Приликом куповине или продаје некретнина, Руси се готово увек баве порезом. Ако су у статусу купаца кућа, тада немају директне одговорности за уплаћивање доприноса у благајну - штавише, имају право на посебан одбитак пореза.
Али ако је неко продавац некретнина, онда има више него довољно обавеза према држави. Обавезан је да плати порез на приход. Правовремено и у потпуности. Ако се особа суочи са задатком да "легално прода стан", које порезе ће морати да плати? Да ли он има право да рачуна на било какву корист?
Колики је порез?
Према руском закону, када појединци продају некретнине (станове, собе, куће, викендице, земљишне парцеле, итд.) Којима је продавац у тренутку трансакције био власник мање од 3 године, јавља се обавеза плаћања пореза на доходак у износу од 13% од прихода износ. Могуће је смањити пореску основицу за милион рубаља. (тзв одбитка имовине). Или за износ који је продавац потрошио приликом куповине некретнине (ако постоје одговарајућа пратећа документација).
Могућност подмиривања трошкова за стицање стана је корисна, на пример, у случајевима када је неко, купивши некретнину, одлучио да то није погодно за њега, па је одлучио да га препродаје. Ако то уради у року од једне године, ако током трансакције не добије зараду већу од милион, неће морати плаћати доприносе Федералној пореској служби. Порез на продају стана мора бити плаћен до 15. јула године која следи након завршетка трансакције.
Обавезе продавца
Поред чињенице да се новчани износ у висини обрачунатог пореза на доходак мора платити на време, продавац има и другу важну обавезу - да пријави Федералну пореску службу. То се врши подношењем декларације у облику трошаринског пореза на доходак. Штавише, чак и ако је порез на продају стана заправо нула (то јест, износ трансакције је био мањи или једнак одбитку од милион рубаља), овај документ и даље треба да се достави Федералној пореској служби. Штавише, то се мора обавити пре 30. априла те године, што следи када је трансакција закључена.
Одговорност
Шта се догађа ако грађанин не плати порез на доходак од продаје стана? Тада ће држава у облику савезне порезне службе новчано казнити новчаном казном у износу од 20% од обрачунатог износа пореза на доходак (или биланс који није плаћен из било којег разлога). Такође, наплаћиваће се дневна новчана казна у износу од 1/300 стопе рефинансирања Централне банке (сада 8,25%) у односу на износ дуга - док неко у потпуности не измири државу.
Шта ће се догодити ако особа не достави образац 3-НДФЛ Савезној пореској служби (чак и ако нема потребе да плаћа порез на продају стана)? У овом случају, Федерална служба за порез такође ће изрећи једнократну казну у износу од хиљаду рубаља. Који ће се повећавати за 5% од износа обрачунатог пореза месечно - док се неко не измири са државом. Тачно, коначна цифра неће прелазити 30% дуга.
Фактор приватизације
Прилично чест случај који су запазили руски правници: особа приватизује стан у којем је живео више од 10 година и продаје га. Понекад чак и искрено одражавају пуни износ у уговору са купцем. Убрзо је примио позив Савезне порезне службе и уљудно затражио да не плати ништа више од пореза на доходак од продаје стана. Како је то могуће? Чињеница је да је грађанин направио смешну грешку - кућу је продао одмах након приватизације. А то са становишта закона спада у случај када је имовина у поседу мање од три године.
Чињеница да је особа живела у стану много година пре приватизације не игра никакву улогу. Ситуација је слична када се врши продаја стана насљедством - порез ће се наплаћивати ако рок од 3 године није прошао. Стога адвокати строго упућују грађане који су управо пријавили власништво над станом било којим поступком: морате причекати три године.
Порез и сувласништво
Могућа је варијанта у којој порез на доходак од продаје стана мора бити плаћен под условом да је стан у заједничком или заједничком власништву. Главни проблем овде је како поделити одбитак од милион рубаља? Пре свега, зависи од тога о којој конкретној врсти имовине причамо - дељеној или заједничкој.
У првом случају је све једноставно. Одбитак је подијељен сразмјерно проценту власништва наведеном у документима. Ако, рецимо, Иванов поседује 45% стана, а Петров - 55%, први има право на "попуст" у продаји станова у износу од 450 хиљада рубаља, други - 550 хиљада.
У случају заједничког власништва, степен једноставности пре свега зависи од способности сувласника да се међусобно договоре.
