Цивилне трансакције у вези с продајом некретнина у Руској Федерацији скоро увијек захтијевају државну регистрацију. За правилно спровођење одговоран је надлежни орган - Росреестр. Које су карактеристике функционисања ове структуре? Којим законодавним актима се уређује поступак уношења релевантних уписа у државни катастар?
Регистрација некретнина: законодавни аспект
Систем регистровања имовинских права који послују у Руској Федерацији регулише се и општим и посебним законима. Међу кључним изворима закона је Савезни закон „О државном катастру“. Одредбе садржане у овом законском акту одређују поступак уписа права на непокретности, услове и друге нијансе карактеристичне за овај поступак.
Наведени савезни закон такође успоставља потребан концептуални апарат који се користи у пракси државних органа одговорних за обраду трансакција имовином одговарајућег типа. Дакле, закон посебно дефинише изразе „катастарски број“, „некретнине“, „служност“ итд.
Дакле, истражујући механизме под којима се врши регистрација права на непокретностима у Руској Федерацији, пре свега ћемо се осврнути на одредбе савезног закона „О државном катастру“. Такође се може приметити да се у поменутом савезном закону често спомињу други законодавни извори, као што је, на пример, Грађански законик.
Дакле, регулаторни оквир који регулише систем у коме се врши регистрација права на непокретности представљен је прилично широким спектром законодавних извора.
Да ли је државна регистрација трансакција обавезна?
Према четвртом члану савезног закона који смо навели, државна регистрација трансакција некретнинама је обавезна. Ово се не односи само на правне односе који укључују остваривање права својине, већ и на феномене попут служности, управљања поверењем или, на пример, хипотеке.
Надлежне власти
Члан 9. Савезног закона о државном катастру садржи одредбе које одређују која су тијела одговорна за државну регистрацију промета некретнинама. Посебно закон каже да одговарајући систем државних структура функционише на два нивоа - савезном и регионалном. Надлежност власти на највишем нивоу укључује регистрацију права у оквиру одређених правних односа из области пословања, као и трансакције, чији објекти постају имовински комплекси, некретнине које се налазе у неколико регистрационих округа. Остале трансакције се врше уз учешће територијалних структура.
Главни орган надлежан за регистрацију трансакција некретнинама је Федерална служба за државну регистрацију, катастар и картографију.
Она такође има скраћено име - Росреестр. Заузврат, структуре у регионима се називају департмани. Незванично, они се могу назвати и одељењима за некретнине. Или друге одредбе усвојене у одређеној регији.
На пример, град у коме канцеларија Росреестра понекад звучи као одељење за некретнине - Иркутск. Регистрација права од стране ове институције врши се у вези са трансакцијама које су изван надлежности више Савезне службе.
Росреестр: основне компетенције
Које су кључне компетенције Росреестр-а? Према савезном закону "о државном катастру", они укључују:
- провјера аутентичности докумената о трансакцијама, као и идентитета субјеката правних односа у погледу подобности за потписивање релевантних споразума;
- проучавање претходно декларисаних имовинских права, студија претходних регистрација;
- спровођење поступака који формирају државну регистрацију права на имовини одговарајућег типа;
- издавање потребних докумената субјектима правних односа у промету некретнинама;
- пружање информација грађанима и организацијама о регистрованим правима на поседовање имовине одговарајуће врсте.
Према одредбама савезног закона о државном катастру, Росреестр се не може бавити другим врстама активности ако у савезном закону који се разматра не постоје други императивни закони.
Принципи катастарског рачуноводства
Који су главни принципи катастарске регистрације непокретности Росреестр? Њихова листа налази се у четвртом члану главног савезног закона, који регулише релевантну сферу. Тако је, на пример, међу кључним принципима јединство технологије катастарске регистрације широм Русије. Такође је приоритет осигуравање доступности информација из државног катастра, као и њихова релевантност за информације садржане у другим званичним изворима.
Важан принцип катастра је сигурност информација које су унесене у релевантну базу података прије ажурирања података о одређеној некретнини. Поред тога, у изворе регистрације могуће је додати привремене информације. Катастарска регистрација некретнина у Руској Федерацији укључује изворе геодезијског и картографског порекла. У првом случају, то је одговарајућа врста мреже, формирана на основу налога извршних органа. Постоје и картографски катастарски извори - то су заправо мапе, као и различите врсте планова, према којима Росреестр одређује локацију некретнина.
