Civiliniams sandoriams, susijusiems su nekilnojamojo turto pardavimu Rusijos Federacijoje, beveik visada reikia valstybinės registracijos. Kompetentinga institucija - Rosreestr yra atsakinga už teisingą jos įgyvendinimą. Kokie yra šios struktūros funkcionavimo bruožai? Kokie teisės aktai reglamentuoja atitinkamų įrašų į valstybės kadastrą darymo tvarką?
Nekilnojamojo turto registracija: teisinis aspektas
Nuosavybės teisių, veikiančių Rusijos Federacijoje, registravimo sistemą reglamentuoja tiek bendrieji, tiek specialieji įstatymai. Tarp pagrindinių teisės šaltinių yra federalinis įstatymas „Dėl valstybės kadastro“. Šio teisės akto nuostatos nustato teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo tvarką, šiai procedūrai būdingus terminus ir kitus niuansus.
Minėtame federaliniame įstatyme taip pat įtvirtintas būtinas koncepcinis aparatas, naudojamas valstybės organų, atsakingų už atitinkamo tipo sandorių tvarkymą, praktikoje. Visų pirma, įstatymas apibrėžia sąvokas „kadastro numeris“, „nekilnojamasis turtas“, „servitutas“ ir kt.
Taigi, tyrinėdami mechanizmus, pagal kuriuos vykdomas teisių į nekilnojamąjį turtą Rusijos Federacijoje registravimas, pirmiausia remkimės federalinio įstatymo „Dėl valstybės kadastro“ nuostatomis. Taip pat galima pastebėti, kad minėtame federaliniame įstatyme dažnai yra nuorodų į kitus įstatymų leidybos šaltinius, pavyzdžiui, pavyzdžiui, Civilinį kodeksą.
Taigi norminę bazę, reglamentuojančią teisių į nekilnojamąjį turtą registraciją, atspindi gana platus teisinių šaltinių spektras.
Ar valstybinė operacijų registracija yra privaloma?
Pagal mūsų nurodytą 4-ąjį federalinio įstatymo straipsnį valstybinė operacijų su nekilnojamuoju turtu registracija yra privaloma. Tai taikoma ne tik teisiniams santykiams, susijusiems su naudojimusi nuosavybės teisėmis, bet ir tokiems reiškiniams kaip servitutas, patikėjimo valdymas ar, pavyzdžiui, hipoteka.
Kompetentingos institucijos
Federalinio įstatymo „Dėl valstybės kadastro“ 9 straipsnyje yra nuostatos, nustatančios, kurios institucijos yra atsakingos už nekilnojamojo turto sandorių valstybinę registraciją. Visų pirma įstatymas nustato, kad atitinkama valstybinių struktūrų sistema veikia dviem lygiais - federaliniu ir regioniniu. Aukščiausio lygio valdžios institucijų kompetencijai priklauso teisių registravimas pagal tam tikrus teisinius santykius verslo srityje, taip pat sandoriai, kurių objektai tampa turto kompleksais, nekilnojamasis turtas, esantis keliuose registracijos rajonuose. Kiti sandoriai sudaromi dalyvaujant teritorinėms struktūroms.
Pagrindinė institucija, atsakinga už nekilnojamojo turto sandorių registravimą, yra Federalinė valstybinės registracijos, kadastro ir kartografijos tarnyba.
Ji taip pat turi sutrumpintą vardą - Rosreestr. Savo ruožtu regionuose esančios struktūros vadinamos departamentais. Neoficialiai jie taip pat gali būti vadinami nekilnojamojo turto skyriais. Arba kitos sąlygos, priimtos konkrečiame regione.
Pavyzdžiui, miestas, kuriame kartais skamba „Rosreestra“ biuras, atrodo kaip Nekilnojamojo turto departamentas - Irkutskas. Taigi ši institucija registruoja teises, susijusias su sandoriais, nepriklausančiais aukštesnės federalinės tarnybos kompetencijai.
„Rosreestr“: pagrindinės kompetencijos
Kokios yra pagrindinės „Rosreestr“ kompetencijos? Pagal federalinį įstatymą „Dėl valstybės kadastro“, tai apima:
- operacijų dokumentų autentiškumo ir teisinių santykių subjektų tapatybės patikrinimas dėl tinkamumo pasirašyti atitinkamas sutartis;
- anksčiau deklaruotų nuosavybės teisių tyrimas, ankstesnių registracijų tyrimas;
- procedūrų, kurios sudaro valstybinę teisių į atitinkamo tipo nuosavybę registraciją, įgyvendinimas;
- reikalingų dokumentų išdavimas teisinių santykių subjektams sudarant nekilnojamojo turto operacijas;
- suteikti piliečiams ir organizacijoms informaciją apie registruotas teises į atitinkamo tipo nuosavybę.
