Īpašnieka maiņa uz nekustamo īpašumu pilsoņiem vienmēr rada daudz jautājumu. Un ko mēs varam teikt par situāciju, kad notiek dzīvokļa daļas pārdošana! Cilvēkiem ir daudz nesaprotamu. Šajā rakstā mēs vēlamies saprast, kā pareizi noformēt dokumentus, kas vispār ir kopīpašums un kā rīkoties ar nodokļu nomaksu.
Kas ir kopīpašums?
Vispirms sapratīsim, kāpēc rodas šāda situācija. kopīpašums. Patiesībā var būt daudz iemeslu:
- Papīra noformēšanas laikā mājokļi ir privatizēti absolūti visiem reģistrētajiem ģimenes locekļiem.
- Dzīvoklis, kas ir kopīpašums, tiek sadalīts pēc laulāto šķiršanās.
- Nekustamo īpašumu mantojuši vairāki pēcnācēji.
Jāatzīmē, ka parastu dzīvokli, kas ir kopīpašumā, fiziski nav iespējams dalīt. Lai to izdarītu, kā viņi saka, “natūrā”, ir nepieciešams, lai šim korpusam būtu atsevišķas ieejas un savienojumi ar visām komunikācijām. To nav iespējams īstenot praksē. Tādējādi dažreiz var sadalīt tikai privātmājas. Visos citos gadījumos tiek iegūtas ideālas akcijas.
Kāda ir ideālā daļa?
Pirmkārt, jums jāsaprot, ka ideālā daļa nav jūsu mājokļa daļa, bet tikai daļa no tiesībām uz to. Faktiski pašas īpašuma tiesības ir sadalītas, nevis dzīvoklis. Kā viņi saka, sajust šo daļu realitātē nav iespējams. Vienu no vairākiem īpašniekiem nevar uzskatīt par mājokļa īpašnieku, jo viņam pieder tikai daļa, un tas faktiski ir tikai likuma veids, bet ne pats dzīvoklis.
Izrādās, ka katram no īpašniekiem ir iespēja izmantot mājokli, taču tajā pašā laikā nevajadzētu pārkāpt citu tiesības. Protams, praksē to nemaz nav viegli īstenot. Runa ir par to, ka ir izveidots dzīvojamās istabas, vannas istabas, tualetes vai virtuves lietošanas režīms, telpas tiek sadalītas starp īrniekiem.
Tomēr, ja viens no tiesas līdzīpašniekiem piešķīra lietošanas istabu piecpadsmit metru platībā, bet otrs, piemēram, divpadsmit, tad viņi maksās komunālos maksājumus atbilstoši tam, kādas akcijas viņiem pieder. Ja katram no viņiem ir puse, tad rēķinus viņš saņems par pusi no dzīvokļa, nevis par aizņemto platību.
Visgrūtāk ir pārdot daļu dzīvoklī. Tas rada daudz jautājumu un problēmu. Tātad tas ir jāsaprot sīkāk.
Īpašnieka dzīvokļa daļas pārdošana
Šī situācija noteikti nav ļoti laba. Paskaidrosim kāpēc. Fakts ir tāds, ka īpašnieks (vai drīzāk viens no viņiem) var pārdot nevis pats mājokli, bet gan valdījums viņiem. Piekrītiet, ka tas noteikti ietekmēs gan cenu, gan procesa ilgumu. Droši vien nav daudz cilvēku, kuri vēlas iegādāties īpašumu kopā ar svešiniekiem apkārtnē. Lai arī cilvēkam patiesībā ir tiesības pārdot daļu dzīvoklī, to realizēt nav tik vienkārši.
Bet tā nav vienīgā grūtība šādās situācijās. Fakts ir tāds, ka akciju īpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības iegādāties šo mājokli. Kā tas darbojas? Pirmkārt, jums jāpiedāvā iegādāties nekustamo īpašumu citam līdzīpašniekam. Ja viņš tam piekrīt, tad dzīvokļa daļa tiek pārdota radiniekam (parasti līdzīpašnieki ir tālu un tuvi radinieki), un, ja viņš mēneša laikā atsakās un neiegūst realizēto daļu, tad to var pārdot pilnīgi svešiniekiem. Ir viens, bet. Un diezgan būtisks.Dzīvokļa daļas pirkuma līgumam jābūt vienādiem noteikumiem gan daļas īpašniekam, gan ārpuses īpašniekam (cenai jābūt vienādai). Tas palīdzēs novērst krāpšanas iespēju.
