Krievijas likumi paredz vairākas iespējas, kā pilsoņi var izmantot tiesības uz kopīgu īpašumu - kopīgas īpašuma tiesības, kā arī kopīpašums. Kāda ir katra no tām specifika? Kādi normu avoti regulē attiecīgās pilsoņu tiesiskās attiecības? Vai kopīpašumā ir īpašuma specifika?
Kas ir kopīgais īpašums?
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 244. pantu kopīgais īpašums ir īpašums, kas pieder divām vai vairāk personām. Tā objekts var būt nekustamais īpašums. Ir kopīgs kopīpašums un locītavu. Pirmajā gadījumā īpašnieki nekustamo īpašumu sadala fiksētās daļās. Otrajā gadījumā kopīpašuma objekts nav sadalīts.
Dažos gadījumos kopīpašums un kopīpašums tiek noteikts, pamatojoties uz likuma noteikumiem. Tā, piemēram, laulāto vai zemnieku saimniecības dalībnieku īpašumi likumos noteikti kā kopīgi. Turklāt īpašnieki savā starpā var vienoties par īpašuma sadalīšanu un, ja iespējams, likumā noteiktajā veidā fiksēt šo lēmumu.
Akciju īpašumtiesības
Ļaujiet mums sīkāk apsvērt šādas kategorijas kā kopīgas īpašumtiesības specifiku. Šis īpašuma veids jo īpaši nozīmē ne tikai tiesību uz pamatlīdzekļiem uz pamatlīdzekļiem sadali, bet arī iespēju gūt samērīgus ienākumus no īpašuma komerciālas izmantošanas.
Tajā pašā laikā cilvēkiem, kuriem pieder īpašums ar kopīpašuma tiesībām, ir pienākums proporcionāli savai daļai uzņemties atbildību par aktīvu uzturēšanu.
Kopējās īpašumtiesības tiek izteiktas daļās vai procentos. Attiecībā uz atbilstošo skaitļu noteikšanu Krievijas Federācijas Civilkodeksa 245. pantā teikts, ka attiecīgā proporcija tiek atzīta par vienādu, ja vien likumos, līgumos vai īpašnieku attiecību praksē nav noteikts citādi.
Akciju vērtību var pielāgot jaunu īpašnieku parādīšanās, kā arī īpašuma modernizācijas dēļ, kuras vadošā loma pieder konkrētam īpašniekam, un to var pierādīt. Turklāt, ja atbilstošos nekustamā īpašuma uzlabojumus var vienā vai otrā veidā nodalīt, persona, kas to ir nodrošinājusi, var likumīgi iegūt īpašumtiesības uz to, nepalielinot daļu no galvenā aktīva.
Kopīpašuma tiesības izmanto katrs no īpašuma īpašniekiem, izmantojot visu pārējo īpašnieku piekrišanu. Ja nevar panākt atbilstošu vienprātības veidu, strīdi jāatrisina tiesā. Dažos gadījumos, pēc advokātu domām, tiesa var arī atvieglot strīdu izšķiršanu kopīpašuma atsavināšanas jomā.
Kopīpašuma pārdošanai ir vairākas iezīmes. Tā, piemēram, ja kāds no īpašniekiem nolemj pārdot savu daļu, tad pārējiem īpašniekiem ir tiesības to iegādāties preferenciālā kārtībā. Šie ir Krievijas Federācijas Civilkodeksa 250. panta noteikumi. Bet tikai tad, ja runa nav par pārdošanu, izmantojot publiskas izsoles. Ja kāds no īpašniekiem pārkāpj šo noteikumu, tad citi īpašnieki darījuma rezultātus var pārsūdzēt tiesā.
Iepriekš mēs atzīmējām, ka katram no īpašniekiem, kam pieder īpašums akcijās, ir tiesības paļauties uz ienākumiem no aktīvu komerciālas izmantošanas. Apsvērsim šo aspektu sīkāk.
Ienākumu no kopīpašuma sadale
Tādējādi īpašniekam saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 248. panta noteikumiem ir tiesības uz proporcionālu ienākumu sadali no kopīpašumā esoša īpašuma izmantošanas, ja vien kopīpašnieki nav vienojušies citādi. Turklāt, ja persona saņem piemērota veida ienākumus, tad viņam ir arī jāmaksā nodoklis par to līdzīgās proporcijās, jāsedz izmaksas, kas saistītas ar īpašuma uzturēšanu un tā funkcionalitātes nodrošināšanu.
