Kapag bumibili o nagbebenta ng real estate, ang mga Ruso ay halos palaging nakitungo sa mga buwis. Kung nasa katayuan sila ng mga mamimili sa bahay, kung gayon wala silang direktang responsibilidad sa pagbabayad ng mga kontribusyon sa kaban ng salapi - bukod dito, karapat-dapat sila sa isang espesyal na pagbawas sa buwis.
Ngunit kung ang isang tao ay isang nagbebenta ng real estate, kung gayon mayroon siyang higit sa sapat na mga obligasyon sa estado. Kinakailangan siyang magbayad ng buwis sa mga nalikom. Napapanahon at buo. Kung ang isang tao ay nahaharap sa gawain ng "ligal na pagbebenta ng isang apartment", anong buwis ang dapat niyang bayaran? May karapatan ba siyang umasa sa anumang mga benepisyo?
Gaano kalaki ang buwis?
Ayon sa batas ng Ruso, kapag ang mga indibidwal ay nagbebenta ng real estate (apartment, silid, bahay, kubo, land plot, atbp.) Na pagmamay-ari ng nagbebenta nang mas mababa sa 3 taon sa oras ng transaksyon, ang isang obligasyon ay bumangon upang magbayad ng personal na buwis sa kita sa halagang 13% ng mga nalikom halaga. Posible na mabawasan ang base ng buwis sa pamamagitan ng 1 milyong rubles. (tinawag na pagbabawas ng pag-aari). O para sa halagang ginastos ng nagbebenta kapag bumili ng isang pag-aari (kung may mga kaugnay na mga dokumento na sumusuporta).
Ang pagkakataong i-set up ang mga gastos sa pagkuha ng isang apartment ay kapaki-pakinabang, halimbawa, sa mga kaso kung saan ang isang tao, na binili ang real estate, ay nagpasya na hindi ito angkop para sa kanya, at samakatuwid ay nagpasya na ibenta ito. Kung ginagawa niya ito sa loob ng isang taon, pagkatapos kung hindi siya tumatanggap ng kita nang higit sa 1 milyon sa panahon ng transaksyon, hindi siya kailangang magbayad ng anumang mga kontribusyon sa Serbisyo ng Buwis sa Pederal. Ang buwis sa pagbebenta ng isang apartment ay dapat bayaran sa Hulyo 15 ng taon kasunod ng oras na natapos ang transaksyon.
Obligasyon sa Nagbebenta
Bilang karagdagan sa katotohanan na ang isang halaga ng pera sa halaga ng kinakalkula na personal na buwis sa kita ay dapat bayaran sa oras, ang nagbebenta ay may isa pang mahalagang obligasyon - upang mag-ulat sa Federal Tax Service. Ginagawa ito sa pamamagitan ng pagsusumite ng isang pahayag sa anyo ng 3-personal na buwis sa kita. Bukod dito, kahit na ang buwis sa pagbebenta ng isang apartment ay talagang zero (iyon ay, ang halaga ng transaksyon ay mas mababa sa o katumbas ng isang pagbawas ng 1 milyong rubles), ang dokumentong ito ay kailangan pa ring dalhin sa Federal Tax Service. Bukod dito, dapat itong gawin bago ang Abril 30 ng taon na iyon, na sumusunod kapag nakumpleto ang transaksyon.
Responsibilidad
Ano ang mangyayari kung ang isang mamamayan ay hindi magbabayad ng buwis sa kita sa pagbebenta ng isang apartment? Kung gayon ang estado sa tao ng Federal Tax Service ay gagawing mabuti sa halagang 20% ng kinakalkula na halaga ng buwis sa personal na kita (o ang balanse nito ay hindi binabayaran para sa anumang kadahilanan). Gayundin, ang isang pang-araw-araw na multa ay sisingilin sa halagang 1/300 ng rate ng refinancing ng Central Bank (ngayon 8,25%) na may kaugnayan sa dami ng utang - hanggang sa ganap na naisaayos ng isang tao ang estado.
Ano ang mangyayari kung ang isang tao ay nabigo na mag-file ng isang 3-NDFL form kasama ang Federal Tax Service (kahit na hindi na kailangang magbayad ng buwis sa pagbebenta ng isang apartment)? Sa kasong ito, ang Federal Tax Service ay magpapataw din ng isang beses na multa ng 1 libong rubles. Alin ang tataas ng 5% ng halaga ng buwis na kinakalkula buwanang - hanggang sa ang isang tao ay tumira sa estado. Totoo, ang pangwakas na pigura ay hindi lalampas sa 30% ng utang.
