Emlak alırken veya satarken, Ruslar neredeyse her zaman vergiyle uğraşırlar. Ev alıcıları statüsünde ise, hazine katkı payı ödemesi konusunda doğrudan sorumlulukları yoktur - üstelik özel bir vergi indirimi hakkına sahiptirler.
Fakat eğer bir kişi bir emlak satıcısıysa, o zaman devlete fazlasıyla yükümlü olan yükümlülükleri vardır. Gelirlerden vergi ödemek zorundadır. Zamanında ve tam olarak. Bir kişi "yasal olarak bir daire satma" görevi ile karşı karşıya kalırsa, hangi vergileri ödemek zorundadır? Herhangi bir faydaya güvenme hakkı var mı?
Vergi ne kadar büyük?
Rus kanunlarına göre, bireyin işlem sırasında satıcının 3 yıldan daha kısa bir süredir sahip olduğu gayrimenkulleri (apartmanlar, odalar, evler, evler, evler, arsalar vb.) Satması durumunda, gelirlerin% 13'ü oranında kişisel gelir vergisi ödemek zorundadır. miktarı. Vergi tabanını 1 milyon ruble azaltmak mümkündür. (Sözde mülk kesinti). Veya satıcının bir mülkü satın alırken harcadığı miktar için (ilgili destekleyici belgeler varsa).
Bir daire edinmenin maliyetini düşürme fırsatı, örneğin, emlak satın alan bir kişinin kendisi için uygun olmadığına karar vermesi ve dolayısıyla satmaya karar vermesi durumunda faydalıdır. Bunu bir yıl içinde yaparsa, işlem sırasında 1 milyondan fazla kar elde etmezse, Federal Vergi Hizmetine herhangi bir katkı payı ödemek zorunda kalmayacaktır. Bir dairenin satışına ilişkin vergi, işlemin tamamlanmasından sonraki yılın 15 Temmuz tarihine kadar ödenmelidir.
Satıcı Yükümlülükleri
Federal Vergi Hizmetine rapor vermek için, hesaplanan kişisel gelir vergisi miktarındaki parasal tutarın zamanında ödenmesi gerektiğine ek olarak, satıcının başka bir önemli yükümlülüğü daha vardır. Bu, 3 kişisel gelir vergisi şeklinde bir bildirimde bulunmak suretiyle yapılır. Dahası, bir dairenin satışına uygulanan vergi gerçekten sıfır olsa bile (yani işlem tutarı 1 milyon ruble indirimden az veya ona eşitti), bu belgenin yine de Federal Vergi Hizmetine götürülmesi gerekiyor. Ayrıca, işlemin tamamlanmasının ardından gelen, o yılın 30 Nisan'dan önce yapılmalıdır.
sorumluluk
Bir vatandaş bir apartmanın satışından gelir vergisi ödemezse ne olur? Ardından, Federal Vergi Servisi'nin şahısındaki devlet, hesaplanan kişisel gelir vergisinin (veya herhangi bir nedenle ödenmeyen bakiyesinin)% 20'si kadar para cezası verecektir. Ayrıca, bir kişi devleti tamamen kesinleşene kadar Merkez Bankası refinansman oranının 1 / 300'ü (şimdi% 8,25) borç tutarına göre günlük bir ceza tahsil edilecektir.
Bir kişi Federal Vergi Servisi'ne bir 3-NDFL formu sunmazsa ne olur (bir dairenin satışına vergi ödemek zorunda olmasa bile)? Bu durumda, Federal Vergi Servisi de 1 bin ruble bir kerelik para cezası uygulayacaktır. Bir kişi devlete yerleşene kadar aylık hesaplanan vergi miktarının% 5'i artacak. Doğru, son rakam borcun% 30'unu geçmeyecek.
Özelleştirme faktörü
Rus avukatların kaydettiği oldukça yaygın bir durum: bir kişi 10 yıldan fazla yaşadığı bir daireyi özelleştirmekte ve satmaktadır. Bazen alıcı ile yapılan sözleşmedeki tutarın tamamını bile dürüstçe yansıtıyor. Kısa süre sonra Federal Vergi Servisi'nden bir çağrı aldı ve kibarca bir apartmanın satışında gelir vergisinden başka bir şey ödememesini istedi. Bu nasıl mümkün olabilir? Gerçek şu ki, bir vatandaş saçma bir hata yaptı - özelleştirmeden hemen sonra konut sattı. Ve bu, yasalar açısından, mülkün üç yıldan daha azına sahip olması durumunda düşmektedir.