Sadaļa un izcelšana
Apsveriet mehānismus, kas atspoguļo parasto akciju īpašumtiesību izbeigšanu. Krievijas praksē ir divi no tiem - sekcija un nodaļa.
Ja šī ir sadaļa, tad saskaņā ar šo mehānismu kopīpašums beidzas attiecībā uz visiem īpašuma īpašniekiem. Savukārt atdalīšana no kopīpašuma nozīmē, ka īpašumu atstāj tikai viena persona. Likums paredz dažādus pamatus abu procedūru ieviešanai. Tā, piemēram, kopīpašuma dalīšanu vai atdalīšanu var veikt, pamatojoties uz visu īpašnieku savstarpēju vienošanos. Vēl viena iespēja - pamatojoties uz tiesas lēmumu. Ir iespējama arī nodalīšana pēc kreditoru prasījumiem piedziņas procesā.
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 252. pantā teikts, ka sadaļa vai nodalīšana jāveic natūrā, ja tas ir iespējams un nav pretrunā ar likuma normām. Tomēr, ja attiecīgo procedūru nevar īstenot, īpašniekam, kuram jāsaņem sava īpašuma daļa sadalīšanas vai iedalīšanas rezultātā, ir tiesības paļauties uz naudas kompensāciju. Dažos gadījumos šis mehānisms tiek ieviests, pamatojoties uz tiesas lēmumu. Pēc kompensācijas saņemšanas persona pārtrauc dalību īpašuma kopīpašumā.
Kopīpašums
Izpētījis, kas ir kopīpašums, apsveriet kopīpašuma specifiku. Tā atšķirīgā iezīme ir tā, ka īpašnieki veic kopīgu īpašuma pārvaldīšanu, akciju nav. Tomēr īpašniekiem ir tiesības vienoties par dažām atšķirībām īpašuma izmantošanā. Vienā vai otrā veidā viens no īpašniekiem var rīkoties ar īpašumu, saskaņojot savus nodomus ar citiem īpašniekiem. Tajā pašā laikā jebkurš īpašnieks var slēgt darījumus, kuru priekšmets ir attiecīgo aktīvu atsavināšana. Ja viņš tomēr nesaskaņo savu rīcību ar citiem īpašniekiem, tad līgumu var anulēt tiesā.
Sadaļa un izcelšana
Principā dalīšanas un sadalīšanas noteikumi, rīkojoties ar kopīpašumu, ir līdzīgi noteikumiem, kas ietver tiesības uz kopīpašumu. Tomēr tieši pirms attiecīgo procedūru veikšanas īpašniekiem kopīgi jānosaka katra proporcija. Ja viņi to neizdodas panākt ar vienošanos, lietu izlemj tiesā.
Laulāto kopīpašums
Precēto pilsoņu kopīgajam īpašumam ir sava specifika. Tas ir atspoguļots Krievijas Federācijas Civilkodeksa 256. pantā. Tajā teikts, ka tiek atzīts kopīpašums, kuru laulātie iegādājas pēc laulības reģistrācijas, bet gadījumā, ja citi nosacījumi laulības līgumā nav noteikti. Tas ir, atbilstošais līguma veids var izskatīties kā kopīpašuma līgums, kas atspoguļo īpašuma, piemēram, dzīvokļa, sadalīšanu šādās proporcijās.
Ir arī iespējams, ka atbilstoša veida īpašums tiek noteikts sakarā ar būtisku vīra vai sievas individuālā īpašuma vērtības pieaugumu laulības laikā. Savukārt, ja laulātie dzīvoja civilā laulībā, tas ir, bez pienācīgas reģistrācijas, tad viņu īpašumu parasti nosaka kā atsevišķu.
Lauksaimnieku kopīpašums
Saimniecību un lauku saimniecību dalībnieku kopīgajām īpašumtiesībām ir arī noteikta specifika.Attiecīgie noteikumi ir ietverti Krievijas Federācijas Civilkodeksa 257. pantā. Saskaņā ar likumu lauksaimnieku īpašums ir kopīgs, ja vien līgumos, kas noslēgti starp viņiem vai saskaņā ar attiecīgo tiesību aktu noteikumiem, nav noteikts citādi. Zemnieku vai zemnieku saimniecības dalībnieki ir tiesīgi izmantot īpašumu, savstarpēji vienojoties. Šajā gadījumā darījumus, kuru priekšmets ir lauksaimnieku kopīgais īpašums, var slēgt tikai pilnvaroti pārstāvji vai saimniecību vadītāji.
