Продавци некретнина, примајући приход од трансакције, дужни су да плате порез на доходак у износу од 13%. Наплата пореза је поступак под строгом државном контролом. Међутим, квалитет његове имплементације, кажу стручњаци, није достигао оцјену због низа изузећа у савременом законодавству. Превише грађана, на потпуно правним основама, утају порезе. А многи заузврат преплаћују, не знајући за значајне користи које држава гарантује учесницима на тржишту некретнина. На шта морате имати на уму приликом продаје стана? Који је најисправнији начин плаћања пореза при продаји некретнина?
Општи принципи опорезивања продаје станова
Стручњаци идентификују следећа основна начела опорезивања трансакција некретнинама у складу са руским законом:
- Порез на доходак у износу од 13% износа примљеног од купца куће наплаћује се и плаћа ако је стан био у власништву продавца мање од 3 године;
- бивши власник имовине дужан је да поднесе територијалном уреду Савезне порезне службе изјаву у одговарајућем облику најкасније до 30. априла године након трансакције продаје стана
- Обрачунати порез на доходак грађанин мора у целости платити до 15. јула у години када је декларација поднета.
Одбици продаје некретнина
Закони Руске Федерације дефинишу одређену врсту погодности загарантоване продавачима некретнина. Потјече из тзв порески одбитци. Они представљају цифру којом можете смањити износ готовине добијене продајом некретнина. Одбитци су, дакле, за обе врсте трансакција - продаја, куповина непокретности. Порез се, међутим, плаћа само за једног од њих.
Сада одбитак износи милион рубаља. Коначни порез на продају некретнина израчунава се помоћу врло једноставних математичких формула. Размотримо пример.
Грађанин Иванов продао је стан за 2,5 милиона рубаља. Према заданим поставкама, он мора платити порез на доходак у износу од 13% од тог износа, што је 325 хиљада. Међутим, одлучио је да искористи законско право на примање пореског одбитка од милион, па ће стварна опорезива основица бити 1,5 милиона рубаља. Иванов ће, дакле, морати да плати држави 195 хиљада рубаља.
Можете потрошити милион рубаља одбитка и на рачун једне трансакције куповине и продаје, и на основу неколико, али само у току године. Ако износ прихода од продаје некретнина није достигао милион, тада се порези не би требали плаћати (али истовремено се декларација мора поднијети и до 30. априла).
Други главни механизам одбитка је укључивање у „формулу“ потврђених износа повезаних са трошковима куповине стана. То јест, ако је, на пример, Иванов, који је продао стан за 2,5 милиона рубаља, купио пре, рецимо, за 2,7, онда има право да тај износ прикаже у облику пореза на доходак од три личне дојаве (уз прилог пратеће документације - извода, споразум итд.) и уопште се не дугују држави. Порез на продају некретнина у овом случају се не плаћа.
Одбитци за заједничко и заједничко власништво
Ако је продати стан у власништву две или више особа на основу заједничког или заједничког власништва, одбитка од милион рубаља. распоређени између њих. Ако говоримо о првој верзији власништва, онда у складу са проценатом расподјеле наведеном у власничким потврдама. У другом случају - по договору. Ако компромис не успе, онда преко судова.Споразум о томе да су сувласници спремни да разликују своје интересе према једној или другој расподјели процената сматра се постигнутим када сваки од њих потпише уговор о продаји некретнина. По правилу, нису потребни додатни папири који потврђују „компромис“.
У исто време, особе које имају право да поседују удео у стану имају право да продају свој део имовине без договора са сувласницима и истовремено одбитак добијају у целости, појединачно. Наравно, одговорност за плаћање пореза при продаји некретнина у овом случају је потпуно индивидуална.
ПИТ: 13% или 30%?
У заједници некретнина и грађана укључених у трансакције некретнинама понекад се поставља питање: зашто у неким случајевима пореска стопа за трансакције једнаке 30%? Који порез на продају некретнина изгледа толико оптерећујуће? Одговор је једноставан. Овај показатељ је за нерезиденте Руске Федерације. Обично су страни држављани који су одлучили да продају своју имовину у Русији.