Bir kişinin özelleştirmeden önce yıllarca bir dairede yaşaması herhangi bir rol oynamaz. Miras yoluyla bir apartman dairesi satışı yapıldığında da durum aynıdır - vade 3 gün geçmediyse vergi tahsil edilecektir. Bu nedenle, avukatlar daireye henüz yeni kayıt yaptırmış olan vatandaşlara herhangi bir prosedürle kesin talimat verir: üç yıl beklemelisiniz.
Vergi ve Ortak Mülkiyet
Bir konutun satışına ilişkin gelir vergisinin, konutun ortak veya ortak mülkiyette olması şartıyla ödenmesi gereken bir değişken mümkündür. Buradaki asıl sorun 1 milyon ruble tutarındaki kesintiyi nasıl bölmek? Her şey, her şeyden önce, ne tür bir mülkünden bahsettiğimize bağlı - ortak veya ortak.
İlk durumda, her şey basit. Kesinti, belgelerde belirtilen mülkiyet yüzdesiyle orantılıdır. Örneğin, Ivanov dairenin% 45'ine ve Petrov -% 55'ine sahipse, ilki konut satışında 450 bin ruble, ikincisi ise - 550 bin “indirim” hakkına sahip.
Müşterek mülkiyet söz konusu olduğunda, sadelik derecesi öncelikle ortak sahiplerin kendi aralarında anlaşabilmelerine bağlıdır.
Rus yasalarına göre konut sahipliğinde belirli bir payın belirlenmesi için genel olarak piyasa mekanizmalarında kabul edilen evrensel bir yaklaşım henüz kurulmamıştır.
Ortak sahiplerin bir uzlaşmaya varması gerekir. Ve işe yaramazsa, mahkeme soruyu kararlaştıracak.
Pek çok vatandaşı heyecanlandıran başka bir soru şudur: “Örneğin, 10 yıl önce bir kişi böyle bir hacimde bir apartman dairesinde hisse satın aldıysa ve bir ay önce tüm evi satın aldıysa ve mülkü satmayı planlıyorsa? Bu durumda dairenin satışı vergilendiriliyor mu?” Avukatlar, Maliye Bakanlığı'nın 2012'de yayınlanan mektuplarından birine dikkat etmelerini tavsiye eder (03.04-05 / 9-189 no.lu belge). Gayrimenkul payındaki bir değişikliğin mülk sahiplerinin mülkiyet haklarının sona ermesini gerektirmediğini söylüyor.
Aynı mantığa göre, bazı uzmanların inandığı gibi, hisselerin bireysel mülkiyetinde bir ayrım yapılmalıdır. Ev sahiplerinden biri, dairenin satılacağı zamana kadar evin sahibi ise, 3 yıl, özellikle vergi ödemek zorunda değildir. Diğeri üç yıldan daha az bir paya sahip olabilir. Ve mülkün bir kısmını satmak istiyorsa, NFDL'ye (karşılık gelen gelirle) ödemek zorunda kalacaktır.
Her ne kadar uzmanların söylediği gibi, Federal Vergi Servisi'nin bölgesel organlarının konumu Maliye Bakanlığı'nın görüşünden farklı olabilir. Bu nedenle, benzer koşulların olduğu işlemlerden önce, belirli bir bölge veya şehrin vergi otoritelerine danışmanız önerilir.
Gayrimenkul ortaklarının hissedarlar çerçevesine katılmasıyla alım satım işlemlerinde büyük bir nüans vardır. Bir daire tüm mal sahipleri tarafından imzalanan bir satış sözleşmesi altında satılırsa, indirim tutarı 1 milyon rubledir. bölünmüş (yukarıda söylediğimiz gibi, orantılı olarak). Ancak ortak sahiplerin her biri payını ayrı bir anlaşma çerçevesinde satmak isterse, devlet garantili “indirimi” tam olarak kullanma hakkına sahip olacaktır. Benzer şekilde, ortak mülkiyete dayalı bir daireye sahip olan insanlar için (bu durumda satılacak olan hisselerin büyüklüğü üzerinde anlaşmaya ihtiyaç duyulmasına rağmen).
Yerleşik olmayan işlem
Rusya'da iki ana vergi mükellefi olduğu bilinmektedir. İlki ülke sakinleridir,% 13 oranında kişisel gelir vergisi öderler. Rusya vatandaşları ve Rusya'da 12 ay boyunca 183 günden fazla yaşayan diğer devletlerin vatandaşları böyle kabul edilmektedir. İkincisi sakin değildir. Sırasıyla, yılın ana kısmı yurtdışında yaşıyordu. Bir daire yerleşik olmayanlar tarafından satılırsa ne yapmalı? Vergi ödemeniz gerekiyor mu?