Saimniecības īpašumam ir arī sava specifika. Jo īpaši, ja tiek domāts par viena no saimniecības dalībnieku iedalīšanu, tad, kā atzīmē daži juristi, daudzos gadījumos viņš nevar uzņemties savu daļu zemes. Tomēr viņam ir tiesības saņemt naudas kompensāciju, kuras uzkrāšanas kārtību nosaka kopā ar citiem lauksaimniekiem vai tiesu.
Izpētījuši kopīpašuma specifiku, mēs varam izpētīt aspektu, kas atspoguļo praksi rīkoties ar īpašumu dalītā īpašumā. Kādas nianses ir raksturīgas attiecīgajām procedūrām? Pirmkārt, var atzīmēt, ka, neraugoties uz to, ka likumā ir pietiekami sīki izstrādāti noteikumi par daļu sadalīšanu īpašumā ar īpašumu, praksē tiesību uz īpašumu atsavināšanu akcijās var būt sarežģīti. Ņemiet piemēru par nekustamo īpašumu.
Akciju pārvaldības prakse: pārdošanas procedūra
Ja personu grupa nodibina kopīgas īpašumtiesības uz dzīvokli, kā tad katrs no viņiem var praksē pārvaldīt īpašumu? Veikt vienu no izplatītākajiem scenārijiem - mājokļu pārdošanu.
Ja mēs runājam par dzīvokļa pilnīgu pārdošanu, tad ir nepieciešama visu īpašnieku piekrišana. Tas pats ir nepieciešams, ja, piemēram, persona vēlas nodot nekustamo īpašumu kā nodrošinājumu. Nav svarīgi, cik cilvēku vienojas - pat ja viens ir pret, tad darījumu nevar veikt.
Tajā pašā laikā, pēc juristu domām, pat tiesai nav tiesību piespiest personu vienoties, ka tiek pārdots mājoklis, kurā viņam pieder daļa. Tajā pašā laikā kopīgas kopīpašuma tiesības uz dzīvokli nozīmē, ka personai ir tiesības rīkoties ar savu daļu īpašumā, kā viņš vēlas. Tiesa, šajā gadījumā var rasties grūtības, nosakot faktisko dabisko daļu. Kādi šeit varētu būt scenāriji?
Ja attiecībā uz vienistabas dzīvokli tiek nodibinātas kopīpašuma tiesības, praksē ir grūti izpildīt atbilstošās daļas piešķiršanu, kā atzīmēja juristi. Tomēr, ja mājai, kurā ir vairāki dzīvokļi, ir kopīgas īpašumtiesības, tad attiecīgā procedūra, savukārt, ir diezgan reāla. It īpaši, ja, piemēram, istabu skaits tajā ir proporcionāls īpašnieku skaitam. Tādējādi nekustamajam īpašumam no akciju pārdošanas praktiskās īstenošanas viedokļa jābūt dalāmam.
Dažos gadījumos, piešķirot daļu no nekustamā īpašuma, ir pieļaujams piesaistīt kompetentus speciālistus, kuri ir gatavi veikt pareizu mājokļu sadalīšanu. Vēl viens mehānisms ir vērsties tiesā. Parasti šādu uzklausīšanu rezultātā īpašnieks saņem noteiktu daudzumu kvadrātmetru tajās dzīvokļa daļās, kas no darbības viedokļa atspoguļo pilnīgu komfortu, kas tajā dzīvo. Dažos gadījumos tiesa var, piemēram, dot personai visu istabu un vienlaikus dot viņam tiesības kopā izmantot vannas istabu, virtuvi, gaiteni.
Kā mēs jau esam atzīmējuši iepriekš, citiem dzīvokļu īpašniekiem ir pirmtiesības iegādāties piešķīrumu. Tajā pašā laikā parasto akciju īpašniekam rakstiski jābrīdina par nodomu pārdot citu īpašnieku daļu un pēc tam mēnesi jāgaida viņu lēmums. Šajā gadījumā faktiskās pārdošanas cenai vajadzētu būt tādai, kāda tika paziņota laikā, kad līdzīpašniekiem tika izsniegts attiecīgais dokuments.Ja cilvēks vēlas savu daļu dzīvoklī pārdot lētāk, viņam atkal jāpiedāvā citiem īpašniekiem to iegādāties.
Ja persona pārdod savu dzīvokļa daļu trešajām personām, nepiedāvājot to atpirkt līdzīpašniekiem, attiecīgo darījumu var apstrīdēt tiesā. Tā rezultātā īpašniekam būs pienākums atdot naudas līdzekļus pircējam, kad viņš būs atguvis tiesības iegūt atpakaļ savu daļu.