Factor ng privatization
Ang isang medyo karaniwang kaso na nabanggit ng mga abogado ng Russia: ang isang tao ay nagpribado sa isang apartment kung saan siya nanirahan ng higit sa 10 taon at ibinebenta ito. Minsan kahit na matapat na sumasalamin sa buong halaga sa kontrata sa bumibili. Di-nagtagal, nakatanggap siya ng isang tawag mula sa Federal Tax Service at magalang na humiling na huwag magbayad ng higit sa buwis sa kita sa pagbebenta ng isang apartment. Paano ito posible? Ang katotohanan ay ang isang mamamayan ay nakagawa ng isang katawa-tawa na pagkakamali - nagbebenta siya agad ng pabahay pagkatapos ng privatization. At ito mula sa pananaw ng batas ay nahuhulog sa ilalim ng kaso kapag ang pag-aari ay nasa pagmamay-ari ng mas mababa sa tatlong taon.
Ang katotohanan na ang isang tao ay nanirahan sa isang apartment sa loob ng maraming taon bago ang privatization ay hindi gumaganap ng anumang papel. Ang sitwasyon ay katulad kapag ang pagbebenta ng isang apartment sa pamamagitan ng mana ay isinasagawa - ang buwis ay sisingilin kung ang takdang panahon ng 3 taon ay hindi lumipas. Samakatuwid, mahigpit na itinuturo ng mga abogado ang mga mamamayan na nakarehistro lamang sa pagmamay-ari ng apartment sa pamamagitan ng anumang pamamaraan: dapat kang maghintay ng tatlong taon.
Tax at Co-Pag-aari
Ang isang variant ay posible kung saan ang buwis sa kita sa pagbebenta ng isang apartment ay dapat bayaran, sa kondisyon na ang pabahay ay magkasama o magkasama na pagmamay-ari. Ang pangunahing problema dito ay kung paano hatiin ang pagbabawas ng 1 milyong rubles? Ang lahat ay nakasalalay, una sa lahat, sa kung anong tiyak na uri ng pag-aari na pinag-uusapan natin - ibinahagi o magkasanib.
Sa unang kaso, ang lahat ay simple. Ang pagbabawas ay nahahati sa proporsyon sa porsyento ng pagmamay-ari na tinukoy sa mga dokumento. Kung, sabihin, nagmamay-ari si Ivanov ng 45% ng apartment, at Petrov - 55%, kung gayon ang una ay may karapatan sa isang "diskwento" sa pagbebenta ng pabahay sa halagang 450,000 rubles, ang pangalawa - 550,000.
Sa kaso ng magkasanib na pagmamay-ari, ang antas ng pagiging simple ay pangunahing nakasalalay sa kakayahan ng mga kapwa may-ari na sumang-ayon sa kanilang sarili.
Walang pangkalahatang pangkalahatan, na tinatanggap sa mga mekanismo ng merkado para sa pagtukoy ng isang tukoy na bahagi sa pagmamay-ari ng pabahay ng batas ng Russia na hindi pa naitatag.
Ang mga nagmamay-ari ng co ay dapat dumating sa isang kompromiso. At kung hindi ito gumana, magpapasya ang korte.
Ang isa pang tanong na nagpapasigla sa maraming mamamayan ay: "Paano kung, halimbawa, ang isang tao 10 taon na ang nakakaraan ay bumili ng isang bahagi sa isang apartment sa ganoon at ganoong dami, at isang buwan na ang nakalipas binili niya ang buong bahay at balak niyang ibenta ang ari-arian? Ang pagbebenta ng apartment na binubuwis sa kasong ito?" Inirerekomenda ng mga abogado ang pagbibigay pansin sa isa sa mga liham ng Ministri ng Pananalapi na inilathala noong 2012 (ibig sabihin, dokumento No. 03-04-05 / 9-189). Sinasabi nito na ang pagbabago sa bahagi ng real estate ay hindi sumasama sa pagwawakas ng mga karapatan sa panunungkulan para sa mga may-ari.
Ayon sa parehong lohika, tulad ng naniniwala ng ilang mga eksperto, ang isang pagkakaiba ay dapat gawin sa mga indibidwal na termino ng pagmamay-ari ng mga pagbabahagi. Kung ang isa sa mga nagmamay-ari ay ang may-ari ng bahay sa oras na ibebenta ang apartment, 3 taon, hindi niya kailangang magbayad ng buwis na partikular. Habang ang iba ay maaaring pagmamay-ari ng kanyang bahagi ng mas mababa sa tatlong taon. At kung nais niyang ibenta ang kanyang bahagi ng pag-aari, pagkatapos ay kailangan niyang bayaran ang NFDL (na may kaukulang halaga ng kita).
