Komunalinių organizacijų problema lėmė, kad vis daugiau namų tampa kooperatiniais ir palieka savitarnos paslaugas. Ar tai gerai, ar blogai, nusprendžia tik kiekvieno namo gyventojai, tačiau tapo daug lengviau sekti, kur eina nuoma ir remontui paaukoti pinigai. Šis straipsnis bus skirtas vadinamajai ne pelno organizacijai HOA. Tai daugiabučių daugiabučių ir negyvenamųjų patalpų savininkų asociacija, kuri visą savo energiją ir finansus meta į pastato, kuriame yra jų turtas, gerinimą. Toliau bus išsamiau aptarta HOA atsakomybė, kas tai yra ir kaip organizuoti tokią asociaciją.
HOA teisėtumas
Anksčiau teisės aktai šiek tiek apribojo įvairių būsto asociacijų galimybes, tačiau dėl pakeitimų, padarytų Rusijos Federacijos Būsto kodekse, HOA taikymo sritis dabartinių būsto problemų sprendimo srityje žymiai išsiplėtė. Ir svarbiausia, pasak Menas 135 LCD jungtinis savininkų valdymas disponuojant bendrąja nuosavybe tapo teisėtas. Dabar nereikia pasikliauti komunalinėmis paslaugomis ir laukti kaip dangiško remonto manos prie įėjimo. Gyventojai gali pasirūpinti visomis namo priežiūros problemomis ir savarankiškai planuoti remonto darbus, išlaidas ir kitas organizacines problemas.
Pagal 136 straipsnis LCD RF tame pačiame name esančių gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkai gali sukurti tik vieną namų savininkų bendriją. Tokia organizacija gali sujungti kelis gretimus daugiabučius, kurie yra gretimuose žemės sklypuose, su bendrais inžineriniais tinklais ir kita infrastruktūra. Būsto savininkų asociacija yra valdymo įmonė, užsiimanti grožiu, o įstatymai nedraudžia derinti kelių partnerysčių bendram valdymui.
Kaip susikurti HOA?
Pirmiausia reikia nustatyti HOA sąvoką, kas tai yra ir kaip organizuoti šią bendruomenę. Pati santrumpa reiškia „namų savininkų partnerystė“. Iš esmės iš pavadinimo jau aišku, kad tai yra valdymo organas, kuris ėmėsi visų problemų, susijusių su pastato geros būklės išlaikymu. Bet kaip sukurti tokią partnerystę, kad visiškai atsisakytume čeko paslaugų? Reikia iš karto pasakyti, kad tai sunkus, tačiau gana pagrįstas procesas. Kūrimas turi vykti griežtai laikantis įstatymų. Tuo pačiu metu jūs turite suprasti, kad HOA yra juridinis asmuo, todėl būtina sudaryti įstatus, nustatyti valdybos pirmininką ir narius, ir tik po to registro.
Iniciatyvinė grupė
Akivaizdu, kad norint, kad savininkai nuspręstų susivienyti partnerystėje, reikalingas iniciatorius. Pagal aktyvistų įstatymą turi būti ne mažiau kaip 5 žmonės. Ir kad jie galėtų teisingai užmegzti partnerystę, jie turi arba turėti tokio verslo patirties, arba turėti teisinį ar apskaitos išsilavinimą. Paprastai HOA valdybą sudaro šie aktyvistai. Tai žmonės, kurie valdys visas aktualias problemas ir jų pašalinimą. Iniciatyvinė grupė privalo pranešti visiems gyventojams apie savo ketinimus ir surengti butų savininkų susirinkimą.
Pranešimo apie susirinkimą taisyklės
Pirmiausia, aktyvistai turėtų pranešti visiems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams, kad bus surengtas susirinkimas.Tokiu atveju pranešimas turėtų būti įteiktas likus 10 dienų iki nustatytos datos ir perduotas tiesiai į bute neregistruotas rankas, ty savininkams už tai negavus. Jei bute yra keli savininkai, tada kvietimas turėtų būti įteiktas visiems, išskyrus vaikus iki 18 metų.
Pranešime turi būti nurodyta mokesčių priežastis. Reikia pažymėti, kad visi savininkai privalo pasirodyti su pasu ir nuosavybės pažymėjimais.
Siunčiant pranešimus, būtina saugoti pašto paslaugų kvitus, kad prireikus būtų galima įrodyti, kad susirinkimas vyko įstatymų nustatyta tvarka. Jei dėl kokių nors priežasčių vienas iš namų savininkų negali dalyvauti susirinkime, jis gali rašyti ranka vieno kaimyno (savininko) įgaliojimo laišką.
