Pērkot vai pārdodot nekustamo īpašumu, krievi gandrīz vienmēr nodarbojas ar nodokļiem. Ja viņi ir māju pircēji, viņiem nav tiešu pienākumu veikt iemaksas valsts kasē - turklāt viņiem ir tiesības uz īpašu nodokļu atskaitījumu.
Bet, ja cilvēks ir nekustamā īpašuma pārdevējs, tad viņam ir vairāk nekā pietiekami daudz pienākumu pret valsti. Viņam ir pienākums maksāt nodokļus par ieņēmumiem. Savlaicīgi un pilnībā. Ja persona saskaras ar uzdevumu "likumīgi pārdot dzīvokli", kādi nodokļi viņam būs jāmaksā? Vai viņam ir tiesības rēķināties ar kādiem ieguvumiem?
Cik liels ir nodoklis?
Saskaņā ar Krievijas likumiem, kad privātpersonas pārdod nekustamo īpašumu (dzīvokļus, istabas, mājas, kotedžas, zemes gabalus utt.), Kas darījuma laikā pārdevējam piederējuši mazāk nekā 3 gadus, rodas pienākums maksāt iedzīvotāju ienākuma nodokli 13% apmērā no ieņēmumiem. summa. Ir iespējams samazināt nodokļu bāzi par 1 miljonu rubļu. (ts īpašuma atskaitīšana). Vai arī par summu, ko pārdevējs iztērēja, pērkot īpašumu (ja ir attiecīgi apliecinoši dokumenti).
Iespēja ieskaitīt dzīvokļa iegādes izmaksas ir noderīga, piemēram, gadījumos, kad persona, iegādājusies nekustamo īpašumu, izlemj, ka tas viņam nav piemērots, un tāpēc nolēma to pārdot. Ja viņš to izdara viena gada laikā, tad, ja darījuma laikā viņš nesaņem peļņu, kas pārsniedz 1 miljonu, viņam nebūs jāveic iemaksas Federālajā nodokļu dienestā. Nodoklis par dzīvokļa pārdošanu jāsamaksā līdz nākamā gada 15. jūlijam pēc darījuma pabeigšanas.
Pārdevēja saistības
Papildus faktam, ka naudas summa aprēķinātā iedzīvotāju ienākuma nodokļa apmērā ir jāsamaksā savlaicīgi, pārdevējam ir vēl viens svarīgs pienākums - ziņot Federālajam nodokļu dienestam. Tas tiek darīts, iesniedzot deklarāciju 3 iedzīvotāju ienākuma nodokļa veidā. Turklāt, pat ja nodoklis par dzīvokļa pārdošanu faktiski bija nulle (tas ir, darījuma summa bija mazāka vai vienāda ar 1 miljona rubļu atskaitījumu), šis dokuments joprojām ir jānogādā Federālajā nodokļu dienestā. Turklāt tas jādara līdz tā gada 30. aprīlim, kas seko darījuma pabeigšanai.
Atbildība
Kas notiek, ja iedzīvotājs par dzīvokļa pārdošanu nemaksā ienākuma nodokli? Tad valsts Federālā nodokļu dienesta personai to uzliks 20% apmērā no aprēķinātās iedzīvotāju ienākuma nodokļa summas (vai tā atlikuma, kas nav samaksāts kāda iemesla dēļ). Tāpat tiks iekasēta soda nauda dienā 1/300 apmērā no Centrālās bankas refinansēšanas likmes (tagad - 8,25%) attiecībā pret parāda summu - līdz brīdim, kad cilvēks pilnībā nokārtos valsti.
Kas notiks, ja persona Federālajā nodokļu dienestā neiesniegs 3-NDFL veidlapu (pat ja par dzīvokļa pārdošanu nav jāmaksā nodoklis)? Šajā gadījumā Federālais nodokļu dienests arī uzliks vienreizēju naudas sodu 1 tūkstotis rubļu. Kas palielināsies par 5% no mēnesī aprēķinātās nodokļu summas - līdz brīdim, kad cilvēks norēķinās ar valsti. Tiesa, galīgais skaitlis nepārsniegs 30% no parāda.