Bagaman, tulad ng sinabi ng mga eksperto, ang posisyon ng mga katawan ng teritoryo ng Federal Tax Service ay maaaring magkakaiba sa opinyon ng Ministri ng Pananalapi. Samakatuwid, inirerekomenda na bago ang mga transaksyon kung saan may mga katulad na kondisyon, kumunsulta sa mga awtoridad sa buwis ng isang partikular na rehiyon o lungsod.
Mayroong isang pangunahing nuance tungkol sa mga pamamaraan ng pagbili at pagbebenta sa pakikilahok ng mga co-may-ari ng real estate sa balangkas ng mga pagbabahagi. Kung ang isang apartment ay ibinebenta sa ilalim ng isang kontrata sa pagbebenta na nilagdaan ng lahat ng mga may-ari, ang halaga ng pagbawas ay 1 milyong rubles. nahahati (tulad ng sinabi namin sa itaas, sa proporsyon). Ngunit kung ang bawat isa sa mga kapwa may-ari ay nais na ibenta ang kanyang bahagi sa ilalim ng isang hiwalay na kasunduan, magkakaroon siya ng karapatang gamitin ang garantiyang "diskwento" ng estado. Katulad nito, sa kaso ng mga taong nagmamay-ari ng isang apartment sa batayan ng magkasanib na pagmamay-ari (bagaman sa kasong ito kinakailangan na sumang-ayon sa laki ng mga namamahagi).
Transaksyon ng hindi residente
Ito ay kilala na sa Russia mayroong dalawang pangunahing uri ng mga nagbabayad ng buwis. Ang una ay mga residente ng bansa, nagbabayad sila ng personal na buwis sa kita sa halagang 13%. Ang mga mamamayan ng Russia at mamamayan ng ibang mga estado na nanirahan sa Russia nang higit sa 183 araw para sa 12 buwan ay kinikilala tulad nito. Ang pangalawa ay hindi mga residente. Alin, ayon sa pagkakabanggit, ang pangunahing bahagi ng taon ay nanirahan sa ibang bansa. Ano ang gagawin kung ang isang apartment ay ibinebenta ng isang hindi residente? Kailangan mo bang magbayad ng buwis?
Oo Bukod dito, ang halaga ay malaki nang malaki kaysa sa kung ang nagbebenta ay residente, lalo na 30%. Sa pamamagitan ng paraan, ang mga mamamayan ng kategoryang ito ay nagbabayad ng parehong halaga kung nagtatrabaho sila para sa upa (o makatanggap ng ibang uri ng opisyal na kita).Ang isa pang pangunahing nuance ay ang mga hindi residente ay hindi pinapayagan ang anumang mga pagbabawas.
Kung ang nagbebenta ay IP
Paano kinakalkula ang buwis kapag bumibili (nagbebenta) ng isang apartment para sa mga negosyante? Ano ang mga pagbawas na inilagay ng IP? Tungkol sa pagbili - wala. Ang mga negosyante ay hindi maaaring sa pamamagitan ng karapatan ng "karaniwang sibil" na ibalik ang 13% ng halaga ng pag-aari bilang bahagi ng pagbabawas ng ari-arian. Ngunit pagkatapos ay mayroon silang isang pagkakataon na magbayad ng isang makabuluhang mas mababang buwis sa pagbebenta.
Masyadong maraming mga IP ang nagtatrabaho sa isang "pagiging simple". Alinsunod sa sistema ng pagbubuwis na ito, ang mga nalikom mula sa pagbebenta ng real estate ay pinapantay sa komersyal. At samakatuwid, ang 6% ng halaga ng natanggap na kita ay babayaran.
Kung ang nagbebenta ay isang senior citizen
Nakakalkula ba ang buwis sa pagbebenta ng isang apartment sa mga pensioner? Oo, at buo. Ang katotohanan na ang isang tao ay nagretiro ay hindi nakakaapekto sa kanya katayuan ng nagbabayad ng buwis. Mayroong parehong mga obligasyon para sa napapanahong pagsumite ng deklarasyon ng 3-NDFL sa Federal Tax Service at pagbabayad ng mga nasuri na mga kontribusyon sa oras.
