Nekustamā īpašuma pārdevējiem, saņemot ienākumus no darījuma, ir jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis 13% apmērā. Nodokļu iekasēšana ir procedūra, kuru stingri kontrolē valsts. Tomēr eksperti saka, ka tā ieviešanas kvalitāte neatbilst atzīmei, jo mūsdienu likumdošanā ir virkne izņēmumu. Pārāk daudz pilsoņu pilnīgi likumīgu iemeslu dēļ izvairās no nodokļiem. Un daudzi, savukārt, pārmaksā, nezinot par būtiskajām priekšrocībām, kuras valsts garantē nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem. Kas jums jāpatur prātā, pārdodot dzīvokli? Kā pareizi maksāt nodokli, pārdodot nekustamo īpašumu?
Vispārējie nodokļu principi, pārdodot dzīvokļus
Eksperti nosaka šādus nekustamā īpašuma darījumu aplikšanas ar nodokļiem pamatprincipus saskaņā ar Krievijas likumiem:
- Iedzīvotāju ienākuma nodoklis 13% apmērā no summas, kas saņemta no mājas pircēja, tiek iekasēts un maksājams, ja dzīvoklis pārdevējam piederējis mazāk nekā 3 gadus;
- bijušajam īpašuma īpašniekam ir pienākums ne vēlāk kā nākamā gada 30. aprīlī pēc dzīvokļa pārdošanas darījuma iesniegt Federālā nodokļu dienesta teritoriālajā birojā deklarāciju atbilstošā formā;
- Aprēķinātais iedzīvotāju ienākuma nodoklis pilsonim pilnībā jāsamaksā līdz deklarācijas iesniegšanas gada 15. jūlijam.
Īpašuma pārdošanas atskaitījumi
Krievijas Federācijas likumi nosaka noteikta veida priekšrocības, kas garantētas nekustamo īpašumu pārdevējiem. Tas nāk no tā sauktā nodokļu atskaitījumi. Tie ir skaitlis, par kuru jūs varat samazināt skaidrās naudas daudzumu, kas saņemts no nekustamā īpašuma pārdošanas. Tāpēc atskaitījumi attiecas uz abiem darījumu veidiem - pārdošanu, nekustamā īpašuma iegādi. Tomēr nodoklis tiek samaksāts tikai par vienu no tiem.
Tagad atskaitījums ir 1 miljons rubļu. Galīgo nodokli par nekustamā īpašuma pārdošanu aprēķina, izmantojot ļoti vienkāršas matemātiskas formulas. Apsveriet piemēru.
Pilsonis Ivanovs pārdeva dzīvokli par 2,5 miljoniem rubļu. Pēc noklusējuma viņam jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis 13% apmērā no šīs summas, tas ir, 325 tūkstoši. Tomēr viņš nolēma izmantot likumīgās tiesības saņemt nodokļu atskaitījumu 1 miljona apmērā. Tāpēc faktiskā ar nodokli apliekamā bāze būs 1,5 miljoni rubļu. Tāpēc Ivanovam būs jāmaksā valstij 195 tūkstoši rubļu.
Jūs varat iztērēt 1 miljonu rubļu atskaitījumu gan no viena pirkšanas un pārdošanas darījuma, gan no vairākiem, bet tikai gada laikā. Ja ienākumi, kas gūti no nekustamā īpašuma pārdošanas, nav sasnieguši 1 miljonu, tad nodokļi nav jāmaksā (bet tajā pašā laikā deklarācija jāiesniedz līdz 30. aprīlim).
Vēl viens nozīmīgs atskaitīšanas mehānisms ir apstiprinātu summu, kas saistītas ar dzīvokļa iegādi, iekļaušana "formulā". Tas ir, ja, piemēram, Ivanovs, kurš pārdeva dzīvokli par 2,5 miljoniem rubļu, to nopirka pirms, teiksim, par 2,7, tad viņam ir tiesības atspoguļot šo summu 3 iedzīvotāju ienākuma nodokļa veidā (pievienojot apliecinošus dokumentus - izrakstus, vienošanās utt.) un vispār nav parādā valstij. Nodoklis par nekustamā īpašuma pārdošanu šajā gadījumā netiek samaksāts.
