Pasikeitus nekilnojamojo turto savininkams, piliečiams visada kyla daug klausimų. O ką mes galime pasakyti apie situaciją, kai parduodama dalis buto! Žmonėms yra daug nesuprantamų. Savo straipsnyje norime suprasti, kaip teisingai sudaryti dokumentus, kas yra bendroji nuosavybė apskritai ir kaip elgtis mokant mokesčius.
Kas yra bendroji nuosavybė?
Pirmiausia supraskime, kodėl susidaro situacija. bendroji nuosavybė. Iš tikrųjų priežasčių gali būti daug:
- Būstas buvo privatizuotas absoliučiai visiems registruotiems šeimos nariams dokumentų tvarkymo metu.
- Butas, esantis bendrojoje nuosavybėje, padalijamas po sutuoktinių skyrybų.
- Nekilnojamąjį turtą paveldi keli palikuonys.
Reikėtų pažymėti, kad paprasto buto, kuris yra bendros nuosavybės teise, fiziškai neįmanoma pasidalyti. Norint tai padaryti, kaip sakoma „natūra“, būtina, kad šiame korpuse būtų atskiri įėjimai ir jungtys prie visų ryšių. Neįmanoma to praktiškai įgyvendinti. Taigi, kartais galima suskirstyti tik privačius namus. Visais kitais atvejais gaunamos idealios akcijos.
Kokia yra ideali akcija?
Visų pirma, jūs turite suprasti, kad ideali dalis nėra jūsų būsto dalis, o tik dalis teisės į ją. Iš tikrųjų padalijama pati nuosavybės teisė, o ne butas. Kaip sakoma, pajusti šią dalį tikrovėje neįmanoma. Vienas iš kelių savininkų negali būti laikomas būsto savininku, nes jam priklauso tik dalis, ir tai iš tikrųjų yra tik įstatymo forma, bet ne pats butas.
Pasirodo, kiekvienas iš savininkų turi galimybę naudotis būstu, tačiau tuo pačiu neturėtų pažeisti kitų teisių. Žinoma, praktiškai tai nėra lengva įgyvendinti. Susidaro faktas, kad yra nustatytas naudojimosi svetaine, vonios kambariu, tualetu ar virtuve režimas, kambariai yra padalijami gyventojams.
Tačiau jei vienas iš teismo bendrasavininkių skyrė naudojimosi kambarį, kurio plotas yra penkiolika metrų, o kitam, pavyzdžiui, dvylika, tada jie mokės komunalinius mokesčius pagal tai, kokios akcijos jiems priklauso. Jei kiekvienas iš jų turi pusę, tada jis gaus sąskaitas už pusę buto, o ne už užimtą plotą.
Parduoti dalį buto yra sunkiausia. Tai kelia daug klausimų ir problemų. Taigi, tai reikia suprasti išsamiau.
Buto dalies savininko pardavimas
Ši padėtis tikrai nėra labai gera. Paaiškinkime kodėl. Faktas yra tas, kad savininkas (arba, tiksliau, vienas iš jų) gali parduoti ne patį būstą, bet kadencija juos. Sutikite, kad tai tikrai paveiks ir kainą, ir proceso trukmę. Tikriausiai nėra daug žmonių, norinčių įsigyti turto kartu su nepažįstamaisiais kaimynystėje. Nors žmogus iš tikrųjų turi teisę parduoti dalį buto, tai realizuoti nėra taip paprasta.
Tačiau tai nėra vienintelis sunkumas tokiose situacijose. Akcijų savininkai turi pirmumo teisę įsigyti šį būstą. Kaip tai veikia? Pirmiausia reikia pasiūlyti įsigyti nekilnojamąjį turtą kitam bendrasavininkui. Jei jis sutinka, tada buto dalis parduodama giminaičiui (paprastai tolimi ir artimi giminaičiai yra bendraturčiai), o jei jis atsisako ir per mėnesį neįgyja realizuotos dalies, tada jis gali būti parduotas visiškai nepažįstamiems žmonėms. Yra vienas, bet. Ir gana esminis.Buto dalies pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti numatytos vienodos sąlygos tiek dalies savininkui, tiek pašaliniam asmeniui (kaina turi būti vienoda). Tai padės pašalinti sukčiavimo galimybę.
