Nagbibigay ang batas ng Ruso para sa maraming mga pagpipilian para sa mga mamamayan upang magamit ang karapatan sa karaniwang pag-aari - magkasanib na pagmamay-ari ng ari-arian, pati na rin ang ibinahaging pagmamay-ari. Ano ang pagtutukoy ng bawat isa sa kanila? Anong mga mapagkukunan ng pamantayan ang namamahala sa may-katuturang kaugnayan sa mga mamamayan? Ba ang pagtutukoy ng mga pag-aari na nasa karaniwang bagay ng pagmamay-ari?
Ano ang karaniwang pag-aari?
Ayon sa Artikulo 244 ng Civil Code ng Russian Federation, ang karaniwang pag-aari ay ilang mga pag-aari na pag-aari ng dalawa o higit pang mga tao. Ang object nito ay maaaring kabilang ang real estate. Mayroong isang pangkaraniwan ibinahagi ang pagmamay-ari at magkasanib. Sa unang kaso, hinati ng mga may-ari ang pag-aari sa mga nakapirming pagbabahagi. Sa pangalawa, ang object ng karaniwang pagmamay-ari ay hindi pinaghihiwalay.
Sa ilang mga kaso, ang karaniwang pagmamay-ari at pinagsamang pagmamay-ari ay natutukoy batay sa mga probisyon ng batas. Kaya, halimbawa, ang pag-aari ng mga asawa o mga kalahok sa isang sakahan ng magsasaka ay tinutukoy ng batas bilang pinagsama. Bukod dito, ang mga may-ari ay maaaring sumang-ayon sa kanilang sarili kung paano hatiin ang ari-arian at ayusin ang pagpapasya na ito, kung maaari, sa paraang inireseta ng batas.
Ibahagi ang pagmamay-ari
Isaalang-alang natin nang mas detalyado ang mga detalye ng tulad ng isang kategorya tulad ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari. Ang ganitong uri ng pag-aari ay nagpapahiwatig, lalo na, hindi lamang ang pamamahagi ng mga karapatan sa pagmamay-ari ng mga ari-arian sa mga nakapirming pagbabahagi, kundi pati na rin ang posibilidad ng pagkuha ng isang proporsyonal na kita mula sa komersyal na paggamit ng pag-aari.
Kasabay nito, ang mga tao na nagmamay-ari ng ari-arian sa ilalim ng karapatan ng ibinahaging pagmamay-ari ay obligadong magdala ng responsibilidad, sa proporsyon sa kanilang bahagi, para sa pagpapanatili ng mga pag-aari.
Ang kabuuang ibinahaging pagmamay-ari ay ipinahayag sa mga praksyon o porsyento. Tungkol sa pagpapasiya ng mga kaukulang numero, ang Artikulo 245 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagsasabi na ang kaukulang proporsyon ay kinikilala pantay, maliban kung hindi ibinibigay ng batas, kontrata o pagsasagawa ng mga relasyon sa pagitan ng mga may-ari.
Ang halaga ng mga pagbabahagi ay maaaring nababagay dahil sa paglitaw ng mga bagong may-ari, pati na rin ang modernisasyon ng pag-aari, ang nangungunang papel na kung saan kabilang sa isang partikular na may-ari, at maaari itong mapatunayan. Bukod dito, kung ang kaukulang pagpapabuti sa real estate ay maaaring paghiwalayin sa isang paraan o sa iba pa, ang taong nagbigay nito ay maaaring ligal na makakuha ng pagmamay-ari nito, nang hindi pinalalaki ang bahagi sa pangunahing pag-aari.
Ang karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ay isinasagawa ng bawat isa sa mga may-ari ng pag-aari sa pamamagitan ng pagsang-ayon ng lahat ng iba pang mga may-ari. Kung ang katumbas na uri ng pinagkasunduan ay hindi maitatag, kung gayon ang mga hindi pagkakaunawaan ay dapat malutas sa korte. Sa ilang mga kaso, ayon sa mga abogado, ang hukuman ay maaari ring mapadali ang paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan sa lugar ng pagtatapon ng magkasanib na ari-arian.
Ang pagbebenta ng karaniwang pagmamay-ari ay may isang bilang ng mga tampok. Kaya, halimbawa, kung ang isa sa mga may-ari ay nagpasiya na ibenta ang kanyang bahagi, kung gayon ang ibang mga may-ari ay may karapatang makuha ito sa preemptive order. Ito ang mga probisyon ng ika-250 artikulo ng Civil Code ng Russian Federation. Ngunit kung ito ay hindi tungkol sa pagbebenta sa pamamagitan ng pampublikong pag-bid. Kung ang isa sa mga may-ari ay lumalabag sa panuntunang ito, ang ibang mga may-ari ay maaaring mag-apela sa mga resulta ng transaksyon sa pamamagitan ng korte.