Evet. Dahası, bu miktar, satıcının% 30'luk bir asistan olmasına göre büyük ölçüde daha büyüktür. Bu arada, bu kategorideki vatandaşlar işe alım için çalışıyorlarsa (veya farklı türde bir resmi gelir elde ediyorlarsa) aynı tutarı öderler.Diğer bir büyük nüans, yerleşik olmayanlara herhangi bir kesinti yapılmasına izin verilmemesidir.
Satıcı IP ise
Girişimciler için bir daire alırken (satarken) vergi nasıl hesaplanır? IP tarafından yapılan kesintiler nelerdir? Satın alma ile ilgili - hiçbiri. Girişimciler “ortak medeni” olarak mülkün değerinin% 13'ünü mülk indiriminin bir parçası olarak iade etme hakkına sahip olamazlar. Ancak daha sonra satışta çok daha düşük bir vergi ödemek için bir şansları var.
Bir "basitleştirme" için çok fazla IP çalışıyor. Bu vergi sistemine göre, gayrimenkul satışından elde edilen gelir ticari ile eşittir. Bu nedenle, alınan gelirin% 6'sı ödenebilir.
Satıcı kıdemli bir vatandaş ise
Bir apartmanın emekli maaşına vereceği vergi hesaplanıyor mu? Evet ve dolu. Bir insanın emekli olması onun işini etkilemez. vergi mükellefi durumu. 3-NDFL bildiriminin Federal Vergi Hizmetine zamanında iletilmesi ve zamanında değerlendirilen katkı paylarının ödenmesi için de aynı yükümlülükler vardır.
Gri Şemalar: Sorumluluk
Rusya Federasyonu vatandaşları, bir dairenin satışıyla ilgili vergi ödememeye çalışan bir apartman dairesi, alış ve satış işlemlerini kayıt altına alırken, alıcıyla gerçek bir yerleşim birimlerine göre çok daha düşük bir maliyeti gösterir. Genellikle bu gibi durumlarda, 1 milyon ruble toplamı, kesinti için eşit görünür. Kalan dairelerin nakit satıcıları ek anlaşmalarla (çoğunlukla "makbuzlar") alınır.
Hukuk açısından her şey "temiz" görünüyor. Ancak, uzmanların söylediği gibi, son yıllarda, hükümet departmanları bu tür işlemlere daha az ve daha sadık. Ve eğer satıcının fiili eylemleri vergi kaçakçılığına uğradığından (ve bu Ceza Kanunu'nun 198. Maddesi). Bir dairenin satışına ilişkin vergiyi tam olarak almak için Federal Vergi Hizmeti çalışanlarından gerekli olan tek şey, kişinin "gri planı" satış sözleşmesinde indirgenmiş rakamlar biçiminde uyguladığına dair kanıt toplamaktır. Ve sonra bilgileri mahkemeye aktarabilirsiniz.
Uygulamada bu nasıl oluyor? Kural olarak, satıştaki gerçek rakamların açıkça gizlendiğinden şüphelenilen vergi makamları, aynı evde bulunan bir dairenin bağımsız bir değerlendirmesini sipariş eder (ve bu mümkün değilse, o zaman aynı alanda tasarıma benzer bir binada konut). Bağımsız rakamlar aldıklarında, vergi mükellefini bir konuşma için çağırıyorlar ve açıklama istiyorlar.
Bir kişi, alıcıyı piyasa değerinden beş kat daha ucuz konut satın almaya ikna edebileceğini söylerse, o zaman makul bir şekilde inanmayan Federal Vergi Servisi çalışanı mahkemeye itirazda bulunabilir. Başarısız olmama olasılığı çok yüksek: son yıllarda "gri şemaların" hazırlayıcılarının kınandığı emsaller oldu. Kural olarak, bir dairenin satışına, mülkün gerçek piyasa değerine göre hesaplanan vergi ödemek zorunda kaldılar.
Bu arada, daha düşük konut maliyeti olan işlemlere ilişkin bilgi verenler, daire satışı belgelerinin belgelendirilmesinde yer alan noterler ve hatta mülkiyeti kaydeden adalet yetkilileri olabilir. Bu nedenle, uzmanlar “gri şemalara” göre konut satmak giderek zorlaşıyor diyor. Her ne kadar şu ana kadar itiraf etseler de, bunun bir düzende olduğu - bir dairenin satışından elde edilen gelir vergisi çok büyük.
