Apabila membeli atau menjual hartanah, Rusia hampir selalu berurusan dengan cukai. Jika mereka berada dalam status pembeli rumah, maka mereka tidak mempunyai tanggungjawab langsung untuk membayar sumbangan kepada perbendaharaan - apalagi, mereka berhak mendapat potongan cukai khas.
Tetapi jika seseorang itu penjual hartanah, maka dia mempunyai kewajiban yang lebih banyak dari negeri itu. Dia berkewajipan membayar cukai ke atas hasilnya. Tepat pada masanya dan sepenuhnya. Sekiranya seseorang berhadapan dengan tugas "menjual secara sah sebuah apartmen", apakah cukai yang perlu dia bayar? Adakah dia berhak mengira sebarang manfaat?
Berapa besar cukai?
Menurut undang-undang Rusia, apabila individu menjual hartanah (pangsapuri, bilik, rumah, kotej, plot tanah, dll) yang dimiliki oleh penjual selama kurang dari 3 tahun pada masa transaksi, kewajiban timbul untuk membayar pajak pendapatan pribadi sebesar 13% dari hasil jumlah. Adalah mungkin untuk mengurangkan asas cukai sebanyak 1 juta rubel. (yang dipanggil potongan hartanah). Atau untuk jumlah yang dibelanjakan oleh penjual apabila membeli harta (jika terdapat dokumen sokongan yang relevan).
Peluang untuk menanggalkan kos mendapatkan sebuah apartmen adalah berguna, sebagai contoh, dalam kes-kes di mana seseorang, setelah membeli hartanah, memutuskan bahawa ia tidak sesuai untuknya, dan oleh itu memutuskan untuk menjualnya semula. Jika dia melakukannya dalam tempoh satu tahun, maka jika dia tidak menerima keuntungan melebihi 1 juta semasa transaksi, dia tidak perlu membayar apa-apa sumbangan kepada Perkhidmatan Cukai Persekutuan. Cukai ke atas jualan apartmen mesti dibayar pada 15 Julai tahun berikutnya selepas transaksi selesai.
Kewajipan Penjual
Sebagai tambahan kepada fakta bahawa jumlah wang dalam jumlah cukai pendapatan peribadi yang dikira harus dibayar tepat pada waktunya, penjual mempunyai satu lagi kewajiban penting - untuk melaporkan kepada Perkhidmatan Cukai Persekutuan. Ini dilakukan dengan mengemukakan perisytiharan dalam bentuk cukai pendapatan 3-peribadi. Selain itu, walaupun cukai jualan apartmen sebenarnya sifar (iaitu, jumlah urus niaga adalah kurang daripada atau sama dengan potongan 1 juta Rubles), dokumen ini masih perlu dibawa ke Perkhidmatan Cukai Persekutuan. Selain itu, ini mesti dilakukan sebelum 30 April tahun itu, yang mana selepas transaksi selesai.
Tanggungjawab
Apa yang berlaku jika warganegara tidak membayar cukai pendapatan ke atas jualan sebuah apartmen? Kemudian negeri dalam orang yang Cukai Perkhidmatan Persekutuan akan menanggungnya dalam jumlah 20% dari jumlah yang dikira cukai pendapatan peribadi (atau bakinya tidak dibayar untuk apa-apa sebab). Juga, denda harian akan dikenakan dalam jumlah 1/300 daripada kadar pembiayaan semula Bank Pusat (sekarang 8.25%) berhubung dengan jumlah hutang - sehingga seseorang sepenuhnya menyelesaikan keadaan.
Apa yang akan berlaku jika seseorang tidak memfailkan borang 3-NDFL dengan Perkhidmatan Cukai Persekutuan (walaupun tidak perlu membayar cukai ke atas jualan apartmen)? Dalam kes ini, Perkhidmatan Cukai Persekutuan juga akan dikenakan denda satu ribu kali setahun. Yang akan meningkat sebanyak 5% dari jumlah cukai yang dikira bulanan - sehingga seseorang menyelesaikan dengan negara. Benar, angka akhir tidak akan melebihi 30% daripada hutang.
Faktor penswastaan
Satu kes yang agak biasa yang dicatatkan oleh pengacara-pengacara dari Rusia: seseorang memprivatiskan sebuah apartmen di mana dia tinggal selama lebih dari 10 tahun dan menjualnya. Kadang-kadang walaupun secara jujur mencerminkan jumlah penuh dalam kontrak dengan pembeli. Tidak lama kemudian, beliau menerima panggilan daripada Perkhidmatan Cukai Persekutuan dan dengan sopan meminta untuk membayar lebih daripada cukai pendapatan ke atas jualan apartmen. Bagaimana mungkin ini? Hakikatnya adalah bahawa seorang warganegara membuat kesilapan yang tidak masuk akal - dia menjual rumah dengan segera selepas penswastaan. Dan ini dari sudut pandangan undang-undang jatuh di bawah kes apabila harta itu berada dalam simpanan kurang daripada tiga tahun.
