Viskas, ką sutuoktiniai įgyja santuokoje, yra jų bendra nuosavybė, neatsižvelgiant į tai, kam jie visi yra įregistruoti. Parduodant butą, kuris yra bendroji nuosavybė, tačiau pagal dokumentus priklauso vienam iš sutuoktinių, reikalingas antrojo notaro leidimas sudaryti sandorį. Panašiai galime manyti, kad norint įsigyti butą reikalingas ir sutuoktinio sutikimas. T. y., Lėšos, kurias naudoja pirkėjas, taip pat laikomos bendru šeimos kapitalu, o sutuoktiniai jomis gali disponuoti tik susitarę tarpusavyje.
Kokie yra įstatymų prieštaravimai?
Visų pirma, reikia atkreipti dėmesį į Šeimos kodekso 35 straipsnį. Jame teigiama, kad jei vienas sutuoktinis disponuoja bendrai įgytu turtu, tada į nutylėjimą atsižvelgiama į kito sutikimą. Bet, be viso to, bet kuris nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu, kai vienas iš sutuoktinių nesutinka, arba yra duomenų, kad antrasis žinojo apie pirmojo nesutikimą, tačiau šio fakto jo nepaisė.
Taigi, pažodžiui aiškinamas Rusijos Federacijos IC 35 straipsnis, galite gauti tai: sudarydamas sandorį pirkėjas turi visišką teisę nepateikti pardavėjui notaro patvirtinto sutikimo.
Kitas šio straipsnio punktas įgyja visiškai priešingą prasmę. Tai yra, jame teigiama, kad atliekant sandorius, susijusius su nekilnojamojo turto disponavimu, taip pat sandoriams, kuriems reikalinga valstybinė registracija ir notaro patvirtinimas, buto įsigijimui turi būti pateiktas teisiškai patvirtintas sutuoktinio sutikimas. Priešingu atveju, jei šio fakto buvo nepaisoma, sutuoktinis įgyja teisę reikalauti teismo pripažinti sandorį negaliojančiu. Šia teise galima pasinaudoti per vienerius metus nuo to momento, kai antrasis sutuoktinis sužinojo arba turėjo žinoti, kad sandoris baigtas.
Ginčai sutikus
Pasirodo, sutuoktinio sutikimas iš pirmosios pastraipos yra labai sąlyginis. Jei kasti dar giliau ir bandyti detaliau išanalizuoti situaciją, kyla keli prieštaringi dalykai.
- Notaro patvirtinimas. Nuo 2000 m. Nebūtina, kad nekilnojamasis turtas būtų perkamas pas notarą.
- Valstybinė registracija. Pagal naujus įstatymų pakeitimus nuo 2013 m. Kovo 1 d. Pirkimo-pardavimo sandoris gali būti laikomas galiojančiu jo neįregistravus. Jis automatiškai įsigalioja nuo tada, kai abi šalys pasirašo sutartį. Bet nekilnojamasis turtas turi būti registruojamas. Todėl pagal šią logiką buto įsigijimo faktas neprivalo būti registruojamas.
- Nekilnojamojo turto realizavimo samprata. Neįmanoma atsisakyti to, kas dar nepriklauso žmogui. Pavyzdžiui, parduodant butą, savininkas turi tam tikras teises ir atitinkamai gali naudotis turtu savo nuožiūra. Bet jei nekilnojamojo turto įsigijimas vis dar vyksta tik planuose, tada pirkėjas galės disponuoti tik savo lėšomis, bet ne pačiu butu.
Kitaip tariant, tiesa visada bus ta, kuri geriausiai sugeba naršyti aiškindama JK 35 straipsnį. Deja, nėra vieno veiksmų algoritmo, kilus ginčui, todėl geriau gauti sutuoktinio sutikimą pirkti butą iš karto, kad būtų išvengta įvairių problemų.
Ar norint įsigyti butą iš sutuoktinio reikia registracijos notaro patvirtinto sutikimo?
Tiesą sakant, daugeliu atvejų antrojo sutuoktinio sutikimas pirkti butą su valstybine įstatymų perkėlimo registracija nėra būtinas. Tačiau, pasinaudodami įstatymų neaiškumo faktu, registratoriai vis tiek gali pateikti reikalavimą dėl sutuoktinio notaro patvirtinto sutikimo pirkti butą. Be to, jie būtinai nurodo galiojančių įstatymų normas.
