Dijual saham di apartmen: dokumen, nasihat undang-undang

Perubahan pemilikan hartanah sentiasa menimbulkan banyak persoalan di kalangan rakyat. Dan apa yang boleh kita katakan tentang keadaan ketika terdapat penjualan saham di apartmen! Terdapat banyak yang tidak dapat dimengerti oleh orang. Dalam artikel kami, kami ingin memahami bagaimana membuat dokumen dengan betul, apa yang dipunyai oleh pemilikan secara umum, dan cara menangani pembayaran cukai.

Apakah pemilikan yang dikongsi?

Mari kita mula-mula memahami mengapa keadaan timbul. pemilikan bersama. Malah, terdapat banyak sebab:

1. Perumahan telah diswastakan kepada semua ahli keluarga berdaftar sepenuhnya pada masa kerja kertas.
2. Apartmen, yang merupakan pemilikan bersama, dibahagikan selepas perceraian pasangan.
3. Harta tanah diwarisi oleh beberapa keturunan.

Harus diingat bahawa pangsapuri biasa, yang dimiliki bersama, adalah mustahil untuk dikongsi secara fizikal. Untuk melakukan ini, seperti yang mereka katakan, "dalam jenis", adalah perlu bahawa perumahan ini mempunyai pintu masuk yang berasingan dan sambungan kepada semua komunikasi. Tidak mustahil untuk mempraktikkannya. Jadi, kadang-kadang hanya rumah persendirian boleh dibahagikan. Dalam semua kes lain, saham ideal diperolehi.

Apakah bahagian yang ideal?

Pertama sekali, anda perlu memahami bahawa bahagian yang ideal bukan sebahagian daripada perumahan anda, tetapi hanya bahagian dalam hak untuk itu. Malah, hak harta itu sendiri tertakluk kepada pembahagian, bukannya apartmen. Seperti yang mereka katakan, untuk merasakan bahagian ini dalam realiti tidak mungkin. Salah satu daripada beberapa pemilik tidak boleh dianggap sebagai pemilik perumahan, kerana dia memiliki hanya saham, dan ini, sebenarnya, hanya satu bentuk undang-undang, tetapi bukan apartmen itu sendiri.

Ternyata setiap pemilik mempunyai peluang untuk menggunakan perumahan, tetapi pada masa yang sama tidak boleh melanggar hak orang lain. Sudah tentu, dalam amalan ia tidak mudah dilaksanakan. Ia datang kepada hakikat bahawa rejim untuk menggunakan ruang tamu, bilik mandi, tandas atau dapur ditubuhkan, bilik dibahagikan antara penyewa.

Walau bagaimanapun, jika salah seorang pemilik bersama mahkamah memperuntukkan ruang untuk digunakan dengan keluasan lima belas meter, dan yang lain, sebagai contoh, dua belas, maka mereka akan membayar bil-bil utiliti mengikut apa yang mereka miliki. Sekiranya masing-masing mempunyai separuh, maka dia akan menerima bil untuk separuh apartmen, dan bukan untuk kawasan yang diduduki.

Menjual bahagian dalam apartmen adalah yang paling sukar. Ini menimbulkan banyak persoalan dan masalah. Oleh itu, perlu memahami perkara ini secara terperinci.

Jual saham di pangsapuri oleh pemiliknya

Keadaan ini tentunya tidak begitu baik. Katakan mengapa. Hakikatnya ialah pemilik (atau sebaliknya, salah seorang dari mereka) boleh menjual bukan perumahan itu sendiri, tetapi tempoh mereka. Setuju bahawa ini pasti akan menjejaskan kedua-dua harga dan tempoh proses. Tidak mungkin ramai orang yang ingin membeli harta sebagai tambahan kepada orang asing di kawasan kejiranan. Walaupun seseorang, sebenarnya, mempunyai hak untuk menjual bahagian dalam sebuah apartmen, ia tidak begitu mudah untuk menyedarkannya.

Tetapi ini bukan satu-satunya kesukaran dalam situasi sedemikian. Hakikatnya, pemilik saham mempunyai hak untuk membeli rumah ini terlebih dahulu. Bagaimana ia berfungsi? Pertama sekali, anda perlu menawarkan untuk membeli harta tanah kepada pemilik bersama yang lain. Jika dia bersetuju, maka bahagian pangsapuri dijual kepada saudara (sebagai peraturan, saudara-saudara yang jauh dan dekat adalah pemilik bersama), dan jika dia enggan dan tidak memperoleh bahagian yang ternilai dalam sebulan, maka itu boleh dijual kepada orang yang tidak dikenali. Terdapat satu tetapi. Dan agak besar.Kontrak penjualan saham pangsapuri mesti mempunyai syarat yang sama untuk pemilik dan pihak luar (harganya mesti sama). Ini akan membantu menghapuskan kemungkinan penipuan.