Још нису успостављени универзални, опште прихваћени на тржишту механизми за одређивање одређеног удела у власништву над становањем.
Сувласници морају доћи до компромиса. А ако се то не деси, суд ће решити питање.
Друго питање које узбуђује многе грађане је: "Шта ако је, на пример, особа пре 10 година купила удео у стану у таквом и таквом обиму, а пре месец дана купио је целу кућу и намерава да прода имовину? Да ли је продаја стана у овом случају опорезована?" Адвокати препоручују да обрате пажњу на једно од писама Министарства финансија објављених 2012. године (наиме, документ број 03-04-05 / 9-189). Каже да промјена удјела у некретнинама не повлачи укидање права власништва.
По истој логици, како неки стручњаци верују, требало би направити разлику у појединачним условима власништва над акцијама. Ако је један од власника куће до тренутка продаје стана, три године, он не треба посебно да плаћа порез. Док други може да поседује свој удео краћи од три године. А ако жели продати свој део имовине, мораће да плати НФДЛ (са одговарајућим износом прихода).
Иако се, како кажу експерти, положај територијалних органа Федералне службе пореза може разликовати од мишљења Министарства финансија. Стога се препоручује да се пре трансакција у којима постоје слични услови консултују са пореским властима одређеног региона или града.
Постоји велика нијанса у вези са поступцима куповине и продаје уз учешће сувласника непокретности у оквиру акција. Ако се стан продаје на основу купопродајног уговора који су потписали сви власници, износ одбитка је милион рубаља. подељено (као што смо горе рекли, сразмерно). Али ако сваки од сувласника жели продати свој удео по посебном уговору, имаће право да у потпуности искористи државни гарантовани „попуст“. Слично је и у случају људи који посједују стан на основу заједничког власништва (мада је у овом случају потребно договорити величину акција које се продају).
Трансакција нерезидента
Познато је да у Русији постоје две главне врсте пореских обвезника. Први су становници земље, плаћају порез на доходак у износу од 13%. Држављани Русије и грађани других држава који су живели у Русији више од 183 дана током 12 месеци признају се као такви. Други су нерезиденти. Који је главни део године живео у иностранству. Шта учинити ако стан продаје нерезидент? Да ли требате да платите порез?
Да Штавише, износ је значајно већи него ако је продавац био резидент, наиме 30%. Успут, грађани ове категорије плаћају исти износ ако раде за најам (или примају другачију службену зараду).Још једна велика нијанса је да нерезидентима није дозвољен одбитак.
Ако је продавац ИП
Како се израчунава порез приликом куповине (продаје) стана за предузетнике? Који су одбитци које поставља ИП? Што се тиче куповине - ниједна. Предузетници не могу „заједничким грађанским“ правом вратити 13% вредности имовине као дела одбитка имовине. Али тада имају шансу да плате знатно нижи порез на продају.
Превише ИП адреса ради на "поједностављењу". У складу са овим системом опорезивања, приход од продаје непокретности изједначава се са комерцијалним. Стога се плаћа 6% примљеног дохотка.
Ако је продавац старији грађанин
Да ли се обрачунава порез на продају стана пензионерима? Да, и то у потпуности. Чињеница да је особа у пензији не утиче на његово статус пореских обвезника Постоје исте обавезе за благовремено достављање 3-НДФЛ декларације Савезној пореској служби и плаћање обрачунатих доприноса на време.
Сива шема: Одговорност
Веома много грађана Руске Федерације, покушавајући да не плати порез на продају стана, указују на много ниже трошкове стана приликом регистрације трансакција куповине и продаје, него када се праве нагодбе са купцем. Обично се у таквим случајевима појави сума од милион рубаља, што је једнако одбитку. Преостали износ продавача станова добија у оквиру додатних споразума (углавном "примања").
Са гледишта закона, све изгледа „чисто“. Међутим, како кажу стручњаци, последњих година владини одељења су све мање лојална таквим трансакцијама. А изглед „чистоће“ по жељи се може занемарити, јер стварне радње продавца своде се на утају пореза (а ово испуњава услове за 198. члан Кривичног законика). Све што је потребно запосленима у Федералној пореској служби да би добили порез на продају стана у целости јесте прикупљање доказа да је особа применила „сиву шему“ у виду умањених бројки у купопродајном уговору. А онда информације можете пренијети на суд.
