Промјена власништва над некретнинама увек поставља много питања код грађана. И шта можемо рећи о ситуацији када постоји продаја удела у стану! Људима је доста неразумљивога. У нашем чланку желимо да разумемо како правилно саставити документе, шта је то заједничко власништво уопште и како се односити према плаћању пореза.
Шта је дељено власништво?
Прво да разумемо зашто настаје ситуација. дељено власништво. Заправо, може постојати много разлога:
- Стан је приватизован апсолутно свим регистрованим члановима породице у време папирологије.
- Стан, који је у заједничком власништву, дели се након развода супружника.
- Некретнине наслеђује неколико потомака.
Треба напоменути да је обичан стан, који је у заједничком власништву, физички немогуће делити. Да бисте то учинили, како кажу, "у натури", неопходно је да ово кућиште има засебне улазе и прикључке за све комуникације. Немогуће је спровести у пракси. Тако се понекад могу подијелити само приватне куће. У свим осталим случајевима се добијају идеалне акције.
Који је идеалан удео?
Пре свега, морате да схватите да идеалан удео није ваш део становања, већ само удео у праву на то. У ствари, право самог власништва подлеже подели, а не стан. Како кажу, осјетити овај дио у стварности није могуће. Један од неколико власника не може се сматрати власником становања, јер поседује само удео, а то је, у ствари, само облик закона, али не и сам стан.
Испада да сваки од власника има могућност коришћења становања, али истовремено не сме да крши права других. Наравно, у пракси то није нимало лако имплементирати. Долази до чињенице да је успостављен режим коришћења дневног боравка, купатила, вц-а или кухиње, а собе су подељене између станара.
Међутим, ако је један од сувласника суда доделио собу на коришћење са површином од петнаестак метара, а други, на пример, дванаест, тада ће платити комуналне рачуне у складу са делницама. Ако сваки од њих има половину, добиће рачуне за половину стана, а не за заузету област.
Продаја удела у стану је најтежа. Ово отвара пуно питања и проблема. Дакле, потребно је разумјети ово детаљније.
Продаја власника удела у стану
Ова ситуација сигурно није баш добра. Да објаснимо зашто. Чињеница је да власник (тачније један од њих) може продати не само становање, већ власништво њих. Слажете се да ће ово сигурно утицати и на цену и на трајање поступка. Вероватно нема много људи који желе да купују некретнину поред странаца у окружењу. Иако особа, у ствари, има право да прода удео у стану, то није тако једноставно остварити.
Али то није једина потешкоћа у таквим ситуацијама. Чињеница је да власници акција имају право првенства на куповину овог стана. Како то функционише? Пре свега, морате да понудите куповину некретнине другом сувласнику. Ако се он сложи, онда се део стана продаје рођаку (по правилу су удаљени и блиски рођаци сувласници), а ако он одбије и не добије реализовани део у року од месец дана, онда га може продати потпуно незнанцима. Постоји једно али. И прилично знатна.Уговор о продаји стамбеног удела мора имати исте услове и за власника дела и за аутсајдера (цена мора бити иста). То ће помоћи да се елиминише могућност преваре.
Ако се овај услов прекрши, сувласници могу поднети тужбу суду због преноса права продаје на себе. Таква изјава може се дати у року од три месеца, почевши од тренутка када је постало познато о кршењу прелиминарних права. Продаја дела у стану другом власнику пропраћена је многим проблемима и нијансама које су најбоље познати унапред. Да бисте избегли непотребне промашаје у будућности.
Регистрација прелиминарних права
Користећи савете правника који су упознати са таквим ситуацијама, морате правилно да саставите све документе како не би дошло до непријатних инцидената. На пример, да би се испоштовало предност преовлађујућег права, боље је саставити предлог за стицање удела у писаном облику путем поште или обавештења. Можете их и лично предати, али истовремено од њих тражити да потпишу копије са назнаком времена и датума пријема. Требало би да постоји потврда о пријему хартија од вредности. Тако сте сигурни од могућих непоштених радњи других власника. Уосталом, они могу да игноришу вашу понуду и касније изјављују да их нисте обавијестили.
Узгред, на сличан начин се превасходно право остварује током размене.
Како се могу заобићи права приоритета?