Jika keadaan ini dilanggar, pemilik bersama boleh memfailkan tuntutan mahkamah dengan mahkamah berkenaan dengan pemindahan hak jualan kepada diri mereka sendiri. Kenyataan sedemikian boleh dibuat dalam masa tiga bulan, bermula dari saat ia menjadi diketahui tentang pelanggaran hak-hak pendahuluan. Menjual bahagian dalam apartmen ke pemilik lain disertai oleh banyak masalah dan nuansa yang paling terkenal di muka. Untuk mengelakkan kegagalan yang tidak perlu pada masa akan datang.

Pendaftaran hak pendahuluan

Menggunakan nasihat peguam yang biasa dengan keadaan sedemikian, anda perlu menyusun semua dokumen dengan betul supaya tidak terdapat insiden yang tidak menyenangkan. Sebagai contoh, untuk mematuhi hak pra-pendahuluan, adalah lebih baik membuat cadangan untuk memperoleh bahagian secara bertulis melalui surat dengan surat pemberitahuan atau didaftarkan. Dan anda juga boleh menyerahkannya secara peribadi, tetapi pada masa yang sama meminta mereka menandatangani salinan yang menunjukkan masa dan tarikh penerimaan. Perlu ada pengesahan penerimaan sekuriti. Oleh itu, anda selamat dari kemungkinan tindakan pemilik yang tidak jujur. Lagipun, mereka mungkin mengabaikan tawaran anda, dan kemudian mengisytiharkan bahawa anda tidak memberitahu mereka.

Dengan cara ini, dengan cara yang sama, hak pra-pendahuluan direalisasikan semasa pertukaran.

Bagaimanakah hak keutamaan boleh dielakkan?

Jika anda mempunyai bahagian harta di apartmen, menjual, seperti yang anda tahu, tidak akan mudah, kerana tidak selalu mungkin untuk berunding dengan pemilik bersama dengan cara yang baik. Apa yang perlu dilakukan dalam kes ini? Lagipun, tidak ada cara lain tetapi untuk menyingkirkan hartanah tersebut. Di sini nasihat peguam akan datang untuk menyelamatkan. Anda mungkin ditawarkan untuk menipu dan memintas hak pendahuluan. Pilihan ini tidak sepenuhnya baik dan melibatkan risiko tertentu. Hakikatnya adalah bahawa pembeli mungkin tidak sepenuhnya jujur, yang bermaksud bahawa anda, yang melewati hak pemulihan oleh perselisihan khayalan, mungkin tidak akan menerima uang itu dengan persetujuan.

Adakah perjanjian hadiah mungkin?

Sudah tentu, penjualan bahagian dalam apartmen adalah mungkin melalui derma. Dan dalam kes ini, hak pendahuluan tidak berfungsi. Lagipun, anda tidak boleh melarang memberi apa-apa. Tetapi di sini terdapat beberapa nuansa dan risiko.

Fakta pemberian kepada pembeli mungkin tidak sah sebagai kontrak jualan yang tersembunyi. Walau bagaimanapun, pemiliknya mungkin menuntut bahawa hak untuk transaksi itu dipindahkan kepadanya. Oleh itu, pembeli akan kehilangan pengambilalihan.

Penjual mungkin mengalami cara lain. Jika pembeli jujur ​​tidak membayar, maka dia tidak akan dapat pulih dari dia secara sah.

Terlalu mahal dalam kontrak

Untuk memaksa pemilik bersama untuk tidak membeli bahagian jualan harta itu, anda boleh menawarkan mereka kontrak penjualan bahagian pangsapuri dengan harga yang sangat tinggi. Setelah menerima keengganan atau tidak menerimanya, penjual boleh mengeluarkan resit untuk amaun yang sama seperti dinyatakan dalam kontrak, tetapi bersetuju dengan pembeli bahawa dia akan membayar jumlah yang lebih rendah (nyata).

Apakah perangkap apa yang boleh dilakukan dengan perkembangan situasi seperti itu? Hasilnya, cukai urus niaga akan diabaikan, kerana perisytiharan itu akan mencerminkan jumlah yang ditunjukkan pada resit tersebut.

Secara umum, tidak ada pilihan yang ideal. Dalam setiap kes, anda hanya perlu mengaitkan jumlah cukai dan harga saham, serta mengetahui syarat-syarat bagi kewajipan membayar cukai pendapatan peribadi (ada kalanya penjualan hartanah tidak dikenakan cukai).

Melakukan perjanjian pinjaman

Anda boleh membuat perjanjian pinjaman, yang akan menunjukkan jumlah yang sama dengan harga saham yang ditebus. Pada masa yang sama, perjanjian dibuat di mana pinjaman itu dijamin dengan hak untuk berkongsi harta. Ia adalah satu perjanjian cagaran yang dipanggil gadai janji. Ini bukan pinjaman, seperti yang banyak percaya. Gadai janji mesti melepasi pendaftaran negeri. Duti negeri akan menjadi seribu rubel.