Atskaitījumi kopīpašumam un kopīpašumam
Ja pārdotais dzīvoklis pieder divām vai vairāk personām uz kopīgu vai kopīgu īpašuma pamata, tad atskaitījums ir 1 miljons rubļu. sadalīts starp viņiem. Ja mēs runājam par pirmo īpašumtiesību versiju, tad saskaņā ar procentuālo sadalījumu, kas norādīts īpašumtiesību sertifikātos. Otrajā gadījumā - pēc vienošanās. Ja neizdodas panākt kompromisu, tad caur tiesām.Vienošanās, ka līdzīpašnieki ir gatavi diferencēt savas intereses pēc viena vai otra procentuālā sadalījuma, tiek uzskatīta par panāktu, kad katrs no viņiem paraksta nekustamā īpašuma pārdošanas līgumu. Parasti nav nepieciešami nekādi papildu dokumenti, kas apstiprina “kompromisu”.
Tajā pašā laikā personām, kurām pieder īpašuma tiesības uz dzīvokli, ir tiesības pārdot savu īpašuma daļu bez vienošanās ar kopīpašniekiem un vienlaikus saņemt atskaitījumu pilnā apmērā, individuāli. Protams, atbildība par nodokļu samaksu, pārdodot nekustamo īpašumu, šajā gadījumā ir pilnīgi individuāla.
IIN: 13% vai 30%?
Nekustamo īpašumu darījumos iesaistīto nekustamo īpašumu un pilsoņu kopienā dažkārt rodas jautājums: kāpēc dažos gadījumos? nodokļu likme darījumiem, kas ir vienādi ar 30%? Kāds nodoklis par nekustamā īpašuma pārdošanu ir tik apgrūtinošs? Atbilde ir vienkārša. Šis rādītājs attiecas uz Krievijas Federācijas nerezidentiem. Tie parasti ir ārvalstu pilsoņi, kuri ir nolēmuši pārdot savu īpašumu Krievijā.
Bet bieži ir arī gadījumi, kad Krievijas Federācijas pilsoņi tiek atzīti arī par nerezidentiem. Fakts ir tāds, ka persona, kas nedzīvo savas valsts teritorijā vairāk nekā 183 dienas gadā, neatkarīgi no savas valsts Krievijas pilsonības, tiek atzīta par nerezidentu. Viņa pienākums ir maksāt ienākuma nodokli daudz vairāk nekā tad, ja viņš dzīvotu Krievijā vairāk nekā sešus mēnešus. Un vēl viena svarīga nianse. Ja nerezidents īpašumu pārdod, nodokļus neatskaita nekādi atskaitījumi. Viņu maksājumu nosacījumi paliek nemainīgi, ziņošanas kārtība Federālajam nodokļu dienestam - tā pati.
Ko darīt, ja neiesniedzat deklarāciju?
Tādām jomām kā nekustamā īpašuma pirkšana un pārdošana, nodokļi ir vissvarīgākais aspekts. Tāpēc attiecīgie departamenti ir pietiekami stingri attiecībā uz līdzekļu aprites uzraudzības politiku darījumiem ar dzīvokļiem. Tāpēc, ja nekustamā īpašuma pārdevējs noteiktajā termiņā neiesniedz deklarāciju, kas atspoguļo summas, kas saņemtas par mājokļa pārdošanu, tad saskaņā ar Nodokļu kodeksa 119. pants viņš saņems sodu, kas vienāds ar 5% no nodokļa (vai summas, kas nav samaksāta), kas tiek aprēķināta katru mēnesi no brīža, kad dokumenti tiek iesniegti Federālajam nodokļu dienestam (bet tā maksimālā vērtība nedrīkst pārsniegt 30% no parāda valstij, un tā minimālais lielums ir 1) tūkstoši rubļu).
Ko darīt, ja nemaksājat nodokli?
