Daugiabučio namo tvarkymo būdas. Tiesioginis daugiabučio namo valdymas

Gyvenamųjų namų komplekse tokios sąvokos kaip „daugiabučio namo valdymas“ nėra. Tačiau teisės aktai apibrėžia pagrindinius jo bruožus ir taisykles, kuriais jie įgyvendinami. Panagrinėkime juos išsamiau.

Dažni simptomai

Daugiabučių namų tvarkymas yra procesas, kuriam reikia laiko. Laikotarpis, per kurį jis atliekamas, priklauso nuo pastato eksploatavimo trukmės. Šis laikotarpis prasideda nuo erekcijos momento ir baigiasi griovimu. Daugiabučio namo valdymas ir priežiūra gali būti įvairių formų.

Klasifikacija

Skirkite būsto valdymą. Jis skirtas visiems kambariams, butams, patalpoms, kurios yra teisėtai priklausančios vienam asmeniui. Praktiškai taip pat gali būti valdomi daugiabučio namo savininkai arba jų dalyvaujantys subjektai. Kalbant apie patį objektą, skystųjų kristalų ekrane taip pat nėra aiškaus apibrėžimo. Šiuo atžvilgiu dažnai kyla klausimas, kas tiksliai laikomas daugiabučiu, kiek jame turėtų būti patalpų, kad pastatą būtų galima priskirti šiai kategorijai. Praktiškai tokiu pastatu galima laikyti pastatą, kuriame 2 ar daugiau kambarių turi bent vieną teisėtą savininką.

Dalyko kompozicija

Daugiabučių namų valdymą gali vykdyti skirtingi asmenys. Pavyzdžiui, tai gali būti vienas subjektas, kelių piliečių grupė, specialiai suformuotas organas ar visuomenė. Jie veikia objektą, kad užtikrintų jo veikimą. Tema:

1. Tvarko daugiabutis.
2. Priima sprendimus.
3. Sudaro sąlygas užduotims įgyvendinti.

Praktiškai daugiabučio namo valdymą gali vykdyti patalpų savininkai ar su jais susiję asmenys. Kai kuriais atvejais valdžia suteikiama vietos valdžios institucijoms. Pagal 4 dalį Menas 161 ZhK, jei patys savininkai nepasirinko būdo tvarkyti daugiabučio namo, tada Maskvos srities administracija tai daro už juos.

Tikslingumas

Pasirinkę šį ar kitą daugiabučio namo tvarkymo būdą, savininkai įvertina, kaip bus pilnai įvykdytos užduotys. Tai visų pirma apima užstatą:

1. Saugios ir palankios gyvenimo sąlygos.
2. Turto išsaugojimas.
3. Bendrų materialinių vertybių naudojimo klausimų sprendimas.
4. Tinkamas komunalinių paslaugų teikimas.

Daugiabučio namo, kurio patalpos priklauso skirtingiems piliečiams, valdymas gali būti vykdomas išimtinai vienodomis su jais suderintomis sąlygomis. Turto savininkai gali patys jį vystyti. Kai kuriais atvejais savininkai perduoda teises įgaliotajam asmeniui sudaryti vienodas sąlygas. Pastarasis atstovauja savininkų interesams, sudarant sutartis su paslaugų organizacijomis.

Daugiabučio namo tvarkymo tvarka

Teisės aktai įpareigoja savininkus pasirinkti paslaugos variantą. Tai gali būti:

1. Patalpų savininkų vykdomas tiesioginis daugiabučio namo valdymas.
2. Savininkų bendrijos ar kito specializuoto vartotojų kooperatyvo sukūrimas.
3. Daugiabučio namo valdymą tvarko valdymo organizacija.

Kyla klausimas, kodėl žmonės turėtų tai daryti? Tai paaiškinama tuo, kad turėdami turtą, piliečiai, be teisių, turi atitinkamas pareigas ir yra atsakingi už jų įgyvendinimą.Jie privalo naudotis ir disponuoti savo turtu taip, kad nepažeistų kitų interesų, sveikatos ir gyvenimo.