Ако имате део имовине у стану, продаја, као што знате, неће бити лака, јер није увек могуће на добар начин преговарати са сувласницима. Шта урадити у овом случају? Уосталом, нема другог начина осим да се таквих некретнина ослободимо. Овде ће савет правника доћи у помоћ. Можда ће вам бити понуђено да преварите и заобиђете право првенства. Ова опција није сасвим добра и укључује одређени ризик. Чињеница је да купац можда није потпуно искрен, што значи да ви, заобилазећи право пречестног права замишљеним споразумом, новац не можете примати споразумно.
Да ли је могућ поклон уговор?
Наравно, продаја удела у стану могућа је донацијом. И у овом случају, прелиминарно право не делује. Уосталом, не можете ништа забранити. Али овде постоје неке нијансе и ризици.
Чињеница давања купцу може бити неважећа као прикривени купопродајни уговор. Власник, међутим, може тражити да му се пренесу права на трансакцију. Дакле, купац ће изгубити аквизицију.
Продавац може патити на други начин. Ако купац искрено не плати, онда неће моћи легално да поврати новац од њега.
Прецена у уговору
Да бисте приморали сувласнике да не откупе продат део имовине, можете им понудити уговор о продаји дела стана по веома високој цени. Након што је одбио или га није примио, продавац може издати потврду за исти износ који је наведен у уговору, али договорити се са купцем да ће платити нижи износ (стварни).
Које замке могу бити такав развој ситуације? Као резултат тога, порез на трансакције биће претеран, јер ће декларација одражавати износ наведен на рачуну.
Генерално, не постоје идеалне опције. У сваком случају је потребно само да повежете износ пореза и цене деоница, као и да сазнате услове за наступање обавеза плаћања пореза на доходак (постоје случајеви када продаја некретнина није опорезована).
Састављање уговора о зајму
Можете саставити уговор о зајму, који ће навести износ једнак цени откупљеног дела становања. Истовремено се склапа уговор према којем је зајам обезбеђен правом дељења имовине. То је такав колатерални уговор који се назива хипотека. Ово није зајам, како многи верују. Хипотека мора проћи државну регистрацију. Државна царина ће бити хиљаду рубаља.
Надаље, зајмопримац намјерно пропушта услове поврата. Заузврат, купац дела стана, који у овом случају делује као зајмодавац, намеће део имовине. Да се не бисте умешали у парнице, потпишите уговор о закупу у којој се обе стране слажу да се уместо враћања износа зајма преноси право на удео имовине.
Али у овом случају није све тако једноставно. Свеједно, постоји ризик да се уговор раскине на иницијативу преосталих власника кућа ако се обрате суду. Ако је захтев задовољен, купац ће морати да врати удео, а продавац ће и даље дуговати новац на основу фиктивног уговора о зајму, јер ће надокнада бити неважећа.
Које су трансакције главницом незаконите?
Продаја удела у стану није могућа у случају преноса (цесије). Такве трансакције су забрањене.
Уступање се може користити за отуђење акција једног оснивача ЛЛЦ предузећа, али продаја акција у стану на овај начин није могућа.
Да ли прелиминарни закон увек делује?
Постоји један случај када се удео у стану може продати без прелиминарних права. Ово је јавна продаја. Само повериоци то чине с удјелом у непокретности, ако нема других начина и средства дужника нису довољна за покривање дугова.
Али не може се свака акција повратити као дуг (уосталом, не можете узети једино становање). Постоје само две опције када могу да деле удео:
- Удео у закону постао је гаранција за хипотеку (у овом случају се захтева чак и једини стан).
- Ако дужник не живи у стану у којем има удео и регистрован је на другој адреси, или је власник другог становања.
Продаја целог стана са заједничким власништвом
Ако је стан мали, плус постоји неколико сувласника који немају жељу да живе заједно на истој територији, онда је најбоље решење у овој ситуацији продаја читавог стана. Било који адвокат ће вам понудити такво решење проблема.
Ако се све стране сложе, онда неће настати потешкоће. Иако вам је још увек потребна правна подршка да бисте правилно закључили трансакцију. Могуће је неколико опција:
- Склопите уговор о купопродаји, али сви власници акција ће деловати као продавци.
- Издајте онолико уговора колико власници. Као резултат тога, купац има толико уговора о купопродаји деоница да постаје једини власник стана.
