazı mevzuat değişikliklerine tanık oluyoruz.
