Penjual hartanah, setelah menerima pendapatan daripada transaksi, dikehendaki membayar cukai pendapatan peribadi dalam jumlah 13%. Pengumpulan cukai adalah prosedur di bawah kawalan negara yang ketat. Walau bagaimanapun, kualiti pelaksanaannya, pakar mengatakan, tidak sehingga tanda itu disebabkan oleh beberapa pengecualian dalam undang-undang moden. Terlalu banyak warganegara, atas dasar undang-undang yang sepenuhnya, mengelakkan cukai. Dan ramai, sebaliknya, membayar lebih, tidak mengetahui tentang manfaat penting yang diberikan oleh negara kepada peserta dalam pasaran hartanah. Apa yang anda perlu ingat ketika menjual sebuah apartmen? Apakah cara paling tepat untuk membayar cukai ketika menjual hartanah?
Prinsip umum cukai ke atas jualan pangsapuri
Pakar mengenal pasti asas-asas asas berikut cukai transaksi hartanah mengikut undang-undang Rusia:
- Cukai pendapatan peribadi dalam jumlah 13% dari jumlah yang diterima dari pembeli rumah itu dikenakan dan dibayar jika pangsapuri telah dimiliki oleh penjual selama kurang dari 3 tahun;
- bekas pemilik harta itu wajib menyerahkan kepada pejabat wilayah Perkhidmatan Cukai Persekutuan suatu perisytiharan dalam bentuk yang sesuai paling lambat 30 April tahun berikutnya berikutan transaksi penjualan apartmen itu;
- Cukai pendapatan peribadi yang dikira mesti dibayar penuh oleh warganegara sehingga 15 Julai tahun apabila perisytiharan diserahkan.
Potongan Jualan Harta
Undang-undang Persekutuan Rusia menentukan jenis manfaat tertentu yang dijamin kepada penjual hartanah. Ia datang dari apa yang dipanggil potongan cukai. Mereka mewakili angka di mana anda boleh mengurangkan jumlah wang tunai yang diterima daripada penjualan hartanah. Oleh itu, pengurangan adalah untuk kedua-dua jenis transaksi - penjualan, pembelian hartanah. Bagaimanapun, cukai itu hanya dibayar untuk salah seorang daripada mereka.
Sekarang potongan adalah 1 juta rubel. Cukai akhir ke atas jualan hartanah dikira menggunakan formula matematik yang sangat mudah. Pertimbangkan satu contoh.
Warganegara Ivanov menjual apartmen itu untuk 2.5 juta Rubel. Secara kebetulan, dia mesti membayar cukai pendapatan peribadi sebanyak 13% daripada jumlah ini, iaitu 325000. Walau bagaimanapun, dia memutuskan untuk menggunakan hak undang-undang untuk menerima potongan cukai sebanyak 1 juta. Oleh itu, dasar kena cukai sebenar ialah 1.5 juta rubel. Oleh itu, Ivanov perlu membayar negeri 195 ribu rubel.
Anda boleh membelanjakan 1 juta rubel potongan dengan perbelanjaan satu transaksi pembelian dan penjualan, dan berdasarkan beberapa, tetapi hanya pada tahun ini. Sekiranya jumlah pendapatan yang diterima daripada penjualan hartanah tidak mencapai 1 juta, maka tiada cukai harus dibayar (tetapi pada masa yang sama, satu deklarasi mesti dikemukakan sebelum 30 April).
Satu lagi mekanisme pemotongan utama ialah kemasukan dalam "formula" jumlah yang disahkan yang dikaitkan dengan kos memperoleh sebuah apartmen. Contohnya, jika, misalnya, Ivanov, yang menjual sebuah apartmen untuk 2.5 juta rubel, membelinya sebelum, katakan, untuk 2.7, maka dia berhak mencerminkan jumlah ini dalam bentuk cukai pendapatan 3-peribadi (melampirkan dokumen sokongan - ekstrak, perjanjian, dsb.) dan tidak terhutang budi kepada kerajaan. Cukai ke atas jualan hartanah dalam kes ini tidak dibayar.
Potongan bagi pemilikan bersama dan bersama
Jika apartmen yang dijual dimiliki oleh dua atau lebih orang atas dasar pemilikan bersama atau bersama, maka potongan sebanyak 1 juta rubel. diedarkan di antara mereka. Jika kita bercakap mengenai versi pemilikan pertama, maka mengikut pengagihan peratusan yang dinyatakan dalam sijil pemilikan. Dalam kes kedua - dengan persetujuan. Sekiranya kompromi gagal, maka melalui mahkamah.Perjanjian yang pemilik-pemilik bersedia untuk membezakan kepentingan mereka mengikut satu atau lain-lain taburan peratusan dianggap tercapai apabila masing-masing menandatangani perjanjian penjualan hartanah. Sebagai peraturan, tiada kertas tambahan yang mengesahkan "kompromi" diperlukan.