Ja šis nosacījums tiek pārkāpts, kopīpašnieki var iesniegt tiesā prasību par pārdošanas tiesību nodošanu sev. Šādu paziņojumu var sniegt trīs mēnešu laikā, sākot no brīža, kad kļuva zināms par pirmpirkuma tiesību pārkāpumiem. Dzīvokļa daļas pārdošana citam īpašniekam ir saistīta ar daudzām problēmām un niansēm, kuras vislabāk zināmas iepriekš. Lai turpmāk izvairītos no nevajadzīgām garām.
Pirmtiesību reģistrācija
Izmantojot juristu padomus, kuri ir pazīstami ar šādām situācijām, jums ir pareizi jāsagatavo visi dokumenti, lai nerastos nepatīkami starpgadījumi. Piemēram, lai ievērotu pirmpirkuma tiesības, labāk ir izteikt priekšlikumu par akcijas iegādi rakstiski pa pastu ar paziņojuma vēstuli vai reģistrētu. Jūs varat arī personīgi to nodot, bet tajā pašā laikā lūgt viņus parakstīties uz kopijām, norādot saņemšanas laiku un datumu. Jābūt apstiprinājumam par vērtspapīru saņemšanu. Tādējādi jūs esat pasargāts no citu īpašnieku iespējamās negodīgas rīcības. Galu galā viņi var ignorēt jūsu piedāvājumu un vēlāk paziņot, ka jūs viņus neinformējāt.
Starp citu, līdzīgā veidā apmaiņas laikā tiek realizētas pirmpirkuma tiesības.
Kā var apiet prioritāro tiesību ievērošanu?
Ja jums pieder daļa īpašuma dzīvoklī, pārdot, kā jūs zināt, nebūs viegli, jo ne vienmēr ir izdevīgi vienoties ar kopīpašniekiem. Ko šajā gadījumā darīt? Galu galā nav citas iespējas, kā atbrīvoties no šāda nekustamā īpašuma. Šeit likumsargu padomi nāks palīgā. Jums var piedāvāt krāpties un apiet pirmpirkuma tiesības. Šī opcija nav pilnīgi laba un saistīta ar noteiktu risku. Fakts ir tāds, ka pircējs var nebūt pilnīgi godīgs, un tas nozīmē, ka jūs, apejot pirmpirkuma tiesības ar iedomātu vienošanos, jūs, iespējams, nesaņemsit naudu pēc vienošanās.
Vai ir iespējams dāvanu līgums?
Protams, dzīvokļa daļas pārdošana ir iespējama, ziedojot. Un šajā gadījumā pirmtiesības nedarbojas. Galu galā jūs nevarat aizliegt neko dot. Bet šeit ir dažas nianses un riski.
Fakts, ka tiek dots pircējs, var tikt atzīts par spēkā neesošu kā slēpts pirkuma līgums. Īpašnieks tomēr var pieprasīt, lai tiesības uz darījumu tiktu nodotas viņam. Tātad pircējs zaudēs iegādi.
Pārdevējs var ciest citā veidā. Ja pircējs godīgi nemaksā, tad viņš nevarēs no viņa likumīgi atgūt naudu.
Līgums par dārgu
Lai piespiestu līdzīpašniekus nepirkt pārdoto īpašuma daļu, jūs varat viņiem piedāvāt dzīvokļa daļas pirkuma līgumu par ļoti augstu cenu. Saņemot atteikumu vai nesaņemot to, pārdevējs var izsniegt kvīti par tādu pašu summu, kā noteikts līgumā, bet vienoties ar pircēju, ka viņš maksās mazāku summu (reālo).
Kādas ir nepilnības šādai situācijas attīstībai? Tā rezultātā darījuma nodoklis tiks pārspīlēts, jo deklarācijā tiks atspoguļota kvītī norādītā summa.
Kopumā nav ideālu iespēju. Katrā ziņā jums vienkārši ir jākorelē nodokļu summa un akciju cenas, kā arī jānoskaidro apstākļi, kādos rodas pienākums maksāt iedzīvotāju ienākuma nodokli (ir reizes, kad nekustamā īpašuma pārdošana netiek aplikta ar nodokli).
Aizdevuma līguma sastādīšana
Jūs varat sastādīt aizdevuma līgumu, kurā tiks norādīta summa, kas vienāda ar izpirktās mājokļa daļas cenu. Tajā pašā laikā tiek noslēgts līgums, saskaņā ar kuru aizdevums tiek nodrošināts ar tiesībām dalīt īpašumu. Tieši tādu ķīlas līgumu sauc par hipotēku. Kā daudzi tic, tas nav aizdevums. Hipotēkai ir jāiziet valsts reģistrācija. Valsts nodeva būs tūkstoš rubļu.
