Buto pirkimas yra gana sudėtingas ir ilgas procesas, reikalaujantis ypatingo dėmesio ir kruopštaus požiūrio. Gresia ne tik didelė pinigų suma, bet ir stogo virš galvos klausimas. Pirkdami butą turite būti kiek įmanoma budresni, kad nepakliūtumėte į daugybę sukčių gudrybių. Net jei pirkėjas turi reikalų su sąžiningu pardavėju, perkant butą yra didelė nenumatytų situacijų tikimybė. Ko ieškoti, kad įsigytas būstas ateityje nenuvils?
Buto vieta
Pirkdami būstą, turite viską atsargiai pasverti. Svarbu, kad būtų patogu ne tik viduje, bet ir išorėje. Todėl pirmas dalykas, į kurį turėtumėte atkreipti dėmesį, yra miesto plotas, kuriame yra butas. Be tokių svarbių savybių kaip artumas darbo vietoms, studijoms, lengvumas keliauti į šalį, reikia atsižvelgti ir į rajono infrastruktūrą:
- automobilių savininkai turėtų įvertinti automobilių stovėjimo vietų ir nemokamų stovėjimo vietų prieinamumą;
- Jei reguliariai naudojatės viešuoju transportu, patartina, kad metro ar autobusų stotelė būtų pėsčiomis;
- buvimas maisto prekių rinkoje ar didelėje parduotuvėje nebus nereikalingas;
- pagalvokite apie mažiausius šeimos narius - šalia namo esanti žaidimų aikštelė ar aikštė bus labai patogu, be to, svarbų vaidmenį vaidina ir arti darželio ar mokyklos vieta;
- jei mėgstate sportuoti, pasižiūrėkite, ar netoliese yra sporto klubas, sporto salė ar baseinas;
- Nepamirškite apie vaikų ir suaugusiųjų klinikas.
Susipažink su kaimynais
Jei susidorojote su užduotimi ir pasirinkote keletą variantų, kurie iš esmės atitinka visus aukščiau išvardintus reikalavimus, turite asmeniškai susipažinti su kiekvieno buto pranašumais ir trūkumais. Geriau susitarti dėl žiūrėjimo dienos metu. Patartina atvykti anksčiau nei nustatytu laiku, kad savarankiškai susidarytų aiškią galimų transporto problemų idėją ir apžiūrėtų vietovę. Tai vaidina svarbų vaidmenį ir gali paveikti galutinį sprendimą perkant butą.
Ko pirmiausia ieškoti? Priekinės durys yra namo veidas, kuris gali daug pasakyti apie būsimus kaimynus. Kaimynystėje gyvenantys žmonės gali smarkiai paveikti gyvenimo kokybę naujame bute. Visada yra galimybė, kad kaimynas laiptinėje yra alkoholikas, kuris organizuos naktinį gėrimą. Arba didelė šeima gyvena virš jūsų, tada vaikų verkimas, riksmai ir šnypštimas ilgą laiką taps jūsų gyvenimo partneriais.
Buto apžiūra
Norint susidaryti objektyvesnę nuomonę apie gyvenamąją zoną, geriau atlikti patikrinimą be baldų. Buto apžiūra pirkimo metu turėtų prasidėti peržiūrėjus komunikacijas: elektros laidus, kanalizacijos sistemą, vandens vamzdžius, šildymo radiatorius, ypač jei remontas po pirkimo nėra įtrauktas į jūsų planus. Svarbus yra kambario šilumos laidumas. Žvalgydamiesi po butą šaltuoju metų laiku, galite įvertinti šildymą, tačiau negalite užtikrintai pasakyti, kokia karšta bus vasara, ir atvirkščiai.
Grindų, lubų, vidaus ir išorės durys, santechninė armatūra, stiklo paketai su stiklo paketais, bendra virtuvės ir vonios kambario būklė yra brangiausios ir daugiausiai laiko reikalaujančios vietos remonto srityje, kurios įsigyjant butą yra nuodugniai tikrinamos.
Ko ieškoti kampiniuose kambariuose? Šiuo atveju siena yra pagrindinis rodiklis. Pelėsių buvimas ant jų rodo drėgmę ir didelę drėgmę patalpose. Butuose viršutiniuose aukštuose gali nutekėti stogas ir dėl to ant lubų gali atsirasti dėmių. Drėgmė taip pat stebima pirmųjų aukštų kambariuose. Tai rodo, kad rūsyje blogai vėdinama.
Reikėtų įspėti apie kosmetikos remontą prieš pardavimą, kuris greičiausiai atliekamas siekiant paslėpti įvairius trūkumus. Geriau, jei remontas trunka kelerius metus, o jį „išsprendžia“ buto savininkai. Visiškoje tyloje patikrinkite kambario garso izoliaciją. Kiek kelia eismas ir garsai iš gatvės?