Pažeidus šią sąlygą, bendraturčiai gali kreiptis į teismą su ieškiniu dėl pardavimo teisės perdavimo sau. Toks pareiškimas gali būti pateiktas per tris mėnesius, pradedant skaičiuoti nuo pirmumo teisių pažeidimų. Parduodant buto dalį kitam savininkui, kyla daug problemų ir niuansų, kurie geriausiai žinomi iš anksto. Kad išvengtumėte nereikalingų praleidimų ateityje.
Pirmenybės teisių registravimas
Naudodamiesi teisininkų, susipažinusių su tokiomis situacijomis, patarimais, turite teisingai surašyti visus dokumentus, kad nebūtų nemalonių incidentų. Pavyzdžiui, norint įgyvendinti pirmumo teisę, geriau parengti pasiūlymą įsigyti akciją raštu paštu su pranešimo laišku arba registruotu. Jūs taip pat galite asmeniškai jį perduoti, bet tuo pačiu paprašykite jų pasirašyti ant kopijų, nurodant gavimo laiką ir datą. Turėtų būti patvirtinimas apie vertybinių popierių gavimą. Taigi esate saugūs nuo nesąžiningų kitų savininkų veiksmų. Galų gale, jie gali nepaisyti jūsų pasiūlymo ir vėliau pareikšti, kad jūs jų neinformavote.
Beje, panašiu būdu pirmumo teisė įgyvendinama mainų metu.
Kaip galima apeiti prioritetines teises?
Jei bute turite dalį turto, parduoti, kaip žinote, nebus lengva, nes ne visada pavyksta gerai susitarti su bendraturčiais. Ką tokiu atveju daryti? Juk nėra kito būdo, kaip atsikratyti tokio nekilnojamojo turto. Čia padės teisininkų patarimai. Jums gali būti pasiūlyta apgauti ir apeiti pirmumo teisę. Ši galimybė nėra visiškai gera ir susijusi su tam tikra rizika. Faktas yra tas, kad pirkėjas gali būti ne visiškai sąžiningas, o tai reiškia, kad jūs, įsivaizduojamu susitarimu apeidami pirmumo teisę, galite negauti pinigų pagal susitarimą.
Ar įmanoma dovanų sutartis?
Žinoma, parduoti dalį buto įmanoma per dovanojimą. Ir šiuo atveju pirmumo teisė neveikia. Juk tu negali uždrausti nieko duoti. Tačiau čia yra tam tikrų niuansų ir rizikos.
Dovanojimo pirkėjui faktas gali būti pripažintas negaliojančiu kaip pirkimo – pardavimo sutarties slėpimas. Tačiau savininkas gali reikalauti, kad jam būtų perduotos teisės į sandorį. Taigi pirkėjas praras įsigijimą.
Pardavėjas gali nukentėti kitu būdu. Jei pirkėjas sąžiningai nesumoka, tada jis negalės iš jo teisėtai susigrąžinti pinigų.
Per didelė kaina sutartyje
Norėdami priversti bendraturčius nepirkti parduodamos turto dalies, galite pasiūlyti jiems buto dalies pirkimo – pardavimo sutartį už labai didelę kainą. Gavęs atsisakymą arba jo negavęs, pardavėjas gali išrašyti tos pačios sumos kvitą, kuris nurodytas sutartyje, tačiau susitarti su pirkėju, kad jis sumokės mažesnę (realią) sumą.
Kokios gali būti tokios situacijos raidos spragos? Dėl to sandorio mokestis bus per didelis, nes deklaracijoje nurodoma kvite nurodyta suma.
Apskritai nėra idealių variantų. Kiekvienu atveju tereikia koreguoti mokesčio dydį ir akcijų kainas, taip pat išsiaiškinti prievolių sumokėti gyventojų pajamų mokestį atsiradimo sąlygas (būna atvejų, kai nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas).
Paskolos sutarties sudarymas
Galite sudaryti paskolos sutartį, kurioje bus nurodyta suma, lygi išpirktos būsto dalies kainai. Kartu sudaroma sutartis, pagal kurią paskola užtikrinama teise dalytis turtu. Būtent tokia įkaito sutartis vadinama hipoteka. Kaip daugelis tiki, tai nėra paskola. Hipoteka turi praeiti valstybinę registraciją. Valstybės rinkliava bus tūkstantis rublių.