Selanjutnya, peminjam sengaja merindui syarat bayaran balik. Sebaliknya, pembeli bahagian apartmen, yang dalam hal ini bertindak sebagai pemberi pinjaman, menguatkuasakan bahagian harta itu. Agar tidak terlibat dalam litigasi, tandatangan perjanjian pajakan di mana kedua-dua pihak bersetuju bahawa bukannya membayar jumlah pinjaman, hak untuk berkongsi harta itu dipindahkan.

Tetapi dalam kes ini, ia tidak begitu mudah. Begitu juga, terdapat risiko membatalkan kontrak dengan inisiatif pemilik rumah yang tinggal jika mereka pergi ke mahkamah. Sekiranya tuntutan berpuas hati, maka pembeli perlu mengembalikan sahamnya, dan penjual akan tetap berhutang dengan perjanjian pinjaman fiktif, kerana pampasan akan dibatalkan.

Transaksi ekuiti mana yang haram?

Jualan bahagian dalam apartmen tidak mungkin dalam hal penyerahan (cession). Transaksi sedemikian adalah dilarang.

Tugasan boleh digunakan dalam pengasingan saham seorang pengasas sebuah LLC, tetapi menjual saham di sebuah apartmen dengan cara ini tidak mungkin.

Adakah undang-undang preemptive sentiasa berfungsi?

Terdapat satu kes apabila bahagian dalam apartmen boleh dijual tanpa hak pendahuluan. Ini adalah jualan awam. Hanya pemiutang melakukan ini dengan bahagian harta tanah, jika tidak ada cara lain dan dana debitur tidak cukup untuk menutup hutang.

Tetapi tidak setiap saham boleh dipulihkan sebagai hutang (selepas semua, anda tidak boleh mengambil satu-satunya perumahan). Hanya terdapat dua pilihan apabila mereka boleh mengambil bahagian:

1. Bahagian dalam undang-undang menjadi jaminan gadai janji (dalam hal ini walaupun perumahan hanya dituntut).
2. Jika penghutang tidak tinggal di sebuah apartmen di mana dia mempunyai bahagian dan didaftarkan di alamat lain, atau dia juga memiliki perumahan lain.

Jualan keseluruhan apartmen dengan pemilikan bersama

Sekiranya pangsapuri kecil, terdapat beberapa pemilik bersama yang tidak mempunyai keinginan untuk hidup bersama di wilayah yang sama, maka penyelesaian terbaik dalam keadaan ini adalah untuk menjual seluruh apartmen. Mana-mana peguam akan menawarkan penyelesaian kepada masalah ini.

Sekiranya semua pihak bersetuju, maka tidak timbul kesulitan. Walaupun anda masih memerlukan sokongan undang-undang untuk menyelesaikan transaksi dengan betul. Beberapa pilihan boleh dilakukan:

1. Menyimpulkan kontrak jualan, tetapi semua pemilik saham akan bertindak sebagai penjual.
2. Mengeluarkan banyak perjanjian sebagai pemilik. Akibatnya, pembeli mempunyai banyak perjanjian pembelian dan penjualan saham bahawa dia menjadi pemilik tunggal apartmen.

Pilihan pertama adalah lebih baik apabila pemilik bersama tinggal berdekatan. Ia lebih menarik dalam ertinya membayar duti negeri untuk mendaftarkan hak harta benda.

Walaupun, jika anda mempunyai sokongan undang-undang, mereka akan memberitahu anda pilihan yang lebih menguntungkan dalam setiap kes.

Pilihan kedua boleh menjadi mudah jika kesemua pemilik tidak mahukan dan tidak dapat berkomunikasi antara satu sama lain, atau tinggal jauh, atau tidak mahu memberikan kuasa wakil untuk menandatangani kontrak satu sama lain. Mungkin terdapat banyak nuansa. Keputusan yang tepat akan membantu anda membuat peguam.

Walau bagaimanapun, dalam kes kedua, pembeli perlu membelanjakan wang untuk membayar duti negeri bagi setiap bahagian seribu rubel.

Bagaimana untuk menyelesaikan situasi jika salah satu pihak bertentangan dengan penjualan?

Keadaan ini berlaku paling kerap. Ia adalah disebabkan oleh hakikat bahawa beberapa pemilik mempunyai niat untuk menjual sebuah apartmen yang benar-benar tidak perlu kepada mereka. Dan kemudian bahagikan wang itu. Dan sesetengah peserta, misalnya, menentang keputusan ini atas sebab tertentu. Jangan lupa bahawa banyak bergantung kepada saiz saham.

