Nekustamais īpašums bija un paliek galvenais bagātības rādītājs un naudas ieguldīšanas metode. Mūs ieskauj elitārie debesskrāpji un padomju tipiskās piecstāvu ēkas. Neskatoties uz šo māju atšķirīgo vecumu, lielāko daļu dzīvokļu tajās aizņem iedzīvotāji. Tirgus ir pilns ar piedāvājumiem iegādāties nekustamo īpašumu. Ikviens pats izvēlas optimālāko variantu, bet, lai pareizi noteiktu, jums jāuzdod sev jautājums: “Primārais, sekundārais korpuss - kas tas ir?”. Rakstā mēs apsveram to atšķirības un pakavējamies otrreizējā tirgū.
Mājokļu veidu raksturojums
Ir divas galvenās nekustamā īpašuma iegūšanas metodes: dalība kopīgā būvniecībā vai pirkuma līguma noslēgšana ar īpašnieku. Pirmajā gadījumā māja, kurā atrodas dzīvoklis, vēl nav uzbūvēta un nav nodota ekspluatācijā. Citiem vārdiem sakot, šāda veida īpašumam nav īpašnieka. Daudzi bieži jauc primārā un sekundārā tirgus priekšlikumus, liekot domāt, ka galvenā ir jaunbūves, bet sekundārā - labi uzturētas vecāka gadagājuma mājas. Pēdējais paziņojums ir tuvāk patiesībai.
Primārais tirgus ir piedāvājums dalībai kopīgā būvniecībā. Šāda veida mājokļi pastāv tikai dokumentēti - tāmē. Tiek sastādīts līgums, uz kura pamata pēc būvniecības pabeigšanas un visu nepieciešamo komunikāciju attīstītājs nodod mājokļa tiesības procentu īpašniekam.
Gadījumos, kad māja ir uzcelta un dzīvokļi netiek pilnībā izpārdoti, zemes gabala īpašnieks pats sev nosaka īpašumtiesības. Šeit ir lietderīgi piemērot “sekundārā mājokļa” jēdzienu. Ko tas nozīmē? Tas ir vienkārši: īpašnieks ir parādījies dzīvoklī. Viņa nonāca kāda cita īpašumā un tagad tiek uzskatīta par otrreizējā tirgus elementu.
Cenu atšķirība primārajiem un sekundārajiem mājokļiem
Rūpīgi apsverot un analizējot situāciju dažāda veida dzīvokļiem, to vērtība mainās. Primārajā tirgū parasti tiek piedāvāti labāki piedāvājumi nekā sekundārajā. Lielajās pilsētās vairāki attīstītāji strādā pie jaunu ēku projekta. Salīdzinot viņu apstākļus, jūs varat daudz ietaupīt. Izmaksas būs atkarīgas no teritorijas, transporta apmaiņas un, protams, būvniecības posma. “Pamatu bedres” stadijā dzīvokļa pirkšana maksās gandrīz divas reizes lētāk nekā jaunbūvē, kas jau nodota ekspluatācijā.
Tālākpārdevēji parasti ir dārgāki nekā joprojām nepabeigti dzīvokļi. Tas ir diezgan saprotams ar faktu, ka, salīdzinot ar primāro tirgu, patiešām esošam dzīvoklim ir priekšrocības: jūs to varat redzēt un diezgan drīz pārcelties. Šādu darījumu risks ir minimāls. Viss mainās tieši pretēji brīdī, kad primāro nekustamo īpašumu iegādājas īpašnieks vai dzīvokļi tiek pārdoti pēdējās būvniecības stadijās.
Kas ietekmē sekundārā mājokļa cenu noteikšanu?
Krievijā procentuālais daudzums joprojām ir liels tiešā pārdošana dzīvokļi, neizmantojot starpnieka pakalpojumus. Bieži vien tas noved pie nepamatotām cenām, kuras "ņem no griestiem", pamatojoties uz to, cik daudz kaimiņš prasa par šādu dzīvokli. Ne visi spēj aprēķināt darījuma objektīvo summu. Kopumā tas ievērojami kropļo realitāti un ietekmē tirgu. Piemēram, Eiropas valstīs 90% gadījumu nekustamo īpašumu pārdošanas darījumi nodarbojas ar nekustamo īpašumu. Turklāt viņi ir iepazinušies tikai ar vienīgo jēdzienu - “sekundārais korpuss”. Kas ir “primārie” eiropieši, nezina, jo dzīvokļu pārdošana ar viņiem sākas tikai pēc īpašumtiesību reģistrācijas.
Ērtības faktors ir arī nopietni pārvērtēts.Piemēram, sekundārie mājokļi Maskavā ievērojami atšķiras pēc cenas, atkarībā no rajona, attāluma no metro. Turklāt vidusskolas preču pārdevēji reti kur steidzas un viņus neinteresē daudz zemāka vērtība. Kamēr celtniekam ir jāsaņem līdzekļi, lai turpinātu būvniecību, un viņš ir gatavs sniegt labu atlaidi, kas sedz visas neērtības, kas saistītas ar paredzēšanu, un iespējamos riskus.
Sekundāro mājokļu šķirnes
Viena no īpašībām, kas piesaista nākamos īpašniekus apsvērt sekundārā mājokļu tirgus piedāvājumus, ir izvēles dažādība. Ir daudz dzīvokļu variantu katrai gaumei: ar šiksu remontu vai ar plikām sienām, pilsētas centrā vai nomalē. Daži īpašnieki pārdod pilnībā aprīkotu mājokli, kas ir ļoti ērti tiem, kas to pērk pirmo reizi.