Privatizācijas faktors
Diezgan izplatīts gadījums, ko atzīmējuši Krievijas juristi: cilvēks privatizē dzīvokli, kurā viņš dzīvoja vairāk nekā 10 gadus, un to pārdod. Dažreiz pat godīgi atspoguļojot visu summu līgumā ar pircēju. Drīz viņš saņēma zvanu no Federālā nodokļu dienesta un pieklājīgi lūdza par dzīvokļa pārdošanu samaksāt neko vairāk kā ienākuma nodokli. Kā tas ir iespējams? Fakts ir tāds, ka pilsonis pieļāva smieklīgu kļūdu - viņš tūlīt pēc privatizācijas pārdeva mājokli. Un tas no likuma viedokļa attiecas uz gadījumu, kad īpašums ir mazāk nekā trīs gadus.
Fakts, ka cilvēks pirms privatizācijas daudzus gadus dzīvoja dzīvoklī, nespēlē. Līdzīga situācija ir tad, ja tiek pārdots dzīvoklis pēc mantojuma - nodoklis tiks iekasēts, ja 3 gadu termiņš nav pagājis. Tāpēc juristi stingri uzdod pilsoņiem, kuri tikko reģistrējuši īpašuma tiesības uz dzīvokli, izmantojot jebkuru procedūru: jums jāgaida trīs gadi.
Nodokļi un līdzīpašums
Ir iespējams variants, kurā par dzīvokļa pārdošanu ir jāmaksā ienākuma nodoklis, ja mājoklis ir kopīpašums vai kopīpašums. Galvenā problēma šeit ir, kā sadalīt atskaitījumu par 1 miljonu rubļu? Viss vispirms ir atkarīgs no tā, par kādu īpašumtiesību veidu mēs runājam - dalītu vai kopīgu.
Pirmajā gadījumā viss ir vienkārši. Atskaitījums tiek sadalīts proporcionāli procentiem, kas norādīti dokumentos. Ja, teiksim, Ivanovam pieder 45% no dzīvokļa, bet Petrovam - 55%, tad pirmajam ir tiesības uz “atlaidi” mājokļa pārdošanā 450 tūkstošu rubļu apjomā, otrajam - 550 tūkstoši.
Kopīpašuma gadījumā vienkāršības pakāpe galvenokārt ir atkarīga no līdzīpašnieku spējas vienoties savā starpā.
Krievijas tiesību aktos vēl nav izveidoti vispārēji, vispārpieņemti tirgus mehānismi, lai noteiktu īpašumtiesības uz mājokļa daļu.
Līdzīpašniekiem ir jārod kompromiss. Un, ja tas neizdodas, tiesa izlems šo jautājumu.
Cits jautājums, kas satrauc daudzus iedzīvotājus, ir šāds: "Ko darīt, ja, piemēram, pirms 10 gadiem cilvēks nopirka daļu dzīvokļa tādā un tādā apjomā, un pirms mēneša viņš nopirka visu māju un plāno pārdot īpašumu? Vai šajā gadījumā dzīvokļa pārdošana tiek aplikta ar nodokli?" Likumsargi iesaka pievērst uzmanību vienai no Finanšu ministrijas vēstulēm, kas publicēta 2012. gadā (proti, dokumentam Nr. 03-04-05 / 9-189). Tajā teikts, ka nekustamā īpašuma daļas maiņa nenozīmē īpašnieku īpašumtiesību izbeigšanu.
Saskaņā ar to pašu loģiku, kā uzskata daži eksperti, ir jānošķir individuālie akciju īpašumtiesību noteikumi. Ja līdz dzīvokļa pārdošanas brīdim 3 gadus viens no īpašniekiem ir mājas īpašnieks, viņam nodoklis nav jāmaksā īpaši. Kamēr otrs var iegūt savu daļu, kas ir mazāka par trim gadiem. Un, ja viņš vēlas pārdot savu īpašuma daļu, tad viņam būs jāmaksā NFDL (ar atbilstošo ienākumu summu).