Susirinkimo taisyklės
Labai svarbu, kad susitikime buvo svarstomi tik tie klausimai, kurie buvo nurodyti kvietime, būtent: HOA egzistavimo aktualumas ir jo sukūrimo priežastys. Surinkimo procedūra yra aiškiai aprašyta „LC RF“ 146 straipsnyje.
Reikia balsuoti, kad visi galėtų išreikšti savo valią dėl kuriamos partnerystės. Balsavimo taisyklės yra šios:
- Visi savininkai turi atiduoti balsavimo biuletenius, kuriuose nurodomi tik du taškai „už“ ir „prieš“ HOA. Tai daroma tam, kad būtų lengviau suskaičiuoti balsus ir visus šiuos dokumentus prisegti prie protokolo. Jei balsavimuose yra kitų klausimų, gali kilti painiavos.
- Kai dauguma savininkų balsavo „už“, nedelsiant reikės išrinkti pirmininką ir valdybą, kaip reikalaujama „LC RF“ 147 straipsnyje. Jie renkami konkrečiam terminui, nurodytam organizacijos įstatuose. HOA valdyba ir pirmininkas yra partnerystės valdymo organas. Jie turėtų būti renkami iš namo butų, kurie eina už savitarną, savininkų.
Susijusios problemos
Šiame susitikime būtina, kad visi susirinkusieji susitartų dėl partnerystės chartijos ir ją notariškai patvirtintų. Norint išvengti įtarimų ir klausimų vėliau, geriau pakviesti notarą tiesiai į posėdį, kad šis dokumentas būtų legalizuotas vietoje iškart po to, kai jį priima visuomenė.
Paskutinis susitikimo etapas yra protokolo sudarymas, kuriame pristatomi visi aptariami, esami ir balsavimo rezultatai, susiję su HOA problemomis. Šis veiksmas turi būti atliekamas kiekvieną kartą sušaukiant visuotinį susirinkimą. Protokolas turi būti patvirtintas notariškai.
Skaičiavimo taisyklės ir balsavimo niuansai
Balsavimas gali būti laikomas galiojančiu, jei jame dalyvavo daugiau nei pusė dalyvaujančių. Čia labai svarbu pažymėti, kad savininkas, kuris balsuoja už bendrijos kūrimą, neįsipareigoja jos sudaryti. HOA narys yra asmuo, kuriam priklauso butas ar negyvenamos patalpos, kuris savo ranka parašė prašymą įstoti į bendriją. Tie savininkai, kurie balsavo „prieš“ (su balsu), toliau privalo laikytis visuotinai priimtų bendrijos taisyklių, nes dauguma nusprendė sukurti HOA. Tai reiškia, kad visi nesutinkantys turės gyventi pagal partnerystės taisykles.
HOA registracija
HOA yra juridinis asmuo, tai reiškia, kad jis turi būti atitinkamai įregistruotas, turėti savo einamąją sąskaitą ir turėti visus reikiamus dokumentus. Siekdamas įteisinti partnerystę, pirmininkas turi kreiptis į mokesčių inspekciją, pasiimdamas su savimi pasą, notaro patvirtintą posėdžio protokolą, chartiją ir ten parašydamas pareiškimus pagal pavyzdį. Jūs taip pat turėsite sumokėti 4000 rublių valstybės rinkliavą už organizacijos teikiamas paslaugas.
Gerai, jei valdyboje yra asmuo, turintis buhalterio patirtį, nes užregistravus bendriją mokesčiu, reikės atidaryti sąskaitą HOA ir pervesti namą į jo balansą. Perkėlimas turi būti atliekamas dalyvaujant miesto administracijos komisijai. Apie sąskaitos sukūrimą turi pranešti miesto administracija.
HOA teisės
Ant lentos pečių skiriamos tam tikros pareigos ir teisės, kurios aprašytos 137 straipsnis LCD RF.
Remiantis šiuo straipsniu, HOA turi teisę:
- sudaryti sutartis su rangovais dėl paslaugų teikimo ir darbų, susijusių su remontu ir namų pagerinimu;
- nustatyti išlaidų sąmata metams bendro bendrijos turto išlaikymui, kapitalinio remonto, būtinos rekonstravimo ir kitomis reikmėms;
- nustatykite mokėjimų ir vienkartinių įmokų dydį, remdamiesi įvertinimais, padarytais pagal kiekvieno savininko bendro turto dalį;
- naudoti bankų kredito lėšas tobulinimui pagal Rusijos Federacijos įstatymus;
- parduoti ar išnuomoti bendrijos bendrijos nuosavybę;
- pervesti lėšas asmenims, atliekantiems su kraštovaizdžio tvarkymu ir remontu susijusias paslaugas.