Mga Scheme ng Grey: Pananagutan
Napakaraming mga mamamayan ng Russian Federation, na sinusubukang huwag magbayad ng buwis sa pagbebenta ng isang apartment, ay nagpapahiwatig ng mas mababang halaga ng isang apartment kapag nagrerehistro ng mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta kaysa sa kapag gumagawa ng mga tunay na pag-aayos sa bumibili. Karaniwan sa mga naturang kaso, lumilitaw ang kabuuan ng 1 milyong rubles, katumbas ng pagbabawas. Ang natitirang halaga ng mga nagbebenta ng cash ng mga apartment ay natatanggap sa ilalim ng karagdagang mga kasunduan (pangunahin "mga resibo").
Mula sa pananaw ng batas, ang lahat ay mukhang "malinis." Gayunpaman, tulad ng sinabi ng mga eksperto, sa mga nakaraang taon, ang mga kagawaran ng gobyerno ay mas mababa at hindi gaanong tapat sa mga naturang transaksyon. At ang hitsura ng "kadalisayan" ay hindi papansinin kung nais, dahil ang aktwal na pagkilos ng nagbebenta ay bumabawas sa pag-iwas sa buwis (at kwalipikado ito para sa Ika-198 na artikulo ng Criminal Code). Ang lahat ng hinihiling ng mga empleyado ng Federal Tax Service upang matanggap ang buwis sa pagbebenta ng isang apartment nang buo ay ang koleksyon ng katibayan na inilapat ng tao ang "grey scheme" sa anyo ng mga nabawasan na mga numero sa kontrata ng pagbebenta. At pagkatapos ay maaari mong ilipat ang impormasyon sa korte.
Paano ito nangyayari sa kasanayan? Bilang isang patakaran, ang mga awtoridad sa buwis, pagkakaroon ng pinaghihinalaang malinaw na pagtatago ng mga tunay na numero na ipinagbebenta, mag-order ng isang independiyenteng pagpapahalaga sa isang apartment na matatagpuan sa parehong bahay (at kung hindi ito posible, pagkatapos ay ang pabahay sa isang gusali na katulad sa disenyo sa parehong lugar). Ang pagkakaroon ng natanggap na independyenteng mga numero, tinawag nila ang nagbabayad ng buwis para sa isang pag-uusap at humingi ng paglilinaw.
Kung ang isang tao ay nagsabi na simpleng pinamamahalaang niya upang mahikayat ang mamimili na bumili ng pabahay ng limang beses na mas mura kaysa sa halaga ng merkado, kung gayon ang empleyado ng Federal Tax Service, makatuwirang hindi naniniwala sa kanya, ay maaaring magsimula ng isang apela sa korte. Mayroong isang mataas na posibilidad na hindi ito matagumpay: sa mga nagdaang mga taon nagkaroon ng mga nauna sa pagkondena ng mga draft ng "grey scheme". Bilang isang patakaran, kailangan nilang magbayad ng buwis sa pagbebenta ng isang apartment, na kinakalkula alinsunod sa tunay na halaga ng merkado ng pag-aari.
Samantala, ang mga impormante para sa mga transaksyon na may isang nabawasan na gastos sa pabahay, samantala, ay maaaring mga notaryo na nakibahagi sa sertipikasyon ng mga dokumento para sa pagbebenta ng mga apartment, at maging ang mga opisyal ng hustisya na nagparehistro ng real estate. Samakatuwid, sinabi ng mga eksperto, nagiging mahirap na ibenta ang pabahay ayon sa "grey scheme". Bagaman sa ngayon, aminin nila, ito ay sa pagkakasunud-sunod ng mga bagay - ang buwis sa kita sa pagbebenta ng isang apartment ay napakahusay.
Mga nuances ng pagmamay-ari
Tulad ng natukoy na namin, ang isang tao ay nagbabayad ng personal na buwis sa kita sa pamamagitan ng pagbebenta ng pabahay na pag-aari niya nang mas mababa sa 3 taon. Paano kinakalkula ang panahong ito? Napakadaling - 36 buong buwan ay isinasaalang-alang sa pag-sign ng transaksyon sa pagbili at pagbebenta. Napansin ng mga eksperto na ang tenure ay binibilang mula sa petsa na lilitaw sa rehistro ng estado (at hindi ang isa na nakasulat sa sertipiko ng pagpaparehistro ng real estate). Ang pagkakaiba sa pagitan ng mga araw na ito, tandaan ng mga eksperto, ay maaaring maging makabuluhan - hanggang sa 2 linggo.
