İşlemden gelir elde eden emlakçıların kişisel gelir vergisini% 13 oranında ödemeleri gerekmektedir. Vergi tahsilatı, sıkı devlet kontrolü altındaki bir prosedürdür. Ancak, uygulamalarının kalitesi, uzmanların, modern mevzuattaki bazı istisnalar nedeniyle işaretine bağlı olmadığını söylüyor. Tamamen yasal gerekçelerle çok fazla vatandaş vergiden kaçıyor. Ve birçoğu, karşılığında, devletin emlak piyasasında yer alan katılımcılara garanti ettiği önemli faydaları bilmeden fazladan ödeme yapmıyor. Bir daire satarken akılda tutulması gerekenler nelerdir? Gayrimenkul satarken vergi ödemenin en doğru yolu nedir?
Dairelerin satışında vergilendirmenin genel ilkeleri
Uzmanlar, gayrimenkul işlemlerinin vergilendirilmesinin aşağıdaki temel prensiplerini Rus yasalarına göre belirler:
- Evin alıcısından aldığı miktarın% 13'ü kadar kişisel gelir vergisi, dairenin satıcıya 3 yıldan daha az bir süre sahip olması durumunda tahsil edilir ve ödenir;
- eski mülk sahibi, Federal Vergi Hizmetinin bölge ofisine, dairenin satışını izleyen yılın en geç 30 Nisan tarihine kadar uygun biçimde bir bildiri sunmakla yükümlüdür;
- Hesaplanan kişisel gelir vergisi, beyannamenin verildiği yılın 15 Temmuz tarihine kadar vatandaş tarafından tam olarak ödenmelidir.
Gayrimenkul Satış Kesintileri
Rusya Federasyonu yasaları, emlakçılara garanti altına alınacak belirli türden faydalar tanımlamaktadır. Sözde geliyor Vergi indirimleri. Gayrimenkul satışından elde edilen nakit miktarını azaltabileceğiniz bir rakamı temsil eder. Dolayısıyla, kesintiler her iki tür işlem için de geçerlidir - satış, gayrimenkul alımı. Ancak, vergi yalnızca biri için ödenir.
Şimdi kesinti 1 milyon ruble. Gayrimenkul satışındaki nihai vergi, çok basit matematiksel formüller kullanılarak hesaplanır. Bir örnek düşünün.
Citizen Ivanov daireyi 2,5 milyon ruble için sattı. Varsayılan olarak, kişisel gelir vergisini bu miktarın% 13'ü, yani 325 bin tutarında ödemesi gerekiyor, ancak 1 milyon vergi indirimi almak için yasal hakkı kullanmaya karar verdi, bu nedenle gerçek vergilendirilebilir taban 1,5 milyon ruble olacak. İvanov, bu nedenle devlete 195 bin ruble ödemek zorunda kalacak.
Hem bir satın alma hem de satış işlemi pahasına ve birkaçında yalnızca bir yıl boyunca 1 milyon ruble indirim yapabilirsiniz. Gayrimenkul satışından elde edilen gelirin 1 milyona ulaşmaması durumunda vergi ödenmemelidir (aynı zamanda 30 Nisan'dan önce de bir beyanda bulunulması gerekir).
Bir diğer önemli kesinti mekanizması, bir daire edinmenin maliyeti ile ilgili teyit edilmiş tutarların "formülüne" dahil edilmesidir. Örneğin, 2,5 milyon ruble için bir daire satan İvanov, daha önce satın aldıysa, yani 2.7 için satın aldıysa, bu miktarı 3 kişisel gelir vergisi (destekleyici belgeler ekleyerek - özler) biçiminde yansıtma hakkına sahiptir. anlaşma vb.) ve devlete borçlu olmamak. Bu durumda emlak satış vergisi ödenmez.
Ortak ve ortak mülkiyet kesintileri
Satılan daire, ortak veya ortak mülkiyet esasına göre iki veya daha fazla kişi tarafından sahipse, 1 milyon ruble indirim yapılır. aralarına dağılmış. Eğer ilk mülkiyet versiyonundan bahsediyorsak, mülkiyet sertifikalarında belirtilen yüzde dağılımına göre. İkinci durumda - anlaşması ile. Bir uzlaşma başarısız olursa, mahkemeler aracılığıyla.Ortak sahiplerinin çıkarlarını bir veya başka bir yüzde dağılımına göre farklılaştırmaya hazır olduğu sözleşmesinde, her biri bir emlak satış anlaşması imzaladığında ulaşıldığı kabul edilir. Kural olarak, “uzlaşmayı” onaylayan ek kağıtlara gerek yoktur.