Ar man reikia kreiptis į notarą?
Norint išvengti nepateisinamų laiko ir nervų sąnaudų, vis dėlto reikėtų apsilankyti pas notarą. Sutuoktinio sutikimui įsigyti butą reikia maždaug 1 tūkstančio rublių. Tik vienas sutuoktinis gali kreiptis į notarą, kuris turėtų duoti sutikimą įsigyti butą, o buvimas to, kuriam reikalingas sutikimas, nėra būtinas. Toks sutikimas gali būti surašytas ne tik konkrečiam butui su adresu, bet ir būstui įsigyti sutuoktinio nuožiūra. Turite su savimi atsinešti pasą ir santuokos liudijimą.
Šiandien net nuo nekilnojamojo turto verslo piliečiai žino, kad būsto rinka yra pagrindinė ir antraeilė. Antrinių butų pirkimas reiškia, kad jie jau turėjo savininkus. Kalbant apie pirminę rinką, joje parduodami tik nauji butai.
Privalumai įsigyjant butą naujame pastate
Visų pirma, tai turėtų apimti palyginti mažas išlaidas (iki 90 procentų tokio būsto, bet jau antrinėje rinkoje). Be to, perkant naujus butus yra gerai, nes bet kokiu atveju būstas bus teisiškai tvarkingas, nes neturi jokio pagrindo: nebuvo kitų savininkų, su juo nebuvo sudaryta jokių operacijų ir atitinkamai niekas aikštėje niekada nebuvo registruojamas. . Taigi pirkėjas tampa pačiu pirmuoju savininku ir jis neturės jokių problemų, kurios gali būti susijusios su buvusių savininkų pretenzijomis.
Trūkumai įsigyjant butą naujame pastate
Nuosavybės registravimo procesas užtrunka daug ilgiau, nes skirtingai nuo paprastos pirkimo-pardavimo sutarties, kurią galima sudaryti ir įregistruoti vos per porą dienų, perdavimo sutartis, suteikianti nuosavybės teises į naujus butus, gali būti vykdoma ir registruojama maždaug pusantro mėnesio.
Nors ir labai mažas, įsigyjant butą statomame name vis tiek yra rizika likti apgautiems.
Daugiausia naujų butų yra atokiose vietose, kur nėra labai išvystyta infrastruktūra ir nėra susisiekimo.
Be to, naujuose butuose nėra apdailos, o tai reikalauja papildomų išlaidų.
Buto pirkimas: registracijos instrukcijos
Naujo, statomo ar jau pastatyto namo buto projektavimas susideda iš kelių etapų. Pakalbėkime apie tokį įprastą ir pelningą variantą kaip buto pirkimas naujame pastate padedant organizacijai, gavusiai teisę tai padaryti iš Maskvos vyriausybės.
Pirmasis etapas. Susitarimas su įmone
Nekilnojamojo turto pirkimas prasideda klientui susisiekus su jį dominančia įmone ir apžiūrėjus visus butus, kurie jį domina ir yra prieinami, o paskui išsirenka sau tinkamiausią. Be to, įmonė ir pirkėjas sudaro nekilnojamojo turto agento paslaugų teikimo sutartį, kurioje prisiimami pirmieji įsipareigojimai buto registracija antra. Savo ruožtu pirkėjas moka organizacijai tam tikrą komisinį mokestį už paslaugų teikimą. Taigi, šiame etape jis gauna sutartį ir komisinį mokestį patvirtinantį dokumentą (čekį ar kvitą). Tokia sutartis sudaroma per vieną dieną.
Antrasis etapas. Perleidimo sutartis
Kitas žingsnis - pasirašyti susitarimą dėl reikalavimo perleidimas. Tai sudaroma tarp pirkėjo ir organizacijos, kuri pastatė namą, tiesiog finansavo jo statybą ar organizavo statybos darbus.
Atsižvelgiant į tai, kokios funkcijos buvo vykdomos, organizacija sutartyje gali būti paskirta kaip investuotojas, užsakovas ar rangovas. Tačiau iš esmės Maskvos vyriausybė veikia kaip susitarimo šalis, nes būtent jiems paskelbus nutarimą, yra skiriamas žemės sklypas statybai.
