Ang pagbabago ng pagmamay-ari ng real estate ay palaging nagtataas ng maraming mga katanungan sa mga mamamayan. At ano ang masasabi natin tungkol sa sitwasyon kapag may nagbebenta ng isang bahagi sa apartment! Maraming hindi maintindihan sa mga tao. Sa aming artikulo nais naming maunawaan kung paano gumuhit nang tama ang mga dokumento, kung ano ang ibinahagi na pagmamay-ari sa pangkalahatan, at kung paano haharapin ang pagbabayad ng buwis.
Ano ang ibinahaging pagmamay-ari?
Unawain muna natin kung bakit lumitaw ang sitwasyon. ibinahagi ang pagmamay-ari. Sa katunayan, maaaring maraming dahilan:
- Ang pabahay ay na-privatized sa ganap na lahat ng mga rehistradong miyembro ng pamilya sa oras ng paggawa ng papel.
- Ang apartment, na nasa karaniwang pagmamay-ari, ay nahahati pagkatapos ng diborsyo ng mga asawa.
- Ang real estate ay minana ng maraming mga inapo.
Dapat pansinin na ang isang ordinaryong apartment, na nasa ibinahaging pagmamay-ari, ay imposible na ibahagi. Upang gawin ito, tulad ng sinasabi nila, "sa mabait", kinakailangan na ang pabahay na ito ay may magkahiwalay na pasukan at koneksyon sa lahat ng mga komunikasyon. Imposibleng ilagay ito sa pagsasanay. Kaya, kung minsan ang mga pribadong bahay lamang ang maaaring mahati. Sa lahat ng iba pang mga kaso, ang mga mainam na pagbabahagi ay nakuha.
Ano ang mainam na bahagi?
Una sa lahat, kailangan mong maunawaan na ang mainam na bahagi ay hindi ang iyong bahagi ng pabahay, ngunit isang bahagi lamang sa karapatan dito. Sa katunayan, ang karapatan ng ari-arian mismo ay napapailalim sa dibisyon, hindi ang apartment. Tulad ng sinasabi nila, ang pakiramdam na ang bahaging ito sa katotohanan ay hindi posible. Ang isa sa maraming mga nagmamay-ari ay hindi maaaring ituring na may-ari ng pabahay, sapagkat mayroon lamang siyang isang bahagi, at ito, sa katunayan, ay isang anyo lamang ng batas, ngunit hindi ang mismong apartment.
Ito ay lumiliko na ang bawat isa sa mga may-ari ay may pagkakataon na gumamit ng pabahay, ngunit sa parehong oras ay hindi dapat lumabag sa mga karapatan ng iba. Siyempre, sa pagsasanay ito ay hindi madaling ipatupad. Nakarating sa katotohanan na ang rehimen para sa paggamit ng sala, banyo, banyo o kusina ay itinatag, ang mga silid ay nahahati sa pagitan ng mga nangungupahan.
Gayunpaman, kung ang isa sa mga co-may-ari ng korte ay naglaan ng isang silid para magamit sa isang lugar na labinlimang metro, at ang iba pa, halimbawa, labindalawa, pagkatapos ay magbabayad sila ng mga bayarin sa utility alinsunod sa kung ano ang ibinahagi nila. Kung ang bawat isa sa kanila ay may kalahati, pagkatapos ay makakatanggap siya ng mga bayarin para sa kalahati ng apartment, at hindi para sa nasasakupang lugar.
Ang pagbebenta ng isang bahagi sa isang apartment ay ang pinakamahirap. Nagtaas ito ng maraming mga katanungan at problema. Kaya, kinakailangan upang maunawaan ito nang mas detalyado.
Pagbebenta ng isang bahagi sa apartment ng may-ari
Ang sitwasyong ito ay tiyak na hindi napakahusay. Ipaliwanag natin kung bakit. Ang katotohanan ay ang may-ari (o sa halip, isa sa mga ito) ay hindi maaaring ibenta ang pabahay mismo, ngunit panunungkulan sila. Sumang-ayon na tiyak na maaapektuhan nito ang parehong presyo at ang tagal ng proseso. Marahil ay hindi maraming mga tao na nais bumili ng ari-arian bilang karagdagan sa mga estranghero sa kapitbahayan. Bagaman ang isang tao, sa katunayan, ay may karapatang magbenta ng isang bahagi sa isang apartment, hindi gaanong simple upang mapagtanto ito.