Nabanggit namin sa itaas na ang bawat isa sa mga nagmamay-ari na nagmamay-ari ng mga ari-arian sa pagbabahagi ay may karapatan na umasa sa kita mula sa komersyal na paggamit ng mga assets. Isaalang-alang natin ang aspektong ito nang mas detalyado.
Pamamahagi ng kita mula sa karaniwang pag-aari
Ang may-ari, alinsunod sa mga probisyon ng Artikulo 248 ng Civil Code ng Russian Federation, sa gayon ay may karapatan sa isang proporsyonal na pamamahagi ng anumang kita mula sa paggamit ng mga ari-arian na magkakasamang pag-aari, maliban kung hindi man sumang-ayon sa mga co-owner. Bukod dito, kung ang isang tao ay tumatanggap ng naaangkop na uri ng kita, pagkatapos ay obligado siyang magbayad ng buwis sa mga ito sa magkatulad na proporsyon, tanggapin ang mga gastos na nauugnay sa pagpapanatili ng ari-arian at tinitiyak ang pag-andar nito.
Seksyon at Highlight
Isaalang-alang ang mga mekanismo na sumasalamin sa pagtatapos ng karaniwang pagmamay-ari ng ibahagi. Mayroong dalawa sa mga kasanayan sa Russia - seksyon at dibisyon.
Kung ito ay isang seksyon, pagkatapos ay sa ilalim ng mekanismong ito, ang karaniwang pagmamay-ari ay huminto na may paggalang sa lahat ng mga may-ari ng pag-aari. Kaugnay nito, ang paghihiwalay mula sa karaniwang pagmamay-ari ay nangangahulugang isang tao lamang ang umalis sa pag-aari. Ang batas ay nagbibigay ng iba't ibang mga batayan para sa pagpapatupad ng parehong mga pamamaraan. Kaya, halimbawa, ang isang dibisyon ng isang karaniwang ibinahaging pagmamay-ari o pamamahagi ay maaaring isagawa batay sa pinagkasunduan ng lahat ng mga may-ari. Ang isa pang pagpipilian - ayon sa isang desisyon ng korte. Gayundin, posible ang isang paghihiwalay sa pag-angkin ng mga nagpautang sa pagbawi.
Ang Artikulo 252 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagsasabi na ang isang seksyon, o paghihiwalay, ay dapat isagawa sa uri, kung ito ay posible at hindi sumasalungat sa mga kaugalian ng batas. Gayunpaman, kung ang kaukulang pamamaraan ay hindi maipapatupad, ang may-ari, na dapat tumanggap ng kanyang bahagi ng pag-aari bilang isang resulta ng paghahati o paglalaan, ay may karapatang umasa sa kabayaran sa pananalapi. Sa ilang mga kaso, ang mekanismo na ito ay isinasagawa batay sa isang desisyon ng korte. Ang pagkakaroon ng natanggap na kabayaran, ang isang tao ay tumigil na lumahok sa magkasanib na pagmamay-ari ng ari-arian.
Pinagsamang pagmamay-ari
Ang pagkakaroon ng pag-aralan kung ano ang ibinahaging pagmamay-ari, isaalang-alang ang mga detalye ng magkasanib na pagmamay-ari. Ang natatanging tampok nito ay ang pagsasagawa ng mga may-ari ng magkasanib na pamamahala ng ari-arian, walang mga pagbabahagi. Gayunpaman, ang mga may-ari ay may karapatang sumang-ayon sa ilang mga pagkakaiba sa paggamit ng pag-aari. Isang paraan o iba pa, maaaring itapon ng isa sa mga may-ari ang pag-aari, na isinasama ang kanilang hangarin sa ibang mga may-ari. Sa parehong oras, ang sinumang may-ari ay maaaring tapusin ang mga transaksyon, ang paksa kung saan ang pagtatapon ng mga may-katuturang mga pag-aari. Kung, gayunpaman, hindi niya ini-coordinate ang kanyang mga aksyon sa ibang mga may-ari, kung gayon ang kontrata ay maaaring ma-validate sa korte.