Како се то дешава у пракси? По правилу, пореске власти, сумњајући у очигледно прикривање стварних података о продаји, налажу независну процену стана који се налази у истој кући (а ако то није могуће, онда смештајте у зграду сличног дизајна на истом простору). Добивши независне податке, зову пореског обвезника на разговор и траже појашњења.
Ако особа каже да је једноставно успела да убеди купца да купи стан пет пута јефтинији од тржишне вредности, тада запослени у Федералној пореској служби, разумно не верујући у њега, може покренути жалбу на суд. Постоји велика вероватноћа да то није неуспешно: последњих година је било преседана када су аутори „сивих шема“ били осуђени. У правилу су морали да плаћају порез на продају стана, обрачунат у складу са стварном тржишном вредношћу имовине.
Информанти за трансакције са смањеним трошковима становања у међувремену могу бити јавни бележници који су учествовали у овери докумената о продаји станова, па чак и службеници правде који су регистровали некретнине. Стога, кажу стручњаци, постаје све теже продати станове по „сивим шемама“. Иако је до сада, признају, све редом - порез на доходак од продаје стана превелик је.
Нијансе власништва
Као што смо већ утврдили, особа плаћа порез на доходак продајући становање у свом власништву мање од 3 године. Како се израчунава овај период? Врло једноставно - у тренутку потписивања трансакције куповине и продаје узима се у обзир 36 пуних месеци. Стручњаци напомињу да се мандат рачуна од дана који се уписује у државни регистар (а не од оног који је написан у потврди о регистрацији непокретности). Разлика између ових дана, напомињу стручњаци, може бити знатна - до две недеље.
Вредно је напоменути и да особа која је, рецимо, 10 година поседовала стан, продала га и откупила месец дана касније, сматра се, како кажу стручњаци, новим власником.Да бисте избегли плаћање пореза, морате сачекати три године пре продаје имовине.
Трикови одбитака
Као што смо рекли на самом почетку, грађани Руске Федерације имају право на одбитак који се односи не само на продају некретнина, већ и на куповину станова. У другом случају, механизам за обрачун износа је, наравно, потпуно другачији (као и законодавне норме које га регулишу). Укратко размотримо специфичности одбитка имовине за купце станова.
Држава у облику савезне пореске службе даје право грађанима који су купили некретнине да врате 13% износа утрошеног у трансакцију куповине станова. То је, пре свега, плаћање у корист продавца. Максимални одбитак по његовом основу износи 260 хиљада рубаља. Многи станови се купују под хипотеком. Одатле се формира још једна основица за израчун одбитка, чији је максимални износ 390 хиљада рубаља. (ако је стан купљен после 1. јануара 2014.), а можда чак и потпуно неограничен (ако је стан купљен у претходним годинама).
Изгледа да су ови износи много мањи од одбитка од милион загарантованих продајом станова. Али не заборавимо да су „формуле“ за обрачун пореских обавеза за продавце потпуно различите. Може се испоставити да ће одбитак имовине приликом куповине стана бити већи од пореза на доходак обрачунатог од његове продаје.
Посебно је занимљиво да се обе врсте одбитка могу комбиновати. Штавише, у неким је случајевима реално надокнадити обрачунат порез на доходак по основу продаје стана и порески одбитак по основу куповине некретнине. Потребно је само контактирати територијалну структуру Савезне пореске службе како би се договорио овај поступак. То је релативно једноставно, па се у већини случајева може обавити без укључивања скупих консултаната.
На пример, следећи сценарио је сасвим могућ.
Грађанин Иванов продао је стан на авенији Лењин за 2,5 милиона рубаља. Искористио је право на одбитак у износу од милион, а сада дугује 13% од 1,5 милиона рубаља, то је 195 хиљада рубаља.
За приход од продаје станова на авенији Лењина, грађанин Иванов купио је станове у Московској улици за иста 2,5 милиона рубаља. (баш му се свидело то подручје). Од трошкова куповине овог стана, он има право да прими одбитак, сада као купац, у износу од 260 хиљада рубаља.
Иванов доставља релевантна документа у пореску управу, где се узајамно рачуна одбитком пореза и порезом на доходак. Као резултат тога, Федерална служба за порезе чак и даље “дугује” грађанину додатних 65 хиљада рубаља. Који ће му бити уплаћен на прописани начин. Главна ствар је да Иванов треба обавити обе трансакције у једној години.
