Nekilnojamojo turto pardavėjai, gavę pajamų iš sandorio, privalo mokėti 13% gyventojų pajamų mokestį. Mokesčių surinkimas yra griežtai valstybės kontroliuojama procedūra. Tačiau ekspertai sako, kad jo įgyvendinimo kokybė nėra aukšta dėl daugelio šiuolaikiniuose teisės aktuose numatytų išimčių. Per daug piliečių dėl visiškai teisėtų priežasčių vengia mokesčių. Ir daugelis, savo ruožtu, permoka, nežinodami apie didelę naudą, kurią valstybė garantuoja nekilnojamojo turto rinkos dalyviams. Ką reikia atsiminti parduodant butą? Kaip teisingiausia sumokėti mokesčius parduodant nekilnojamąjį turtą?
Bendrieji butų pardavimo apmokestinimo principai
Ekspertai nustato šiuos pagrindinius nekilnojamojo turto sandorių apmokestinimo principus pagal Rusijos įstatymus:
- 13% gyventojų pajamų mokesčio, gauto iš būsto pirkėjo, reikia mokėti ir mokėti, jei butas pardavėjui priklausė mažiau nei 3 metus;
- buvęs turto savininkas privalo ne vėliau kaip kitų metų balandžio 30 d. po buto pardavimo sandorio pateikti Federalinės mokesčių tarnybos teritoriniam skyriui tinkamos formos deklaraciją;
- Apskaičiuotą gyventojų pajamų mokestį pilietis turi sumokėti iki deklaracijos pateikimo metų liepos 15 dienos.
Turto pardavimo išskaitymai
Rusijos Federacijos įstatymai nustato tam tikras lengvatas, garantuojamas nekilnojamojo turto pardavėjams. Jis kilęs iš vadinamojo mokesčių atskaitymai. Jie rodo skaičių, pagal kurį galite sumažinti grynųjų pinigų sumą, gautą pardavus nekilnojamąjį turtą. Taigi atskaitymai taikomi abiem sandorių rūšims - pardavimui, nekilnojamojo turto pirkimui. Tačiau mokestis mokamas tik už vieną iš jų.
Dabar išskaita yra 1 milijonas rublių. Galutinis nekilnojamojo turto pardavimo mokestis apskaičiuojamas naudojant labai paprastas matematines formules. Apsvarstykite pavyzdį.
Pilietis Ivanovas pardavė butą už 2,5 milijono rublių. Pagal numatytuosius nustatymus jis privalo sumokėti 13% šios sumos gyventojų pajamų mokestį, tai yra 325 tūkst., Tačiau jis nusprendė pasinaudoti įstatymine teise gauti 1 mln. Mokesčio lengvatą.Todėl faktinė apmokestinamoji bazė bus 1,5 mln. Rublių. Todėl Ivanovas turės sumokėti valstybei 195 tūkstančius rublių.
Galite išleisti 1 mln. Rublių atskaitymų tiek vienos pirkimo-pardavimo operacijos sąskaita, tiek pagal kelis, tačiau tik per metus. Jei pajamų, gautų pardavus nekilnojamąjį turtą, suma nesiekė 1 milijono, mokesčių mokėti nereikėtų (tačiau tuo pat metu deklaracija turi būti pateikta iki balandžio 30 dienos).
Kitas svarbus išskaičiavimo mechanizmas yra patvirtintų sumų, susijusių su buto įsigijimo išlaidomis, įtraukimas į „formulę“. Tai yra, jei, pavyzdžiui, Ivanovas, kuris pardavė butą už 2,5 milijono rublių, nusipirko jį anksčiau, tarkim, už 2,7, tada jis turi teisę atspindėti šią sumą 3-ių gyventojų pajamų mokesčio forma (pridedami patvirtinamieji dokumentai - išrašai, susitarimas ir kt.) ir apskritai būti skolingi valstybei. Mokestis už nekilnojamojo turto pardavimą šiuo atveju nėra mokamas.
Išskaitymai už bendrą ir bendrą nuosavybę
Jei parduotas butas priklauso dviem ar daugiau asmenų bendrosios ar bendrosios nuosavybės pagrindu, tada atskaityta 1 mln. Rublių. paskirstomos tarp jų. Jei mes kalbame apie pirmąją nuosavybės versiją, tada pagal procentinį paskirstymą, nurodytą nuosavybės pažymėjimuose. Antruoju atveju - susitarimu. Jei nepavyksta pasiekti kompromiso, tada per teismus.Susitarimas, kad bendraturčiai yra pasirengę diferencijuoti savo interesus pagal vienokį ar kitokį procentinį paskirstymą, laikomas pasiektu, kai kiekvienas iš jų pasirašo nekilnojamojo turto pardavimo sutartį. Paprastai nereikia jokių papildomų dokumentų, patvirtinančių „kompromisą“.