Seksyon at Highlight
Sa prinsipyo, ang mga patakaran para sa paghahati at paglalaan kung ang pakikitungo sa magkasanib na pag-aari ay katulad sa mga kasama ang karapatang magbahagi ng pagmamay-ari. Gayunpaman, kaagad bago isagawa ang may-katuturang mga pamamaraan, ang mga may-ari ay dapat na magkasanib na matukoy ang proporsyon para sa bawat isa. Kung nabigo silang gawin ito sa pamamagitan ng isang kasunduan, ang bagay ay magpapasya sa korte.
Pag-aari ng co-asawa ng mga asawa
Ang magkasanib na pag-aari ng mga may-asawa na mamamayan ay may sariling mga detalye. Ito ay makikita sa artikulo 256 ng Civil Code ng Russian Federation. Sinasabi na ang magkasanib na pag-aari ay kinikilala na nakuha ng mag-asawa pagkatapos ng pagrehistro ng kasal, ngunit kung ang ibang mga kondisyon ay hindi tinukoy sa kontrata ng kasal. Iyon ay, ang naaangkop na uri ng kontrata ay maaaring magmukhang isang kontrata ng ibinahaging pagmamay-ari, na sumasalamin sa paghahati ng mga pag-aari, halimbawa, isang apartment, sa naturang proporsyon.
Posible rin na ang pag-aari ng kaukulang uri ay natutukoy bilang isang resulta ng isang makabuluhang pagtaas sa halaga ng indibidwal na pag-aari ng asawa o asawa sa panahon ng pag-aasawa. Kaugnay nito, kung ang mga asawa ay nanirahan sa isang sibil na kasal, iyon ay, nang walang wastong pagrehistro, kung gayon ang kanilang pag-aari ay pangkalahatang tinutukoy bilang hiwalay.
Pinagsamang pagmamay-ari ng mga magsasaka
Ang magkasanib na pagmamay-ari ng mga kalahok sa mga bukid at bukid ay mayroon ding mga tiyak na detalye.Ang mga nauugnay na probisyon ay nabuo sa artikulo 257 ng Civil Code ng Russian Federation. Ayon sa batas, ang pag-aari ng mga magsasaka ay magkakasamang, maliban kung tinukoy sa mga kasunduan sa pagitan nila o sa pamamagitan ng mga probisyon ng may-katuturang batas. Ang mga kalahok sa isang magsasaka o bukid ay may karapatang gumamit ng pag-aari, na sumasang-ayon sa kanilang sarili. Sa kasong ito, ang mga transaksyon, ang paksa kung saan ay ang magkasanib na pag-aari ng mga magsasaka, ay maaaring tapusin lamang ng mga awtorisadong kinatawan o pinuno ng mga bukid.
Ang seksyon ng pag-aari ng bukid ay mayroon ding sariling mga detalye. Sa partikular, kung ang paglalaan ng isa sa mga kalahok sa bukid ay ipinahiwatig, kung gayon, tulad ng tala ng ilang mga abogado, sa maraming kaso ay hindi niya makikibahagi sa kanyang lupain. Gayunpaman, karapat-dapat siyang makatanggap ng kabayaran sa pananalapi, ang accrual na pamamaraan kung saan ay tinutukoy nang magkasama sa iba pang mga magsasaka o ang korte.
Ang pagkakaroon ng pag-aralan ang mga detalye ng magkasanib na pagmamay-ari, maaari naming siyasatin ang isang aspeto na sumasalamin sa kasanayan ng pagtatapon ng mga ari-arian sa ibinahaging pagmamay-ari. Anong uri ng mga nuances ang katangian ng mga kaukulang pamamaraan? Una sa lahat, mapapansin na, sa kabila ng katotohanan na ang batas ay may sapat na detalyadong mga patakaran tungkol sa pamamahagi ng mga bahagi sa pagmamay-ari ng pag-aari, sa pagsasagawa ng karapatan na magtapon ng mga pag-aari sa mga pagbabahagi ay maaaring mahirap. Dumaan sa halimbawa ng real estate.
Mga Gawi sa Pamamahala ng Pagbabahagi: Pamamaraan sa Pagbebenta
Kung ang isang pangkat ng mga tao ay nagtatatag ng isang karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng isang apartment, kung paano paano mapamamahalaan ng bawat isa sa kanila ang pag-aari? Kumuha ng isa sa mga pinaka-karaniwang mga sitwasyon - ang pagbebenta ng pabahay.
Kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa pagbebenta ng apartment nang buo, pagkatapos ay kinakailangan ang pahintulot ng lahat ng mga may-ari. Kinakailangan ang parehong kung, halimbawa, ang isang tao ay nais na ilipat ang real estate bilang collateral. Hindi mahalaga kung gaano karaming mga tao ang sumasang-ayon - kahit na laban ang isang, kung gayon ang transaksyon ay hindi maaaring isagawa.