Atrankos kriterijai

Patalpų daugiabučiame name savininkai turi pasirinkti valdymo variantą per metus nuo bendrovių, aptarnaujančių įmones, konkurso dienos. Rezultatas priklausys nuo butų skaičiaus pastate, mokumo lygio ir savininkų drausmės. Be to, nemaža reikšmės neturi valdymo įmonių reputacija, ryšių su išteklius tiekiančiomis įmonėmis pobūdis, nesvarbu, ar tai namo ar buto apskaitos prietaisai, ir pan.

Savarankiškas maitinimas

Jei daugiabučio namo valdymą vykdo patalpų savininkai, visi santykiai su trečiųjų šalių įmonėmis, teikiančiomis tam tikras paslaugas, turėtų būti įforminti dokumentais. Visų pirma sudaromos sutartys dėl vandens šalinimo, karšto / šalto vandens tiekimo, elektros, dujų ir šildymo. Tokiu atveju sudaromos sutartys su kiekvienu butų savininku. Be to, sudaromos sutartys su įmonėmis, teikiančiomis pastate įprasto turto remonto paslaugas. Tokios sutartys yra pasirašomos su dauguma arba su visais savininkais.

Kompiuteris, HOA, LCD

Daugiabučio namo valdymą gali vykdyti bendrija (kooperatyvas). Tokie juridiniai asmenys turi teisę sudaryti sutartis su savininkais dėl:

• Komunalinių paslaugų teikimas.
• Bendrojo turto priežiūra ir remontas.
• Daugiabučio namo valdymas ir kt.

Sąveikos schemos

Patalpų savininkai savo teises sudaryti būstų ir komunalinių paslaugų teikimo sutartis gali perduoti savininkų bendrijai. Tai gali būti nustatyta visuotiniame susirinkime priimtu sprendimu paties kooperatyvo įstatuose. Patalpų savininkai taip pat turi galimybę perduoti teisę sudaryti sutartis bendrijai, o ji, savo ruožtu, pasirašo sutartį su valdymo įmone. Ji ieško tiekėjų ir su jais sudaro atitinkamas sutartis.

Daugiabučio namo valdymą vykdo valdymo įmonė

Pagrindinė šios paslaugos pasirinkimo sąlyga yra susitarimas. Pavyzdinę daugiabučio namo valdymo sutartį sudaro privalomos dalys. Visų pirma joje turėtų būti nurodyta:

1. Bendroji nuosavybė, kuriai bus teikiama paslauga, jos buvimo vietos adresas.
2. Materialinių vertybių remonto ir priežiūros darbų ir paslaugų sąrašas, taisyklės, pagal kurias jis gali būti keičiamas, būsto ir komunalinių paslaugų sąrašas.
3. Sutarties vertės, apmokėjimo už paslaugas dydžio nustatymo, komunalinių paslaugų dydžio nustatymo sąlygos. Jame taip pat suformuluota sumų apskaičiavimo tvarka.
4. Paslaugų įmonės įsipareigojimų vykdymo priežiūros taisyklės.

BK nuostatos

Sutartis, sudaryta su vadovaujančiąja organizacija, visais atžvilgiais apibūdinama kaip susitarimas dėl mokamų paslaugų teikimo. Ši forma numatyta civilinėje teisėje. Pagal str. 780 Civilinis kodeksas, jei pačioje sutartyje nenumatyta kitaip, valdančioji įmonė paslaugas turi teikti asmeniškai. Tai reiškia, kad rangovas visiškai ar iš dalies teikia paslaugas arba veikia kaip tarpininkas tarp patalpų savininkų ir tiekėjų.

Pagrindiniai variantų skirtumai

Savininkų vykdomas valdymas gali būti tiesioginis, pasitikintis ir netiesioginis. Pirmuoju atveju piliečiai tarnauja bendrai nuosavybei savarankiškai. Netiesioginis valdymas apima kai kurių funkcijų perdavimą kitiems asmenims (arba vienam). Priimančioji įmonė gali būti ir juridinis asmuo, ir fizinis asmuo. Pastaruoju atveju jie gali būti vieni iš namo patalpų savininkų.Savininkai gali sudaryti išrinktą organą valdybos forma arba paskirdami įgaliotą asmenį iš savo draugų rato, taip sukurdami juridinį asmenį. Pavyzdžiui, tai gali būti HOA. Tokiu atveju partnerystė tampa jų valdymo įmone. Kambarių savininkai gali elgtis kitaip. Jie turi teisę patikėti paslaugą pašaliniams asmenims, nepriklausantiems jų ratui.