Tuo pačiu metu asmenys, turintys teisę į buto dalį, turi teisę parduoti savo turto dalį, nesusitarę su bendraturčiais, ir tuo pačiu gauti atskaitymą pilnai, individualiai. Žinoma, atsakomybė mokėti mokesčius parduodant nekilnojamąjį turtą šiuo atveju yra visiškai individuali.
IIN: 13% ar 30%?
Nekilnojamojo turto savininkų ir piliečių, dalyvaujančių nekilnojamojo turto operacijose, bendruomenėje kartais kyla klausimas: kodėl kai kuriais atvejais mokesčio tarifas už sandorius, lygius 30%? Koks nekilnojamojo turto pardavimo mokestis išeina toks sunkus? Atsakymas paprastas. Šis rodiklis skirtas Rusijos Federacijos nerezidentams. Paprastai tai yra užsienio piliečiai, nusprendę parduoti savo turtą Rusijoje.
Tačiau taip pat dažnai pasitaiko atvejų, kai Rusijos Federacijos piliečiai taip pat pripažįstami nerezidentais. Faktas yra tas, kad asmuo, kuris negyvena savo šalies teritorijoje daugiau kaip 183 dienas per metus, nepriklausomai nuo jo nacionalinės Rusijos pilietybės, yra pripažįstamas nerezidentu. Jo pareiga mokėti pajamų mokestį daug daugiau nei tuo atveju, jei jis Rusijoje gyventų daugiau nei šešis mėnesius. Ir dar vienas svarbus niuansas. Jei nerezidentas parduoda turtą, mokesčiai nėra kompensuojami jokiais atskaitymais. Jų mokėjimų sąlygos išlieka tos pačios, o pranešimo Federalinei mokesčių tarnybai tvarka - ta pati.
Ką daryti, jei nepateikiate deklaracijos?
Tokiai sričiai kaip nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas, mokesčiai yra svarbiausias aspektas. Todėl atitinkami skyriai pakankamai griežtai laikosi lėšų judėjimo, vykdant sandorius su butais, stebėjimo politikos. Taigi, jei nekilnojamojo turto pardavėjas per nustatytą terminą nepateikia deklaracijos, atspindinčios už būsto pardavimą gautas sumas, tada pagal Mokesčių kodekso 119 straipsnis jis gaus baudą, lygią 5% mokesčio (arba nesumokėtos sumos), skaičiuojamą kiekvieną mėnesį nuo dokumentų pateikimo Federalinei mokesčių tarnybai (tačiau jo maksimali vertė negali viršyti 30% skolos valstybei, o mažiausias jos dydis yra 1). tūkstančiai rublių).
Ką daryti, jei nemoki mokesčių?
Jei nekilnojamojo turto pardavėjas nesumokėjo apskaičiuoto gyventojų pajamų mokesčio, Federalinė mokesčių tarnyba pareikalaus sumokėti reikiamą pinigų sumą, ims baudą (20% mokesčio sumos) ir baudą (procentais, lygia 1/300 Centrinio banko refinansavimo normos - jie apmokestinami kiekvieną dieną iki yra delsimas).
Ar pensininkai turi mokėti mokesčius?
Yra versija, kad pensininkai atleidžiami nuo gyventojų pajamų mokesčio mokėjimo už pajamas už buto pardavimą. Tai netiesa. Pajamos iš būsto pardavimo pagal mokesčių įstatymus yra lygios atlyginimui. Valstybė neteikia jokių lengvatų turto pardavimo mokesčiui pensininkams. Be to, jiems pareiga laiku perduoti 3-NDFL deklaraciją Federalinei mokesčių tarnybai, taip pat laiku sumokėti apskaičiuotas sumas yra lygiai tokia pati kaip dirbantiems žmonėms. Žinoma, galioja taisyklė, kad mokestis už nekilnojamojo turto, esančio mažiau nei 3 metus, pardavimą tame nekilnojamojo turto objekte nėra mokamas.
Kaip pateikti deklaraciją?
Yra trys pagrindinės galimybės pateikti 3-NDFL formą, atspindinčią nekilnojamojo turto operacijų skaičių, į Federalinę mokesčių tarnybos teritorinę įstaigą. Pirma, žmogus tai gali padaryti susisiekdamas su skyriumi asmeniškai, antra, parašydamas įgaliojimo laišką tam, kurį notaras patvirtina, trečia, atsiųsdamas elektroninę formą per Valstybines tarnybas (ten užsiregistravęs).