Шта је катастарски број
Свака имовина у Руској Федерацији која је прошла државну регистрацију има катастарски број. Шта је ово? Ово је јединствени идентификатор који нема дупликате и такође се не преноси са објеката који су регистровани у друге врсте некретнина. Катастарски број - федерални идентификатор. Да би се оптимизирао одговарајући систем рачуноводства некретнина, територија Руске Федерације је подељена на катастарске парцеле - округа, регионе и четврти. У исто време, ако је потребно, могу се мењати објављивањем одговарајућих законских норми.
Услови регистрације трансакција
Размотримо најважнији аспект - време регистрације права на непокретности. Пре свега, зависи од предмета трансакција одговарајућом врстом имовине. Стручњаци идентификују више од 30 варијанти ове врсте правних односа. Покушајмо их класификовати на основу таквог критеријума као што је број дана додељен закону Федералној служби за регистрацију ради спровођења одговарајућих поступака.
Постоји таква операција као регистрација споразума о хипотеци, чија је предмет пољопривредно земљиште. Рок за регистрацију имовинских права у овој категорији је 15 радних дана. Заузврат, ако се ради о формализацији трансакција чији је предмет хипотека на земљиште и нестамбене просторије, услови су слични. За које друге врсте правних односа су рокови за државну регистрацију права на непокретности 15 дана? Они укључују:
- додатни уговори о хипотекарним документима, чија су предмет земљишна и нестамбена просторија, на пример, уговори о преносу;
- испуњење услова извршитеља који се односе на пренос права на имовину дужника;
- хипотекарне трансакције класификоване као правни односи настали на основу закона;
- Уговори о хипотеци који настају на основу заједничког споразума хипотекарног и власника хипотеке, чија су предмет земљиште и нестамбени простори.
Заузврат, постоје врсте трансакција које захтевају мање времена које Росреестр мора да проведе. Дакле, рокови за државну регистрацију права на непокретностима у неким случајевима могу бити 10 дана. Ова врста поступка формира следећу листу:
- упис власништва или његов прелазак са једног субјекта правних односа на други;
- извршење трансакција чији је предмет заједничка заједничка или заједничка имовина;
- регистрација права на коришћење непокретности, трајно, неограничено;
- регистрација права тзв. економског управљања;
- регистрација права субјеката за обављање послова везаних за оперативно управљање некретнинама;
- извршавање уговора о раду или подзакону, када то захтијева закон;
- регистрација правних односа, чији су предмет војне некретнине;
- извршење трансакција, чији је предмет - бескорисно коришћење земље хитно;
- прилагођавање података у Јединственом државном регистру;
- издавање дупликатних потврда;
- регистрација уговора, чији је предмет учешће предмета правних односа у заједничкој изградњи;
- извршење трансакција које одражавају пренос захтева по уговорима о дељеној градњи;
- регистрација споразума који допуњују уговор о учешћу правних лица у заједничкој изградњи;
- извршење раскида трансакције за „надопуну“ од стране програмера једнострано;
- упис права грађана на станове у поступку приватизације;
- извршавање додатних уговора о хипотекарним трансакцијама у становима.
Постоје, пак, задаци регистрације Росреестр-а, чије је трајање 5 дана.
Такви услови државне регистрације права на непокретности припадају следећим врстама правних односа:
- регистрација хипотекарних уговора за станове, као и трансакције које укључују отплату рата у корист продавача некретнина;
- извршавање накнадних споразума о "допуни";
- регистрација правних односа који укључују обавезе проистекле из уговора о заједничкој градњи;
- извршење одређених врста хипотекарних уговора, чија су предмет земљишна и нестамбена просторија;
- упис преноса власништва над некретнином на хипотекар у поступку наплате;
- регистрација хипотекарних трансакција у процесу интеракције хипотека и власника хипотеке;
- регистрација трансакција у савезном програму "Становање";
- отплату евиденција везаних за хипотеку, на основу савезног закона „О учешћу у изградњи акција“, других информација о одговарајућим врстама уговора о зајму.
Постоје задаци које Росреестр мора обавити у року од 3 дана. У неким су случајевима радници, у другим - календар. Одговарајући рокови за државну регистрацију права карактеристични су за сљедећу листу правних односа:
- отплата хипотеке - 3 радна дана;
- Исправљање грешака Росреестр-а направљених у поступку државне регистрације права - 3 календарска дана;
- државна регистрација докумената који су оверени - 3 радна дана.