Jie gali būti samdomas vadovas ar organizacija. Tokiu atveju patalpų savininkai sudaro atitinkamą susitarimą su šiais asmenimis. Jei valdymą vykdo patys patalpų savininkai, sutartis nepasirašoma. Steigiama įmonė ar įgaliotas asmuo savo funkcijas vykdys pagal įstatus. Jis, savo ruožtu, tvirtinamas visuotiniame susirinkime. Reikėtų pasakyti, kad praktiškai namų savininkai vienu metu naudojasi ir tiesioginiu, ir netiesioginiu valdymu. Pvz., Formuojant HOA, kai kurias funkcijas, paprastai svarbiausias, įgyvendina patys savininkai. Svarbiais klausimais sprendimai priimami visuotiniuose susirinkimuose. Kita dalis užduočių vykdoma per pasirinktą valdybą, o trečiąją asmeniškai vykdo jos pirmininkas. Be to, sudaroma audito komisija, kuri kontroliuoja išrinkto organo finansinį darbą.

Pagrindiniai dalykai

Šiandien valdymo savininkų pasirinkimo klausimas yra aktualiausias tarp savininkų. Žinoma, visi nori aukšto lygio paslaugų. Tačiau daugelis nerimauja, kad paaiškės „kaip visada“. Norėdami išvengti problemų, savininkai turi nuspręsti, ko būtent jie nori, palyginti su paslaugų kokybe ir kaina. Yra 3 dažniausiai pasitaikantys variantai:

1. Nieko nekeiskite, tegul valdymą vykdo Būsto tarnyba, Baudžiamasis kodeksas, DEZ. Kokybė šiuo atveju nebus pati aukščiausia, tačiau paslaugų kaina yra gana priimtina. Esant tokiai situacijai, butų savininkai nori nerizikuoti ir neskuba pasirinkti organizacijos.
2. Raskite juridinį asmenį, kuris teiktų geresnes paslaugas. Atitinkamai, mokėjimas taps didesnis. Kai kurie savininkai bando susitarti dėl tokių sąlygų su dabartiniu Būsto biuru.
3. Jums reikia pasirinkti privačią mažą įmonę. Tai teiktų ne prastesnės kokybės nei Būsto biuro paslaugas, kokybę, tačiau už dar mažesnę kainą.

Praktinis įgyvendinimas

Kaip rodo praktika, namų, kuriuose aktyviai dirba būsto asociacija, gyventojai dažniau teigiamai reaguoja į paslaugų kokybę. Šiuo atžvilgiu patartina patikrinti, ar toje vietoje yra tinkamas HOA, kuris galėtų pasiimti pastatą techninei priežiūrai už siūlomą kainą. Prieš susisiekdami su lenta, patartina eiti į verandas, apžiūrėti laiptų, koridorių būklę, įvertinti kiemą. Norėdami geriau suprasti HOA darbą, turėtumėte pasikalbėti su įvairaus amžiaus gyventojais, išsiaiškinti, kiek jie moka už paslaugą, kas jiems patinka dėl asociacijos darbo, o kas jiems netinka. Jei informacija paprastai yra teigiama, tuomet galima susitarti.

Asociacijos darbo patirtis

Jis veikia kaip vienas iš svarbiausių kriterijų, renkantis paslaugų organizaciją. Pageidautina, žinoma, ilgametė patirtis. Tačiau pastaruoju metu atsiranda naujų asociacijų, kurios taip pat neturėtų būti nurašomos. Patartina sužinoti informaciją apie ten dirbančius specialistus, kur jie anksčiau vykdė savo veiklą, kas yra steigėjas. Jei tai yra buvę DEZ darbuotojai, atitinkamai, jie turi tam tikrą patirtį eksploatuojant ir prižiūrint gyvenamuosius namus. Šiuo atveju verta pasikalbėti, kad nuvystumėte asmeniškai, kad išsiaiškintumėte, kodėl jie paliko ankstesnę darbo vietą, kokius tikslus sau išsikėlė dabar.

