Pirkdami ar parduodami nekilnojamąjį turtą, rusai beveik visada susiduria su mokesčiais. Jei jie yra būsto pirkėjų statusas, jie neturi tiesioginės atsakomybės mokėti įmokas į iždą - be to, jie turi teisę į specialią mokesčių išskaitymą.
Bet jei žmogus yra nekilnojamojo turto pardavėjas, tada jis turi daugiau nei pakankamai įsipareigojimų valstybei. Jis privalo sumokėti mokesčius už gautas pajamas. Laiku ir visiškai. Jei žmogus susiduria su užduotimi „teisėtai parduoti butą“, kokius mokesčius jis turės sumokėti? Ar jis turi teisę tikėtis kokių nors pašalpų?
Kiek didelis mokestis?
Pagal Rusijos įstatymus, kai fiziniai asmenys parduoda nekilnojamąjį turtą (butus, kambarius, namus, kotedžus, žemės sklypus ir kt.), Kurie sandorio sudarymo metu pardavėjui priklausė mažiau nei 3 metus, atsiranda prievolė mokėti 13% pajamų mokesčio nuo gyventojų pajamų mokesčio. suma. Galima sumažinti mokesčio bazę 1 milijonu rublių. (vadinamasis turto išskaičiavimas). Arba už tą sumą, kurią pardavėjas išleido pirkdamas turtą (jei yra atitinkamų patvirtinamųjų dokumentų).
Galimybė įskaityti buto įsigijimo išlaidas yra naudinga, pavyzdžiui, tais atvejais, kai asmuo, nusipirkęs nekilnojamąjį turtą, nusprendžia, kad jis jam netinka, todėl nusprendė jį perparduoti. Jei jis tai padarys per vienerius metus, tada, jei per operaciją negaus daugiau kaip 1 milijono pelno, jis neprivalės mokėti įmokų Federalinei mokesčių tarnybai. Buto pardavimo mokestis turi būti sumokėtas iki metų, einančių po sandorio sudarymo, liepos 15 dienos.
Pardavėjo įsipareigojimai
Be to, kad apskaičiuoto gyventojų pajamų mokesčio dydžio piniginė suma turi būti sumokėta laiku, pardavėjas turi ir dar vieną svarbią pareigą - pranešti Federalinei mokesčių tarnybai. Tai atliekama pateikiant 3 gyventojų pajamų mokesčio deklaraciją. Be to, net jei buto pardavimo mokestis iš tikrųjų buvo lygus nuliui (tai yra, sandorio suma buvo mažesnė arba lygi 1 milijono rublių išskaitymui), šį dokumentą vis tiek reikia pateikti Federalinei mokesčių tarnybai. Be to, tai turi būti padaryta iki tų metų balandžio 30 d., Ty po sandorio sudarymo.
Atsakomybė
Kas atsitiks, jei pilietis nemokės pajamų mokesčio už buto pardavimą? Tuomet valstybė federalinės mokesčių tarnybos asmeniui ją nubaus 20% nuo apskaičiuotos gyventojų pajamų mokesčio sumos (arba jos likučio, nesumokėto dėl jokių priežasčių). Taip pat bus priskaičiuojama dienos bauda, lygi 1/300 Centrinio banko refinansavimo normos (dabar 8,25%), atsižvelgiant į skolos sumą, - kol asmuo visiškai atsiskaitys valstybėje.
Kas nutiks, jei asmuo nepateiks 3-NDFL formos Federalinei mokesčių tarnybai (net jei už buto pardavimą nereikia mokėti mokesčio)? Tokiu atveju Federalinė mokesčių tarnyba taip pat paskirs vienkartinę 1 tūkst. Rublių baudą. Kas padidės 5% nuo kiekvieną mėnesį apskaičiuojamos mokesčio sumos - kol žmogus atsiskaitys su valstybe. Tiesa, galutinis skaičius neviršys 30% skolos.
Privatizavimo koeficientas
Gana dažnas atvejis, kurį pastebi Rusijos teisininkai: asmuo privatizuoja butą, kuriame gyveno daugiau nei 10 metų, ir jį parduoda. Kartais net sąžiningai atspindėdamas visą sumą sutartyje su pirkėju. Netrukus jis sulaukė skambučio iš federalinės mokesčių tarnybos ir mandagiai paprašė sumokėti ne daugiau kaip pajamų mokestį už buto pardavimą. Kaip tai įmanoma? Faktas yra tas, kad pilietis padarė juokingą klaidą - jis pardavė būstą iškart po privatizavimo. Ir tai įstatymų požiūriu taikoma tuo atveju, kai turtas yra valdomas mažiau nei trejus metus.