Ja nekustamā īpašuma pārdevējs nav samaksājis aprēķināto iedzīvotāju ienākuma nodokli, Federālais nodokļu dienests pieprasīs samaksāt atbilstošu naudas summu, iekasēs soda naudu (20% no nodokļa summas) un soda naudu (procentos vienāds ar 1/300 no Centrālās bankas refinansēšanas likmes - tie tiek iekasēti katru dienu līdz ir kavēšanās).
Vai pensionāriem ir jāmaksā nodoklis?
Pastāv versija, ka pensionāri tiek atbrīvoti no iedzīvotāju ienākuma nodokļa maksāšanas par ienākumiem no dzīvokļa pārdošanas. Tā nav taisnība. Ienākumi no mājokļa pārdošanas nodokļu likumdošanas izpratnē ir vienādi ar algu. Valsts nesniedz nekādus atvieglojumus nekustamā īpašuma pārdošanas nodoklim pensionāriem. Turklāt viņiem pienākums savlaicīgi pārsūtīt 3-NDFL deklarāciju Federālajam nodokļu dienestam, kā arī savlaicīgi samaksāt aprēķinātās summas ir tieši tādi paši kā strādājošajiem. Protams, paliek spēkā noteikums, ka nodoklis par nekustamā īpašuma, kas ir mazāks par 3 gadiem, pārdošanu īpašumā netiek samaksāts.
Kā iesniegt deklarāciju?
3-NDFL veidlapas, kas atspoguļo darījumu ar nekustamo īpašumu, iesniegšanai Federālā nodokļu dienesta teritoriālajā iestādē ir trīs galvenās iespējas. Pirmkārt, cilvēks to var izdarīt, personīgi sazinoties ar departamentu, otrkārt, uzrakstot pilnvaras vēstuli kādam no notāra apstiprinātiem, treškārt, izmantojot Valsts dienestus (pēc reģistrēšanās tur) nosūtot elektronisku veidlapu.
Vai drīz būs jauns nodoklis?
Ekspertu vidū un daži plašsaziņas līdzekļu ziņojumi liecina, ka Krievijā drīz parādīsies jauns nodoklis par nekustamā īpašuma pārdošanu. Vai vismaz pašreizējos tiesību aktos tiks veikti nozīmīgi grozījumi.Par ko mēs šeit varam runāt? Kāda ir iespējamība, ka gads, kurā tiks ieviests jaunais nekustamā īpašuma pārdošanas nodoklis, ir 2015. gads?
2014. gadā sabiedriskajā telpā tika apspriests likumprojekts, kas tika aicināts grozīt esošo nodokļu iekasēšanas shēmu nekustamā īpašuma pārdošanai. Lieta ir tāda, ka iedzīvotāju ienākuma nodoklis jāaprēķina, pamatojoties uz mājokļa kadastrālo vērtību. Šis formulējums, uzsver eksperti, joprojām ir orientējošs. Bet likumdevēja konkrētais mērķis ir skaidrs: varas iestādes vēlas “balināt” darījumus, kuros nekustamā īpašuma pirkuma līgumā iekļautā īpašuma vērtība ir zemāka par dzīvokļa reālo cenu (tas tiek darīts, lai “izpildītu” 1 miljona nodokļu atskaitījumu vai izmantotu to maksimāli. ) Apmēram tas, pēc likumdevēja domām, mājokļu kadastrālajai vērtībai vairāk vai mazāk vajadzētu atbilst tirgum (tagad tas parasti ir daudz zemāks).
Kāds ir ierosinātais likuma darbības mehānisms, salīdzinot ar pašreizējām procedūrām? Apskatīsim dažus piemērus.