Jei tai neprieštarauja įstatymams, tada valdyba gali atiduoti naudoti HOA turtą. Ką tai reiškia? Pavyzdžiui, tai gali būti žemė, skirta plėtoti būstui ar namų statybai. Tai taip pat apima bendrosios nuosavybės dalies antstatus ir pertvarkymus.
HOA atsakomybė
HOA įpareigojimas yra tas, kad bendrija turi užtikrinti tinkamą sanitarinę ir techninę būsto statybos būklę. Tuo pačiu metu visi savininkai privalo mokėti nustatytus įnašus ir sumokėti už visus darbus, susijusius su remontu ir priežiūra. Vykdydama bet kokius sandorius su trečiosiomis šalimis, HOA privalo veikti išimtinai į bendriją įtrauktų patalpų savininkų interesus.
Narystė HOA
Ar verta įstoti į partnerystę? Klausimas, be abejo, įdomus ir neturi aiškaus atsakymo. Bet čia reikia suprasti, kas suteikia narystę HOA. Vienaip ar kitaip, tačiau priėmus teigiamą sprendimą dėl HOA sukūrimo, visi savininkai pateks į tą pačią valtį ir net priešininkai turės žaisti pagal visuotinai priimtas taisykles. Čia prasideda linksmybės. Jei prisijungsite prie HOA, savininkas turės balsavimo teisę, o tai reiškia, kad sprendžiant įvairius namo, kuriame yra butas, priežiūros klausimus, bus atsižvelgiama į jo nuomonę. Taigi, pavyzdžiui, jei reikšmingas žemės sklypas ribojasi su namu, tada visuotiniame susirinkime gali kilti klausimas dėl jo naudojimo ir tada kiekvienas galės pasakyti tiksliai tai, ką mato šalia namo: žaidimų aikštelę, pavyzdžiui, ar automobilių stovėjimo aikštelę. Taigi, jei galvojate logiškai, nuo tada, kai įvyko HOA, narystė partnerystėje nebus perteklinė.
HOA arba ZHEK
Kaip rodo praktika, nedaugelis gyventojų liko nepatenkinti sukūrę bendriją, kuri pati tvarko pinigus ir sprendžia neatidėliotinas namo priežiūros ir gerinimo problemas. HOA yra ne pelno organizacija, kuri neturi jokių kitų pajamų, išskyrus savininkų įmokas ir įmokas. Tačiau būtent čia žmonės gali būti tikri, kad jų sumokėti pinigai bus skirti to namo, kuriame yra jų butas, pagerinimui. Su zheka situacija kiek kitokia. Bet turbūt nereikėtų kalbėti apie tai, ką visi jau žino apie šalies komunalinę sistemą.
Be visų HOA teikiamų pranašumų, valstybė atveria naujas partnerystės galimybes. Pagal 153 skyrius „LCD RF“ partnerystė gali inicijuoti papildomų statinių ir bendrojo naudojimo patalpų statybą, įskaitant pajamas.Pvz., Paimkite leidimą ir pritvirtinkite prie namo pastato kavinę ar parduotuvę.
Ką daryti su įsipareigojimų nevykdytojais?
Ką daryti, jei vienas iš savininkų nepaiso privalomų įmokų ir nedalyvauja remontuojant, motyvuodamas tuo, kad nesutiko tarnauti HOA? Jau dabar aišku, kad šis nesutarimas nesuteikia jokios teisės nemokėti, tačiau čia yra, ką šioje situacijoje daryti valdybai? Vienintelė išeitis iš šios situacijos yra teismo vykdymas. Klausimas, be abejo, nėra labai malonus ir užtruks daug laiko, vykdomoji įstaiga teismo sprendimu išskaičiuos reikiamą sumą iš aplaidžiai mokėjusio asmens (natūraliai, kaip atlyginimo procentą).
Jei name, kuris perėjo į savitarnos paslaugą, yra neprivatizuoti butai, tada reikėtų suprasti, kad jų įmokų dalį turi sumokėti savivaldybės institucijos, nes jie yra savininkai. Jei įmokos už šiuos butus į HOA negaunamos, tada jų taip pat galima reikalauti per teismą.