Lai gan, kā saka eksperti, Federālā nodokļu dienesta teritoriālo struktūru nostāja var atšķirties no Finanšu ministrijas viedokļa. Tāpēc pirms darījumiem, kuros ir līdzīgi nosacījumi, ieteicams konsultēties ar konkrēta reģiona vai pilsētas nodokļu iestādēm.
Īpaša nianse ir saistīta ar pirkšanas un pārdošanas procedūrām, kurās piedalās nekustamā īpašuma līdzīpašnieki akciju ietvaros. Ja dzīvoklis tiek pārdots saskaņā ar pārdošanas līgumu, kuru parakstījuši visi īpašnieki, atskaitīšanas summa ir 1 miljons rubļu. sadalīts (kā mēs teicām iepriekš, proporcionāli). Bet, ja katrs no kopīpašniekiem vēlas pārdot savu daļu saskaņā ar atsevišķu līgumu, viņam būs tiesības pilnībā izmantot valsts garantēto “atlaidi”. Līdzīgi ir ar cilvēkiem, kuriem pieder dzīvoklis uz kopīpašuma pamata (lai gan šajā gadījumā ir jāvienojas par pārdodamo akciju lielumu).
Nerezidentu darījums
Ir zināms, ka Krievijā ir divi galvenie nodokļu maksātāju veidi. Pirmie ir valsts iedzīvotāji, viņi maksā iedzīvotāju ienākuma nodokli 13% apmērā. Par tādiem tiek atzīti Krievijas pilsoņi un citu valstu pilsoņi, kuri 12 mēnešus ir dzīvojuši Krievijā vairāk nekā 183 dienas. Otrie ir nerezidenti. Kas attiecīgi lielāko gada daļu dzīvoja ārzemēs. Ko darīt, ja dzīvokli pārdod nerezidents? Vai jums jāmaksā nodokļi?
Jā Turklāt summa ir ievērojami lielāka nekā 30%, ja pārdevējs būtu rezidents. Starp citu, šīs kategorijas pilsoņi maksā tādu pašu summu, ja strādā algotu darbu (vai saņem cita veida oficiālus ienākumus).Vēl viena būtiska nianse ir tāda, ka nerezidentiem nav atļauti nekādi atskaitījumi.
Ja pārdevējs ir IP
Kā tiek aprēķināts nodoklis, pērkot (pārdodot) uzņēmējiem dzīvokli? Kādi ir IP veiktie atskaitījumi? Attiecībā uz pirkumu - nav. Uzņēmēji nevar ar “kopīgām civilajām” tiesībām atgriezt 13% no īpašuma vērtības kā daļu no īpašuma atskaitīšanas. Bet tad viņiem ir iespēja samaksāt ievērojami zemāku nodokli par pārdošanu.
Pārāk daudz IP strādā pie "vienkāršošanas". Saskaņā ar šo nodokļu sistēmu ieņēmumi no nekustamā īpašuma pārdošanas tiek pielīdzināti komerciāliem. Tāpēc ir jāmaksā 6% no saņemtajiem ienākumiem.
Ja pārdevējs ir pensionārs
Vai tiek aprēķināts nodoklis par dzīvokļa pārdošanu pensionāriem? Jā, un pilnībā. Fakts, ka cilvēks ir pensijā, viņu neietekmē nodokļu maksātāja statuss. Tās pašas saistības ir savlaicīgai 3-NDFL deklarācijas iesniegšanai Federālajam nodokļu dienestam un aprēķināto iemaksu savlaicīgai samaksai.
