Nekilnojamasis turtas buvo ir išlieka pagrindinis turto rodiklis ir pinigų investavimo būdas. Mus supa elitiniai dangoraižiai ir tipiški sovietiniai penkių aukštų pastatai. Nepaisant skirtingo šių namų amžiaus, didžiąją dalį butų juose užima gyventojai. Rinkoje pilna pasiūlymų įsigyti nekilnojamojo turto. Kiekvienas pasirenka sau optimaliausią variantą, tačiau norėdamas teisingai nustatyti, turėtum užduoti sau klausimą: „Pirminis, antrinis būstas - kas tai?“. Straipsnyje mes svarstome jų skirtumus ir gyvename antrinėje rinkoje.
Būsto tipų charakteristikos
Yra du pagrindiniai nekilnojamojo turto įsigijimo būdai: dalyvavimas bendrose statybose arba pirkimo – pardavimo sutarties sudarymas su savininku. Pirmuoju atveju namas, kuriame yra butas, dar nebuvo pastatytas ir nebuvo atiduotas eksploatuoti. Kitaip tariant, šio tipo turtas neturi savininko. Daugelis dažnai painioja pirminės ir antrinės rinkos pasiūlymus, manydami, kad pagrindinis yra nauji pastatai, o antriniai yra gerai prižiūrimi senesni namai. Paskutinis teiginys artimesnis tiesai.
Pirminė rinka yra pasiūlymas dalyvauti bendrose statybose. Tokio tipo būstas egzistuoja tik dokumentais - sąmatoje. Sudaromas susitarimas, kurio pagrindu, užbaigus statybas ir visas reikalingas komunikacijas, vystytojas perduoda interesų turėtojui teises į būstą.
Tais atvejais, kai namas yra pastatytas, o butai nėra visiškai išparduoti, žemės sklypo savininkas nustato sau nuosavybės teisę. Čia tikslinga taikyti „antrinio būsto“ sąvoką. Ką tai reiškia? Tai paprasta: bute pasirodė savininkas. Ji perėjo kažkieno nuosavybėn ir dabar yra laikoma antrinės rinkos elementu.
Pirminio ir antrinio būsto kainų skirtumas
Atidžiai apsvarstykite ir išanalizuokite įvairių tipų butų situaciją, kad jų vertė skirtųsi. Pirminė rinka paprastai siūlo geresnius sandorius nei antrinė. Dideliuose miestuose keli vystytojai dirba prie naujų pastatų projekto. Palyginę jų sąlygas, galite nemažai sutaupyti. Kaina priklausys nuo vietovės, transporto mainų ir, žinoma, statybų etapo. „Pagrindo duobės“ etape buto pirkimas kainuos beveik du kartus pigiau nei naujame pastate, kurį jau užsakėte.
Perpardavėjai paprastai yra brangesni nei vis dar nebaigti butai. Tai visiškai suprantama tuo, kad, palyginti su pirminiu turguje, tikrai egzistuojantis butas turi pranašumų: jūs galite jį pamatyti ir netrukus persikelti. Tokių sandorių rizika yra minimali. Viskas pasikeičia visiškai priešingai tuo metu, kai pirminį nekilnojamąjį turtą įsigyja savininkas arba butai parduodami paskutiniais statybos etapais.
Kas turi įtakos antrinio būsto kainai?
Rusijoje procentas vis dar yra didelis tiesioginiai pardavimai butų, nesinaudojant tarpininkų paslaugomis. Dažnai tai lemia nepagrįstas kainas, kurios „nuimamos nuo lubų“ pagal tai, kiek kaimynas prašo už tokį butą. Ne visi sugeba apskaičiuoti objektyvią operacijos sumą. Apskritai tai labai iškreipia tikrovę ir daro įtaką rinkai. Pavyzdžiui, Europos šalyse 90 proc. Atvejų nekilnojamojo turto pardavimo agentai užsiima nekilnojamojo turto pardavimu. Be to, jie yra susipažinę tik su vienintele sąvoka - „antriniu būstu“. Kas yra „pirminiai“ europiečiai, jie nežino, nes butų pardavimas su jais prasideda tik įregistravus nuosavybės teises.
Patogumo faktorius taip pat yra rimtai pervertintas.Pavyzdžiui, antrinis būstas Maskvoje labai skiriasi kaina, atsižvelgiant į plotą, atstumą nuo metro. Be to, vidurinių mokyklų pardavėjai retai skuba ir nesidomi daug žemesnės vertės prekėmis. Nors statytojas turi gauti lėšų, kad galėtų tęsti statybas, ir yra pasirengęs suteikti gerą nuolaidą, apimančią visus nepatogumus, susijusius su numatymu, ir galimą riziką.
Antrinių būstų įvairovė
Viena iš savybių, pritraukiančių būsimus savininkus apsvarstyti antrinės būsto rinkos pasiūlymus, yra pasirinkimo įvairovė. Yra daugybė butų variantų, skirtų kiekvienam skoniui: su prašmatniu remontu ar plikomis sienomis, miesto centre ar pakraštyje. Kai kurie savininkai parduoda visiškai įrengtą būstą, o tai yra labai patogu tiems, kurie jį perka pirmą kartą.