Akciju pārvaldības prakse: īre
Vēl viens scenārijs, kas var rasties praksē, ir īres maksa par dzīvokļa daļu. Saskaņā ar likumu līdzīgu procedūru var veikt ar visu līdzīpašnieku piekrišanu. Tomēr praksē šāda veida darījumus bieži noslēdz tikai ar personu, kura ir atradusi piemērotu īrnieku. Vai tas ir pamatoti? Pēc daudzu juristu domām, nē.
Ja šādā veidā dzīvoklī ir apmetušies cilvēki, ar kuriem viens no īpašniekiem noslēdzis īres līgumu, tad pārējiem īpašniekiem ir tiesības viņus izlikt, sazinoties ar policiju. Tajā pašā laikā, pēc juristu teiktā, praksē tas tiek darīts reti, jo saimnieks var pārliecināt policiju, ka, salīdzinoši runājot, pie viņa ir ieradušies tālu radinieki no Austrijas. Saskaņā ar likumu neviens nevar aizliegt iedvesmot viņus pagaidu uzturēšanās kārtībā.
Protams, neapmierināti līdzīpašnieki var vērsties arī tiesā. Tomēr, pat ja viņi uzvarēs lietā, attiecīgais lēmums darbosies, kā atzīmē daži juristi, tikai attiecībā uz noteiktu cilvēku grupu, kas telpās pārcēlās saskaņā ar atsevišķu nomas līgumu. Ja kāds no dzīvokļa īpašniekiem slēdz jaunu īres līgumu, tad, lai izliktu tos, kuri ieguva tiesības uzturēties dzīvoklī, likumam neatbilstošā veidā, būs atkal jāvēršas tiesā. Tāpēc šādam pasākumam, kā atzīmēja daudzi juristi, bieži vien nav praktiskas nozīmes.
Kopīgas zemes īpašumtiesības
Mēs pārbaudījām aspektus, kas saistīti ar to, kā tiek noteiktas kopīgas kopīgas un kopīgas īpašumtiesības uz mājokļiem. Tomēr attiecīgās tiesiskās attiecības var būt specifiskas, ja to priekšmets ir zeme. Dažās niansēs tiesības uz kopīpašumu uz zemi tiek regulētas, pamatojoties uz principiem, kas atšķiras no principiem, kas raksturīgi jo īpaši nekustamajam īpašumam. Apsvērsim šo aspektu sīkāk.
Saskaņā ar likumu krievi var iegūt zemi gan individuāli, gan ar kopīpašuma tiesībām - ja ir divi vai vairāki īpašnieki. Attiecīgās īpašumtiesības normatīvais regulējums parasti ir līdzīgs citām īpašuma kategorijām. Tā, piemēram, ir kopīgas zemes kopīpašums, un ir arī kopīgas īpašuma tiesības.
Līdzīgi kā vispārējie noteikumi, kas noteikti Krievijas likumos, zeme būs kopīpašumā, ja vien likumā nav paredzēti mehānismi, saskaņā ar kuriem nodibina kopīpašumu. Turklāt, ja jūs sekojat Krievijas Federācijas Civilkodeksa 244. panta noteikumiem, vispārējā īpašumtiesības rodas, ja tā mērķis nav dalāms, tas ir, nav pakļauts sadalei natūrā, nemainot funkcionālo specifiku vai likuma spēku. Kā atzīmēja daži juristi, uz tiesiskajām attiecībām zemes tiesību jomā attiecas tikai otrais noteikums. Tas ir, zemes gabals, kas atrodas kopīpašumā, ja vien likumā nav noteikts citādi, tiek pareizi sadalīts natūrā.
Piemērs gadījumam, kad kopīpašums ir tieši noteikts tiesību aktos - scenārijs ar zemnieku saimniecībām, kuras mēs iepriekš apskatījām. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 257. pantu lauksaimnieku kopīgais īpašums, ieskaitot zemi, pieder visiem asociācijas dalībniekiem, pamatojoties uz kopīpašumu. Tomēr tas tiek darīts, ja paši zemnieki nav vienojušies sadalīt zemi saskaņā ar citiem līgumiem.
Tāpēc šī tiesību norma pieder dispozitīvo kategorijai. Tomēr, kā atzīmēja daži juristi, Likums "Par zemnieku (zemnieku) saimniecību" bija noteikums, saskaņā ar kuru zemnieku kopīgais īpašums tiek dalīts, ja vien biedrības biedri nepieņem vienprātīgu lēmumu nodot to kopīpašumam. Tas ir, mēs esam liecinieki zināmai likumdošanas attīstībai šajā jomā.