Ngunit hindi lamang ito ang kahirapan sa mga ganitong sitwasyon. Ang katotohanan ay ang mga may-ari ng pagbabahagi ay may paunang karapatan sa pagbili ng pabahay na ito. Paano ito gumagana? Una sa lahat, kailangan mong mag-alok upang bumili ng real estate sa ibang co-owner. Kung sumasang-ayon siya, kung gayon ang bahagi ng apartment ay ibinebenta sa kamag-anak (bilang isang panuntunan, malalayo at malapit na kamag-anak ay ang mga co-may-ari), at kung tumanggi siya at hindi nakuha ang natanto na bahagi sa loob ng isang buwan, pagkatapos ay maaari itong ibenta upang ganap na hindi kilalang tao. May isa ngunit. At medyo malaki.Ang kontrata ng pagbebenta ng isang bahagi ng apartment ay dapat magkaroon ng parehong mga kondisyon para sa parehong may-ari ng bahagi at isang tagalabas (ang presyo ay dapat na pareho). Makakatulong ito upang maalis ang posibilidad ng pandaraya.
Kung ang kondisyong ito ay nilabag, ang mga co-owner ay maaaring mag-file ng demanda sa korte tungkol sa paglipat ng karapatan sa pagbebenta sa kanilang sarili. Ang nasabing pahayag ay maaaring gawin sa loob ng tatlong buwan, simula sa sandaling ito ay nalalaman tungkol sa mga paglabag sa mga karapatan ng preemptive. Ang pagbebenta ng isang bahagi sa isang apartment sa ibang may-ari ay sinamahan ng maraming mga problema at mga nuances na mas kilala nang maaga. Upang maiwasan ang mga hindi kinakailangang misses sa hinaharap.
Pagrehistro ng mga karapatan sa preemptive
Gamit ang payo ng mga abogado na pamilyar sa mga ganitong sitwasyon, kailangan mong tama na iguhit ang lahat ng mga dokumento upang walang mga hindi kasiya-siyang insidente. Halimbawa, upang sumunod sa karapatan ng pre-emptive, mas mahusay na gumawa ng isang panukala upang makakuha ng isang bahagi sa pagsulat sa pamamagitan ng koreo na may sulat ng abiso o nakarehistro. At maaari mo ring personal na ihahatid ito, ngunit sa parehong oras hilingin sa kanila na mag-sign sa mga kopya na nagpapahiwatig ng oras at petsa ng pagtanggap. Dapat ay isang kumpirmasyon ng pagtanggap ng mga security. Kaya, ligtas ka mula sa mga posibleng hindi tapat na pagkilos ng iba pang mga may-ari. Pagkatapos ng lahat, maaari nilang huwag pansinin ang iyong alok, at sa ibang pagkakataon ipahayag na hindi mo sinabi sa kanila.
Sa pamamagitan ng paraan, sa isang katulad na paraan ang paunang pre-emptive ay natanto sa panahon ng pagpapalitan.
Paano maiiwasan ang mga karapatan sa priyoridad?
Kung mayroon kang isang bahagi ng pag-aari sa apartment, ang pagbebenta, tulad ng alam mo, ay hindi magiging madali, dahil hindi laging posible na makipag-ayos sa mga kapwa may-ari sa isang mahusay na paraan. Ano ang dapat gawin sa kasong ito? Pagkatapos ng lahat, walang ibang paraan kundi ang mapupuksa ang nasabing real estate. Narito ang payo ng mga abogado ay makakaligtas. Maaaring ihandog ka upang lokohin at iwasan ang karapatan ng preemptive. Ang pagpipiliang ito ay hindi ganap na mahusay at nagsasangkot ng isang tiyak na panganib. Ang katotohanan ay ang mamimili ay maaaring hindi maging ganap na matapat, na nangangahulugang ikaw, sa pag-iwas sa karapatan ng preemptive sa pamamagitan ng isang haka-haka na kasunduan, ay maaaring hindi makatanggap ng pera sa pamamagitan ng kasunduan.
Posible ba ang isang kasunduan sa regalo?
Siyempre, ang pagbebenta ng isang bahagi sa isang apartment ay posible sa pamamagitan ng donasyon. At sa kasong ito, ang karapatan ng preemptive ay hindi gagana. Pagkatapos ng lahat, hindi mo mapagbabawal ang pagbibigay ng anupaman. Ngunit narito ang ilang mga nuances at panganib.