Atsižvelgiant į tai, kokia yra buto kokybė, antrinis būstas sąlyginai skirstomas į šias kategorijas:
- žemos kokybės arba prastai prižiūrimi - nėra įprastų patogumų, tokių kaip šildymas, vandentiekis ir kiti;
- standartiniai - apartamentai standartiniuose pastatuose, kurių aukštis yra iki 16, su gretimais kambariais ir mažomis virtuvėmis;
- patobulinta - pasižymi izoliuotomis patalpomis, papildomomis sandėliavimo patalpomis, padidintais virtuvės plotais, aukštų skaičius iki 16;
- Elitas - nauji pastatai, pastatyti pagal savo projektus, kuriuose yra erdvūs izoliuoti kambariai ir papildomi patogumai saugumo, automobilių stovėjimo aikštelės ir kitų dalykų pavidalu.
Papildomų pasiūlymų pranašumai
Kai svarstoma įsigyti nekilnojamąjį turtą, antrinis būstas dažnai pateikiamas kaip prioritetinė padėtis. Kodėl tai vyksta? Ar butas, kuris pasikeitė su keliolika savininkų, yra gražesnis už šviežią, tikrai naują gyvenamąjį plotą? Tai paprasta: „antrinis“ turi daug pranašumų, kuriais remiantis sprendimas jį įsigyti sukelia didesnio patogumo ir naudos idėją:
- didžiulis įvairių tipų butų, aukštų skaičiaus, gyvenamosios vietos pasirinkimas;
- greitas dokumentų tvarkymas ir perkėlimas;
- galimybė pamatyti būsimą butą „gyvai“;
- remonto ir galbūt net baldų ir prietaisų buvimas;
- mažesnė hipotekos norma.
Daugelio pirkėjų teigimu, daugiau pranašumų turi antrinis būstas. Kas yra naudingo buto pirkimas? Tiesiog pakartotinai išduokite dokumentus ir perveskite pinigus, užimdami ne daugiau kaip dvi savaites laiko. Tai greitas ir skaidrus nekilnojamojo turto įsigijimo būdas.
Antrinio būsto trūkumai
Nekilnojamasis turtas yra geriausias būdas investuoti pinigus, kurie 100% sumokės už save ir duos naudos. Bet tai, deja, taip pat yra įprastas sukčių, kurie neteisėtai vykdo operacijas, ginklas. Pirkėjai paprastai net nelaiko „pirminiu“ dėl didelės statybvietės užšalimo rizikos. Tačiau, jei pažvelgiate į problemą protingai, antrinio būsto pirkimas kartais susijęs su daug rimtesnėmis teisinėmis problemomis. Sukčiai gali pasiūlyti įsigyti butą už mažesnę kainą, sudarydami neteisėtą sandorį. Tapęs tokios akcijos dalyviu, pirkėjas pinigus atiduoda veltui. Galų gale jis praranda nuosavybės teisę ir lieka gatvėje, taip pat neturėdamas lėšų. Norėdami išvengti tokių problemų, turėtumėte įsitikinti, kad butas:
- netaikomi nuosavybės ginčams;
- neįkeistas ar areštuotas;
- nė vienas iš giminaičių neturi teisės to paveldėti;
- tikrai priklauso sandorį vykdančiam asmeniui.
Teisinė antrinio būsto „švara“ yra pagrindinė ir pagrindinė jo įsigijimo problema. Be šio reikšmingo neigiamo taško, „antrinis“ gali neparodyti savo geriausių pusių:
- senos komunikacijos;
- nemalonūs kaimynai;
- išpūstos išlaidos;
- ilgalaikio gyvenimo nustatytas taisykles;
- konstrukcijų nykimas.
Kur nusipirkti?
Būtinybė įsigyti būstą ypač aktuali dideliuose miestuose ir sostinėse, kur labai sunku rasti gerų ir prieinamų butų. Perpardavėjai (Maskva, Sankt Peterburgas) - kartais vienintelis būdas išsirinkti sau geriausią variantą. Žinoma, norėdami rasti tinkamą butą šiuose miestuose, turėsite peržiūrėti daugybę skelbimų ir susitikti su daugybe savininkų. Ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas teisinei siūlomo sandorio pusei. Sukčiavimai su apartamentais sostinėse yra daug dažnesni nei mažuose miesteliuose.
Kur ieškoti pasiūlymų? Interneto ištekliai taps patogiu buto suradimo metodu. „Avito“ perpardavėjai siūlo daugybę variantų, kuriuos galima pasirinkti išplėstine paieška, įskaitant kainą, plotą, gyvenamojo ploto plotą, namo aukštų skaičių, kambarių skaičių ir kitus rodiklius. Žinoma, geriausias įsigijimo būdas bus kreiptis į patikimų bendrovių maklerių paslaugas. Profesionalai ne tik savarankiškai išrinks pačius vertingiausius peržiūros variantus, bet ir padės patikrinti dokumentus bei sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį.
Antrinis būstas bėgant metams nepraranda savo aktualumo. Žmonėms lengviau nusipirkti tai, ką jie gali pamatyti iš pirmų rankų. Operacijos greitis taip pat vaidina svarbų vaidmenį: registracija per kelias savaites padidina pasitikėjimą, kad pinigai nebus švaistomi.