Pada masa yang sama, orang yang mempunyai hak untuk memiliki saham di apartmen berhak untuk menjual sebahagian harta mereka tanpa persetujuan dengan pemilik bersama dan pada masa yang sama menerima potongan secara penuh, secara individu. Sudah tentu, tanggungjawab untuk membayar cukai apabila menjual hartanah dalam kes ini adalah benar-benar individu.
PIT: 13% atau 30%?
Dalam komuniti Realtors dan warga yang terlibat dalam urus niaga hartanah, soalan itu kadang-kadang timbul: kenapa dalam beberapa kes kadar cukai untuk transaksi bersamaan dengan 30%? Apa cukai ke atas penjualan hartanah yang keluar jadi membebankan? Jawapannya mudah. Penunjuk ini adalah untuk bukan pemastautin Persekutuan Rusia. Mereka biasanya warga asing yang telah memutuskan untuk menjual harta mereka di Rusia.
Tetapi ada juga kes-kes yang kerap apabila rakyat Persekutuan Rusia juga diiktiraf sebagai bukan pemastautin. Hakikatnya ialah seseorang yang tidak tinggal di wilayah negaranya selama lebih daripada 183 hari setahun, tanpa mengira kewarganegaraan Rusianya, diiktiraf sebagai bukan pemastautin. Tugasnya ialah membayar cukai pendapatan lebih daripada jika dia tinggal di Rusia selama lebih dari enam bulan. Dan satu lagi nuansa penting. Sekiranya bukan pemastautin menjual harta itu, cukai tidak diimbangi oleh sebarang potongan. Syarat pembayaran mereka tetap sama, prosedur pelaporan kepada Perkhidmatan Cukai Persekutuan - sama.
Bagaimana jika anda tidak mengemukakan perisytiharan?
Bagi kawasan seperti membeli dan menjual hartanah, cukai merupakan aspek yang paling penting. Oleh itu, jabatan-jabatan yang berkaitan adalah cukup ketat mengenai dasar pemantauan pergerakan dana dalam rangka transaksi dengan pangsapuri. Oleh itu, jika penjual hartanah tidak mengemukakan perisytiharan dalam tempoh yang ditetapkan yang mencerminkan jumlah yang diterima untuk penjualan perumahan, maka mengikut Perkara 119 Kanun Cukai dia akan menerima penalti sama dengan 5% daripada cukai (atau amaun yang belum dibayar), dikira setiap bulan dari masa dokumen diserahkan kepada Perkhidmatan Cukai Persekutuan (tetapi nilai maksimumnya tidak boleh melebihi 30% daripada hutang kepada negeri itu, dan saiz minimumnya adalah 1 ribu ringgit).
Bagaimana jika anda tidak membayar cukai?
Jika penjual hartanah tidak membayar cukai pendapatan peribadi yang dikira, Perkhidmatan Cukai Persekutuan akan menuntut pembayaran jumlah wang yang sesuai, mengenakan denda (20% daripada jumlah cukai) dan faedah (dalam peratus bersamaan dengan 1/300 daripada kadar pembiayaan semula Bank Pusat - mereka dikenakan setiap hari sehingga ada kelewatan).
Adakah pesara perlu membayar cukai?
Terdapat versi yang pesara dikecualikan daripada membayar cukai pendapatan peribadi untuk hasil dari penjualan apartmen. Ini tidak benar. Pendapatan dari penjualan perumahan dari segi undang-undang cukai adalah sama dengan gaji. Kerajaan tidak memberi apa-apa faedah untuk cukai jualan harta kepada pesara. Di samping itu, bagi mereka, kewajipan untuk memindahkan pengisytiharan 3-NDFL kepada Perkhidmatan Cukai Persekutuan tepat pada waktunya, serta bayaran tepat pada masanya yang dikira, adalah sama dengan orang yang bekerja. Sudah tentu, peraturan itu tetap bahawa cukai ke atas jualan hartanah kurang daripada 3 tahun di harta itu tidak dibayar.
Bagaimana untuk memfailkan perisytiharan?