Atkarībā no tā, kāda ir dzīvokļa kvalitāte, sekundāro mājokli nosacīti iedala šādās kategorijās:
- zemas kvalitātes vai slikti uzturēts - nav dažu parasto ērtību apkures, ūdensapgādes un citu iespēju veidā;
- standarta - dzīvokļi standarta ēkās ar stāvu līdz 16, ar blakus esošām istabām un nelielu virtuvi;
- uzlabota - raksturo izolētas telpas, papildu noliktavas telpas, palielināts virtuves laukums, stāvu skaits līdz 16;
- Elite - jaunas ēkas, kas uzceltas pēc viņu pašu projektiem, kurām ir plašas izolētas istabas un papildu ērtības drošības, autostāvvietas un citu lietu veidā.
Pēcpārdošanas piedāvājumu priekšrocības
Apsverot īpašuma iegādi, sekundārais mājoklis bieži tiek izvirzīts prioritārā stāvoklī. Kāpēc tas notiek? Vai dzīvoklis, kas ir mainījies ar duci īpašnieku, ir jaukāks nekā svaiga, patiešām jauna dzīves telpa? Tas ir vienkārši: “sekundārajam” ir daudz priekšrocību, uz kuru pamata lēmums to iegādāties rada ideju par lielākām ērtībām un ieguvumiem:
- milzīgs dažādu veidu dzīvokļu klāsts, stāvu skaits, dzīvesvietas platība;
- ātra dokumentu noformēšana un pārvietošana;
- iespēja redzēt nākotnes dzīvokli "dzīvu";
- remonta un, iespējams, pat mēbeļu un ierīču klātbūtne;
- zemāka hipotēkas likme.
Pēc daudzu pircēju domām, vairāk priekšrocību ir otrreizējam mājoklim. Kāds ir lietota dzīvokļa pirkums? Vienkārši atkārtoti izsniedziet dokumentus un pārsūtiet naudu, aizņemot ne vairāk kā divas nedēļas laika. Šī ir ātra un “caurspīdīga” opcija nekustamā īpašuma iegūšanai.
Sekundārā mājokļa trūkumi
Nekustamais īpašums ir labākais veids, kā ieguldīt naudu, kas 100% maksās par sevi un nesīs labumu. Bet tas, diemžēl, ir arī izplatīts krāpnieku ierocis, kas nelikumīgi veic darījumus. Pircēji parasti pat neuzskata par “galveno”, jo ir augsts būvlaukuma aizsalšanas risks. Tomēr, ja raugāties uz problēmu saprātīgi, sekundārā mājokļa pirkšana dažkārt ir saistīta ar daudz nopietnākām juridiskām problēmām. Krāpnieki var piedāvāt iegādāties dzīvokli par zemāku cenu, veicot nelikumīgu darījumu. Kļūstot par šādas darbības dalībnieku, pircējs naudu nodod par neko. Galu galā viņš zaudē īpašuma tiesības un paliek uz ielas, arī bez līdzekļiem. Lai izvairītos no šādām problēmām, jums jāpārliecinās, ka dzīvoklis:
- nav pakļauts īpašuma strīdiem;
- nav ieķīlāts vai arestēts;
- nevienam no radiniekiem nav tiesību to mantot;
- patiešām pieder personai, kura veic darījumu.
Sekundārā mājokļa legālā "tīrība" ir galvenā un galvenā tā iegūšanas problēma. Papildus šim nozīmīgajam negatīvajam punktam “sekundārais” var neuzrādīt labāko pusi šādos punktos:
- vecās komunikācijas;
- nepatīkami kaimiņi;
- palielinātas izmaksas;
- noteikumi, ko nosaka ilgstoša uzturēšanās;
- struktūru sabrukšana.
Kur nopirkt?
Mājokļu pirkšanas nepieciešamība ir īpaši aktuāla lielajās pilsētās un galvaspilsētās, kur ir ļoti grūti atrast labus un pieejamus dzīvokļus. Tālākpārdevēji (Maskava, Sanktpēterburga) - dažreiz vienīgais veids, kā izvēlēties sev labāko variantu. Protams, lai atrastu piemērotu dzīvokli šajās pilsētās, jums būs jāpārskata daudz sludinājumu un jātiekas ar daudziem īpašniekiem. Īpaša uzmanība jāpievērš ierosinātā darījuma juridiskajai pusei. Krāpšanās ar dzīvokļiem galvaspilsētās ir daudz biežāka nekā mazpilsētās.
Kur meklēt piedāvājumus? Interneta resursi kļūs par ērtu dzīvokļa atrašanas metodi. Tālākpārdevēji Avito piedāvā lielu skaitu iespēju, kuras var izvēlēties, izmantojot izvērsto meklēšanu, ieskaitot izmaksas, platību, apdzīvojamās platības lielumu, mājas stāvu skaitu, istabu skaitu un citus rādītājus. Protams, labākā iegūšanas metode būs pieteikšanās uz uzticamu uzņēmumu nekustamo īpašumu pārdevējiem. Speciālisti ne tikai patstāvīgi izvēlēsies apskates cienīgākās iespējas, bet arī palīdzēs pārbaudīt dokumentus un sastādīt pirkuma līgumu.
Sekundārie mājokļi gadu gaitā nezaudē savu aktualitāti. Cilvēkiem ir vieglāk iegādāties to, ko viņi var redzēt no pirmavotiem. Liela nozīme ir arī darījuma ātrumam: reģistrēšanās dažu nedēļu laikā palielina pārliecību, ka nauda netiks tērēta.