Pelēkās shēmas: atbildība
Ļoti daudzi Krievijas Federācijas pilsoņi, cenšoties nemaksāt nodokli par dzīvokļa pārdošanu, reģistrējot pirkšanas un pārdošanas darījumus, norāda daudz zemākas dzīvokļa izmaksas nekā tad, kad veic reālus norēķinus ar pircēju. Parasti šādos gadījumos parādās 1 miljons rubļu, kas vienāds ar atskaitījumu. Atlikušo summu dzīvokļu pārdevēji saņem saskaņā ar papildu līgumiem (galvenokārt "ieņēmumus").
No likuma viedokļa viss izskatās "tīri". Tomēr, kā saka eksperti, pēdējos gados valdības departamenti arvien mazāk uzticas šādiem darījumiem. Un “tīrības” izskatu var ignorēt, ja vēlas, jo pārdevēja faktiskās darbības ir saistītas ar izvairīšanos no nodokļu maksāšanas (un tas atbilst Kriminālkodeksa 198. pants). Viss, kas no Federālā nodokļu dienesta darbiniekiem tiek prasīts, lai pilnībā saņemtu nodokli par dzīvokļa pārdošanu, ir pierādījumu vākšana, ka persona pirkuma līgumā ir piemērojusi "pelēko shēmu" samazinātu skaitļu veidā. Un tad jūs varat nodot informāciju tiesai.
Kā tas notiek praksē? Parasti nodokļu iestādes, aizdomas raugoties uz acīmredzamu reālu pārdošanas datu slēpšanu, pasūta neatkarīgu novērtējumu par dzīvokli, kas atrodas tajā pašā mājā (un, ja tas nav iespējams, tad mājokli tādā pašā konstrukcijā esošā ēkā). Saņēmuši neatkarīgus skaitļus, viņi piezvana nodokļu maksātājam uz sarunu un lūdz paskaidrojumus.
Ja kāda persona saka, ka viņam vienkārši izdevās pārliecināt pircēju iegādāties mājokli piecas reizes lētāk nekā tirgus vērtība, tad Federālā nodokļu dienesta darbinieks, pamatoti neticot viņam, var ierosināt pārsūdzību tiesā. Pastāv liela varbūtība, ka tas nav neveiksmīgs: pēdējos gados ir bijuši precedenti, kad tika nosodīti “pelēko shēmu” izstrādātāji. Parasti par dzīvokļa pārdošanu viņiem bija jāmaksā nodoklis, kas aprēķināts atbilstoši īpašuma reālajai tirgus vērtībai.
Tikmēr informāti par darījumiem ar samazinātām mājokļa izmaksām var būt notāri, kas piedalījās dzīvokļu pārdošanas dokumentu sertificēšanā, un pat tieslietu ierēdņi, kuri reģistrējuši nekustamo īpašumu. Tāpēc, pēc ekspertu domām, kļūst arvien grūtāk pārdot mājokli pēc “pelēkajām shēmām”. Lai arī līdz šim viņi atzīst, ka tas ir lietu secībā - ienākuma nodoklis par dzīvokļa pārdošanu ir pārāk liels.
Īpašuma nianses
Kā mēs jau esam noskaidrojuši, cilvēks maksā iedzīvotāju ienākuma nodokli, pārdodot viņam piederošus mājokļus mazāk nekā 3 gadus. Kā tiek aprēķināts šis periods? Ļoti vienkārši - parakstot pirkšanas un pārdošanas darījumu, tiek ņemti vērā 36 pilni mēneši. Eksperti atzīmē, ka termiņš tiek skaitīts no dienas, kas parādās valsts reģistrā (un nevis no tā, kas rakstīts nekustamā īpašuma reģistrācijas sertifikātā). Eksperti atzīmē, ka atšķirība starp šīm dienām var būt ievērojama - līdz 2 nedēļām.
Ir arī vērts atzīmēt, ka persona, kurai, piemēram, piederēja dzīvoklis, piemēram, 10 gadus, to pārdeva un pēc mēneša atpirka, tiek uzskatīta, kā saka eksperti, par jauno īpašnieku.Lai izvairītos no nodokļu maksāšanas, pirms īpašuma pārdošanas jums jāgaida trīs gadi.