Terdapat tiga pilihan utama untuk mengemukakan borang 3-NDFL, mencerminkan angka untuk urus niaga hartanah, kepada badan wilayah Perkhidmatan Cukai Persekutuan. Pertama, seseorang boleh melakukan ini dengan menghubungi jabatan secara peribadi, kedua, dengan menulis surat wakil kepada seseorang yang dipersetujui oleh notaris, ketiga, dengan mengirimkan bentuk elektronik melalui Layanan Negara (setelah mendaftar di sana).
Akan ada cukai baru tidak lama lagi?
Antara pakar dan beberapa laporan media menunjukkan bahawa di Rusia tidak lama lagi akan muncul cukai baru mengenai penjualan hartanah. Atau sekurang-kurangnya pindaan penting akan dibuat kepada undang-undang semasa.Apa yang boleh kita bincangkan di sini? Apakah kemungkinan bahawa tahun di mana cukai jualan hartanah baru akan diperkenalkan pada tahun 2015?
Pada tahun 2014, rang undang-undang sedang dibincangkan dalam bidang awam yang dipanggil untuk meminda skim kutipan cukai sedia ada untuk penjualan hartanah. Intinya adalah bahawa cukai pendapatan peribadi perlu dikira berdasarkan nilai kadaster perumahan. Kata-kata ini, pakar menekankan, masih menunjukkan. Tetapi matlamat tertentu pembuat undang-undang adalah jelas: pihak berkuasa mahu "memutih" transaksi di mana nilai harta yang termasuk dalam kontrak untuk penjualan hartanah adalah lebih rendah daripada harga sebenar pangsapuri (ini dilakukan untuk "memenuhi" 1 juta potongan cukai atau menggunakannya maksimum ) Mengenai hal ini, nilai kadaster perumahan, menurut pembuat undang-undang, sepatutnya lebih kurang sesuai dengan pasaran (kini biasanya lebih rendah).
Apakah mekanisme yang dicadangkan bagi operasi undang-undang berbanding prosedur semasa? Mari lihat beberapa contoh.
Citizen Ivanov, setelah membuat perjanjian saham, melaburkan 700 ribu rubel dalam pembangunan rumah. Dua tahun kemudian, syarikat kontrak menugaskan perumahan. Pada masa itu, harga pasaran pangsapuri Ivanov meningkat kepada 2.5 juta, tetapi ia ingin menjualnya, tetapi dalam kontrak untuk menuliskan kos yang sama dengan 1.7 juta. Dari jumlah ini, mengikut undang-undang semasa, dia akan dapat memotong 700 ribu perbelanjaan untuk pembinaan bersama, serta mengurangkannya dengan potongan yang diperlukan dalam jumlah 1 juta. Oleh itu, Ivanov sepenuhnya "menutup" pendapatan yang diterima secara rasmi di bawah kontrak, supaya tidak membayar cukai pendapatan peribadi. Menurut norma-norma semasa undang-undang, segala yang dikehendaki Ivanov dapat dan harus berjaya.
Pindaan kepada Kod Cukai Persekutuan Rusia, yang sedang dibincangkan, boleh memaksa seorang warganegara membayar cukai pendapatan peribadi dalam apa jua keadaan. Hakikatnya, selaras dengan penilaian semula kadaster, harga sebuah apartmen boleh, misalnya, 2,2 juta rubel. Ini 500 ribu rubel. lebih daripada kontrak jualan yang disediakan oleh Ivanov dan pembelinya. Dan dari 500 ribu ini, penjual akan dikehendaki membayar cukai pendapatan peribadi yang ditetapkan sebanyak 13%.
Ada satu pilihan, pakar berkata, pembuat undang-undang akan memperkenalkan beberapa jenis bantuan dalam "formula" nya. Ini adalah "faktor pengurangan" yang dipanggil oleh penilaian kadaster hartanah. Kini dalam undang-undang terdapat penunjuk yang sama dengan 0.7. Dalam hal transaksi warganegara Ivanov, angka akhir akan diperolehi dengan mendarabkan 2.5 oleh 0.7. Itulah 1.54 juta rubel. Apa, pada dasarnya, harus mengatur untuk Ivanov - dalam kesepakatannya angka-angka itu bahkan lebih dari ini. Tetapi bagaimana jika apartmennya tidak akan berharga 2.5 juta, tetapi semua 4? Dalam kes ini, penilaian kadaster kemungkinan besar akan dekat dengan pasaran. Dan kemudian penjual hartanah perlu mengeluarkan secara menyeluruh.
Pada masa yang sama, ramai pakar, serta wakil kalangan perundangan sendiri, mengatakan bahawa "pekali menurun" mungkin tidak diluluskan sama sekali. Satu pilihan juga mungkin untuk memberi kuasa kepada parlimen serantau untuk menentukan angka yang sama, memotivasi, seperti yang dikatakan para pakar, bahawa semua hasil dari pembayaran cukai pendapatan peribadi berdasarkan nilai kadaster akan tetap berada dalam anggaran subjek.