Aynı zamanda, apartman dairesinde pay sahibi olan kişiler, ortakları ile anlaşmadan mülklerinin bir bölümünü satma hakkına sahiptir ve aynı zamanda kesintiyi bireysel olarak tam olarak alma hakkına sahiptir. Tabii ki, bu durumda gayrimenkul satarken vergi ödeme sorumluluğu tamamen bireyseldir.
PIT:% 13 veya% 30?
Emlakçılara dahil olan emlakçılar ve vatandaşların topluluğunda, bazen soru ortaya çıkar: neden bazı durumlarda vergi oranı % 30'a eşit işlemler için? Bu kadar külfetli emlak satışları için hangi vergi çıkıyor? Cevap basit. Bu gösterge, Rusya Federasyonu vatandaşı olmayanlar içindir. Genellikle Rusya'da mülklerini satmaya karar veren yabancı uyruklu insanlardır.
Ancak, Rusya Federasyonu vatandaşlarının da yerleşik olmayanlar olarak tanındığı sık sık durumlar da var. Gerçek şu ki, ülkesinde 183 günden fazla bir süre ülkesinde ikamet etmeyen bir kişi, ulusal Rus vatandaşlığından bağımsız olarak, ikamet etmeyen olarak tanınmaktadır. Görevi, altı aydan fazla süredir Rusya'da yaşadığından çok daha fazla gelir vergisi ödemek. Ve bir tane daha önemli nüans. Yerleşik olmayan bir kimse mülkü satarsa vergiler herhangi bir kesinti ile mahsup edilmez. Ödemelerinin şartları aynı, Federal Vergi Servisi'ne raporlama prosedürü aynı kalıyor.
Bir bildiri sunmazsanız ne olur?
Emlak alım satımı gibi bir alanda vergiler en önemli unsurdur. Bu nedenle, ilgili birimler, dairelerle yapılan işlemler çerçevesinde fonların hareketini izleme politikası konusunda yeterince katıdır. Bu nedenle, gayrimenkul satıcısı öngörülen süre içinde konut satışları için alınan tutarları yansıtan bir beyanda bulunmazsa, Vergi Kanunu'nun 119. maddesi Belgelerin Federal Vergi Servisine gönderildiği andan itibaren her ay hesaplanan verginin% 5'ine (veya ödenmemiş miktarına) eşit bir ceza alır (ancak en yüksek değeri borcun% 30'unu devlete alamaz ve asgari büyüklüğü 1'dir). bin ruble).
Vergi ödemezseniz ne olur?
Eğer emlak satıcısı hesaplanan kişisel gelir vergisini ödememişse, Federal Vergi Servisi uygun miktarda para ödenmesini talep edecek, para cezası (vergi miktarının% 20'si) ve faiz (Merkez Bankasının yeniden finansman oranının 1 / 300'ü oranında yüzde olarak - günlük olarak tahsil edilecektir) gecikme var).
Emekliler vergi ödemek zorunda mı?
Emeklilerin bir daire satışından elde edilen gelir için kişisel gelir vergisi ödemekten muaf tutuldukları bir versiyon var. Bu doğru değil. Konut satışlarından vergi mevzuatı açısından elde edilen gelir maaşa eşittir. Devlet, emekli maaşlarına emlak satış vergisi için herhangi bir fayda sağlamaz. Ek olarak, onlar için 3-NDFL bildirimini zamanında Federal Vergi Hizmetine devretme zorunluluğu ve hesaplanan tutarların zamanında ödenmesi de çalışanlar için olanlarla aynıdır. Tabii ki, kural mülkte 3 yıldan az gayrimenkul satışı ile ilgili vergi ödenmediği anlamına gelir.
Beyanname nasıl verilir?
Gayrimenkul işlemleri rakamlarını yansıtan 3-NDFL formunu Federal Vergi Hizmetinin bölge organına göndermek için üç ana seçenek vardır. Birincisi, bir kişi bunu, bölümle kişisel olarak, ikinci olarak, noter tarafından noter tasdikli olan birine, Devlet Hizmetleri aracılığıyla elektronik bir form göndererek (orada kayıt yaptırdıktan sonra) bir avukat mektubu yazarak yapabilir.