Прва опција је пожељнија када сувласници живе у близини. Интересантнија је у смислу плаћања државне царине за регистрацију права својине.
Иако, ако имате законску подршку, они ће вам понудити кориснију могућност у сваком случају.
Друга опција може бити згодна у случајевима када сувласници категорички не желе и не могу међусобно комуницирати, или живе далеко, или не желе да пружају пуномоћ за потписивање уговора један до другог. Можда постоји много нијанси. Права одлука ће вам помоћи да пронађете адвоката.
Међутим, у другом случају купац ће морати да потроши новац на плаћање државне таксе за сваку акцију од хиљаду рубаља.
Како решити ситуацију ако се једна од страна противи продаји?
Ова ситуација се најчешће дешава. То је због чињенице да неколико власника има намеру да прода стан који им је потпуно непотребан. А онда подели новац. Неки учесници су, на пример, против неке одлуке из неког разлога. Не заборавите да много тога зависи од величине деоница.
Ако противник продаје има мали део, онда га можете присилно купити од њега. То се ради на суду. Подноси се тужба. Аргументирајући своја потраживања са малим делом сувласника, можете поднети молбу за присилу да свој део пренесе на друге сувласнике, наравно ради новчане надокнаде.
Наравно, ако човек живи на овом животном простору, нико га нема право присиљавати на продају свог дела, јер је основа само мала величина његовог дела.
Колика је величина пореза?
Средства добијена продајом имовине или камате одређују се као приход. Дакле, опорезује се порезом на доходак грађана. Његова величина је тринаест процената од уговора.
Али постоје и изузеци када не морате да плаћате порез. На пример, у случају када је удео у власништву особе више од три године. Референтни датум је тренутак државне регистрације од стране држављанина власничког права на његов удео.
У другим случајевима, када порез на доходак тек треба да се плати, држава обезбеђује одбитак пореза. То је износ за који треба смањити цијену стана или његов удио приликом обрачуна износа пореза.
Али одбитак пореза за продају права на деоницу има своје нијансе.
Порески одбитак
Утврђује се максимални износ одбитка од милион рубаља за једну продају. Стан може постати такав објекат ако се продаје као целина. Или може бити део, ако је уговор састављен за сваки део посебно.
Испада да се приликом продаје целог стана максимални одбитак израчунава сразмерно са удјелима власника. Али ако се сваки део продаје засебно, онда сваки власник има право на одбитак у износу од милион рубаља.
Ако сте продали удео у стану у чијем сте власништву биле мање од три године, тада требате да испуните и поднесете декларацију, која ће навести износ прихода примљеног од трансакције. Тамо ћете наћи и ступац за одбитак пореза. Порез ћете платити ниже од износа наведеног у купопродајном уговору.
Сходно томе, ако је приход који грађанин прими милион рубаља, тада пореске обавезе неће настати, јер ће пореским одбитком тај износ бити исплаћен. Особа ће поднијети само декларацију, у којој ће све детаљно навести.
Документи за продају акција у стану:
- Пасош продавца или свих сувласника имовине.
- Ако је један од власника малолетника, требаће му извод из матичне књиге рођених и дозволу Управног одбора (даје се након што напишете изјаву органима старатељства са детаљима стана који желите да купите уместо старог). Још је потребна сагласност дететових родитеља. Али, ако су разведени, тада ће бити потребне нотарске услуге за овјеру докумената.
- Потврда о власништву становања, документа о приватизацији, уговор о купопродаји (ако је стан купљен).
- Потврда из Јединственог државног регистра.
- Технички пасош из БТИ-а. Катастарски пасош за некретнине.
- Потврда о отуђењу од БТИ-а која важи само месец дана.
- Документ о саставу породице од управљачке организације.
- Писмена сагласност свих учесника у трансакцији. И овде ће бити потребне нотарске услуге за оверење докумената.
Треба имати на уму да ће трансакција, а самим тим и сам споразум, бити неважећи све док их држава не региструје. Само овјера докумената даје им правну снагу. И само у овом случају трансакција је законита и коректно извршена.
Уместо речи
Као што видите, продаја права на дељење стана препун је знања о огромном броју нијанси. Надамо се да након читања чланка нећете имати питања у вези са овом темом.