Remiantis federalinio įstatymo „Dėl valstybės kadastro“ nuostatomis, „Rosreestr“ negali užsiimti kitokio pobūdžio veikla, jei svarstomame federaliniame įstatyme nėra kitų imperatyvių įstatymų.
Kadastrinės apskaitos principai
Kokie yra pagrindiniai „Rosreestr“ nekilnojamojo turto kadastrinės registracijos principai? Jų sąrašas pateiktas pagrindinio federalinio įstatymo, reglamentuojančio atitinkamą sritį, 4 straipsnyje. Taigi, pavyzdžiui, vienas pagrindinių principų yra kadastrinės registracijos technologijos vienybė visoje Rusijoje. Taip pat prioritetas yra užtikrinti informacijos apie valstybės kadastrą prieinamumą visuomenei, taip pat jų atitikimą informacijai, esančiai kituose oficialiuose šaltiniuose.
Svarbus kadastro principas yra informacijos, kuri buvo įvesta į atitinkamą duomenų bazę, saugumas prieš atnaujinant informaciją apie konkretų turtą. Be to, prie registracijos šaltinių galima pridėti laikiną informaciją. Nekilnojamojo turto kadastrinė registracija Rusijos Federacijoje apima geodezinės ir kartografinės kilmės šaltinius. Pirmuoju atveju tai yra atitinkamo tipo tinklas, suformuotas remiantis vykdomosios valdžios įsakymais. Taip pat yra kartografinių kadastrinių šaltinių - tai iš tikrųjų žemėlapiai, taip pat įvairių tipų planai, pagal kuriuos „Rosreestr“ nustato nekilnojamojo turto vietą.
Kas yra kadastrinis numeris
Kiekvienas Rusijos Federacijoje esantis turtas, kuriam praėjo valstybinė registracija, turi kadastro numerį. Kas tai yra Tai unikalus identifikatorius, neturintis kopijų, taip pat neperduodamas iš objektų, išregistruotų į kitos rūšies nekilnojamąjį turtą. Kadastro numeris - federalinis identifikatorius. Siekiant optimizuoti atitinkamą nekilnojamojo turto apskaitos sistemą, Rusijos Federacijos teritorija yra padalinta į kadastrinius sklypus - rajonus, regionus ir kvartalus. Tuo pačiu metu, jei reikia, jie gali būti pakeisti paskelbiant atitinkamas teisės normas.
Sandorių registravimo sąlygos
Apsvarstykite svarbiausią aspektą - teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo laiką. Viskas pirmiausia priklauso nuo operacijų su atitinkamo tipo turtu objekto. Ekspertai nustato daugiau nei 30 šio tipo teisinių santykių rūšių. Pabandykime jas klasifikuoti pagal tokį kriterijų kaip dienų skaičius, kurį įstatymai Federalinei registracijos tarnybai skiria atitinkamoms procedūroms atlikti.
Yra tokia operacija kaip hipotekos sutarčių, kurių objektas yra žemės ūkio paskirties žemė, registravimas. Šios kategorijos nuosavybės teisių registravimo terminas yra 15 darbo dienų. Savo ruožtu, jei reikia įforminti sandorius, kurių dalykas yra žemės ir negyvenamųjų patalpų įkeitimas, tada sąlygos yra panašios. Kokiems kitiems teisinių santykių tipams yra nustatytas 15 dienų terminas įregistruoti teises į nekilnojamąjį turtą? Tai apima:
- papildomi susitarimai dėl hipotekos dokumentų, kurių objektas yra žemė ir negyvenamosios patalpos, pavyzdžiui, perleidimo sutartys;
- antstolių reikalavimų, susijusių su teisių perėmimu į skolininko turtą, vykdymas;
- hipotekos sandoriai, klasifikuojami kaip teisiniai santykiai, atsirandantys dėl įstatymo galios;
- Hipotekos sutartys, sudarytos hipotekos davėjo ir hipotekos savininko jungtinės sutarties pagrindu, kurių objektas yra žemė ir negyvenamosios patalpos.