Yakında yeni bir vergi olacak mı?
Uzmanlar arasında ve bazı basında çıkan haberlerde Rusya'da yakında emlak satışında yeni bir vergi görüneceği ortaya çıkıyor. Veya en azından önemli mevzuat mevcut mevzuatta yapılacaktır.Burada ne hakkında konuşabiliriz? Yeni emlak satış vergisinin getirileceği yılın 2015 olma olasılığı nedir?
2014 yılında, gayrimenkul satışına ilişkin mevcut vergi tahsilat planını değiştirmek için çağrılan kamusal alanda bir tasarı tartışıldı. Mesele şu ki, kişisel gelir vergisi, konutun kadastro değerine göre hesaplanmalı. Bu ifade, uzmanların vurguladığı gibi, hala gösterge niteliğindedir. Ancak, milletvekilinin özel hedefi açıktır: yetkililer, emlak satış sözleşmesinde yer alan mülk değerinin dairenin gerçek fiyatından düşük olduğu işlemleri “beyazlatmak” istemektedir (bu, 1 milyon vergi indirimini “karşılamak” veya azami seviyeye kullanmak amacıyla yapılmaktadır. ). Bununla ilgili olarak, yasa koyucuya göre, konutun kadastro değeri piyasaya hemen hemen eşit olmalıdır (şimdi genellikle çok daha düşüktür).
Yasaların işleyişi için mevcut prosedürlere kıyasla önerilen mekanizma nedir? Birkaç örneğe bakalım.
Vatandaşlık Ivanov, bir hisse anlaşması hazırladı ve evin gelişimine 700 bin ruble yatırım yaptı. İki yıl sonra, müteahhit firma konut yaptırdı. O zamana kadar İvanov’un evinin piyasa fiyatı 2.5 milyona yükseldi, satmak istedi, ancak sözleşmede 1.7 milyona eşit maliyeti yazdı .. Bu tutardan, mevcut mevzuata uygun olarak 700 bin paylaşılan inşaatın yanı sıra 1 milyon tutarında gerekli kesinti ile azaltılmasının yanı sıra Ivanov, kişisel gelir vergisi ödememek için sözleşmede resmen alınan geliri tamamen “kapatıyor”. Kanunun mevcut normlarına göre, İvanov'un amaçladığı her şey başarabilir ve başarmalıdır.
Halen görüşülmekte olan Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nda yapılan değişiklikler, bir vatandaşı her durumda kişisel gelir vergisi ödemeye zorlayabilir. Gerçek şu ki, kadastro yeniden değerlendirmesine göre bir dairenin fiyatı örneğin 2,2 milyon ruble olabilir. Bu 500 bin ruble. Ivanov ve alıcısı tarafından hazırlanan satış sözleşmesinden daha fazla. Ve bu 500 binden, satıcının öngörülen kişisel gelir vergisini% 13 oranında ödemesi gerekecektir.
Uzmanlar, yasa koyucunun “formüllerine” bir tür rahatlama getireceğini söylüyor. Bu sözde "azaltma faktörü" ile çarpılır. taşınmazın kadastro değerlemesi. Şimdi yasada 0.7'ye eşit bir gösterge beliriyor. Vatandaş Ivanov'un işleminde nihai rakam 2,5 ile 0,7 ile çarpılarak elde edilecek. Bu 1,54 milyon ruble. İlke olarak İvanov'un düzenleyeceği şey ne - anlaşmasında rakamlar bundan daha fazla. Ama ya dairesi 2,5 milyona mal olmazsa, 4'ün hepsine mal olacaksa? Bu durumda, kadastro değerlemesi büyük olasılıkla pazara yakın olacaktır. Ve sonra emlak satıcısı iyice istifade etmek zorunda kalacaktı.
Aynı zamanda, birçok uzman ve aynı zamanda yasama dairelerinin temsilcileri de “düşürme katsayısının” hiç onaylanmayabileceğini söylüyor. Ayrıca, bölgesel parlamentoların ilgili rakamı belirlemeye yetki vermesi için bir seçenek de mümkündür, uzmanların da belirttiği gibi, kişisel gelir vergisi ödemesinden elde edilen tüm gelirlerin kadastro esasına dayanarak bütçenin içinde kalması yönünde motive edici bir seçenek olabilir.