Tai, kad žmogus prieš privatizavimą daugelį metų gyveno bute, neturi jokios reikšmės. Panaši situacija yra tada, kai butas parduodamas paveldėjimo būdu - mokestis bus imamas, jei praleistas 3 metų terminas. Todėl teisininkai griežtai nurodo piliečiams, kurie ką tik įregistravo nuosavybės teises į butą, bet kokia procedūra: turite palaukti trejus metus.
Mokesčiai ir bendra nuosavybė
Galimas variantas, kai už buto pardavimą turi būti sumokėtas pajamų mokestis, jei būstas yra bendroji ar bendroji nuosavybė. Pagrindinė problema yra tai, kaip padalyti išskaitymą iš 1 milijono rublių? Viskas pirmiausia priklauso nuo to, koks konkrečios rūšies turtas yra naudojamas - bendras ar bendras.
Pirmuoju atveju viskas paprasta. Išskaita padalijama proporcingai dokumentuose nurodytai nuosavybės procentinei daliai. Jei, tarkime, Ivanovui priklauso 45% buto, o Petrovui - 55%, tada pirmajam suteikiama 450 tūkst. Rublių „nuolaida“ parduodant būstą, antrajam - 550 tūkst.
Bendros nuosavybės atveju paprastumo laipsnis visų pirma priklauso nuo bendraturčių sugebėjimo susitarti tarpusavyje.
Kol kas nėra nustatyta visuotinių, visuotinai priimtų rinkos mechanizmų, pagal kuriuos Rusijos įstatymai nustatytų konkrečią būsto nuosavybės dalį.
Bendrasavininkai turi pasiekti kompromisą. Ir jei tai nepavyks, teismas spręs klausimą.
Kitas klausimas, kuris jaudina daugelį piliečių, yra toks: „O kas, jei, pavyzdžiui, prieš 10 metų žmogus nusipirko tokio dydžio buto dalį ir prieš mėnesį nusipirko visą namą ir ketina parduoti turtą? Ar tokiu atveju buto pardavimas yra apmokestinamas?“ Teisininkai rekomenduoja atkreipti dėmesį į vieną iš 2012 m. Paskelbtų Finansų ministerijos laiškų (būtent, dokumentas Nr. 03-04-05 / 9-189). Joje teigiama, kad nekilnojamojo turto dalies pasikeitimas nereiškia, kad savininkams nuosavybės teisės pasibaigia.
Remiantis ta pačia logika, kaip mano kai kurie ekspertai, reikėtų atskirti individualias nuosavybės teises į akcijas. Jei vienas iš savininkų yra namo savininkas iki buto pardavimo, ty 3 metus, jam nereikia mokėti konkrečiai mokesčio. Tuo tarpu kitam gali priklausyti mažiau nei trejų metų jo dalis. Ir jei jis nori parduoti savo turto dalį, tada jis turės sumokėti NFDL (su atitinkama pajamų suma).
Nors, kaip sako ekspertai, federalinės mokesčių tarnybos teritorinių organų pozicija gali skirtis nuo Finansų ministerijos nuomonės. Todėl prieš sudarant panašias sąlygas rekomenduojama pasikonsultuoti su tam tikro regiono ar miesto mokesčių inspekcija.
Yra didelis niuansas, susijęs su pirkimo ir pardavimo procedūromis, kai nekilnojamojo turto bendraturčiai dalyvauja akcijose. Jei butas parduodamas pagal visų savininkų pasirašytą pirkimo-pardavimo sutartį, atskaitymo suma yra 1 milijonas rublių. padalyta (kaip minėjome aukščiau, proporcingai). Bet jei kiekvienas iš bendraturčių nori parduoti savo dalį pagal atskirą susitarimą, jis turės teisę visiškai išnaudoti valstybės garantuojamą „nuolaidą“. Panašiai yra ir su žmonėmis, kuriems butas priklauso bendrosios jungtinės nuosavybės teise (nors tokiu atveju būtina susitarti dėl parduodamų akcijų dydžio).
Nerezidentų sandoris
Yra žinoma, kad Rusijoje yra dvi pagrindinės mokesčių mokėtojų rūšys. Pirmieji yra šalies gyventojai, jie moka 13% gyventojų pajamų mokestį. Tokiais pripažįstami Rusijos piliečiai ir kitų valstybių piliečiai, gyvenę Rusijoje daugiau kaip 183 dienas 12 mėnesių. Antrieji yra nerezidentai. Kuri, atitinkamai, didžiąją metų dalį gyveno užsienyje. Ką daryti, jei butą parduoda nerezidentas? Ar reikia mokėti mokesčius?