Ang katotohanan ng pagbibigay sa bumibili ay maaaring hindi wasto bilang isang pagtatago ng kontrata ng pagbebenta. Gayunpaman, ang may-ari, ay maaaring humiling na ang mga karapatan sa transaksyon ay ilipat sa kanya. Kaya, mawawala ang acquisition.
Ang nagbebenta ay maaaring magdusa sa ibang paraan. Kung ang mamimili ay matapat na hindi nagbabayad, pagkatapos ay hindi niya makakabawi ng pera mula sa kanya ng ligal.
Sobrang bayad sa kontrata
Upang pilitin ang mga kapwa may-ari na huwag bilhin ang naibenta na bahagi ng pag-aari, maaari mong ihandog sa kanila ang isang kontrata ng pagbebenta ng isang bahagi ng apartment sa isang napakataas na presyo. Nakatanggap ng pagtanggi o hindi natanggap ito, ang nagbebenta ay maaaring mag-isyu ng isang resibo para sa parehong halaga na tinukoy sa kontrata, ngunit sumasang-ayon sa mamimili na magbabayad siya ng mas mababang halaga (tunay).
Anong mga pitfalls ang maaaring magkaroon ng tulad ng pag-unlad ng sitwasyon? Bilang isang resulta, ang buwis sa transaksyon ay mai-overstated, dahil ang pagpapahayag ay makikita ang halagang ipinahiwatig sa resibo.
Sa pangkalahatan, walang mainam na mga pagpipilian. Sa bawat kaso, kailangan mo lamang na i-correlate ang halaga ng buwis at magbahagi ng mga presyo, pati na rin malaman ang mga kondisyon para sa paglitaw ng mga obligasyon na magbayad ng personal na buwis sa kita (may mga oras na ang pagbebenta ng real estate ay hindi binubuwis).
Pagguhit ng isang kasunduan sa pautang
Maaari kang gumawa ng isang kasunduan sa pautang, na magpapahiwatig ng halagang katumbas ng presyo ng tinubos na bahagi ng pabahay. Kasabay nito, ang isang kasunduan ay ginawa sa ilalim kung saan ang pautang ay na-secure ng karapatang magbahagi ng pag-aari. Ito ay tulad ng isang kasunduan sa collateral na tinatawag na isang mortgage. Hindi ito pautang, tulad ng naniniwala sa marami. Ang mortgage ay dapat pumasa sa pagpaparehistro ng estado. Ang tungkulin ng estado ay isang libong rubles.
Karagdagan, ang nanghihiram ay sinasadya na palalampasin ang mga termino ng refund. Kaugnay nito, ang mamimili ng bahagi ng apartment, na sa kasong ito ay kumikilos bilang isang tagapagpahiram, ay nagpapatupad ng isang bahagi ng ari-arian. Upang hindi makisali sa paglilitis, mag-sign kasunduan sa pag-upa kung saan ang parehong partido ay sumasang-ayon na sa halip na bayaran ang halaga ng utang, ang karapatan sa isang bahagi ng ari-arian ay ililipat.
Ngunit sa kasong ito, hindi ito sobrang simple. Lahat ng pareho, may panganib na kanselahin ang kontrata sa inisyatibo ng natitirang mga may-ari ng bahay kung pupunta sila sa korte. Kung ang pag-angkin ay nasisiyahan, kung gayon ang mamimili ay kailangang ibalik ang bahagi, at ang nagbebenta ay may utang pa rin sa pera sa ilalim ng isang kathang-isip na kasunduan sa pautang, yamang ang kabayaran ay magiging hindi wasto.
Aling mga transaksyon sa equity ay labag sa batas?
Ang pagbebenta ng isang bahagi sa isang apartment ay hindi posible kung sakaling magtalaga (pagtatapos). Ang ganitong mga transaksyon ay ipinagbabawal.
Maaaring magamit ang pagtatalaga sa pag-ihiwalay ng mga pagbabahagi ng isang tagapagtatag ng isang LLC, ngunit imposibleng magbenta ng isang bahagi sa isang apartment sa ganitong paraan.
Ang batas ba ng preemptive ay laging gumagana?
May isang kaso kung ang isang bahagi sa isang apartment ay maaaring ibenta nang walang mga preemptive rights. Ito ay isang pampublikong pagbebenta. Ang mga nagpapahiram lamang ang gumagawa nito sa isang bahagi ng real estate, kung walang ibang paraan at pondo ng may utang ay hindi sapat upang masakop ang mga utang.