Fatura ile ilgili kamuoyu tartışmalarının tarihleri - 30 Ekim 2014 tarihine kadar. Daha sonra Devlet Duma milletvekillerine havale edilecek. 2015 yılında, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nda yapılacak değişikliklerin yürürlüğe girmesi muhtemeldir.
Yeni kanun: yararlar ve tavizler
Gördüğümüz gibi, devlet gayrimenkul alıp satma gibi bir olguya tamamen müdahale etmeye karar vermiştir. Yetkili makamlarca beklenebilecek vergiler bu yönde daha aktif olarak toplanmalıdır. Bu arada bazı noktalarda, yasama meclisinin politikası bazı imtiyazlara izin vermektedir. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'ndaki değişikliklerin henüz kabul edilmemiş olmasına rağmen, emlak işlemlerinde sağlanan faydalar ve imtiyazlarla ilgili bazı farklılıkları zaten kamuya açıklandı. Bazılarını göster.
Bir vatandaş tek konutunu satarsa (veya satıştan önceki 12 ay boyunca bu statüye sahipse) kişisel gelir vergisi ödenemez. Doğru, bir dairenin maksimum maliyeti 5 milyon ruble olmamalıdır. Ayrıca, mülkün 3 yıllığına taşınan mülk, yani mülkte 3 yıl kala, kişisel gelir vergisinden muafiyet hakkı veren mevcut normun devam edeceği varsayılmıştır.
Yeni kanun: uzman görüşü
Birçok piyasa uzmanı, yeni kanunları uygulamaktan sorumlu kurumların doğru kadastro değerleme algoritmasını formüle edebileceğinden şüphe ediyor. Uzmanlar, sayıların nereden geleceği konusunda çok net olmadıklarını itiraf ediyorlar. Uzmanlar, "Değerleme uzmanlarının" kullandıkları yöntemlerde farklılıkların oldukça mümkün olduğunu söylüyorlar. Paylaşılan inşaatın yatırım çekiciliği azalacağından, yeni yasanın birincil emlak piyasası üzerinde olumsuz bir etkisi olacağına dair bir versiyon var. Sonuçta, sonuç tüm bölümlerdeki gayrimenkulün değerinde bir artış olabilir.
Aynı zamanda, uzmanlar arasında reformların gerekli olduğu konusunda bir görüş var. Ayrıca, işlemlerin sıkılaştırılmasının izlenmesi yönündedir. Bahis yükseltmek veya düşürmek anlamsızdır. Çok büyük “gri anlaşmalar” verildiğinde, emlak satışında hangi verginin alınacağının hiçbir önemi yoktur - hiç ödenmez.
Gri anlaşmaların bugün sorumluluğu
Makul bir soru ortaya çıkıyor: yetkililerin “beyazlatmak” için çabaladıkları “gri şemaların” bugün yasal olarak tespit edilememesi ve bastırılmaması gerçekten mümkün olabilir mi? Tüm bu "sahtekarlıklar", emlak imzasız rakamların satış sözleşmelerindeki endikasyonlarla ilişkili midir, herhangi bir sorumluluk taşımamaktadır?
Uzmanlara göre, Federal Vergi Servisi bu tür işlemleri tanımlamak için iyi geliştirilmiş bir algoritmaya sahip değil. En azından, yasal açıdan, vergi makamlarının emlak piyasası katılımcılarına karşı herhangi bir şikayeti bulunmadığı için. Alıcı ve satıcı iki tamamen yasal sözleşme yapar. Birincisi, birincisi, 1 milyona kadar olan miktarı gösterir.Bu makale vergi yetkilileri içindir. İkinci sözleşme, sırayla, bir gayrimenkul işlemini yansıtmaz, ancak alıcının, "daire türünü iyileştirme" ile ilişkili olarak satıcının masraflarını karşılaması anlamına gelir. Aslında, fon transferi için bir makbuz. Bu vergi anlaşması, bir kural olarak, zorunlu değildir (ve içinde belirtilen miktarlar resmi olarak hiçbir yerde görünmez).
Aynı zamanda, bu yönde kamuya açık olmayan çalışmalar Federal Vergi Hizmetinin yapılarında gerçekleştirilebilir. Özellikle, bu bölümün merkez ofisinin zaman zaman bölge bölünmelerine, tam olarak konut satarken, vatandaşların kişisel gelir vergisinden kaçınılmasıyla mücadele etmek için özel fonksiyonel birimler yaratmanın gerekli olduğu konusunda mektuplar gönderdiği gerçeği vardır.