Teisinė klausimo pusė
Be įsigyjamo būsto kokybinių savybių, nereikėtų pamiršti ir teisinės problemos pusės. Atminkite: pardavėjas privalo turėti patalpų pavadinimo aktą. Pirkdami butą dokumentų, patvirtinančių nuosavybės teisę į parduodamą turtą, sąrašas:
- Pardavimo, dovanojimo, mainų, dovanojimo ar visą gyvenimą trunkančios priežiūros sutartis.
- Nuosavybės ar paveldėjimo teisės liudijimas.
- Mainų sutartis.
- Įsiteisėjęs teismo sprendimas.
- Nekilnojamojo turto įsigijimo aukcione arba viešame aukcione pažymėjimas.
Be to, nuosavybės teisė, patvirtinta vienu iš aukščiau išvardytų dokumentų, turi būti įregistruota techninės inventorizacijos institucijose. Buto pirkimas turėtų įvykti tik pateikus specialų išrašą iš valstybės registro, kuris yra teisinis sandorio įrodymas.
Butai naujuose pastatuose
Įsigyti butą naujame pastate yra gana rizikingas žingsnis, o rizika ne visada atsiperka. Paprastai būsto kaina čia nėra daug mažesnė už gatavų butų kainą. Pirkdami nekilnojamąjį turtą naujame pastate beveik už rinkos kainą, susiduriate su nepagrįstai didele rizika, palyginti su būstu antrinėje rinkoje.
Kad nepatektumėte į sukčių rankas, pirkdami butą turite įvertinti visokias situacijas. Į ką atkreipti dėmesį renkantis naują pastatą:
- Pasirengimo namuose laipsnis. Jei makleris tvirtina, kad namas yra beveik paruoštas, visos komunikacijos yra baigtos, geriau patikrinti tai iš pirmo karto ir apsilankyti statybvietėje.
- Sutartis. Pasidomėkite, kokią sutartį jums siūloma sudaryti. Geriau, jei tai yra nuosavybės sutartis (DDU). Jis turi pranašumų prieš preliminarias sutartis ir automatiškai patvirtina, kad užsakovas turi statybos leidimą. Be to, bankroto atveju jūsų reikalavimai bus užtikrinti įkeitimu.
- Naujo pastato akreditacija banke yra bankų, galinčių suteikti paskolą būstui įsigyti, skaičius. Jei ne bankai skolina, tai reiškia, kad kūrėjas turi tam tikrų sunkumų.
- Kūrėjo reputacija. Susipažinkite su anksčiau užsakytais statybų projektais, galimomis vystytojo finansinėmis problemomis ir įmonės istorija.
- Patikrinkite dokumentus:
- investavimo sutartis;
- projekto dokumentacija;
- statybos leidimas;
- žemės nuosavybės ar nuomos pažymėjimas;
- sutartis su draudimo bendrove;
- išrašas iš vieningo nekilnojamojo turto registro;
- kūrėjo registracijos ir steigimo dokumentai;
- sutarties forma, pagal kurią bus perkamas butas.
Kliūčių kyla perkant būstą antrinėje rinkoje
Būsto įsigijimas visada susijęs su daugybe teisinių niuansų ir subtilumų, kuriuos žino ne visi. Todėl svarbu atidžiai ir skrupulingai nagrinėti šią problemą. Kaip nepadaryti klaidos perkant antrus namus?
Pirmiausia turite atidžiai ištirti pardavėjo nuosavybės dokumentus. Tai gali būti įsigaliojusių pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo, teismo sprendimai.
Antra, nepilnamečiai vaikai gali turėti nuosavybės teises į antrinį būstą arba teisę naudotis butu. Prieš pirkdami turtą, paprašykite pardavėjo pateikti globos institucijų leidimą būstui parduoti. Jei vaikai nėra buto savininkai, o tik įregistruoti jame, jie turi būti išregistruoti ir įregistruoti kitur. Jei šios sąlygos nebus įvykdytos, teismas vaiko interesais nutraukia pirkimo-pardavimo sutartį.
Trečia, tikrindami buto savininko pasą, atkreipkite dėmesį į antspaudų buvimą santuokoje-skyrybose. Patikrinkite jų datas su dokumentais, patvirtinančiais nuosavybės teisę į datą. Jei turtas perkamas santuokoje, sutuoktinis turi teisę į pusę buto, net jei jis nėra registruotas ir negyvena šiame kambaryje.
Ketvirta, geriau, jei iki pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo visi nuomininkai bus įregistruoti kitoje vietoje. Sužinokite apie dingusius šeimos narius. Galbūt vienas iš jų yra ligoninėje, armijoje ir laisvės atėmimo vietose. Grįžę jie turi teisę ginčyti sudarytą sandorį be jų žinios.
Penkta, sudarydami įgaliojimo sandorį, susipažinkite su šio dokumento turėtojo įgaliojimais. Visi teisiškai reikšmingi veiksmai turėtų būti nurodyti įgaliotiniame asmenyje. Ten taip pat gali būti nurodytas kainų intervalas, už kurio atstovas neturi teisės peržengti. Patikrinkite įgaliojimo galiojimą. Jei išdavimo data nenurodyta, dokumentas negalioja. Vykdytojo mirties atveju įgaliojimas panaikinamas.