Али чести су и случајеви када су грађани Руске Федерације такође признати као нерезиденти. Чињеница је да је особа која не живи на територији своје државе дуже од 183 дана у години, без обзира на своје руско држављанство, призната као нерезидент. Његова дужност је да плаћа порез на доходак много више него ако је живео у Русији више од шест месеци. И још једна важна нијанса. Ако нерезидент прода имовину, порези се не надокнађују никаквим одбитком. Услови њиховог плаћања остају исти, поступак пријављивања Федералној пореској служби - исти.
Шта ако не поднесете декларацију?
За такву област као што су куповина и продаја некретнина, порези су најважнији аспект. Стога су надлежна одељења довољно строга у погледу политике надгледања кретања средстава у оквиру трансакција са становима. Стога, ако продавац непокретности у прописаном року не поднесе изјаву која одражава износе примљене за продају становања, тада у складу са Члан 119 Пореског законика добиће казну у висини од 5% пореза (или износа који није плаћен), рачунато сваког месеца од тренутка када су документи предати Федералној пореској служби (али његова максимална вредност не може прећи 30% дуга држави, а минимална величина му је 1 хиљаду рубаља).
Шта ако не платите порез?
Ако продавац некретнина није уплатио обрачунат порез на доходак, Федерална служба за порезе захтева плаћање одговарајућег износа новца, наплату новчане казне (20% од износа пореза) и камате (у процентима једнаким 1/300 од стопе рефинансирања Централне банке - наплаћује се дневно до долази до кашњења).
Да ли пензионери морају да плаћају порез?
Постоји верзија да су пензионери ослобођени плаћања пореза на доходак због прихода од продаје стана. То није тачно. Приход од продаје становања у смислу пореског законодавства једнак је плати. Држава пензионерима не даје никакве накнаде за порез на промет имовине. Поред тога, за њих је обавеза да благовремено пребаце 3-НДФЛ декларацију на Савезну пореску службу, као и благовремено плаћање обрачунатих износа, потпуно иста као и за радне људе. Наравно, и даље остаје правило да се порез на продају некретнина краће од 3 године у имовини не плаћа.
Како поднијети декларацију?
Постоје три главне опције за подношење 3-НДФЛ обрасца, који одражавају податке о трансакцијама са некретнинама, територијалном органу Савезне пореске службе. Прво, особа то може учинити лично контактирајући одељење, друго, писањем пуномоћи некоме кога овери нотар, треће, слањем електронског обрасца преко државних служби (након регистрације на њему).
Хоће ли ускоро бити новог пореза?
Међу стручњацима и неким медијским извештајима појављује се да ће се у Русији ускоро појавити нови порез на продају некретнина. Или ће барем бити значајне измене у важећем законодавству.О чему можемо да разговарамо овде? Колика је вероватноћа да ће година у којој ће се увести нови порез на промет некретнина бити 2015?
У 2014. години расправљало се о предлогу закона у јавној сфери који је позван да измени постојећу шему убирања пореза на продају непокретности. Поента је да се порез на доходак треба обрачунавати на основу катастарске вредности становања. Ова формулација, истичу стручњаци, и даље је индикативна. Али, конкретан циљ законодавца је јасан: власти желе да „избељују“ трансакције у којима је вредност имовине укључене у уговор о продаји некретнина нижа од реалне цене стана (то се ради како би се „испунило“ одбитак од милион пореза или га максимално искористили ) Гледе тога, катастарска вредност становања, према законодавцу, требало би да мање-више одговара тржишној (сада је она обично много нижа).
Који је предложени механизам за рад закона у поређењу са тренутним процедурама? Погледајмо неколико примера.
Грађанин Иванов, склапајући уговор о деоници, уложио је 700 хиљада рубаља у развој куће. Две године касније, уговорна компанија наручила је становање. До тада је тржишна цена Иванова стана порасла на 2,5 милиона.Хтео је да га прода, али у уговору да му напише трошак 1,7 милиона.Од тог износа моћи ће да одузме 700 хиљада трошкова за дељена градња, као и да се смањи потребним одбитком у износу од милион. Дакле, Иванов у потпуности "затвара" приход и званично примљен по уговору, како не би платио порез на доходак. Према садашњим нормама закона, све што је Иванов намеравао може и треба успети.