Čia pateikta schema yra tokia. Vyriausybė išduoda leidimą gyvenamojo namo statybai. Taip pat yra investuotojas - įmonė, kuri finansuoja darbus. Šios organizacijos su užsakovu sudaro vadinamąją investicijų sutartį, kuria organizuojami statybos darbai. Užsakovas ir rangovas savo ruožtu sudaro sutarties sutartį.
Visos aprašytos konstrukcijos aktyviai dalyvauja statant namą, ir jos turi visas teises į tam tikrą gatavų butų dalį, ir atitinkamai gali perduoti teises joms kitiems asmenims, tai yra buto pirkėjams. Tačiau pačios šios struktūros neišrenka pirkėjų ir neparduoda butų. Šalys sudaro komisijos sutartį su maklerio organizacija, kurios pagrindu pastaroji gauna teisę parduoti butus. Kreipdamasis į organizaciją, pirkėjas turi teisę susipažinti su šia sutartimi, taip pat su investavimo sutartimi. Be to, buto pirkimo procedūra apima sutarties pasirašymą ir atsiskaitymą su pirkėju.
Trečias etapas. Skaičiavimas
Kitame etape visas pirkėjas sumoka. Lėšos pervedamos į įmonės sąskaitą, kuri perveda teises į butą. Šis etapas vidutiniškai trunka apie septynias dienas. Pirkimo-pardavimo sutartis šiuo atveju nėra sudaroma, nes butas yra naujas, o ji neturėjo savininkės.
Nuosavybės teisė įgyvendinama pagal perdavimo sutartį. Viena pusė yra pirkėjas, o kita - savivaldybės būsto komitetas. Kitos organizacijos, kurios dalyvavo objekto statybose, taip pat nurodytos perdavimo sutartyje, nors jos ir nėra susitarimo šalys.
Nekilnojamojo turto bendrovės darbuotojai turėtų paruošti sutarties projektą, taip pat surinkti visus reikalingus dokumentus, kurie sudarė namo, kuriame yra butas, statybos pagrindą. Taip pat renkama dokumentacija, patvirtinanti namo perdavimo faktą. Be to, reikalingi dokumentai, kurie patvirtina investuotojo, kliento ir rangovo sutartinius santykius, taip pat kiekvieno iš jų įsipareigojimų vykdymą.
Ketvirtas etapas. Savivaldybės būsto komitetas
Po to nekilnojamojo turto įmonė perduoda sutarties projektą ir visą reikalingą dokumentaciją Savivaldybės būsto komitetui. Pastarasis savo ruožtu atidžiai patikrina visus dokumentus, po kurių pasirašo vienas iš pirmininko pavaduotojų ir pasirašo sutartį. Dokumentai yra svarstomi ir sutartis pasirašoma per dešimt dienų. Kai tik pasibaigs šis laikotarpis, dokumentai bus perduoti atgal nekilnojamojo turto bendrovei.
Penktas etapas. Finalas
Dabar bendrovės darbuotojai paragino pasirašyti būsimą buto savininką. Šiandien visoms tokioms sutartims reikalingas notaro patvirtinimas. Pasirašius ir patvirtinus, sutartis perduodama valstybinei registracijai komitetui. Norėdami atlikti šią procedūrą, turite surinkti tuos pačius dokumentus, kuriuos pasirašote būsto komitete. Iš esmės sutarties registravimas trunka vieną mėnesį, po kurio ji bus grąžinta organizacijos atstovui.
Registruojantis ant sutarties uždedamas registracijos numeris, jo įregistravimo data ir Būsto komiteto antspaudas. Be perdavimo sutarties, kurią pirkėjas gauna į rankas, jis taip pat turi turėti būsto nuosavybės pažymėjimą.Šie dokumentai yra nuosavybės teisė. Tuo baigiasi nuosavybės registravimas į naują namą, o išvardyti dokumentai perduodami buto pirkėjui. Kaip minėta pirmiau, pirkimo-pardavimo sutartis čia nebus reikalinga, todėl pakaks tik gautų dokumentų.