Pilsonis Ivanovs, sastādījis akciju līgumu, mājas attīstībā ieguldīja 700 tūkstošus rubļu. Pēc diviem gadiem līgumslēdzējs uzņēmums pasūtīja mājokli. Līdz tam laikam Ivanova dzīvokļa tirgus cena bija pieaugusi līdz 2,5 miljoniem.Viņš gribēja to pārdot, bet līgumā norakstīja izmaksas, kas bija vienādas ar 1,7 miljoniem. No šīs summas saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem viņš varēs atskaitīt 700 tūkstošus izdevumu par kopīgu būvniecību, kā arī samazinātu to ar nepieciešamo atskaitījumu 1 miljona apmērā. Tādējādi Ivanovs pilnībā “noslēdz” ieņēmumus, kas oficiāli saņemti saskaņā ar līgumu, lai nemaksātu iedzīvotāju ienākuma nodokli. Saskaņā ar pašreizējām likuma normām viss, ko Ivanovs bija iecerējis, varēja un tam vajadzētu būt veiksmīgam.
Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa grozījumi, par kuriem patlaban notiek diskusijas, jebkurā gadījumā var likt pilsonim maksāt iedzīvotāju ienākuma nodokli. Fakts ir tāds, ka saskaņā ar kadastrālo pārvērtēšanu dzīvokļa cena var būt, piemēram, 2,2 miljoni rubļu. Tas ir 500 tūkstoši rubļu. vairāk nekā pirkuma līgumā, kuru sastādījis Ivanovs un viņa pircējs. Un no šiem 500 tūkstošiem pārdevējam būs jāmaksā noteiktais iedzīvotāju ienākuma nodoklis 13% apmērā.
Eksperti saka, ka pastāv iespēja, ka likumdevējs savās “formulās” ieviesīs kaut kādu atvieglojumu. Tas ir tā saucamais "samazināšanas koeficients", kas tiek reizināts ar nekustamā īpašuma kadastrālā vērtēšana. Tagad likumā parādās rādītājs, kas vienāds ar 0,7. Pilsoņa Ivanova darījuma gadījumā galīgo skaitli iegūs, reizinot 2,5 ar 0,7. Tas ir 1,54 miljoni rubļu. Tam, kas principā būtu jāorganizē Ivanovam, - viņa līgumā skaitļi ir pat vairāk. Bet kas būtu tad, ja viņa dzīvoklis maksātu nevis 2,5 miljonus, bet visus 4? Šajā gadījumā kadastrālā vērtēšana, visticamāk, būtu tuvu tirgum. Un tad nekustamā īpašuma pārdevējam nāksies pamatīgi atbrīvoties.
Tajā pašā laikā daudzi eksperti, kā arī paši likumdošanas aprindu pārstāvji saka, ka “pazeminošo koeficientu” var vispār neapstiprināt. Ir iespējama arī iespēja, lai reģionālos parlamentus pilnvarotu noteikt atbilstošo skaitli, motivējot, kā saka eksperti, ka visi ieņēmumi no iedzīvotāju ienākuma nodokļa maksāšanas, pamatojoties uz kadastrālo vērtību, paliks subjekta budžetā.
Likumprojekta publiskās apspriešanas datumi - līdz 2014. gada 30. oktobrim. Tad tas tiks nodots Valsts domes deputātiem. Iespējams, ka jau 2015. gadā stāsies spēkā grozījumi Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksā.
Jauns likums: priekšrocības un koncesijas
Kā redzam, valsts ir nolēmusi pamatīgi iejaukties tādā parādībā kā nekustamā īpašuma pirkšana un pārdošana. Nodokļi, kurus, visticamāk, sagaida varas iestādes, šajā virzienā būtu iekasējami aktīvāk. Tikmēr dažos gadījumos likumdevēja politika pieļauj vairākas koncesijas. Neskatoties uz to, ka grozījumi Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksā vēl nav pieņemti, dažas to nianses, kas saistītas ar pabalstiem un koncesijām darījumiem ar nekustamo īpašumu, jau ir publiskotas. Apzīmējiet dažus no tiem.