Измјене и допуне Пореског законика Руске Федерације, о којима се тренутно говори, могу присилити грађанина да плаћа порез на доходак у сваком случају. Чињеница је да, у складу са катастарском ревалоризацијом, цена стана може бити, на пример, 2,2 милиона рубаља. То је 500 хиљада рубаља. више него у купопродајном уговору који су саставили Иванов и његов купац. А од ових 500 хиљада од продавача ће се морати платити прописани порез на доходак у износу од 13%.
Стручњаци кажу да постоји опција да законодавац уведе своје олакшице у своје „формуле“. То је такозвани "фактор смањења", који се множи са катастарске процене непокретности. Сада се у закону појављује показатељ једнак 0,7. У случају трансакције грађана Иванов, коначна цифра ће се добити множењем 2,5 са 0,7. То је 1,54 милиона рубаља. Шта би, у принципу, требало да договори за Иванова - у његовом споразуму цифре су и више од овога. Али шта ако његов стан не би коштао 2,5 милиона, већ свих 4? У овом случају би катастарска процена највероватније била близу тржишне. А тада би продавац некретнина морао темељито да се рашири.
Истовремено, многи стручњаци, као и сами представници законодавних кругова, кажу да „коефицијент за спуштање“ можда уопште није одобрен. Могућа је и могућност да се регионалним парламентима омогући да утврде одговарајућу цифру, мотивишући, како кажу стручњаци, да сав приход од плаћања пореза на доходак по основу катастарске вредности остане у буџету предмета.
Датум јавне расправе о предлогу закона - до 30. октобра 2014. Затим ће бити упућен посланицима Државне думе. Вероватно је да ће већ 2015. године на снагу ступити измене и допуне Пореског законика Руске Федерације.
Нови закон: погодности и уступци
Као што видимо, држава је одлучила да се темељно интервенише у таквој појави као што су куповина и продаја некретнина. Порези, које власти највјероватније очекују, требају се активније прикупљати у овом правцу. У међувремену, политика законодавца дозвољава бројне уступке. Упркос чињеници да измене и допуне Пореског законика Руске Федерације још нису усвојене, неке од њихових нијанси које се односе на бенефиције и концесије на трансакције некретнинама већ су објављене. Означите неке од њих.
Порез на доходак уопште не може да се плати ако грађанин прода једино стамбено збрињавање (или које је имало овај статус последњих 12 месеци пре продаје). Истина, максимална цена стана не сме бити већа од 5 милиона рубаља. Претпоставља се такође да ће садашња норма, која даје право на ослобађање од пореза на доходак од чињенице продаје непокретности, тачније 3 године у имовини, остати.
Нови закон: стручно мишљење
Многи стручњаци на тржишту сумњају да ће агенције одговорне за имплементацију новог закона бити у могућности да формулишу исправан алгоритам катастарске процјене. Стручњаци признају да им није баш јасно одакле ће бројеви долазити. Разлике у методама које користе различити "проценитељи" сасвим су могуће, кажу стручњаци. Постоји верзија да ће нови закон негативно утицати на примарно тржиште некретнина, јер ће се инвестицијска атрактивност дељене градње смањити. Коначно, резултат може бити повећање вредности некретнина у свим сегментима.
Истовремено, међу стручњацима такође постоји мишљење да су потребне реформе. Штавише, то иде у правцу пооштравања праћења трансакција. Подизање или смањивање оклада нема смисла. С обзиром на огроман број "сиве понуде", постаје потпуно ирелевантно који порез се наплаћује на продају непокретности - уопште се не плаћа.
Одговорност за сиве понуде данас
Поставља се разумно питање: да ли заиста могу бити да се „сиве шеме“ којима власти теже „избелити“ данас не могу легално открити и сузбити? Да ли све оне „преваре“ повезане са навођењем у уговорима о продаји некретнина подцјењују цифре, не подразумијевају никакву одговорност?