Kasabay nito, ayon sa mga abogado, kahit na ang korte ay hindi karapat-dapat pilitin ang isang tao na sumang-ayon na ang pabahay na kung saan siya ay may bahagi ay ibinebenta. Kasabay nito, ang karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng isang apartment ay nagpapahiwatig na ang isang tao ay may karapatang itapon ang kanyang bahagi sa pagmamay-ari ayon sa gusto niya. Totoo, sa kasong ito, ang mga paghihirap ay maaaring lumitaw sa pagtukoy ng tunay na likas na bahagi. Ano ang maaaring maging mga senaryo dito?
Kung ang ibinahaging pagmamay-ari ay itinatag na may kaugnayan sa isang silid sa isang silid, sa pagsasagawa ng paglalaan ng kaukulang bahagi, tulad ng nabanggit ng mga abogado, ay mahirap ipatupad. Gayunpaman, kung mayroong isang karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng isang bahay kung saan mayroong maraming mga apartment, kung gayon ang kaukulang pamamaraan, sa turn, ay talagang totoo. Lalo na kung, halimbawa, ang bilang ng mga silid sa loob nito ay proporsyonal sa bilang ng mga may-ari. Kaya, ang real estate, mula sa punto ng view ng praktikal na pagpapatupad ng pamamaraan para sa pagbebenta ng mga pagbabahagi, ay dapat na mahati.
Sa ilang mga kaso, kapag inilaan ang bahagi ng real estate, pinahihintulutan na maakit ang mga karampatang espesyalista na handang isagawa ang tamang dibisyon ng pabahay. Ang isa pang mekanismo ay pupunta sa korte. Bilang isang panuntunan, bilang isang resulta ng mga pagdinig, ang may-ari ay tumatanggap ng isang tiyak na halaga ng mga square meters sa mga bahagi ng apartment na, mula sa isang punto ng pagpapatakbo, ay sumasalamin sa buong kaginhawahan ng pamumuhay dito. Sa ilang mga kaso, ang korte ay maaaring, halimbawa, bigyan ang isang tao ng buong silid at sa parehong oras ay bibigyan siya ng karapatang gamitin ang banyo, kusina, pasilyo.
Tulad ng nabanggit namin sa itaas, ang iba pang mga may-ari ng apartment ay may isang preemptive na karapatan upang bumili ng isang paglalaan. Kasabay nito, ang kalahok sa karaniwang pagmamay-ari ng pagbabahagi ay dapat magbalaan ng kanyang hangarin na ibenta ang bahagi ng iba pang mga may-ari sa pagsulat, at pagkatapos maghintay ng isang buwan para sa kanilang desisyon. Sa kasong ito, ang presyo ng aktwal na pagbebenta ay dapat na kapareho ng inihayag sa oras na ibinigay ang mga kapwa may-ari sa may-katuturang dokumento.Kung ang isang tao ay nais na ibenta ang kanyang bahagi sa isang apartment na mas mura, dapat niyang muling mag-alok sa ibang mga may-ari upang bilhin ito.
Kung ipinagbibili ng isang tao ang kanyang bahagi sa apartment sa mga ikatlong partido nang hindi inaalok upang tubusin ito sa mga kapwa may-ari, ang may-katuturang transaksyon ay maaaring hinamon sa korte. Bilang isang resulta, ang may-ari ay obligadong ibalik ang mga pondo sa mamimili, na nakuha muli ang karapatan na pagmamay-ari ng kanyang pagbabahagi.
Pagsasanay sa pamamahala ng pagbabahagi: upa
Ang isa pang senaryo na maaaring mangyari sa pagsasagawa ay ang pagkakaloob ng isang bahagi sa isang apartment na upa. Sa pamamagitan ng batas, ang isang katulad na pamamaraan ay maaaring isakatuparan sa pahintulot ng lahat ng mga co-owner. Gayunpaman, sa pagsasagawa ng ganitong uri ng transaksyon ay madalas na natapos lamang sa taong natagpuan ng isang angkop na nangungupahan. Tama ba ito? Ayon sa maraming abogado, hindi.
Kung, sa paraang ito, ang mga taong kasama ng isa sa mga may-ari ay pumasok sa isang kasunduan sa pag-upa ay nanirahan sa apartment, kung gayon ang ibang mga may-ari ay may karapatang palayasin sila sa pamamagitan ng pakikipag-ugnay sa pulisya. Kasabay nito, ayon sa mga abogado, ito ay bihirang gawin sa pagsasagawa, dahil ang may-ari ng lupa ay maaaring kumbinsihin ang pulisya na, medyo nagsasalita, malayong kamag-anak mula sa Austria ay dumating upang bisitahin siya. Sa pamamagitan ng batas, walang makapagbawal na magbigay ng inspirasyon sa kanila sa pagkakasunud-sunod ng pansamantalang tirahan.