Bazı Rus medya kuruluşlarına sahip olan bu belgelerden birine göre, bölgesel vergi hizmeti yapılarına satış sözleşmelerini incelemeleri ve sorgulayıcı nitelikte soruşturmalar yürütmeleri emredildi - mükelleflerin evine ziyaretler ve konuşmalar yapılması. “Gri programlar” tanımlanırsa, “doğru” kişisel gelir vergisi tutarını (dairenin maliyetinin bağımsız bir değerlendirmesine dayanarak) ve aynı zamanda iyi vatandaşlar tahsil edin.
Bu arada, birçok uzman Ukrayna'daki emlak satışlarının nasıl gittiğini kontrol etme yaklaşımından etkilendi. Bizimkiler gibi oradaki vergiler de küçük değil -% 15'e kadar çıkabiliyorlar. Bu nedenle, “gri anlaşmalar” olasılığını en aza indirgemek için, Ukrayna makamları son zamanlarda bir norm getirdi: mülkün bağımsız bir piyasa değerlemesi ile ilgili bilgileri “bulut” veritabanında kontrol etmek için konut için alım satım anlaşmalarını onaylayan noterler gerekir. Eğer bilgi çevrimiçi bulunamazsa, noterin belgeleri onaylama hakkı yoktur.
Uzmanlar, “gri planları” belirleme prosedürlerinin alaka düzeyinin, özellikle mülk alıcılar için mülk kesintilerini düzenleyen Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'ndaki değişikliklerden dolayı arttığına inanıyor. Gerçek şu ki, 1 Ocak 2014 tarihine kadar, daire alıcılarının vergi indirimini tek bir mülk için yalnızca bir kez kullanma hakkı vardı. Eğer konut satın aldıysa ve sözleşme 1 milyon tutarındaysa, güvenebilecekleri tek şey bu miktarın% 13'üydü.
Bu nedenle, birçok alıcı “gri şemalardan” memnun değildi ve satıcılardan gerçek rakamlarla sözleşmeler yapmalarını istedi. Ancak Vergi Kanunu’nda değişiklik yapıldıktan sonra mülk kesinti herhangi bir sayıda emlak işlemi ile mümkün kılınmıştır. Ve şimdi, alıcılar, prensip olarak, satış sözleşmesinde ne miktarın görüneceği ile ilgilenmezler. Satıcıların ne tür bir emlak satış vergisi ödemek istediği ve bunu yapmak isteyip istemedikleri umrunda değil.
Tüzel kişileri içeren işlemler
Gayrimenkul satıcılarının tüzel kişilik olduğu işlemlerin (ticari şirketler, vb.) Vergilendirilmesine ilişkin hususları kısaca ele alalım. Buradaki ücret hesaplama şeması elbette ki bireylerin karakteristik özelliklerinden farklıdır. Ancak bu oldukça anlaşılabilir ve mantıklı. Bir tüzel kişilik tarafından gayrimenkul satışı gibi bir fenomenden bahsediyorsak, vergiler burada iki türde ödenir.
Birincisi, KDV'dir (% 18). İkincisi, kurumlar vergisidir (% 20). Herhangi bir kesinti yapılmamıştır. Ancak, eğer organizasyon basitleştirilmiş vergi sistemini kullanıyorsa, gayrimenkul tamamen farklı standartlara göre satılır. Kâr üzerine “basitleştirilmiş” vergi yoktur ve mülk satışından elde edilen gelir ticari olarak eşittir. Sadeleştirilmiş vergi sistemi normlarına göre, şirket satıştan elde edilen gelirin% 6'sını veya gelirler ile bu mülkü satın alma maliyeti arasındaki farkın% 15'ini ödemek zorunda kalacaktır.
Bireysel girişimciler için de benzer kurallar geçerlidir. Basitleştirilmiş vergi sistemine göre çalışırlarsa, o zaman mülk satışının gelirinin% 6'sını veya "farkının"% 15'ini öderler. Genel vergi sistemine göre KDV ve gelir vergisi ödenmesi gerekmektedir. Doğru, alıcıdan para alınmasının resmi olarak kayıtlı bir banka hesabından geçmesi önemlidir. Bireysel bir girişimci “normal” bir banka hesabı aracılığıyla gayrimenkul satarsa, kişisel gelir vergisini birey olarak ödemek zorunda kalacaktır. Doğru, bu durumda kesintiyi kullanabilirsiniz.