Hakikat bahawa seseorang tinggal di sebuah apartmen selama bertahun-tahun sebelum penswastaan tidak memainkan peranan. Keadaan ini adalah sama apabila penjualan sebuah apartmen melalui pusaka dijalankan - cukai akan dikenakan sekiranya tempoh matang 3 tahun belum diluluskan. Oleh itu, peguam dengan tegas memberi arahan kepada warganegara yang baru saja mendaftarkan pemilikan apartmen melalui prosedur: anda mesti menunggu tiga tahun.
Cukai dan Pemilikan Bersama
Satu varian adalah mungkin di mana cukai pendapatan ke atas jualan sebuah apartmen perlu dibayar, dengan syarat perumahan itu berada dalam pemilikan bersama atau bersama. Masalah utama di sini adalah bagaimana membahagikan potongan sebanyak 1 juta Rubles? Semuanya bergantung, pertama sekali, mengenai jenis hartanah tertentu yang kita bercakap tentang - berkongsi atau bersama.
Dalam kes pertama, semuanya mudah. Potongan tersebut dibahagikan mengikut peratusan pemilikan yang dinyatakan dalam dokumen. Jika, katakan, Ivanov memiliki 45% daripada apartmen, dan Petrov - 55%, maka yang pertama berhak untuk "diskaun" dalam penjualan perumahan dalam jumlah 450 ribu Rubles, kedua - 550 ribu.
Dalam kes pemilikan bersama, tahap kesederhanaan bergantung terutamanya kepada keupayaan pemilik bersama untuk menyetujui diri mereka sendiri.
Tidak universal, diterima secara umum di atas mekanisme pasaran untuk menentukan bahagian tertentu dalam pemilikan perumahan oleh undang-undang Rusia belum ditubuhkan.
Pemilik bersama mestilah berkompromi. Dan sekiranya tidak berjaya, mahkamah akan membuat persoalan.
Satu lagi soalan yang merangsang ramai rakyat ialah: "Bagaimana jika, contohnya, 10 tahun yang lalu, seseorang membeli bahagian dalam sebuah apartmen di dalam apa-apa jumlah dan sebulan yang lalu, dia membeli seluruh rumah dan berhasrat untuk menjual harta itu? Adakah jualan apartmen dikenakan cukai dalam kes ini? Peguam mengesyorkan memberi perhatian kepada salah satu surat Kementerian Kewangan yang diterbitkan pada tahun 2012 (iaitu, dokumen No. 03-04-05 / 9-189). Ia mengatakan bahawa perubahan dalam bahagian harta tanah tidak melibatkan penamatan hak tenure untuk pemilik.
Mengikut logik yang sama, seperti yang diyakini oleh sesetengah pakar, perbezaan harus dibuat dalam terma pemilikan saham individu. Jika salah seorang pemilik adalah pemilik rumah pada masa apartmen itu hendak dijual, 3 tahun, dia tidak perlu membayar cukai secara khusus. Sementara yang lain boleh memiliki sahamnya kurang dari tiga tahun. Dan jika dia mahu menjual sebahagian daripada harta itu, maka dia perlu membayar NFDL (dengan jumlah pendapatan yang sepadan).
Walaupun, sebagai pakar mengatakan, kedudukan badan-badan wilayah Perkhidmatan Cukai Persekutuan mungkin berbeza dari pendapat Kementerian Kewangan. Oleh itu, adalah disyorkan bahawa sebelum transaksi di mana terdapat syarat yang sama, berunding dengan pihak berkuasa cukai rantau atau bandar tertentu.
Ada nuansa utama mengenai prosedur pembelian dan penjualan dengan penyertaan pemilik bersama hartanah dalam rangka saham. Jika apartmen dijual di bawah kontrak jualan yang ditandatangani oleh semua pemilik, jumlah potongan adalah 1 juta Rubel. dibahagikan (seperti yang kita katakan di atas, secara proporsional). Tetapi jika setiap pemilik bersama ingin menjual sahamnya di bawah perjanjian yang berasingan, dia akan mempunyai hak untuk menggunakan "diskaun" dijamin penuh. Begitu juga, dalam hal orang yang memiliki sebuah pangsapuri atas dasar pemilikan bersama (walaupun dalam hal ini perlu sepadan dengan ukuran saham yang akan dijual).