Savo ruožtu yra tam tikrų rūšių operacijų, kurioms reikia mažiau laiko, kurias turi praleisti „Rosreestr“. Taigi teisių į nekilnojamąjį turtą valstybinės registracijos terminas kai kuriais atvejais gali būti 10 dienų. Šio tipo procedūros sudaro šį sąrašą:
- nuosavybės registravimas arba jos perėjimas iš vieno teisinių santykių subjekto į kitą;
- sandorių, kurių dalykas yra bendroji bendroji ar bendroji nuosavybė, vykdymas;
- nuolatinės, neribotos teisės į nekilnojamąjį turtą registravimas;
- vadinamojo ekonominio valdymo teisės įregistravimas;
- subjektų teisių vykdyti veiklą, susijusią su nekilnojamojo turto operatyviniu valdymu, registravimas;
- darbo ar subnuomos sutarčių vykdymas, kai to reikalauja įstatymai;
- teisinių santykių, kurių objektas yra karinis nekilnojamasis turtas, registravimas;
- operacijų, kurių objektas yra - vykdymas neatlygintinai naudoti žemę skubiai;
- informacijos koregavimas Vieningame valstybės registre;
- pažymėjimų dublikatų išdavimas;
- sutarčių, kurių objektas yra teisinių santykių subjekto dalyvavimas bendroje statyboje, registravimas;
- sandorių, atspindinčių reikalavimų perleidimą pagal bendrosios statybos sutartis, vykdymas;
- sutarčių, papildančių juridinių asmenų dalyvavimo bendro naudojimo statybose sutartį, registravimas;
- vykdytojo vienašališkai nutraukdamas operacijų „papildymą“ nutraukimą;
- piliečių teisių į butus registravimas privatizavimo metu;
- papildomų sutarčių dėl hipotekos sandorių butuose vykdymas.
Savo ruožtu yra Rosreestr registracijos užduotys, kurių trukmė yra 5 dienos.
Tokios valstybinės teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo sąlygos priklauso nuo šių teisinių santykių rūšių:
- butų hipotekos sutarčių, taip pat sandorių, susijusių su įmokų mokėjimu nekilnojamojo turto pardavėjui, registravimas;
- vėlesnių susitarimų dėl „papildymo“ vykdymas;
- teisinių santykių, susijusių su prievolėmis, kylančiomis iš bendrų statybos sutarčių, registravimas;
- tam tikrų rūšių hipotekos sutarčių, kurių objektas yra žemė ir negyvenamosios patalpos, vykdymas;
- hipotekos gavėjui nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą perleidimo registracija;
- hipotekos sandorių registravimas hipotekos davėjo ir hipotekos savininko sąveikos procese;
- operacijų registravimas pagal federalinę programą „Būstas“;
- įrašų, susijusių su hipoteka, grąžinimas remiantis Federaliniu įstatymu „Dėl dalyvavimo akcijų statyme“, kita informacija apie atitinkamą paskolos sutarčių tipą.
Yra užduočių, kurias „Rosreestr“ turi atlikti per 3 dienas. Kai kuriais atvejais jie yra darbuotojai, kitais - kalendorius. Atitinkami valstybinių teisių registravimo terminai būdingi šiam teisinių santykių sąrašui:
- hipotekos įrašų grąžinimas - 3 darbo dienos;
- „Rosreestr“ klaidų, padarytų teisių registravimo valstybėje metu, ištaisymas - 3 kalendorinės dienos;
- notariškai patvirtintų dokumentų valstybinė registracija - 3 darbo dienos.
Savo ruožtu registracijos operacijas reikia atlikti per 1 dieną. Tokie valstybinės nekilnojamojo turto registracijos įgyvendinimo terminai yra būdingi tokiems teisinių santykių diapazonams:
- sandorių registravimas keičiant hipotekos turinį;
- suformuotas įrašas, atspindintis informaciją apie naujus hipotekos turėtojus;
- hipotekų kopijų teikimas;
- teisių į nekilnojamąjį turtą įregistravimas remiantis elektronine forma pateiktais ir notariškai patvirtintais dokumentais.
Kai kurie teisininkai atkreipia dėmesį į tai, kad įstatymų leidėjas gali reguliariai tikslinti „Rosreestr“ atitinkamų operacijų atlikimo datas.
Datos - federaliniu lygiu
Teisinės į nekilnojamąjį turtą valstybinės registracijos sąlygos - nesvarbu, ar tai hipoteka, ar, pavyzdžiui, sandoris, kurio dalykas yra žemės sklypas, nesvarbu - yra nustatomos federalinio įstatymo lygiu, tai yra, jos yra faktiškai nustatytos federaliniame įstatyme „Dėl kadastro“ arba jam svarbiuose šaltiniuose. teisingai.