Према мишљењу експерата, Федерална служба за порез нема добро развијен алгоритам за препознавање таквих трансакција. Барем зато што, са правног становишта, пореске власти не могу имати жалбе против учесника на тржишту некретнина. Купац и продавац склапају два потпуно легална уговора. Прва је главна, она износи износ до милион.Овај рад је за пореске службенике. Други уговор, са своје стране, не одражава трансакцију са некретнинама, већ накнаду купца за трошкове продавца повезане са „побољшањем врсте стана“. У ствари, то је потврда о преносу средстава. Овај порески уговор по правилу не захтева (а износи наведени у њему се нигде не појављују званично).
Истовремено, нејавни послови у овом правцу могу се обављати у структурама Савезне пореске службе. Посебно постоје чињенице да централна канцеларија овог одељења повремено шаље писма својим територијалним одељењима да је потребно створити посебне функционалне јединице - управо у циљу борбе против утаје грађана од пореза на доходак код продаје станова у целости.
Према једном од ових докумената, који је прешао у власништво неких руских медијских кућа, регионалним структурама пореске службе наређено је да проуче купопродајне уговоре и спроведу истраге истражног карактера - у виду посета кућама пореских обвезника и вођења разговора. Ако су идентификоване „сиве шеме“, наплатите „тачан“ износ пореза на доходак (заснован на независној процени цене стана) и истовремено новчано кажњавајте грађане.
Успут, многи стручњаци су импресионирани приступом контроле продаје некретнина у Украјини. Порези тамо, као и наши, нису мали - могу достићи и до 15%. Стога, како би умањили вероватноћу „сиве понуде“, украјинске власти су недавно увеле норму: јавни бележници који потврђују купопродајне уговоре о становању морају да провере информације о независној тржишној процени имовине у бази података „облака“. Ако се информације не пронађу на мрежи, јавни бележник нема право да овери документа.
Значај поступака за идентификацију „сивих шема“, сматрају стручњаци, посебно је повећан због измена и допуна Пореског законика Руске Федерације који регулишу одбитке имовине за купце имовине. Чињеница је да су купци станова до 1. јануара 2014. имали право на одбитак пореза само једном за једну некретнину. Ако су купили становање, а уговор је износио милион, тада су могли рачунати само на 13% од тог износа.
Због тога многи купци нису били задовољни „сивим шемама“ и тражили су од продавача да саставе уговоре са стварним бројевима. Али након што су амандмани у Пореском законику примљени одбитка имовине омогућено са било којим бројем трансакција са некретнинама. А сада, купце, у принципу, није брига који износ се појављује у купопродајном уговору. Не занима их какав порез на промет некретнина продавачи желе да плате и да ли то уопште желе.
Трансакције које укључују правна лица
Укратко размотримо аспекте који се односе на опорезивање трансакција у којима су продавачи некретнина правна лица (привредна предузећа итд.). Шема израчунавања наплате овде се, наравно, разликује од оне која је карактеристична за појединце. Али то је сасвим разумљиво и логично. Ако говоримо о таквој појави као што је продаја некретнина од стране правног лица, порези се плаћају овде две врсте.
Прво, то је ПДВ (18%). Друго, то је порез на добит (20%). Одбитци нису обезбеђени. Међутим, ако организација користи поједностављени порески систем, тада се некретнине продају по потпуно другачијим стандардима. Не постоји „поједностављени“ порез на добит, а приход од продаје имовине изједначава се са комерцијалним. Према нормама за поједностављени порески систем, компанија ће морати да плати 6% прихода од продаје или 15% разлике између прихода и трошкова куповине ове имовине.
Слична правила важе и за индивидуалне предузетнике. Ако раде по поједностављеном пореском систему, тада продају имовине 6% прихода или 15% "разлике". Према општем систему опорезивања, мора се плаћати ПДВ и порез на доходак. Истина, важно је да примање средстава од купца иде преко службено регистрованог банковног рачуна. Ако појединачни предузетник продаје некретнине путем „редовног“ банковног рачуна, мораће да плати порез на доходак физичких лица. Тачно, у овом случају можете користити одбитак.