Заузврат, операције регистрације треба да се окончају у року од 1 дана. Такви оперативни рокови за спровођење државне регистрације права на непокретности типични су за следећи низ правних односа:
- регистрација трансакција о промјенама у вези са садржајем хипотека;
- формирање евиденције која одражава информације о новим носиоцима хипотеке;
- давање дуплираних хипотека;
- упис права на непокретности на основу докумената који се дају у електронском облику и оверени.
Неки правници примећују чињеницу да законодавац може редовно прилагођавати датуме за обављање релевантних операција Росреестр.
Датуми - на савезном нивоу
Услови државне регистрације права на непокретности - било да се ради о хипотеци или, на пример, трансакција чија је ствар земљишна парцела, није важно - постављају се на нивоу савезног закона, односно прописани су, заправо, у савезном закону „о катастру“ или у изворима који су за њега релевантни тачно.
Географија примене закона је такође неважна, у свим градовима су услови за државну регистрацију права на непокретности потпуно исти. Москва као град савезног значаја у овом аспекту нема предности над било којим другим локалитетом у Руској Федерацији. А ако се на нивоу савезног законодавства направе промене у одговарајућем временском оквиру, оне ће утицати и на капитал.
Документација за катастарску регистрацију
Размотрите најважнији аспект карактеристичан за поступке, чија укупност представља упис права на непокретности - документе. Састав релевантних извора може бити различит. У 22. чланку Савезног закона о катастарском рачуноводству, они истовремено садрже довољно опсежну листу њих, стандардних за многе трансакције. Размотрите релевантне одредбе савезног закона.
Ако говоримо о извршењу трансакција са земљом, територијални уред за упис права на непокретности ће, најпре, затражити план границе, као и копију документа који може да потврди чињеницу да је то могуће земљишни спорови дозвољено на начин прописан законом.
Ако се недовршени грађевински објекат, зграда или грађевина ставе на катастарску регистрацију, биће потребан технички план да се достави Росреестр-у. У неким случајевима вам је потребна копија документа којим се овлашћује пуштање у погон објекта.
Ако се у оквиру интеракције са Росреестр-ом захтијева уклањање имовине из катастарске регистрације, тада ће бити потребно да се одговарајућем одељењу достави потврда о инспекцији одговарајуће зграде.
Росреестр мора да достави документа која потврђују овлашћења представника субјекта правних односа, ако је укључен у релевантну трансакцију са некретнинама.
Такође, ова организација ће можда морати да обезбеди различите копије хартија од вредности релевантних за релевантне врсте трансакција некретнинама.
Цестарина
Законодавство Руске Федерације, посебно Порески законик, предвиђа да државни органи могу да приме пристојбу током спровођења одређених поступака, као што је, на пример, регистрација права на непокретности. Државну царину, дакле, плаћају ентитети који се пријаве на Росреестр. Спектар ове врсте накнада је прилично широк. Дакле, Федерална катастарска служба дефинише више од 30 основа за наплату државних дажбина.
Међу најтраженијим услугама Росреестр-а је регистрација некретнина на основу трансакција са физичким лицима. Конкретно, у 2015. години одговарајућа накнада износи 2 хиљаде рубаља. Морам рећи да је то двоструко више него претходних година. Такође се може приметити да је царина такође повећана за организације које формализују правне односе у промету некретнинама - до 22 хиљаде рубаља.
Износ државне царине за извршење уговора о дељеној градњи за појединце износи 350 рубаља, за организације - 6 хиљада. Ако особа мора да изврши измене у евиденцији о регистрацији хипотеке, тада ћете морати да платите 350 рубаља. Слично томе, за ажурирање података у Јединственом државном регистру права. Такође 350 рубаља. грађанин ће морати да плати државну царину приликом регистрације летње кућице или предвиђене за изградњу гараже, као и за дизајн куће коју човек планира да изгради на својој територији.
Накнаде су исте за све територијалне представништва Росреестр-а, није важно где се документи достављају - Московском уреду или сибирском граду који је горе поменут, где такође постоји одељење за некретнине - Иркутск. Регистрација права на некретнинама се тако врши у складу са одредбама различитих правних аката, укључујући, нарочито, Порески законик Руске Федерације.