Ar greitai bus naujas mokestis?
Tarp ekspertų ir kai kurių žiniasklaidos pranešimų pasirodė, kad Rusijoje netrukus pasirodys naujas nekilnojamojo turto pardavimo mokestis. Arba bent jau bus padaryti reikšmingi galiojančių teisės aktų pakeitimai.Apie ką mes čia galime kalbėti? Kokia tikimybė, kad metai, kuriais bus įvestas naujas nekilnojamojo turto pardavimo mokestis, yra 2015 metai?
2014 m. Viešojoje erdvėje buvo svarstomas įstatymo projektas, kuris buvo paragintas pakeisti esamą mokesčių už nekilnojamojo turto pardavimą rinkimo schemą. Esmė ta, kad gyventojų pajamų mokestis turėtų būti apskaičiuojamas remiantis būsto kadastrine verte. Ši formuluotė, pabrėžia ekspertai, vis dar yra orientacinė. Bet konkretus įstatymų leidėjo tikslas yra aiškus: valdžia nori „išbalinti“ sandorius, kuriuose nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyto turto vertė yra mažesnė už tikrąją buto kainą (tai daroma siekiant „patenkinti“ 1 mln. Mokesčio lengvatą arba maksimaliai ją panaudoti). ) Apie tai būsto kadastrinė vertė, pasak įstatymų leidėjo, turėtų daugiau ar mažiau atitikti rinką (dabar ji paprastai būna daug mažesnė).
Koks yra siūlomas įstatymo veikimo mechanizmas, palyginti su dabartinėmis procedūromis? Pažvelkime į keletą pavyzdžių.
Pilietis Ivanovas, sudaręs akcijų sutartį, į namo plėtrą investavo 700 tūkstančių rublių. Po dvejų metų perkančioji įmonė užsakė būstą. Iki to laiko Ivanovo buto rinkos kaina išaugo iki 2,5 milijono. Jis norėjo jį parduoti, tačiau sutartyje turėjo nurašyti 1,7 milijono sąnaudas. Iš šios sumos pagal galiojančius įstatymus jis galės išskaityti 700 tūkst. bendrai statybai, taip pat sumažinkite ją reikalaujamu atskaitymu, lygiu 1 mln. Taigi, Ivanovas visiškai „uždaro“ pagal sutartį oficialiai gautas pajamas, kad nemokėtų gyventojų pajamų mokesčio. Pagal galiojančias įstatymo normas viskas, ką Ivanovas ketino, galėjo ir turėtų būti sėkminga.
Šiuo metu svarstomi Rusijos Federacijos mokesčių kodekso pakeitimai gali bet kokiu atveju priversti piliečius mokėti gyventojų pajamų mokestį. Faktas yra tas, kad pagal kadastro perkainojimą buto kaina gali būti, pavyzdžiui, 2,2 milijono rublių. Tai yra 500 tūkstančių rublių. daugiau nei pirkimo-pardavimo sutartyje, kurią sudarė Ivanovas ir jo pirkėjas. O iš šių 500 tūkst. Pardavėjas privalės sumokėti nustatytą 13% gyventojų pajamų mokestį.
Anot ekspertų, yra galimybė, kad įstatymų leidėjas į savo „formules“ pateiks tam tikrą lengvatą. Tai yra vadinamasis „redukcijos koeficientas“, kuris padauginamas iš nekilnojamojo turto kadastrinis įvertinimas. Dabar įstatyme rodiklis lygus 0,7. Piliečio Ivanovo sandorio atveju galutinis skaičius bus gautas padauginus 2,5 iš 0,7. Tai yra 1,54 milijono rublių. Ką iš principo turėtų susitarti dėl Ivanovo - jo susitarime skaičiai yra dar daugiau. O kas, jei jo butas kainuotų ne 2,5 milijono, o visų 4? Tokiu atveju kadastrinis vertinimas greičiausiai būtų artimas rinkai. Tada nekilnojamojo turto pardavėjui teks kruopščiai atsisakyti darbo.
Tuo pat metu daugelis ekspertų, taip pat pačių teisėkūros sluoksnių atstovai sako, kad „mažinamasis koeficientas“ gali būti visai nepatvirtintas. Galimas ir variantas, įgalinantis regionų parlamentus nustatyti atitinkamą skaičių, motyvuojant, kaip teigia ekspertai, kad visos pajamos, gautos sumokėjus gyventojų pajamų mokestį pagal kadastrinę vertę, liks subjekto biudžete.
Įstatymo projekto viešo aptarimo dienos - iki 2014 m. Spalio 30 d. Tada jis bus nukreiptas į Valstybės Dūmos deputatus. Tikėtina, kad jau 2015 m. Įsigalios Rusijos Federacijos mokesčių kodekso pataisos.