Urus niaga bukan pemastautin
Adalah diketahui bahawa di Rusia terdapat dua jenis pembayar cukai utama. Yang pertama ialah penduduk negara, mereka membayar cukai pendapatan peribadi dengan jumlah sebanyak 13%. Warganegara Rusia dan warganegara negeri lain yang tinggal di Rusia selama lebih daripada 183 hari selama 12 bulan diiktiraf seperti itu. Yang kedua ialah bukan pemastautin. Yang masing-masing, bahagian utama tahun ini tinggal di luar negara. Apa yang perlu dilakukan sekiranya apartmen dijual oleh bukan pemastautin? Adakah anda perlu membayar cukai?
Ya Selain itu, jumlahnya jauh lebih besar daripada jika penjual adalah pemastautin, iaitu 30%. Dengan cara ini, warganegara kategori ini membayar jumlah yang sama jika mereka bekerja untuk sewa (atau menerima pendapatan rasmi yang berbeza).Satu lagi nuansa utama adalah bahawa bukan pemastautin tidak dibenarkan sebarang potongan.
Jika penjual adalah IP
Bagaimanakah cukai dikira apabila membeli (menjual) pangsapuri untuk usahawan? Apakah potongan yang diletakkan oleh IP? Mengenai pembelian - tiada. Usahawan tidak boleh dengan hak "biasa awam" untuk mengembalikan 13% daripada nilai harta sebagai sebahagian daripada potongan hartanah. Tetapi kemudian mereka mempunyai peluang untuk membayar cukai yang jauh lebih rendah ke atas jualan.
Terlalu banyak IP yang bekerja pada "pemudahan". Selaras dengan sistem percukaian ini, hasil daripada jualan hartanah disamakan dengan komersil. Oleh itu, 6% daripada jumlah pendapatan yang diterima akan dibayar.
Sekiranya penjual adalah warga emas
Adakah cukai jualan apartmen kepada pesara dikira? Ya, dan sepenuhnya. Hakikat bahawa seseorang bersara tidak menjejaskannya status pembayar cukai. Terdapat obligasi yang sama untuk penyerahan tepat pada 3 deklarasi 3-NDFL kepada Perkhidmatan Cukai Persekutuan dan pembayaran sumbangan yang dinilai pada waktu.
Skim Kelabu: Tanggungjawab
Sangat banyak warga Rusia Persekutuan, cuba untuk tidak membayar cukai ke atas jualan sebuah apartmen, menunjukkan kos yang lebih rendah apartmen ketika mendaftar transaksi pembelian dan penjualan daripada ketika membuat penempatan nyata dengan pembeli. Biasanya dalam kes sedemikian, jumlah 1 juta rubel muncul, sama dengan potongan. Jumlah baki penjual tunai pangsapuri menerima di bawah perjanjian tambahan (terutamanya "resit").
Dari sudut pandangan undang-undang, semuanya kelihatan "bersih." Bagaimanapun, sebagai pakar berkata, dalam beberapa tahun kebelakangan ini, jabatan-jabatan kerajaan kurang setia kepada urus niaga tersebut. Dan kemunculan "kesucian" boleh diabaikan jika dikehendaki, kerana tindakan sebenar penjual turun ke pengelakan cukai (dan ini memenuhi syarat untuk Artikel 198 Kanun Jenayah). Semua yang diperlukan oleh pekerja Perkhidmatan Cukai Persekutuan untuk menerima cukai jualan apartmen sepenuhnya adalah pengumpulan bukti bahawa orang itu telah menggunakan "skema kelabu" dalam bentuk angka yang dikurangkan dalam kontrak jualan. Dan kemudian anda boleh memindahkan maklumat ke mahkamah.
Bagaimanakah ini terjadi dalam amalan? Sebagai peraturan, pihak berkuasa cukai, yang disyaki menyembunyikan secara nyata angka sebenar yang dijual, memerintahkan penilaian bebas sebuah apartmen yang terletak di rumah yang sama (dan jika ini tidak mungkin, maka perumahan di bangunan yang sama dalam reka bentuk di kawasan yang sama). Setelah menerima angka bebas, mereka memanggil pembayar cukai untuk perbualan dan meminta penjelasan.
Jika seseorang mengatakan bahawa dia hanya dapat membujuk pembeli untuk membeli perumahan lima kali lebih murah daripada nilai pasaran, maka pekerja Perkhidmatan Cukai Persekutuan, dengan semestinya tidak mempercayainya, boleh memulakan rayuan ke mahkamah. Terdapat kebarangkalian yang tinggi bahawa ia tidak berjaya: dalam tahun-tahun kebelakangan ini terdapat pendahuluan apabila pengarang "skema abu-abu" dikutuk. Sebagai peraturan, mereka terpaksa membayar cukai ke atas jualan sebuah apartmen, dikira mengikut nilai pasaran sebenar harta itu.