Iedzīvotāju ienākuma nodokli vispār nevar samaksāt, ja pilsonis pārdod savu vienīgo mājokli (vai tam, kam bija šāds statuss pēdējos 12 mēnešus pirms pārdošanas). Tiesa, maksimālās dzīvokļa izmaksas nedrīkst pārsniegt 5 miljonus rubļu. Tāpat tiek pieņemts, ka saglabāsies pašreizējā norma, kas piešķir tiesības uz atbrīvojumu no iedzīvotāju ienākuma nodokļa par nekustamā īpašuma pārdošanas faktu, proti, 3 gadus īpašumā.
Jauns likums: eksperta atzinums
Daudzi tirgus eksperti šaubās, vai aģentūras, kas atbildīgas par jaunā likuma ieviešanu, spēs noformulēt pareizu kadastrālās vērtēšanas algoritmu. Eksperti atzīst, ka nav īsti skaidrs, no kurienes šie skaitļi radīsies. Eksperti saka, ka dažādu "vērtētāju" izmantoto metožu atšķirības ir pilnīgi iespējamas. Pastāv versija, ka jaunajam likumam būs negatīva ietekme uz primāro nekustamo īpašumu tirgu, jo samazināsies investīciju pievilcība koplietošanas būvniecībā. Galu galā rezultāts var būt nekustamā īpašuma vērtības pieaugums visos segmentos.
Tajā pašā laikā ekspertu vidū ir arī viedoklis, ka ir vajadzīgas reformas. Turklāt tas ir vērsts uz stingrāku darījumu uzraudzību. Likmju paaugstināšana vai samazināšana ir bezjēdzīga. Ņemot vērā milzīgo "pelēko darījumu" skaitu, kļūst absolūti vienalga, kāds nodoklis tiek iekasēts par nekustamā īpašuma pārdošanu - tas vispār netiek maksāts.
Atbildība par pelēkajiem darījumiem šodien
Rodas pamatots jautājums: vai tiešām var būt tā, ka "pelēkās shēmas", kuras iestādes cenšas "balināt", šodien nevar likumīgi atklāt un apspiest? Vai visi tie "krāpšanas" gadījumi, kas saistīti ar norādi nekustamā īpašuma pirkuma līgumos, ir nepietiekami, tas nenozīmē nekādu atbildību?
Pēc ekspertu domām, federālajam nodokļu dienestam nav labi izstrādāta algoritma šādu darījumu identificēšanai. Vismaz tāpēc, ka no juridiskā viedokļa nodokļu administrācijai nevar būt sūdzību par nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem. Pircējs un pārdevējs noslēdz divus pilnīgi likumīgus līgumus. Pirmais ir galvenais, tas norāda summu līdz 1 miljonam.Šis dokuments ir paredzēts nodokļu ierēdņiem. Otrais līgums savukārt neatspoguļo darījumu ar nekustamo īpašumu, bet gan pircēja kompensāciju par pārdevēja izmaksām, kas saistītas ar “dzīvokļa veida uzlabošanu”. Faktiski tā ir naudas pārskaitījuma kvīts. Šis nodokļu līgums, kā likums, to neprasa (un tajā norādītās summas oficiāli neparādās).
Tajā pašā laikā nepublisku darbu šajā virzienā var veikt Federālā nodokļu dienesta struktūrās. Jo īpaši ir fakti, ka šīs nodaļas centrālais birojs laiku pa laikam sūta vēstules savām teritoriālajām nodaļām, ka ir jāizveido īpašas funkcionālās vienības - tieši tā, lai apkarotu iedzīvotāju izvairīšanos no iedzīvotāju ienākuma nodokļa, pārdodot mājokli pilnā apjomā.
Saskaņā ar vienu no šiem dokumentiem, kas nonāca dažu Krievijas plašsaziņas līdzekļu rīcībā, reģionālajām nodokļu pakalpojumu struktūrām tika uzdots izpētīt pārdošanas līgumus un veikt iztaujāšanas raksturu - vizīšu veidā pie nodokļu maksātāju mājām un sarunu vadīšanas. Ja tiek noteiktas “pelēkās shēmas”, iekasējiet “pareizo” iedzīvotāju ienākuma nodokļa summu (pamatojoties uz neatkarīgu dzīvokļa izmaksu novērtējumu) un vienlaikus soda naudas pilsoņiem.