Be to, skolininkas tyčia praleidžia grąžinimo sąlygas. Savo ruožtu buto dalies pirkėjas, kuris šiuo atveju veikia kaip kreditorius, vykdo turto dalį. Kad neįsitrauktumėte į bylinėjimąsi, pasirašykite nuomos sutartis kuriame abi šalys susitaria, kad užuot negrąžinus paskolos sumą, perduodama teisė į turto dalį.
Bet šiuo atveju tai nėra taip paprasta. Vis dėlto yra rizika nutraukti sutartį likusių namų savininkų iniciatyva, jei jie kreipsis į teismą. Jei ieškinys bus patenkintas, pirkėjui reikės grąžinti akciją, o pardavėjas vis tiek skolingas pinigus pagal fiktyvią paskolos sutartį, nes kompensacija bus pripažinta negaliojančia.
Kurie akcijų sandoriai yra neteisėti?
Parduoti akciją bute neįmanoma perleidimo (perleidimo) atveju. Tokie sandoriai yra draudžiami.
Perleidimas gali būti panaudotas atsavinant vieno LLC steigėjo akcijas, tačiau tokiu būdu parduoti akcijos bute neįmanoma.
Ar prevencinė teisė visada veikia?
Yra vienas atvejis, kai buto dalį galima parduoti neturint pirmumo teisių. Tai yra viešas išpardavimas. Tik kreditoriai tai daro turėdami dalį nekilnojamojo turto, jei nėra kitų būdų ir skolininko lėšų nepakanka skoloms padengti.
Tačiau ne kiekvieną akciją galima susigrąžinti kaip skolą (juk negalite pasiimti vienintelio būsto). Yra tik du variantai, kada jie gali pasidalyti:
- Dalis įstatymų tapo hipotekos garantija (šiuo atveju yra tik vienintelis būstas).
- Jei skolininkas negyvena bute, kuriame turi dalį ir yra įregistruotas kitu adresu, arba jis taip pat turi kitą būstą.
Parduodamas visas butas su bendra nuosavybe
Jei butas yra mažas, be to, yra keli bendraturčiai, kurie nenori kartu gyventi toje pačioje teritorijoje, tada geriausias sprendimas šioje situacijoje yra parduoti visą butą. Bet kuris teisininkas pasiūlys jums tokį problemos sprendimą.
Jei visos šalys sutiks, sunkumų nekils. Nors jums vis tiek gali prireikti teisinės pagalbos, kad tinkamai atliktumėte operaciją. Galimos kelios galimybės:
- Sudarykite pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau visi akcijų savininkai veiks kaip pardavėjas.
- Išduokite tiek pat sutarčių, kiek savininkai. Dėl to pirkėjas turi tiek akcijų pirkimo-pardavimo sutarčių, kad jis tampa vieninteliu buto savininku.
Pirmasis variantas yra priimtinesnis, kai bendraturčiai gyvena netoliese. Tai įdomiau ta prasme, kad reikia mokėti valstybinę rinkliavą už nuosavybės teisių įregistravimą.
Nors, jei turite teisinę paramą, jie kiekvienu atveju nurodys jums pelningesnį variantą.
Antrasis variantas gali būti patogus tais atvejais, kai bendraturčiai kategoriškai nenori ir negali bendrauti vieni su kitais, gyvena toli, arba nenori suteikti įgaliojimas pasirašyti sutartį vienas kitam. Gali būti daug niuansų. Teisingas sprendimas padės priimti teisininką.
Tačiau antruoju atveju pirkėjas turės išleisti pinigus sumokėdamas valstybės rinkliavą už kiekvieną tūkstantį rublių akciją.
Kaip išspręsti situaciją, jei viena iš šalių nepritaria pardavimui?
Ši situacija pasitaiko dažniausiai. Taip yra dėl to, kad keli savininkai ketina parduoti jiems visiškai nereikalingą butą. Ir tada padalinkite pinigus. Pavyzdžiui, kai kurie dalyviai dėl tam tikrų priežasčių prieštarauja šiam sprendimui. Nepamirškite, kad daug kas priklauso nuo akcijų dydžio.