Taip Be to, suma yra žymiai didesnė nei 30%, jei pardavėjas būtų gyventojas. Beje, šios kategorijos piliečiai moka tą pačią sumą, jei dirba samdo (arba gauna kitokios rūšies oficialias pajamas).Kitas svarbus niuansas yra tas, kad nerezidentams neleidžiami jokie atskaitymai.
Jei pardavėjas yra IP
Kaip apskaičiuojamas mokestis perkant (parduodant) verslininkams butą? Kokius atskaitymus daro IP? Kalbant apie pirkinį - jokio. Verslininkai negali pagal „bendrą civilinę“ teisę grąžinti 13% turto vertės kaip turto išskaičiavimo dalį. Bet tada jie turi galimybę sumokėti žymiai mažesnį mokestį už pardavimą.
Per daug IP dirba dėl „supaprastinimo“. Pagal šią apmokestinimo sistemą pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą, prilyginamos komercinėms. Taigi reikia mokėti 6% gautų pajamų sumos.
Jei pardavėjas yra senjoras
Ar apskaičiuojamas buto pardavimo pensininkams mokestis? Taip ir visiškai. Tai, kad žmogus išėjęs į pensiją, jo nedaro mokesčių mokėtojo statusas. Yra tos pačios prievolės laiku pateikti 3-NDFL deklaraciją Federalinei mokesčių tarnybai ir laiku sumokėti apskaičiuotas įmokas.
Pilkos schemos: Atsakomybė
Labai daug Rusijos Federacijos piliečių, bandančių nemokėti mokesčio už buto pardavimą, registruodami pirkimo ir pardavimo operacijas nurodo kur kas mažesnes buto sąnaudas, nei realiai atsiskaitydami su pirkėju. Paprastai tokiais atvejais pasirodo 1 milijono rublių suma, lygi išskaičiavimui. Likusią butų pardavėjų grynųjų pinigų sumą gauna pagal papildomus susitarimus (daugiausia „kvitus“).
Įstatymo požiūriu viskas atrodo „švaru“. Tačiau, kaip sako ekspertai, pastaraisiais metais vyriausybės departamentai yra vis mažiau lojalūs tokiems sandoriams. Jei reikia, į „grynumo“ išvaizdą galima nekreipti dėmesio, nes realūs pardavėjo veiksmai yra mokesčių vengimas (ir tai atitinka 198-asis Baudžiamojo kodekso straipsnis). Viskas, ko reikalaujama iš Federalinės mokesčių tarnybos darbuotojų, kad būtų visiškai sumokėtas buto pardavimo mokestis, yra įrodymų rinkimas, kad asmuo pirkimo-pardavimo sutartyje pritaikė „pilkoji schema“ sumažintų skaičių pavidalu. Tada galėsite perduoti informaciją teismui.
Kaip tai vyksta praktikoje? Paprastai mokesčių inspekcija, įtarusi akivaizdų faktinių pardavimo duomenų nuslėpimą, užsako nepriklausomą buto, esančio tame pačiame name, įvertinimą (o jei tai neįmanoma, tada būstą panašaus dizaino pastate tame pačiame rajone). Gavę nepriklausomus skaičius, jie paskambina mokesčių mokėtojui pokalbiui ir prašo paaiškinti.
Jei žmogus sako, kad jam tiesiog pavyko įtikinti pirkėją nusipirkti būstą penkis kartus pigiau nei rinkos vertė, tuomet Federalinės mokesčių tarnybos darbuotojas, pagrįstai netikėdamas juo, gali inicijuoti ieškinį. Didelė tikimybė, kad jis nesėkmingas: pastaraisiais metais buvo precedentų, kai „pilkųjų schemų“ rengėjai buvo smerkiami. Paprastai už buto pardavimą jie turėjo mokėti mokestį, apskaičiuotą pagal realią turto rinkos vertę.
Tuo tarpu operacijų su mažesnėmis būsto kainomis informatoriai gali būti notarai, dalyvavę patvirtinant butų pardavimo dokumentus, ir net teisingumo pareigūnai, įregistravę nekilnojamąjį turtą. Todėl, pasak ekspertų, tampa vis sunkiau parduoti būstą pagal „pilkas schemas“. Nors iki šiol jie pripažįsta, kad viskas yra tvarkoje - pajamų mokestis už buto pardavimą yra per didelis.