Mülkiyetin nüansları
Daha önce belirlediğimiz gibi, bir kişi, kendisine ait olan konutları 3 yıldan daha az bir süre için satarak kişisel gelir vergisi öder. Bu süre nasıl hesaplanır? Çok basit - Satın alma ve satma işlemi imzalanırken 36 tam ay dikkate alınır. Uzmanlar, görev süresinin devlet sicilinde göründüğü tarihten sayıldığını (mülkün tescil belgesinde yazılı olandan değil) not eder. Uzmanlar, bu günler arasındaki farkın önemli olabileceğini söylüyor - 2 haftaya kadar.
Ayrıca, bir daireye sahip olan, 10 yıl diyen, bir ay sonra satın alan ve bir ay sonra geri alan bir kişinin, uzmanların da belirttiği gibi, yeni mal sahibi olarak kabul edilmeye değer olduğunu belirtmekte fayda var.Vergi ödemekten kaçınmak için, mal satmadan önce üç yıl beklemelisiniz.
Kesinti Püf Noktaları
Daha önce de söylediğimiz gibi, Rusya Federasyonu vatandaşları sadece gayrimenkul satışı ile ilgili değil, aynı zamanda daire satın alma ile ilgili kesinti alma hakkına sahiptir. İkinci durumda, miktarları hesaplama mekanizması elbette tamamen farklıdır (ve onu yöneten yasama normlarının yanı sıra). Daire alıcıları için mülk kesinti özelliklerini kısaca ele alalım.
Federal Vergi Servisi'nin kişiliğindeki devlet, bir mülk satın alma işlemi ile ilgili olarak harcanan miktarın% 13'ünü iade etme amacıyla emlak satın alan vatandaşlara hak verir. Bu, her şeyden önce, satıcı lehine bir ödemedir. Temel olarak maksimum kesinti 260 bin ruble. Birçok daire ipotek olarak satın alınmıştır. Buradan, indirimi hesaplamak için bir baz daha oluşturulur, bu tutarın en fazla 390 bin ruble olması. (eğer daire 1 Ocak 2014'ten sonra alınmışsa) ve belki de tamamen sınırsız (konut önceki yıllarda satın alınmışsa).
Bu miktarların, daire satışı ile garanti edilen 1 milyonluk indirimden çok daha düşük olduğu görülüyor. Ancak, satıcılara vergi yükümlülüğü hesaplamak için kullanılan "formüllerin" tamamen farklı olduğunu unutmayalım. Bir daire alırken mülk indiriminin, gerçekte satışında hesaplanan kişisel gelir vergisinden daha fazla olacağı anlaşılabilir.
Özellikle ilgi çekici olan her iki kesinti türünün birleştirilebilmesidir. Ayrıca, bazı durumlarda, bir dairenin satışından kaynaklanan hesaplanan kişisel gelir vergisini ve emlak alımına dayanan bir vergi indirimini mahsup etmek gerçekçidir. Bu prosedürde hemfikir olmak için Federal Vergi Hizmetinin bölgesel yapısına başvurmanız yeterlidir. Nispeten karmaşık değildir ve çoğu durumda pahalı danışmanlar dahil edilmeden yapılabilir.
Örneğin, aşağıdaki senaryo oldukça mümkündür.
Vatandaş İvanov, Lenin Caddesi'nde 2,5 milyon ruble için bir daire sattı. 1 milyon tutarında indirim hakkını kullandı ve şimdi 1,5 milyon ruble, yani 195 bin ruble olan% 13'lük bir vergi borcu var.
Lenin Caddesi'ndeki dairelerin satışından elde edilen gelir için, vatandaş İvanov, Moskovskaya Caddesi'ndeki daireleri aynı 2,5 milyon ruble için satın aldı. (sadece o bölgeyi sevdi). Bu daireyi satın almanın maliyetinden, şimdi bir alıcı olarak 260 bin ruble tutarında bir indirim alma hakkına sahiptir.
Ivanov, ilgili belgeleri vergi dairesine gönderir; burada vergi indirimini ve kişisel gelir vergisi borcunu karşılıklı olarak sayır. Sonuç olarak, Federal Vergi Servisi vatandaşa 65 bin ruble daha “nedeniyle” kaldı. Öngörülen şekilde kendisine ödenecek. Önemli olan Ivanov'un her iki işlemi de bir yılda gerçekleştirmesi gerektiği.