Informan untuk transaksi dengan kos perumahan yang berkurang, sementara itu, boleh menjadi notari yang mengambil bagian dalam pengesahan dokumen untuk penjualan apartemen, dan bahkan pejabat keadilan yang mendaftarkan real estat. Oleh itu, pakar berkata, ia menjadi semakin sukar untuk menjual perumahan mengikut "skema kelabu". Walaupun setakat ini, mereka mengakui, ini adalah dalam urutan perkara - cukai pendapatan penjualan apartmen terlalu besar.
Nuansa pemilikan
Seperti yang telah kami tentukan, seseorang membayar cukai pendapatan peribadi dengan menjual rumah yang dimiliki olehnya selama kurang dari 3 tahun. Bagaimanakah tempoh ini dikira? Sangat mudah - 36 bulan penuh diambil kira semasa menandatangani transaksi pembelian dan jualan. Pakar perhatikan bahawa tempohnya dikira dari tarikh yang muncul dalam daftar negeri (dan bukannya yang ditulis dalam perakuan pendaftaran hartanah). Perbezaan antara hari ini, pakar nota, boleh menjadi penting - sehingga 2 minggu.
Ia juga perlu diperhatikan bahawa seseorang yang, setelah memiliki sebuah apartmen, mengatakan, 10 tahun, menjualnya, dan membelinya sebulan kemudian, dianggap sebagai pakar mengatakan, pemilik baru.Untuk mengelakkan cukai, anda mesti menunggu tiga tahun sebelum menjual harta.
Trik Potongan
Seperti yang kita katakan pada awalnya, rakyat Persekutuan Rusia berhak menerima potongan yang berkaitan bukan sahaja untuk penjualan hartanah, tetapi juga untuk pembelian pangsapuri. Dalam kes kedua, mekanisme untuk mengira jumlah tentu saja berbeza (serta norma-norma perundangan yang mengaturnya). Mari kita sebutkan secara ringkas spesifikasi potongan hartanah untuk pembeli apartmen.
Negara dalam persona Cukai Perkhidmatan Persekutuan memberikan hak kepada warga negara yang membeli real estat untuk mengembalikan 13% dari jumlah yang dihabiskan sehubungan dengan transaksi perolehan perumahan. Ini adalah, pertama sekali, bayaran yang memihak kepada penjual. Potongan maksimum atas dasarnya adalah 260 ribu rubel. Banyak pangsapuri dibeli dalam gadai janji. Dari sini satu lagi pangkalan dibentuk untuk mengira potongan, jumlah maksimum yang berdasarkan pada ini adalah 390 ribu rubel. (jika apartmen dibeli selepas 1 Januari 2014), dan mungkin juga tidak terhad (jika perumahan dibeli pada tahun-tahun sebelumnya).
Nampaknya jumlah ini jauh lebih rendah daripada potongan 1 juta dijamin oleh penjualan pangsapuri. Tetapi jangan lupa bahawa "formula" untuk mengira kewajipan cukai untuk penjual adalah sama sekali berbeza. Ia mungkin juga menunjukkan bahawa potongan hartanah apabila membeli sebuah apartmen sebenarnya akan lebih daripada cukai pendapatan peribadi yang dikira pada jualannya.
Kepentingan tertentu ialah kedua-dua jenis potongan boleh digabungkan. Selain itu, dalam beberapa kes, adalah realistik untuk mengimbangi cukai pendapatan peribadi yang dihitung yang timbul daripada penjualan apartmen dan potongan cukai berdasarkan pembelian hartanah. Hanya perlu menghubungi struktur wilayah Perkhidmatan Cukai Persekutuan untuk bersetuju dengan prosedur ini. Ia agak tidak rumit, dan dalam kebanyakan kes ia boleh dilakukan tanpa melibatkan perunding mahal.
Senario berikut agak mungkin, sebagai contoh.
Citizen Ivanov menjual sebuah apartmen di Lenin Avenue untuk 2.5 juta rubel. Dia menggunakan hak potongan dalam jumlah 1 juta Dan sekarang dia berhutang cukai sebanyak 13% dari 1.5 juta rubel, iaitu 195 ribu rubel.
Bagi hasil dari penjualan pangsapuri di Lenin Avenue, warganegara Ivanov membeli pangsapuri di Moskovskaya Street untuk 2.5 juta rubel yang sama. (dia suka kawasan itu). Dari kos membeli apartmen ini, dia berhak menerima potongan, sekarang sebagai pembeli, dalam jumlah 260 ribu rubel.
Ivanov mengemukakan dokumen-dokumen yang berkaitan kepada pejabat cukai, di mana dia saling menghitung pemotongan cukai dan hutang cukai pendapatan peribadi. Akibatnya, Perkhidmatan Cukai Persekutuan bahkan tetap "jatuh tempo" kepada warga lain 65 ribu rubel. Yang akan dibayar kepadanya dalam cara yang ditetapkan. Perkara utama ialah Ivanov harus menjalankan kedua-dua urusniaga dalam satu tahun.