Nararapat din na tandaan na ang isang tao na, na nagmamay-ari ng isang apartment, ay nagsabi, 10 taon, naibenta ito, at binili ito pabalik sa isang buwan mamaya, isinasaalang-alang, tulad ng sinasabi ng mga eksperto, ang bagong may-ari.Upang maiwasan ang pagbabayad ng buwis, dapat kang maghintay ng tatlong taon bago ibenta ang pag-aari.
Mga trick ng pagbabawas
Tulad ng sinabi namin sa simula pa lamang, ang mga mamamayan ng Russian Federation ay may karapatang makatanggap ng mga pagbabawas na may kaugnayan hindi lamang sa pagbebenta ng real estate, kundi pati na rin sa pagbili ng mga apartment. Sa pangalawang kaso, ang mekanismo para sa pagkalkula ng mga halaga ay, siyempre, ganap na naiiba (pati na rin ang mga pambatasang pamantayan na namamahala dito). Isaalang-alang natin sandali ang mga detalye ng pagbabawas ng ari-arian para sa mga mamimili sa apartment.
Ang estado sa tao ng Federal Tax Service ay nagbibigay ng karapatan sa mga mamamayan na bumili ng real estate upang ibalik ang 13% ng halaga na ginugol kaugnay sa isang transaksyon sa acquisition sa pabahay. Ito ay, una sa lahat, isang pagbabayad na pabor sa nagbebenta. Ang maximum na pagbabawas sa batayan nito ay 260 libong rubles. Maraming mga apartment ang binili sa isang mortgage. Mula dito ang isa pang base ay nabuo para sa pagkalkula ng pagbawas, ang maximum na halaga ng kung saan sa batayan na ito ay 390 libong rubles. (kung binili ang apartment pagkatapos ng Enero 1, 2014), at marahil kahit na ganap na walang limitasyong (kung ang pabahay ay binili sa mga nakaraang taon).
Mukhang ang mga halagang ito ay mas mababa kaysa sa pagbabawas ng 1 milyon na garantisado sa pamamagitan ng pagbebenta ng mga apartment. Ngunit huwag nating kalimutan na ang "mga formula" para sa pagkalkula ng mga obligasyon sa buwis para sa mga nagbebenta ay ganap na naiiba. Maari nitong mailalabas na ang pagbawas ng ari-arian kapag bumibili ng isang apartment ay talagang higit pa sa personal na buwis sa kita na kinakalkula sa pagbebenta nito.
Sa partikular na interes ay maaaring magkasama ang parehong uri ng pagbabawas. Bukod dito, sa ilang mga kaso, makatotohanang upang mabalisa ang kinakalkula na personal na buwis sa kita na nagmula sa pagbebenta ng isang apartment at isang bawas sa buwis batay sa pagbili ng real estate. Kinakailangan lamang na makipag-ugnay sa istruktura ng teritoryo ng Federal Tax Service upang sumang-ayon sa pamamaraang ito. Ito ay medyo hindi kumplikado, at sa karamihan ng mga kaso maaari itong gawin nang hindi kinasasangkutan ng mga mamahaling consultant.
Ang sumusunod na senaryo ay posible, halimbawa.
Nagbebenta ang mamamayan ng Ivanov ng isang apartment sa Lenin Avenue sa halagang 2.5 milyong rubles. Ginamit niya ang karapatang pagbawas sa halagang 1 milyon at ngayon ay may utang siya ng 13% ng 1.5 milyong rubles, iyon ay 195 libong rubles.
Para sa mga nalikom mula sa pagbebenta ng mga apartment sa Lenin Avenue, ang mamamayan na si Ivanov ay bumili ng mga apartment sa Moskovskaya Street para sa parehong 2.5 milyong rubles. (nagustuhan niya lang ang lugar na iyon). Mula sa mga gastos sa pagbili ng apartment na ito, may karapatan siyang makatanggap ng isang pagbabawas, ngayon bilang isang bumibili, sa halagang 260 libong rubles.
Isinumite ni Ivanov ang mga nauugnay na dokumento sa tanggapan ng buwis, kung saan siya ay pareho na binibilang ang pagbawas ng buwis at utang ng buwis sa personal na kita. Bilang isang resulta, ang Federal Tax Service ay nananatiling "nararapat" sa mamamayan ng isa pang 65 libong rubles. Alin ang babayaran sa kanya sa inireseta na paraan. Ang pangunahing bagay ay dapat na isagawa ng Ivanov ang parehong mga transaksyon sa isang taon.