Turklāt aizņēmējs ar nodomu neievēro atmaksas nosacījumus. Savukārt dzīvokļa daļas pircējs, kurš šajā gadījumā darbojas kā aizdevējs, piespiež daļu īpašuma. Lai neiesaistītos tiesvedībā, jāparakstās nomas līgums kurā abas puses vienojas, ka tā vietā, lai atmaksātu aizdevuma summu, tiek nodotas tiesības uz īpašuma daļu.
Bet šajā gadījumā tas nav tik vienkārši. Tomēr pastāv risks atcelt līgumu pēc atlikušo māju īpašnieku iniciatīvas, ja viņi vērsīsies tiesā. Ja prasība tiks apmierināta, pircējam būs jāatdod šī daļa, un pārdevējs joprojām būs parādā naudu saskaņā ar fiktīvu aizdevuma līgumu, jo kompensācija tiks zaudēta.
Kuri kapitāla darījumi ir nelikumīgi?
Dzīvokļa daļas pārdošana nav iespējama cesijas (cesijas) gadījumā. Šādi darījumi ir aizliegti.
Cesiju var izmantot, atsavinot viena LLC dibinātāja akcijas, taču šādā veidā nav iespējams pārdot dzīvokļa daļu.
Vai vienmēr darbojas preemptive likums?
Ir viens gadījums, kad daļu dzīvoklī var pārdot bez pirmpirkuma tiesībām. Šī ir publiska pārdošana. Tikai kreditori to dara ar nekustamā īpašuma daļu, ja nav citu iespēju un parādnieka līdzekļu nepietiek, lai segtu parādus.
Bet ne katru akciju var atgūt kā parādu (galu galā jūs nevarat ņemt vienīgo mājokli). Ir tikai divas iespējas, kad tās var dalīties:
- Likuma daļa kļuva par hipotēkas garantiju (šajā gadījumā tiek prasīts pat vienīgais mājoklis).
- Ja parādnieks nedzīvo dzīvoklī, kurā viņam ir daļa, un ir reģistrēts citā adresē, vai arī viņam pieder cits mājoklis.
Pārdod visu dzīvokli ar kopīpašumu
Ja dzīvoklis ir mazs, turklāt ir vairāki līdzīpašnieki, kuriem nav vēlēšanās dzīvot kopā vienā un tajā pašā teritorijā, tad labākais risinājums šajā situācijā ir pārdot visu dzīvokli. Jebkurš jurists jums piedāvās šādu problēmas risinājumu.
Ja visas puses vienojas, tad grūtības neradīsies. Lai gan jums joprojām var būt nepieciešams juridisks atbalsts, lai pareizi pabeigtu darījumu. Ir iespējamas vairākas iespējas:
- Noslēdziet pirkuma līgumu, bet visi akciju īpašnieki darbosies kā pārdevēji.
- Slēdziet tik daudz līgumu kā īpašnieki. Tā rezultātā pircējam ir tik daudz akciju pirkšanas un pārdošanas līgumu, ka viņš kļūst par vienīgo dzīvokļa īpašnieku.
Pirmais variants ir vēlams, ja līdzīpašnieki dzīvo netālu. Tas ir interesantāk tādā nozīmē, ka jāmaksā valsts nodeva par īpašuma tiesību reģistrēšanu.
Lai gan, ja jums ir juridisks atbalsts, viņi katrā gadījumā jums pateiks izdevīgāku variantu.
Otrā iespēja var būt ērta gadījumos, kad līdzīpašnieki kategoriski nevēlas un nevar savstarpēji sazināties vai dzīvo tālu, vai nevēlas sniegt pilnvara līguma parakstīšanai viens otram. Var būt daudz nianšu. Pareizais lēmums palīdzēs jums izveidot advokātu.
Tomēr otrajā gadījumā pircējam būs jātērē nauda, lai samaksātu valsts nodevu par katru akciju tūkstoš rubļu.
Kā atrisināt situāciju, ja kāda no pusēm ir pret pārdošanu?
Šī situācija rodas visbiežāk. Tas ir saistīts ar faktu, ka vairākiem īpašniekiem ir nodoms pārdot viņiem pilnīgi nevajadzīgu dzīvokli. Un tad sadaliet naudu. Un daži dalībnieki, piemēram, kaut kādu iemeslu dēļ ir pret šo lēmumu. Neaizmirstiet, ka daudz kas ir atkarīgs no akciju lieluma.