Šešta, perkant paveldėtą butą, verta manyti, kad per 6 mėnesius nuo savininko mirties gali atsirasti naujų turto pareiškėjų. Geriau, jei pardavėjas yra vienintelis testamento paveldėtojas. Jo teisės turėtų būti įtvirtintos paveldėjimo pažymėjime.
Paskutinis dalykas, kurį reikia patikrinti, yra buto istorija. Paprašykite savininko pateikti išrašą iš Vieningo valstybinio teisių registro. Taigi galite sužinoti apie visus bute registruotus asmenis. Turėtumėte būti atsargūs, jei pastaraisiais metais nekilnojamasis turtas dažnai pasikeitė.
Buto pirkimo tvarka
Nėra daug skirtumo, ar butas perkamas antrinėje rinkoje, ar naujame pastate. Namų nuosavybės stadijos nėra labai skirtingos. Bet kokiu atveju veiksmų seka yra suprantama.
1 etapas. Tikrinimas ir dokumentų tvarkymas perkant butą.
2 etapas. Pasirašoma susvetimėjimo sutartis (kai namas perkamas antrinėje rinkoje) arba perdavimo-priėmimo aktas (įsigyjant nekilnojamąjį turtą naujame pastate).
3 etapas. Registracija įsigyjant įsigytą būstą nuosavybės teisės butą valstybinėse įstaigose.
Tikrinimas ir dokumentų tvarkymas
Daugeliui piliečių dažnai nereikia susidurti su tokiu dalyku kaip buto pirkimas. Kokių dokumentų reikia? Kokie yra nekilnojamojo turto registravimo etapai? Kaip teisėtai sudaryti sandorį? Tai nėra visas klausimų, kylančių vykdant tokius sandorius, sąrašas.
Dokumentų, kuriuos privaloma patikrinti perkant butą naujame pastate ar antrinėje rinkoje, sąrašas pateiktas anksčiau. Jei vertybinių popierių patikrinimo metu nekilo jokių klausimų, galite pasirašyti preliminarią sutartį ir sumokėti avansą. Yra keli išankstinio mokėjimo tipai:
- Užstatas perkant butą yra tam tikra pinigų suma, kurią pirkėjas sumoka pardavėjui kaip sandorio garantiją. Jei ateityje pirkėjas dėl kokių nors priežasčių atsisako įsigyti būstą, pinigai nebus grąžinti. Atšaukus sandorį savininko iniciatyva, užstatas perkant butą mokamas dvigubai. Užstato pervedimą privaloma notare nustatyti specialiame dokumente.
- Avansas yra pinigų suma, kurią pirkėjas sumoka kaip išankstinį mokėjimą. Jei operacija atšaukiama, avansas grąžinamas pirkėjui.Susitarimas dėl išankstinio apmokėjimo pervedimo taip pat fiksuojamas raštu, tačiau notaro buvimas nėra būtinas.
Susvetimėjimo sutartis arba priėmimo pažymėjimas
Priklausomai nuo to, ar butas buvo įsigytas naujame pastate, ar antrinėje rinkoje, pirkėjas su sutartimi turi turėti priėmimo-perdavimo aktą ar susvetimėjimo sutartį. Nesant šių dokumentų, teismas gali pripažinti negaliojančia net ir sumokėtą bei įregistruotą sutartį.
Atsavinimo sutartis yra dokumentas, pagal kurį pardavėjui apskaičiuojamas mokestis. Tai iš tikrųjų patvirtina abiejų šalių sutikimą dėl sandorio sudarymo ir pirkimo-pardavimo sutarties rengimą ateityje.
Priėmimo pažymėjimas sudaromas įsigyjant būstą naujame pastate. Jį pasirašęs, pirkėjas tampa buto savininku, tačiau nekilnojamąjį turtą perleisti galima tik pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį registracijos valstybinėse institucijose metu arba gavus nuosavybės pažymėjimą.
Valstybinė registracija
Valstybinė registracija yra teisinis gyvenamojo nekilnojamojo turto nuosavybės įrodymas, nepriklausomai nuo to, ar jis buvo įsigytas naujame pastate, ar antrinėje rinkoje. Nuosavybės registravimas vyksta per 30 kalendorinių dienų nuo reikalingo dokumentų paketo pateikimo dienos. Patikrinę dokumentus, registratoriai įrašo į Vieningą valstybinį teisių registrą (USRP), kad nuosavybės teisė yra įregistruota.
Buto pirkimo sąlygos
Nekilnojamojo turto pirkėjams pirmiausia rūpi klausimas, kiek galite nusipirkti butą. Tačiau ne mažiau įdomus yra ir sandorio laikas. Viskas priklauso nuo to, ar yra reikalingų dokumentų, ar nėra ginčytinų klausimų ir kitų niuansų, kuriems reikia papildomo laiko. Gerai sutarus ir abipusiu šalių susitarimu, sandoris gali būti baigtas per vieną mėnesį.