Jei pardavimo oponentas turi mažą dalį, tuomet galite jį prievarta nusipirkti iš jo. Tai daroma teisme. Paduodamas ieškinys. Tvirtindami savo reikalavimus su nedidele bendrasavininkio dalimi, galite kreiptis dėl prievartos, kad jos dalis būtų perduota kitiems bendraturčiams, žinoma, kad būtų sumokėta piniginė kompensacija.
Žinoma, jei žmogus gyvena šiame gyvenamajame plote, tada niekas neturi teisės priversti jo parduoti savo dalies, nes pagrindas yra tik mažas jo dalies dydis.
Koks yra mokesčių dydis?
Lėšos, gautos pardavus turtą ar palūkanas, yra nustatomos kaip pajamos. Taigi jis yra apmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu. Jos dydis yra trylika procentų sutarties sumos.
Tačiau yra išimčių, kai nereikia mokėti mokesčio. Pavyzdžiui, tuo atveju, kai akcija yra asmens nuosavybė daugiau nei trejus metus. Ataskaitos data yra momentas, kai pilietis įregistruoja nuosavybės teises į savo akcijas.
Kitais atvejais, kai dar reikia sumokėti gyventojų pajamų mokestį, valstybė suteikia mokesčio lengvatą. Tai yra suma, kuria buto ar jo dalies kaina turėtų būti sumažinta apskaičiuojant mokesčio sumą.
Bet mokesčio už išpardavimo teisę į akcijas išskaitymas turi savų niuansų.
Mokesčių atskaitymas
Nustatyta maksimali vieno milijono rublių atskaitymo suma už vieną pardavimą. Butas gali tapti tokiu objektu, jei jis parduodamas kaip visuma. Arba tai gali būti akcija, jei sutartis sudaroma kiekvienai daliai atskirai.
Pasirodo, parduodant visą butą, maksimalus išskaičiavimas apskaičiuojamas proporcingai savininkų dalims. Bet jei kiekviena dalis parduodama atskirai, tada kiekvienas savininkas turi teisę gauti išskaitymą už milijoną rublių.
Jei pardavėte dalį buto, kuris jums priklausė mažiau nei trejus metus, tuomet turite užpildyti ir pateikti deklaraciją, kurioje bus nurodyta iš sandorio gautų pajamų suma. Ten taip pat rasite mokesčių išskaičiavimo stulpelį. Mokesčius mokėsite nuo mažesnės sumos, nei nurodyta pirkimo-pardavimo sutartyje.
Atitinkamai, jei piliečio gaunamos pajamos yra vienas milijonas rublių, mokesčių įsipareigojimai neatsiras, nes mokestinė išmoka šią sumą atsipirks. Asmuo pateiks tik deklaraciją, kurioje išsamiai nurodys viską.
Buto akcijų pardavimo dokumentai:
- Pardavėjo ar visų turto savininkų pasai.
- Jei vienas iš savininkų yra nepilnametis, tada jam reikės jo gimimo liudijimo ir globos tarybos leidimo (jis suteikiamas parašius pareiškimą globos institucijoms su buto, kurį norite įsigyti, vietoj senojo, išsami informacija). Vis tiek reikia vaiko tėvų sutikimo. Bet jei jie yra išsiskyrę, norint patvirtinti dokumentus, reikės notaro paslaugų.
- Būsto nuosavybės pažymėjimas, privatizavimo dokumentai, pirkimo-pardavimo sutartis (jei butas buvo nupirktas).
- Pažyma iš Vieningo valstybės registro.
- Techninis pasas iš PTI. Nekilnojamojo turto kadastrinis pasas.
- Atstumo nuo PTI pažymėjimas, galiojantis tik mėnesį.
- Iš vadovaujančios organizacijos pateiktas dokumentas apie šeimos sudėtį.
- Visų sandorių dalyvių rašytinis sutikimas. Vėlgi, norint patvirtinti dokumentus, reikės notaro paslaugų.
Reikėtų prisiminti, kad sandoris, taigi ir pati sutartis, negalioja, kol juos neįregistruos valstybė. Tik dokumentų patvirtinimas suteikia jiems teisinę galią. Ir tik tokiu atveju sandoris yra teisėtas ir tinkamai įvykdytas.
Vietoj papildomo žodžio
Kaip matote, parduodant teisę dalintis butu gausu žinių apie daugybę niuansų. Tikimės, kad perskaitę straipsnį, neturėsite klausimų šia tema.