Ja pārdošanas pretiniekam ir maza daļa, tad jūs varat piespiedu kārtā to iegādāties no viņa. Tas tiek darīts tiesā. Tiek iesniegts prasības pieteikums. Apgalvojot savas prasības ar nelielu līdzīpašnieka daļu, jūs varat iesniegt prasību par piespiešanu nodot tās daļu citiem līdzīpašniekiem, protams, lai saņemtu naudas kompensāciju.
Protams, ja cilvēks dzīvo šajā dzīves telpā, tad nevienam nav tiesību piespiest viņu pārdot savu daļu, jo pamats ir tikai viņa daļas mazais izmērs.
Cik liels ir nodoklis?
Līdzekļi, kas saņemti no īpašuma pārdošanas vai procenti, tiek noteikti kā ienākumi. Tātad tas tiek aplikts ar iedzīvotāju ienākuma nodokli. Tās lielums ir trīspadsmit procenti no līguma summas.
Bet ir izņēmumi, kad jums nav jāmaksā nodoklis. Piemēram, gadījumā, ja akcija ir bijusi kādas personas īpašumā vairāk nekā trīs gadus. Atsauces datums ir brīdis, kad pilsonis reģistrē īpašuma tiesības uz savu daļu.
Citos gadījumos, kad joprojām ir jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis, valsts nodrošina nodokļa atskaitījumu. Šī ir summa, par kuru, aprēķinot nodokļa summu, būtu jāsamazina dzīvokļa vai tā daļas cena.
Bet nodokļu atskaitījumam par akciju pārdošanas tiesībām ir savas nianses.
Nodokļu atskaitīšana
Ir noteikta maksimālā atskaitījuma summa viens miljons rubļu par vienu pārdošanu. Dzīvoklis var kļūt par šādu objektu, ja to pārdod kopumā. Vai arī tā var būt daļa, ja līgums tiek sastādīts par katru daļu atsevišķi.
Izrādās, pārdodot visu dzīvokli, maksimālais atskaitījums tiek aprēķināts proporcionāli īpašnieku akcijām. Bet, ja katru daļu pārdod atsevišķi, tad katram īpašniekam ir tiesības saņemt atskaitījumu viena miljona rubļu apjomā.
Ja esat pārdevis daļu dzīvoklī, kas jums piederēja mazāk nekā trīs gadus, tad jums jāaizpilda un jāiesniedz deklarācija, kurā būs norādīta no darījuma saņemto ienākumu summa. Tur jūs atradīsit arī nodokļu atskaitīšanas kolonnu. Jūs maksāsit nodokli no zemākas summas, nekā noteikts pirkuma līgumā.
Attiecīgi, ja pilsoņa saņemtie ienākumi ir viens miljons rubļu, tad nodokļu saistības neradīsies, jo nodokļu atskaitīšana atmaksās šo summu. Persona iesniegs tikai deklarāciju, kurā viņš visu sīki norādīs.
Dzīvokļa daļu pārdošanas dokumenti:
- Pārdevēja vai visu īpašuma līdzīpašnieku pase.
- Ja viens no īpašniekiem ir nepilngadīgs, tad viņam būs nepieciešama viņa dzimšanas apliecība un pilnvaroto personu padomes atļauja (tā tiek dota pēc tam, kad aizbildnības iestādēm ir uzrakstīts paziņojums ar informāciju par dzīvokli, kuru vēlaties iegādāties vecā vietā). Joprojām ir nepieciešama bērna vecāku piekrišana. Bet, ja viņi ir šķīrušies, dokumentu apstiprināšanai būs nepieciešami notāra pakalpojumi.
- Apliecība par īpašuma tiesībām uz mājokli, dokumenti par privatizāciju, pirkuma līgums (ja dzīvoklis tika nopirkts).
- Sertifikāts no Vienotā valsts reģistra.
- Tehniskā pase no izziņām. Nekustamā īpašuma kadastrālā pase.
- Sertifikāts par atsavināšanu no izziņām, kas ir derīgs tikai mēnesi.
- Vadošās organizācijas dokuments par ģimenes sastāvu.
- Visu darījuma dalībnieku rakstiska piekrišana. Arī šajā gadījumā dokumentu apstiprināšanai būs nepieciešami notāra pakalpojumi.
Jāatceras, ka darījums un tātad arī pats līgums būs nederīgs, kamēr tos nebūs reģistrējusi valsts. Tikai dokumentu sertificēšana tiem piešķir juridisku spēku. Un tikai šajā gadījumā darījums ir likumīgs un pareizi izpildīts.
Pēcvārda vietā
Kā redzat, dzīvokļa koplietošanas tiesību pārdošana ir pilna ar zināšanām par milzīgu skaitu nianšu. Mēs ceram, ka pēc raksta lasīšanas jums nebūs jautājumu par šo tēmu.