Ngunit hindi lahat ng bahagi ay maaaring mabawi bilang utang (pagkatapos ng lahat, hindi mo maaaring kunin ang tanging tirahan). Mayroong dalawang mga pagpipilian lamang kapag maaari silang makibahagi:
- Ang isang bahagi sa batas ay naging garantiya ng isang mortgage (sa kasong ito kahit na ang tanging pabahay ay tinanggap).
- Kung ang may utang ay hindi nakatira sa isang apartment na kung saan siya ay may isang bahagi at nakarehistro sa ibang address, o mayroon din siyang ibang pabahay.
Pagbebenta ng buong apartment na may ibinahaging pagmamay-ari
Kung ang apartment ay maliit, kasama ang maraming mga co-may-ari na walang pagnanais na mabuhay nang magkasama sa parehong teritoryo, kung gayon ang pinakamahusay na solusyon sa sitwasyong ito ay ibenta ang buong apartment. Ang anumang abugado ay mag-aalok sa iyo ng gayong solusyon sa problema.
Kung ang lahat ng mga partido ay sumasang-ayon, pagkatapos ay walang mga paghihirap na lilitaw. Kahit na kailangan mo pa rin ng ligal na suporta upang maayos na makumpleto ang transaksyon. Maraming mga pagpipilian ay posible:
- Magtapos ng isang kontrata ng pagbebenta, ngunit ang lahat ng mga may-ari ng pagbabahagi ay kikilos bilang isang nagbebenta.
- Mag-isyu ng maraming mga kasunduan bilang mga may-ari. Bilang isang resulta, ang bumibili ay may maraming mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta na siya ay naging nag-iisang may-ari ng apartment.
Mas kanais-nais ang unang pagpipilian kapag nakatira ang malapit sa mga co-owner. Ito ay mas kawili-wili sa kahulugan ng pagbabayad sa tungkulin ng estado para sa pagrehistro ng mga karapatan sa pag-aari.
Bagaman, kung mayroon kang ligal na suporta, sasabihin nila sa iyo ang isang mas mahusay na pagpipilian sa bawat kaso.
Ang pangalawang pagpipilian ay maaaring maging maginhawa sa mga kaso kung saan ang mga co-may-ari ng kategorya ay hindi nais at hindi maaaring makipag-usap sa bawat isa, o maninirahan sa malayo, o hindi nais na magbigay kapangyarihan ng abogado upang pirmahan ang kontrata sa isa pa. Maaaring maraming mga nuances. Ang tamang desisyon ay makakatulong sa iyo na gumawa ng isang abogado.
Gayunpaman, sa pangalawang kaso, ang mamimili ay kailangang gumastos ng pera sa pagbabayad ng tungkulin ng estado para sa bawat bahagi ng isang libong rubles.
Paano malulutas ang sitwasyon kung ang isa sa mga partido ay laban sa pagbebenta?
Ang sitwasyong ito ay nangyayari nang madalas. Ito ay dahil sa ang katunayan na maraming mga may-ari ay may balak na ibenta ang isang apartment na ganap na hindi kinakailangan sa kanila. At pagkatapos ay hatiin ang pera. At ang ilang mga kalahok, halimbawa, ay labag sa desisyon na ito sa ilang kadahilanan. Huwag kalimutan na marami ang nakasalalay sa laki ng mga namamahagi.
Kung ang kalaban ng pagbebenta ay may isang maliit na bahagi, kung gayon maaari mong pilitin itong bilhin mula sa kanya. Ginagawa ito sa korte. Ang isang suit ay nai-file. Pag-uukol ng iyong mga paghahabol sa isang maliit na bahagi ng co-owner, maaari kang mag-petisyon para sa pamimilit na ilipat ang bahagi nito sa iba pang mga co-owner, siyempre, para sa kabayaran sa pera.
Siyempre, kung ang isang tao ay nabubuhay sa puwang na ito, kung gayon walang sinuman ang may karapatang pilitin siyang ibenta ang kanyang bahagi, sapagkat ang batayan ay maliit lamang ang sukat ng kanyang bahagi.
Ano ang laki ng buwis?
Ang mga pondo na natanggap mula sa pagbebenta ng pag-aari o interes ay natutukoy bilang kita. Kaya, buwis ito sa pamamagitan ng personal na buwis sa kita. Ang laki nito ay labintatlong porsyento ng halaga ng kontrata.
Ngunit may mga pagbubukod kapag hindi mo kailangang magbayad ng buwis. Halimbawa, sa kaso kapag ang pagbabahagi ay nasa pagmamay-ari ng isang tao nang higit sa tatlong taon. Ang petsa ng sanggunian ay ang sandali ng pagpaparehistro ng estado ng isang mamamayan ng mga karapatan sa pagmamay-ari sa kanyang bahagi.