Paslaugų kainos

Bendraujant su paslaugų organizacijos atstovais, reikia įspėti ne tik apie aukštą, bet ir mažą paslaugų kainą, palyginti su, pavyzdžiui, tuo, kas buvo teikiama Būsto biuro darbo metu. Čia turėtumėte sužinoti, iš ko sudaryta ta ar kita kaina. Dėl reikšmingiausių sumų turėtumėte užduoti visus savo klausimus.

Palyginimas

Jei apskritai pokalbis su paslaugų asociacijos atstovais vystėsi palankiai, neskubėkite sudaryti susitarimo. Patartina apeiti dar 2-3 HOA, sužinoti iš jų visą informaciją. Po to turėtumėte palyginti informaciją, įvertinti pranašumus ir trūkumus ir pateikti pasiūlymą diskusijai. Jei išlieka abejonių, susitarimas turėtų būti sudarytas mažiausiai vieneriems metams. Jei pasibaigus jo galiojimo laikui paaiškės, kad pasirinkimas buvo padarytas teisingai, galite pratęsti sutartį. Na, jei asociacija nesusitvarkė su savo pareigomis, geriau nutraukti susitarimą.

Finansinis klausimas

Vienas iš reikšmingų paslaugų įmonės pasirinkimo trūkumų, palyginti su HOA ar savivalda, yra tai, kad savininkų pinigai, kuriuos jie skiria už paslaugas, yra trečiojo asmens juridinio asmens žinioje. Veiksmingai ir tikslingai panaudoti lėšas yra gana sunku. Tai ypač pasakytina apie tai, kai valdymo organizaciją pasirinko vietos valdžios institucijos. Tokiu atveju savininkams iš tikrųjų bus nustatomos tos sąlygos, kurias vykdomosios valdžios organai laiko būtinomis.

Garantuojamas lėšų saugumas

Paprastai šis klausimas, susijęs su sąveika su vadovaujančiąja organizacija, lieka atviras. Visų pirma, mes kalbame apie lėšas, skirtas kapitaliniam remontui. Ne kiekvienam namui pavyksta juos sukaupti per 1-5 metus (per visą sutarties galiojimo laiką). Kartais savininkai nusprendžia pakeisti paslaugų asociaciją, o lėšos yra jo sąskaitoje. Šiuo atveju neaišku, kaip pinigai bus pervesti į suformuotą HOA ar kitą įmonę. Gali atsitikti taip, kad asociacija bankrutuoja, likviduojama ar paima paskolą iš banko ir dingsta. Išspręsti savo lėšų grąžinimo savininkams klausimą bus labai sudėtinga. Kita situacija yra su HOA. Veikdama kaip juridinis asmuo, bendrija gali atidaryti specialią sąskaitą banke ir kasmet pranešti savininkams apie savo statusą. Be abejo, šiuo atveju yra ir daugiau lėšų saugumo garantijų.

Vietos valdžia

Jie išdėstyti 3 straipsnyje. 156 skystųjų kristalų Teritorinės valdžios institucijos turi teisę nustatyti išmokos už objekto priežiūrą ir remontą dydį tik tuo atveju, jei patalpų savininkai laiku nepasirinko būdo tvarkyti savo namus ar buvo priimtas sprendimas, tačiau nebuvo įgyvendinti. Pagal įstatymą, vietos vykdomosios struktūros pačios gali nustatyti asociaciją, kuri teiks visas reikalingas paslaugas. Praktiškai dažnai rengiami atviri konkursai, kurių metu įmonei paskiriama namo dalis. Verta paminėti, kad čia viskas priklausys nuo vietos valdžios. Be abejo, įstatymas nustato valdžios ribas, tam tikrus apribojimus. Bet apskritai gyventojų nuomonės tokiais atvejais nėra klausiama. Todėl labiau patartina apsispręsti ir pasirinkti juridinį asmenį, kuris teiks paslaugą.