Tarikh perbincangan awam mengenai rang undang-undang - sehingga 30 Oktober 2014. Kemudian ia akan dirujuk kepada timbalan Duma Negeri. Ia mungkin sudah pada tahun 2015, pindaan kepada Kod Cukai Persekutuan Rusia akan berkuatkuasa.
Undang-undang baru: faedah dan konsesi
Seperti yang dapat kita lihat, negeri telah memutuskan untuk campur tangan dengan teliti dalam fenomena seperti membeli dan menjual hartanah. Cukai, yang mungkin dijangkakan oleh pihak berkuasa, harus dikumpulkan lebih aktif ke arah ini. Pada beberapa perkara, sementara itu, dasar penggubal undang-undang membolehkan sejumlah konsesi. Walaupun hakikat bahawa pindaan kepada Kod Cukai Persekutuan Rusia belum diterima pakai, beberapa nuansa mereka yang berkaitan dengan faedah dan konsesi mengenai urus niaga hartanah telah diumumkan kepada umum. Tunjukkan beberapa dari mereka.
Cukai pendapatan peribadi tidak boleh dibayar sama sekali jika warganegara menjual perumahannya sendiri (atau yang mempunyai status ini selama 12 bulan sebelum jualan). Benar, kos maksimum pangsapuri tidak boleh melebihi 5 juta Rubel. Ia juga dianggap bahawa norma semasa, memberi hak untuk pengecualian cukai pendapatan peribadi atas fakta penjualan harta tanah, iaitu, 3 tahun di dalam harta itu, akan kekal.
Undang-undang baru: pendapat ahli
Ramai pakar pasaran meragui bahawa agensi yang bertanggungjawab untuk melaksanakan undang-undang baru akan dapat merumuskan algoritma penilaian kadaster yang betul. Pakar mengakui bahawa mereka tidak begitu jelas di mana angka-angka akan datang. Perbezaan dalam kaedah yang digunakan oleh pelbagai "penilai" adalah sangat mungkin, kata pakar. Terdapat satu versi yang undang-undang baru akan mempunyai kesan negatif ke atas pasaran hartanah utama, kerana daya tarikan pelaburan pembinaan bersama akan berkurangan. Pada akhirnya, hasilnya mungkin merupakan peningkatan dalam nilai hartanah dalam semua segmen.
Pada masa yang sama, terdapat juga pendapat di kalangan pakar bahawa pembaharuan diperlukan. Tambahan pula, ia adalah untuk mengetatkan pemantauan urus niaga. Menaikkan atau menurunkan pertaruhan adalah sia-sia. Memandangkan jumlah besar "tawaran kelabu" ia menjadi tidak relevan apa cukai dikenakan terhadap penjualan hartanah - ia tidak dibayar sama sekali.
Tanggungjawab untuk tawaran kelabu hari ini
Persoalan yang munasabah timbul: adakah benar bahawa "skema abu-abu" yang pihak berkuasa berusaha untuk "memutihkan" tidak dapat dikesan dan ditekan secara sah hari ini? Adakah semua "penipuan" yang dikaitkan dengan petunjuk dalam kontrak penjualan angka-angka kurang jelas hartanah, tidak menyiratkan apa-apa tanggungjawab?
Menurut pakar, Perkhidmatan Cukai Persekutuan tidak mempunyai algoritma yang baik untuk mengenal pasti transaksi tersebut. Sekurang-kurangnya kerana, dari sudut pandangan undang-undang, pihak berkuasa cukai tidak boleh mempunyai apa-apa aduan terhadap peserta pasaran hartanah. Pembeli dan penjual membuat dua kontrak yang sah. Yang pertama adalah yang utama, ia menunjukkan jumlah sehingga 1 juta. Kertas ini adalah untuk pegawai cukai. Kontrak kedua, sebaliknya, tidak mencerminkan transaksi hartanah, tetapi pampasan pembeli untuk kos penjual yang berkaitan dengan "meningkatkan jenis apartmen." Malah, ia adalah resit untuk pemindahan dana. Perjanjian cukai ini, sebagai peraturan, tidak memerlukan (dan jumlah yang dinyatakan di dalamnya tidak muncul secara rasmi di mana-mana sahaja).