Siyempre, ang hindi nasisiyahan na mga co-may-ari ay maaari ring pumunta sa korte. Gayunpaman, kahit na nanalo sila ng kaso, ang kaukulang desisyon ay kikilos, tulad ng tandaan ng ilang mga abogado, na may kaugnayan sa isang tiyak na grupo ng mga tao na lumipat sa lugar sa ilalim ng isang hiwalay na kasunduan sa pag-upa. Kung ang isa sa mga may-ari ng apartment ay pumasok sa isang bagong pag-upa, pagkatapos ay upang palayasin ang mga tumanggap ng karapatang manirahan sa apartment sa isang paraan na labag sa batas, kinakailangan na muling magtungo sa korte. Samakatuwid, tulad ng isang panukala, tulad ng napansin ng maraming mga abogado, madalas ay walang praktikal na kabuluhan.
Karaniwang pagmamay-ari ng lupa
Sinuri namin ang mga aspeto na may kaugnayan sa kung paano natutukoy ang karaniwang ibinahagi at ibinahaging pagmamay-ari ng mga tirahan. Gayunpaman, ang nauugnay na legal na relasyon ay maaaring maging tiyak, kung ang kanilang paksa ay lupain. Sa ilang mga nuances, ang karapatan sa karaniwang pagmamay-ari ng lupa ay kinokontrol batay sa mga prinsipyo na naiiba sa mga katangian, lalo na, para sa real estate. Isaalang-alang natin ang aspektong ito nang mas detalyado.
Sa ilalim ng batas, ang mga Ruso ay maaaring pagmamay-ari ng lupa nang paisa-isa at sa ilalim ng karapatan ng karaniwang pag-aari - kung mayroong dalawa o higit pang mga may-ari. Ang regulasyong pambatasan ng may-katuturang pagmamay-ari ay karaniwang katulad sa iba pang mga kategorya ng pag-aari. Kaya, halimbawa, mayroong isang karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng lupa, at mayroong isang pinagsamang.
Katulad din sa pangkalahatang mga panuntunan na itinatag sa batas ng Russia, ang lupain ay makikibahagi sa pagmamay-ari, maliban kung ang batas ay nagbibigay para sa mga mekanismo na kung saan itinatag ang pinagsamang pagmamay-ari. Gayundin, kung susundin mo ang mga probisyon ng artikulo 244 ng Civil Code ng Russian Federation, ang pangkalahatang pagmamay-ari ay lumitaw kung ang bagay na ito ay hindi nahahati, iyon ay, hindi napapailalim sa pamamahagi nang hindi binabago ang pagganap na pagtutukoy o sa pamamagitan ng lakas ng batas. Tulad ng nabanggit ng ilang mga abogado, ang pangalawang panuntunan lamang ang nalalapat sa ligal na relasyon sa larangan ng batas ng lupa. Iyon ay, isang balangkas sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari - maliban kung tinukoy sa batas - ay sumasailalim sa tamang pamamahagi sa uri.
Isang halimbawa ng isang kaso kung saan ang magkasanib na pagmamay-ari ay direktang inireseta sa mga ligal na kilos - ang senaryo kasama ang mga sakahan na isinasaalang-alang ng sa amin sa itaas. Ayon sa artikulo 257 ng Civil Code ng Russian Federation, ang karaniwang pag-aari ng mga magsasaka, kabilang ang lupain, ay kabilang sa lahat ng mga kasapi ng samahan sa batayan ng magkasanib na pagmamay-ari. Gayunpaman, ginagawa ito kung ang mga magsasaka mismo ay hindi sumang-ayon na ipamahagi ang lupain sa ilalim ng iba pang mga kasunduan.
Samakatuwid, ang ligal na pamantayang ito, ay kabilang sa kategorya ng likas na katangian. Gayunpaman, tulad ng napansin ng ilang mga abogado, Batas "Sa Magsasaka (Pagsasaka) Pagsasaka" nagkaroon ng probisyon alinsunod sa kung saan ang karaniwang pag-aari ng mga magsasaka ay ibinahagi, maliban kung may magkakaisang desisyon ng mga miyembro ng asosasyon na ilipat ito sa magkakasamang pagmamay-ari. Iyon ay, nasasaksihan namin ang ilang ebolusyon ng batas sa lugar na ito.