Starp citu, daudzus ekspertus pārsteidza pieeja kontrolēt, kā notiek nekustamā īpašuma pārdošana Ukrainā. Nodokļi tur, kā arī mūsu, nav mazi - tie var sasniegt pat 15%. Un tāpēc, lai samazinātu "pelēko darījumu" iespējamību, Ukrainas varas iestādes nesen ieviesa normu: notāriem, kas apliecina mājokļa pirkšanas un pārdošanas līgumus, ir jāpārbauda informācija par īpašuma neatkarīgu tirgus novērtējumu datubāzē "mākonis". Ja informācija nav atrodama tiešsaistē, tad notāram nav tiesību apliecināt dokumentus.
Eksperti uzskata, ka “pelēko shēmu” identificēšanas procedūru atbilstība ir īpaši palielinājusies sakarā ar grozījumiem Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksā, kas regulē īpašuma atskaitījumus īpašuma pircējiem. Fakts ir tāds, ka līdz 2014. gada 1. janvārim dzīvokļu pircējiem bija tiesības nodokļa atskaitījumu izmantot tikai vienu reizi par vienu īpašumu. Ja viņi nopirka mājokli un līgumā bija norādīta summa 1 miljons, tad viņi varēja rēķināties tikai ar 13% no šīs summas.
Tāpēc daudzus pircējus neapmierināja “pelēkās shēmas” un viņi lūdza pārdevējus sastādīt līgumus ar reāliem numuriem. Bet pēc tam, kad tika veikti grozījumi nodokļu kodeksā, saņemt īpašuma atskaitīšana padarīta iespējama ar jebkuru nekustamo īpašumu darījumu skaitu. Un tagad pircējiem principā ir vienalga, kāda summa parādās pirkuma līgumā. Viņiem ir vienalga, kādu īpašuma pārdošanas nodokli pārdevēji vēlas maksāt un vai viņi to vispār vēlas darīt.
Darījumi ar juridiskām personām
Īsi apskatīsim aspektus, kas saistīti ar nodokļu uzlikšanu darījumiem, kuros nekustamā īpašuma pārdevēji ir juridiskas personas (biznesa firmas utt.). Šeit noteiktā maksas aprēķināšanas shēma, protams, atšķiras no tās, kas raksturīga indivīdiem. Bet tas ir diezgan saprotams un loģisks. Ja mēs runājam par tādu parādību kā nekustamo īpašumu pārdošana, ko veic juridiska persona, nodokļus šeit maksā divos veidos.
Pirmkārt, tas ir PVN (18%). Otrkārt, tas ir uzņēmumu ienākuma nodoklis (20%). Nekādi atskaitījumi netiek sniegti. Tomēr, ja organizācija izmanto vienkāršoto nodokļu sistēmu, tad nekustamais īpašums tiek pārdots pēc pilnīgi atšķirīgiem standartiem. Nav “vienkāršota” peļņas nodokļa, un ieņēmumi no īpašuma pārdošanas tiek pielīdzināti komerciāliem. Saskaņā ar vienkāršotās nodokļu sistēmas normām uzņēmumam būs jāmaksā 6% no pārdošanas ieņēmumiem vai 15% no starpības starp ieņēmumiem un šī īpašuma iegādes izmaksām.
Līdzīgi noteikumi attiecas arī uz individuāliem uzņēmējiem. Ja viņi strādā pēc vienkāršotās nodokļu sistēmas, tad viņi par īpašuma pārdošanu maksā 6% no ienākumiem vai 15% no "starpības". Saskaņā ar vispārējo nodokļu sistēmu ir jāmaksā PVN un ienākuma nodoklis. Tiesa, ir svarīgi, lai naudas saņemšana no pircēja notiktu caur oficiāli reģistrētu bankas kontu. Ja individuālais uzņēmējs pārdod nekustamo īpašumu caur “parastu” bankas kontu, viņam kā privātpersonai būs jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis. Tiesa, šajā gadījumā jūs varat izmantot atskaitījumu.