Įstatymo taikymo geografija taip pat nesvarbi, visuose miestuose valstybinių teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo terminai yra visiškai vienodi. Maskva, kaip federalinės reikšmės miestas, šiuo aspektu neturi pranašumų prieš bet kurią kitą Rusijos Federacijos vietovę. Ir jei federalinių įstatymų lygiu pakeitimai bus padaryti per tinkamą laiką, jie taip pat paveiks sostinę.
Kadastrinės registracijos dokumentai
Apsvarstykite svarbiausią procedūroms būdingą aspektą, kurio visuma parodo teisių į nekilnojamąjį turtą registraciją - dokumentus. Atitinkamų šaltinių sudėtis gali būti skirtinga. Tuo pačiu metu 22-ajame federalinio įstatymo „Dėl kadastrinės apskaitos“ straipsnyje pateiktas pakankamai išsamus jų sąrašas, standartinis daugeliui sandorių. Apsvarstykite atitinkamas federalinio įstatymo nuostatas.
Jei mes kalbame apie sandorių su žeme vykdymą, teritorinis teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo biuras pirmiausia paprašys ribų plano, taip pat dokumento, patvirtinančio faktą, kad įmanoma, kopijos žemės ginčai leidžiama įstatymų nustatyta tvarka.
Jei nebaigtas statyti objektas, pastatas ar statinys yra įregistruoti kadastrinėje registracijoje, tuomet techninį planą reikės pateikti „Rosreestr“. Kai kuriais atvejais jums reikia dokumento, leidžiančio paleisti objektą, kopijos.
Jei sąveikos su „Rosreestr“ metu reikia pašalinti turtą iš kadastrinės registracijos, tuomet reikės pateikti atitinkamo pastato patikrinimo aktą.
„Rosreestr“ privalo pateikti dokumentus, patvirtinančius teisinių santykių subjekto atstovo įgaliojimus, jei jis yra susijęs su atitinkamu nekilnojamojo turto sandoriu.
Taip pat šiai organizacijai gali tekti pateikti įvairius vertybinių popierių, susijusių su atitinkamo tipo nekilnojamojo turto sandoriais, kopijas.
Rinkliavos
Rusijos Federacijos įstatymai, ypač Mokesčių kodeksas, nustato, kad valstybinės valdžios institucijos gali imti mokestį įgyvendindamos tam tikras procedūras, pavyzdžiui, pavyzdžiui, įregistruodamos teises į nekilnojamąjį turtą. Taigi valstybės rinkliavą moka subjektai, besikreipiantys į „Rosreestr“. Šio tipo mokesčių spektras yra gana platus. Taigi, Federalinė kadastro tarnyba nustato daugiau nei 30 pagrindų rinkti valstybines rinkliavas.
Tarp paklausiausių „Rosreestr“ paslaugų yra nekilnojamojo turto registravimas sudarant sandorius, kuriuose dalyvauja asmenys. Visų pirma, 2015 m. Atitinkamas mokestis yra 2 tūkstančiai rublių. Tai, turiu pasakyti, yra dvigubai daugiau nei buvo ankstesniais metais. Taip pat galima pastebėti, kad pareiga padidėjo ir organizacijoms, formalizuojančioms teisinius santykius vykdant nekilnojamojo turto sandorius - iki 22 tūkstančių rublių.
Valstybinės rinkliavos dydis vykdant pasidalijamąsias statybos sutartis asmenims yra 350 rublių, organizacijoms - 6 tūkstančiai.Jei asmeniui reikės pakeisti hipotekos registracijos įrašą, tada turėsite sumokėti 350 rublių. Panašiai ir informacijos atnaujinimui Vieningame valstybiniame teisių registre. Taip pat 350 rublių. pilietis turės sumokėti kaip valstybinė prievolė registruodamas vasarnamį ar skirtą garažo statybai, taip pat už namo, kurį asmuo planuoja statyti savo teritorijoje, projektavimą.
Mokesčiai yra vienodi visoms „Rosreestr“ teritorinėms atstovybėms, nesvarbu, kur dokumentai pateikiami - į Maskvos biurą ar aukščiau paminėtą Sibiro miestą, kur yra ir nekilnojamojo turto skyrius - Irkutskas. Taigi teisių į nekilnojamąjį turtą registracija vykdoma vadovaujantis įvairių teisės aktų nuostatomis, įskaitant, visų pirma, Rusijos Federacijos mokesčių kodeksą.