Pada masa yang sama, kerja bukan awam dalam arah ini boleh dilakukan dalam struktur Perkhidmatan Cukai Persekutuan. Khususnya, terdapat fakta bahawa pejabat pusat jabatan ini dari semasa ke semasa menghantar surat kepada bahagian teritorialnya bahawa perlu untuk membuat unit fungsi khas - tepatnya untuk memerangi penghindaran warga dari pajak penghasilan peribadi ketika menjual perumahan secara penuh.
Mengikut salah satu daripada dokumen-dokumen ini, yang jatuh ke dalam simpanan beberapa media Rusia, struktur perkhidmatan cukai serantau diperintahkan untuk mengkaji kontrak jualan dan melakukan siasatan terhadap sifat bertanya - dalam bentuk lawatan ke rumah pembayar cukai dan mengadakan perbualan. Sekiranya "skim kelabu" dikenalpasti, cajkan jumlah cukai pendapatan "betul" peribadi (berdasarkan penilaian bebas kos apartmen) dan pada masa yang sama warganegara baik.
By the way, banyak pakar terkesan dengan pendekatan untuk mengawal bagaimana jualan hartanah di Ukraine akan berlaku. Cukai di sana, serta kami, tidak kecil - mereka boleh mencapai sehingga 15%. Oleh itu, untuk meminimumkan kemungkinan "tawaran kelabu", pihak berkuasa Ukraine baru-baru ini memperkenalkan norma: notari yang memperakui perjanjian pembelian dan penjualan untuk perumahan diperlukan untuk memeriksa maklumat mengenai penilaian pasaran bebas dari harta dalam pangkalan data "awan". Sekiranya maklumat tidak ditemui dalam talian, maka notari tidak mempunyai hak untuk mengesahkan dokumen.
Perkaitan prosedur untuk mengenal pasti "skema abu-abu", pakar percaya, telah meningkat terutamanya disebabkan oleh pindaan kepada Kod Cukai Persekutuan Rusia yang mengawal potongan hartanah untuk pembeli hartanah. Hakikatnya adalah sehingga 1 Januari 2014, pembeli apartmen mempunyai hak untuk menggunakan potongan cukai sekali sahaja untuk satu harta tunggal. Sekiranya mereka membeli perumahan, dan kontrak itu menunjukkan sejumlah 1 juta, maka semua yang mereka boleh kira ialah 13% daripada jumlah ini.
Oleh itu, ramai pembeli tidak berpuas hati dengan "skema kelabu" dan mereka meminta penjual untuk membuat kontrak dengan nombor sebenar. Tetapi selepas pindaan dibuat kepada Kod Cukai, untuk menerima potongan hartanah dimungkinkan dengan sebarang urus niaga hartanah. Dan sekarang, pembeli, pada prinsipnya, tidak peduli apa jumlah yang muncul dalam kontrak jualan. Mereka tidak peduli apa jenis cukai jualan harta yang ingin dibayar oleh penjual dan sama ada mereka mahu melakukannya sama sekali.
Transaksi yang melibatkan entiti undang-undang
Mari kita sebutkan secara ringkas aspek yang berkaitan dengan percukaian urus niaga di mana penjual hartanah adalah entiti undang-undang (syarikat perniagaan, dll.). Skim pengiraan caj di sini, tentu saja, berbeza dari ciri-ciri individu. Tetapi ia agak difahami dan logik. Jika kita bercakap tentang fenomena seperti penjualan hartanah oleh entiti undang-undang, cukai dibayar di sini dua jenis.
Pertama, ia adalah VAT (18%). Kedua, itu adalah cukai pendapatan korporat (20%). Tiada potongan disediakan. Walau bagaimanapun, jika organisasi menggunakan sistem cukai yang mudah, maka harta tanah dijual mengikut piawaian yang sama sekali berbeza. Tiada cukai "dipermudahkan" ke atas keuntungan, dan hasil penjualan harta disamakan dengan komersil. Menurut norma-norma sistem cukai yang mudah, syarikat itu perlu membayar 6% hasil daripada penjualan atau 15% daripada perbezaan antara hasil dan kos pembelian harta ini.
Peraturan yang sama juga dikenakan kepada usahawan individu. Jika mereka bekerja mengikut sistem cukai yang mudah, maka mereka membayar untuk jualan harta 6% daripada pendapatan atau 15% daripada "perbezaan". Di bawah sistem percukaian umum, VAT dan cukai pendapatan mesti dibayar. Benar, adalah penting bahawa penerimaan dana dari pembeli berjalan melalui akaun bank yang didaftarkan secara rasmi. Jika seorang usahawan individu menjual hartanah melalui akaun bank "biasa", dia perlu membayar cukai pendapatan peribadi sebagai individu. Benar, anda boleh menggunakan potongan dalam kes ini.