Atskaitījumu triki
Kā mēs teicām pašā sākumā, Krievijas Federācijas pilsoņiem ir tiesības saņemt atskaitījumus, kas saistīti ne tikai ar nekustamā īpašuma pārdošanu, bet arī ar dzīvokļu iegādi. Otrajā gadījumā summu aprēķināšanas mehānisms, protams, ir pilnīgi atšķirīgs (kā arī likumdošanas normas, kas to regulē). Īsumā apskatīsim īpašuma atskaitīšanas specifiku dzīvokļu pircējiem.
Valsts federālā nodokļu dienesta personā dod tiesības pilsoņiem, kuri ir iegādājušies nekustamo īpašumu, atgriezt 13% no summas, kas iztērēta saistībā ar mājokļa iegādes darījumu. Tas, pirmkārt, ir maksājums par labu pārdevējam. Maksimālais atskaitījums uz tā pamata ir 260 tūkstoši rubļu. Daudzi dzīvokļi tiek iegādāti hipotēkā. No šejienes atskaitījuma aprēķināšanai tiek izveidota vēl viena bāze, kuras maksimālā summa uz šī pamata ir 390 tūkstoši rubļu. (ja dzīvoklis tika iegādāts pēc 2014. gada 1. janvāra), un varbūt pat pilnīgi neierobežots (ja mājoklis tika nopirkts iepriekšējos gados).
Liekas, ka šīs summas ir daudz mazākas par viena miljona atskaitījumu, ko garantē dzīvokļu pārdošana. Bet neaizmirsīsim, ka pārdevēju nodokļu saistību aprēķināšanas "formulas" ir pilnīgi atšķirīgas. Var izrādīties, ka īpašuma atskaitīšana, pērkot dzīvokli, faktiski būs vairāk nekā iedzīvotāju ienākuma nodoklis, kas aprēķināts par tā pārdošanu.
Īpaša interese ir tā, ka abus atskaitīšanas veidus var apvienot. Turklāt dažos gadījumos ir reāli kompensēt aprēķināto iedzīvotāju ienākuma nodokli, kas rodas no dzīvokļa pārdošanas, un nodokļa atskaitījumu, kas pamatots ar nekustamā īpašuma iegādi. Lai vienotos par šo procedūru, ir nepieciešams tikai sazināties ar Federālā nodokļu dienesta teritoriālo struktūru. Tas ir samērā sarežģīts, un vairumā gadījumu to var izdarīt, neiesaistot dārgus konsultantus.
Piemēram, ir pilnīgi iespējams šāds scenārijs.
Pilsonis Ivanovs pārdeva dzīvokli Ļeņina prospektā par 2,5 miljoniem rubļu. Viņš izmantoja atskaitīšanas tiesības 1 miljona apmērā, un tagad viņš ir parādā nodokli 13% no 1,5 miljoniem rubļu, tas ir, 195 tūkstošus rubļu.
Par ieņēmumiem no dzīvokļu pārdošanas Ļeņina prospektā pilsonis Ivanovs nopirka dzīvokļus Moskovskaya ielā par tiem pašiem 2,5 miljoniem rubļu. (viņam šī teritorija vienkārši patika). No šī dzīvokļa pirkšanas izmaksām viņam ir tiesības saņemt atskaitījumu 260 tūkstošu rubļu apjomā, kas tagad kļūst par pircēju.
Ivanovs iesniedz attiecīgos dokumentus nodokļu inspekcijai, kur viņam savstarpēji tiek aprēķināts nodokļu atskaitījums un iedzīvotāju ienākuma nodokļa parāds. Tā rezultātā Federālais nodokļu dienests pat paliek “pienākums” pilsoņiem vēl 65 tūkstošus rubļu. Kas viņam tiks samaksāts noteiktajā kārtībā. Galvenais, lai Ivanovam būtu jāveic abi darījumi viena gada laikā.