Sa iba pang mga kaso, kapag ang personal na buwis sa kita ay kailangang bayaran, ang estado ay nagbibigay ng isang bawas sa buwis. Ito ang halaga kung saan ang presyo ng apartment o bahagi nito ay dapat mabawasan kapag kinakalkula ang halaga ng buwis.
Ngunit ang bawas sa buwis para sa pagbebenta ng karapatan na magbahagi ay may sariling mga nuances.
Pagbabawas ng buwis
Ang maximum na halaga ng pagbabawas ng isang milyong rubles para sa isang solong pagbebenta ay itinatag. Ang isang apartment ay maaaring maging tulad ng isang bagay kung ito ay ibinebenta nang buo. O maaaring ito ay isang bahagi, kung ang kasunduan ay iginuhit nang magkahiwalay sa bawat bahagi.
Ito ay lumiliko na kapag nagbebenta ng buong apartment, ang maximum na pagbabawas ay kinakalkula sa proporsyon sa mga namamahagi ng mga may-ari. Ngunit kung ang bawat bahagi ay ibinebenta nang hiwalay, ang bawat may-ari ay may karapatan na makatanggap ng isang pagbawas sa halagang isang milyong rubles.
Kung nagbebenta ka ng isang bahagi sa isang apartment na pag-aari mo nang mas mababa sa tatlong taon, pagkatapos ay kailangan mong punan at magsumite ng isang pahayag, na magpapahiwatig ng halaga ng kita na natanggap mula sa transaksyon. Doon mo rin mahahanap ang isang haligi ng pagbabawas ng buwis. Magbabayad ka ng buwis mula sa isang mas mababang halaga kaysa sa nakasaad sa kontrata ng pagbebenta.
Alinsunod dito, kung ang kita na natanggap ng isang mamamayan ay isang milyong rubles, kung gayon ang mga obligasyon sa buwis ay hindi babangon, dahil ang isang pagbawas sa buwis ay babayaran ang halagang ito. Magsasampa lamang ang isang tao ng isang pahayag, kung saan isasaad niya nang detalyado ang lahat.
Mga dokumento para sa pagbebenta ng mga pagbabahagi sa apartment:
- Pasaporte ng nagbebenta o lahat ng mga co-may-ari ng ari-arian.
- Kung ang isa sa mga nagmamay-ari ay isang menor de edad, kakailanganin niya ang kanyang sertipiko ng kapanganakan at ang pahintulot ng Lupon ng mga Tagapagtiwala (ito ay ibinigay pagkatapos magsulat ng isang pahayag sa mga awtoridad sa pangangalaga na may mga detalye ng apartment na nais mong bilhin sa halip na ang dating). Kailangan pa rin ng pahintulot ng mga magulang ng bata. Ngunit, kung sila ay hiwalay, ang mga serbisyo sa notaryo ay kinakailangan upang mapatunayan ang mga dokumento.
- Sertipiko ng pagmamay-ari ng pabahay, mga dokumento sa privatization, kontrata ng pagbebenta (kung binili ang apartment).
- Sertipiko mula sa Pinag-isang Rehistro ng Estado.
- Teknikal na pasaporte mula sa BTI. Ang Cadastral passport para sa real estate.
- Ang sertipiko ng pagbulag mula sa BTI, na may bisa lamang sa isang buwan.
- Isang dokumento sa komposisyon ng pamilya mula sa pamamahala ng samahan.
- Nakasulat na pahintulot ng lahat ng mga kalahok sa transaksyon. Dito muli, kinakailangan ang mga serbisyo sa notaryo upang mapatunayan ang mga dokumento.
Dapat itong alalahanin na ang transaksyon, at samakatuwid ang kasunduan mismo, ay magiging hindi wasto hanggang sila ay nakarehistro ng estado. Ang sertipikasyon lamang ng mga dokumento ang nagbibigay sa kanila ng ligal na puwersa. At sa kasong ito ang transaksyon ay ligal at wastong naisakatuparan.
Sa halip na isang afterword
Tulad ng nakikita mo, ang pagbebenta ng karapatan na magbahagi ng isang apartment ay puno ng kaalaman sa isang malaking bilang ng mga nuances. Inaasahan namin na matapos basahin ang artikulo ay wala kang mga katanungan tungkol sa paksang ito.