Nuosavybės niuansai
Kaip jau nustatėme, asmuo moka gyventojų pajamų mokestį parduodamas jam nuosavybės teise priklausantį būstą mažiau nei 3 metus. Kaip apskaičiuojamas šis laikotarpis? Labai paprasta - pasirašant pirkimo-pardavimo operaciją, atsižvelgiama į 36 pilnus mėnesius. Ekspertai pažymi, kad kadencija skaičiuojama nuo datos, kuri atsiranda valstybiniame registre (o ne nuo tos dienos, kuri parašyta nekilnojamojo turto registracijos pažymėjime). Šių dienų skirtumas, pastebi ekspertai, gali būti didelis - iki 2 savaičių.
Taip pat verta paminėti, kad asmuo, kuris, turėdamas, tarkim, 10 metų, butą pardavė, o po mėnesio jį nusipirko, laikomas, kaip sako ekspertai, naujuoju savininku.Norėdami nemokėti mokesčių, prieš parduodami turtą, turite palaukti trejus metus.
Išskaitymų gudrybės
Kaip sakėme pačioje pradžioje, Rusijos Federacijos piliečiai turi teisę gauti išskaitas, susijusias ne tik su nekilnojamojo turto pardavimu, bet ir su butų pirkimu. Antruoju atveju sumų apskaičiavimo mechanizmas, be abejo, yra visiškai kitoks (kaip ir jį reglamentuojančios įstatymų normos). Trumpai apžvelkime turto išskaičiavimo butų pirkėjams specifiką.
Valstybė federalinės mokesčių tarnybos asmenyje suteikia teisę piliečiams, įsigijusiems nekilnojamąjį turtą, grąžinti 13% sumos, išleistos vykdant būsto įsigijimo sandorį. Visų pirma, tai yra išmoka pardavėjui. Didžiausias išskaitymas jos pagrindu yra 260 tūkstančių rublių. Daugelis butų perkami hipoteka. Iš čia išskaičiavimui suformuota dar viena bazė, kurios didžiausia suma šiuo pagrindu yra 390 tūkstančių rublių. (jei butas buvo įsigytas po 2014 m. sausio 1 d.), o galbūt net visiškai neribotas (jei būstas buvo pirktas ankstesniais metais).
Atrodytų, kad šios sumos yra daug mažesnės už buto pardavimo garantuotą 1 mln. Tačiau nepamirškime, kad pardavėjų mokestinių prievolių apskaičiavimo „formulės“ yra visiškai skirtingos. Gali pasirodyti, kad turto išskaičiavimas perkant butą iš tikrųjų bus daugiau nei gyventojų pajamų mokestis, apskaičiuotas jį parduodant.
Ypač įdomu tai, kad abi atskaitymų rūšys gali būti derinamos. Be to, kai kuriais atvejais realu kompensuoti apskaičiuotą gyventojų pajamų mokestį, atsirandantį pardavus butą, ir mokesčio atskaitymą, pagrįstą nekilnojamojo turto pirkimu. Norint susitarti dėl šios tvarkos, tereikia kreiptis į federalinės mokesčių tarnybos teritorinę struktūrą. Tai gana nesudėtinga, ir daugeliu atvejų tai galima padaryti neįtraukiant brangių konsultantų.
Pvz., Toks scenarijus yra visiškai įmanomas.
Pilietis Ivanovas pardavė butą Lenino prospekte už 2,5 milijono rublių. Jis pasinaudojo 1 mln. Išskaitymo teise. Dabar jis yra skolingas 13 proc. 1,5 mln. Rublių, tai yra 195 tūkst.
Už pajamas, gautas pardavus butus Lenino prospekte, pilietis Ivanovas už tuos pačius 2,5 milijono rublių nusipirko butus Moskovskaja gatvėje. (jam tiesiog patiko ta sritis). Iš šio buto įsigijimo išlaidų jis turi teisę gauti 260 tūkst. Rublių dydžio išskaitymą, dabar kaip pirkėjas.
Ivanovas pateikia atitinkamus dokumentus mokesčių inspekcijai, kur jam abipusiai priskaičiuojama mokesčių išskaita ir gyventojų pajamų mokesčio skola. Dėl to federalinė mokesčių tarnyba piliečiui netgi liko „mokėtina“ dar 65 tūkst. Rublių. Kuris jam bus sumokėtas nustatyta tvarka. Svarbiausia, kad Ivanovas turėtų atlikti abu sandorius per vienerius metus.