Jika lawan jualan mempunyai bahagian kecil, maka anda boleh membelinya secara paksa dari dia. Ini dilakukan di mahkamah. Saman sedang difailkan. Memungkiri tuntutan anda dengan sebahagian kecil daripada pemilik bersama, anda boleh petisyen untuk paksaan untuk memindahkan bahagiannya kepada pemilik bersama yang lain, tentu saja, untuk pampasan kewangan.

Sudah tentu, jika seseorang tinggal di ruang hidup ini, maka tiada siapa yang berhak untuk memaksa dia untuk menjual bahagiannya, kerana asas itu hanya saiznya yang kecil.

Apakah saiz cukai?

Dana yang diterima daripada penjualan harta atau faedah ditentukan sebagai pendapatan. Jadi, ia dikenakan cukai oleh cukai pendapatan peribadi. Saiznya adalah tiga belas peratus daripada jumlah kontrak.

Tetapi terdapat pengecualian apabila anda tidak perlu membayar cukai. Sebagai contoh, dalam kes apabila bahagian itu telah berada dalam pemilikan seseorang selama lebih daripada tiga tahun. Tarikh rujukan ialah saat pendaftaran negara oleh warganegara hak pemilikan kepada sahamnya.

Dalam kes lain, apabila cukai pendapatan peribadi masih perlu dibayar, kerajaan menyediakan potongan cukai. Inilah jumlah harga apartemen atau bahagiannya harus dikurangkan apabila mengira jumlah cukai.

Tetapi potongan cukai untuk penjualan hak untuk berkongsi mempunyai nuansa sendiri.

Potongan cukai

Jumlah potongan maksimum sebanyak satu juta rubel untuk jualan tunggal ditubuhkan. Sebuah apartmen boleh menjadi suatu objek jika dijual secara keseluruhan. Atau ia mungkin merupakan bahagian, jika perjanjian dibuat untuk setiap bahagian secara berasingan.

Ternyata ketika menjual seluruh apartemen, potongan maksimum dikira sebanding dengan saham pemilik. Tetapi jika setiap bahagian dijual secara berasingan, maka setiap pemilik berhak menerima potongan dalam jumlah satu juta rubel.

Jika anda menjual bahagian dalam sebuah apartmen yang anda miliki selama kurang daripada tiga tahun, maka anda perlu mengisi dan menyerahkan perisytiharan, yang akan menunjukkan jumlah pendapatan yang diterima daripada transaksi. Di sana anda juga akan mencari lajur potongan cukai. Anda akan membayar cukai dari jumlah yang lebih rendah daripada yang dinyatakan dalam kontrak jualan.

Oleh itu, jika pendapatan yang diterima oleh warganegara adalah satu juta Rubles, maka kewajiban cukai tidak akan timbul, karena potongan cukai akan membayar jumlah ini. Seseorang hanya akan memfailkan perisytiharan, di mana dia akan menunjukkan semuanya secara terperinci.

Dokumen untuk penjualan saham di apartmen:

1. Pasport penjual atau semua pemilik bersama harta itu.
2. Sekiranya salah seorang pemilik adalah seorang kanak-kanak kecil, maka dia akan memerlukan sijil kelahirannya dan kebenaran Lembaga Pemegang Amanah (ia diberikan setelah menulis pernyataan kepada pihak berkuasa penjagaan dengan butir-butir apartmen yang anda mahu beli bukannya yang lama). Masih memerlukan persetujuan ibu bapa kanak-kanak. Tetapi, jika mereka bercerai, maka notari perkhidmatan diperlukan untuk mengesahkan dokumen.
3. Sijil pemilikan perumahan, dokumen penswastaan, kontrak jualan (jika apartmen dibeli).
4. Sijil daripada Daftar Negeri Bersepadu.
5. Pasport teknikal dari BTI. Pasport kadaster untuk hartanah.
6. Sijil pengasingan dari BTI, yang sah hanya selama sebulan.
7. Dokumen mengenai komposisi keluarga daripada organisasi pengurusan.
8. Izin bertulis semua peserta kepada transaksi. Di sini sekali lagi, perkhidmatan notari diperlukan untuk mengesahkan dokumen.

Perlu diingat bahawa transaksi itu, dan karenanya perjanjian itu sendiri, akan menjadi tidak sah sehingga mereka didaftarkan oleh negara. Hanya pensijilan dokumen memberi mereka kuasa undang-undang. Dan hanya dalam kes ini urus niaga itu sah dan betul dilaksanakan.

Daripada kata ganti

Seperti yang anda dapat lihat, penjualan hak untuk berkongsi sebuah apartmen adalah penuh dengan pengetahuan mengenai sejumlah besar nuansa. Kami berharap selepas membaca artikel ini, anda tidak akan mempunyai sebarang pertanyaan mengenai topik ini.