Naujas įstatymas: lengvatos ir nuolaidos
Kaip matome, valstybė nusprendė visapusiškai įsikišti į tokį reiškinį kaip nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas. Mokesčiai, kurių greičiausiai tikisi valdžios institucijos, turėtų būti aktyviau renkami šia linkme. Tuo tarpu įstatymų leidėjo politika tam tikrais atvejais leidžia daryti daugybę nuolaidų. Nepaisant to, kad Rusijos Federacijos mokesčių kodekso pakeitimai dar nebuvo priimti, kai kurie jų niuansai, susiję su lengvatomis ir nuolaidomis sudarant nekilnojamojo turto sandorius, jau buvo paskelbti viešai. Pažymėkite kai kuriuos iš jų.
Gyventojų pajamų mokesčio visiškai nemokėti negalima, jei pilietis parduoda savo vienintelį būstą (arba tą, kuris turėjo tokį statusą paskutinius 12 mėnesių iki pardavimo). Tiesa, maksimali buto kaina neturėtų būti didesnė kaip 5 milijonai rublių. Taip pat daroma prielaida, kad išliks galiojanti norma, suteikianti teisę atleisti nuo gyventojų pajamų mokesčio nekilnojamojo turto pardavimo fakto, t. Y. 3 metus toje nuosavybėje.
Naujas įstatymas: ekspertų nuomonė
Daugelis rinkos ekspertų abejoja, ar už naujojo įstatymo įgyvendinimą atsakingos agentūros sugebės suformuluoti teisingą kadastrinio vertinimo algoritmą. Ekspertai pripažįsta, kad nėra labai aišku, iš kur šie skaičiai ateis. Ekspertai teigia, kad įvairių „vertintojų“ naudojamų metodų skirtumai yra visiškai įmanomi. Yra versija, kad naujasis įstatymas turės neigiamos įtakos pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje, nes sumažės bendros statybos investicinis patrauklumas. Galiausiai rezultatas gali būti nekilnojamojo turto vertės padidėjimas visuose segmentuose.
Kartu ekspertai laikosi nuomonės, kad reikalingos reformos. Be to, siekiama griežtesnės operacijų stebėsenos. Didinti ar mažinti statymus yra beprasmiška. Atsižvelgiant į didžiulį „pilkųjų sandorių“ skaičių tampa visiškai nesvarbu, koks mokestis yra imamas už nekilnojamojo turto pardavimą - jis iš viso nėra mokamas.
Atsakomybė už šiandien vykstančius pilkus sandorius
Kyla pagrįstas klausimas: ar iš tikrųjų gali būti, kad „pilkųjų schemų“, kurias valdžios institucijos siekia „balinti“, šiandien negalima teisėtai aptikti ir panaikinti? Ar visi tie „sukčiavimai“, susiję su nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarčių nurodymu, yra nepakankamai įvertinti, ar tai nereiškia jokios atsakomybės?
Pasak ekspertų, federalinė mokesčių tarnyba neturi gerai išplėtoto tokių operacijų identifikavimo algoritmo. Bent jau todėl, kad teisiniu požiūriu mokesčių administratorius neturi jokių skundų prieš nekilnojamojo turto rinkos dalyvius. Pirkėjas ir pardavėjas sudaro dvi visiškai teisėtas sutartis. Pirmasis yra pagrindinis, jame nurodoma iki 1 mln. Suma. Šis dokumentas skirtas mokesčių pareigūnams. Antroji sutartis, savo ruožtu, neatspindi nekilnojamojo turto sandorio, o pirkėjo kompensacija už pardavėjo išlaidas, susijusias su „buto tipo gerinimu“. Tiesą sakant, tai yra lėšų pervedimo kvitas. Ši mokesčių sutartis, kaip taisyklė, nereikalauja (o joje nurodytos sumos oficialiai niekur nerodomos).
Tuo pat metu neviešas darbas šia kryptimi gali būti vykdomas Federalinės mokesčių tarnybos struktūrose. Visų pirma, yra faktų, kad šio skyriaus centrinė įstaiga retkarčiais siunčia laiškus savo teritoriniams padaliniams, kad būtina sukurti specialius funkcinius padalinius - būtent tam, kad būtų galima kovoti su piliečių vengimu nuo gyventojų pajamų mokesčio, kai parduodamas visas būstas.
Remiantis vienu iš šių dokumentų, kurie pateko į kai kurių Rusijos žiniasklaidos atstovų dispoziciją, regioninėms mokesčių tarnybų struktūroms buvo liepta išnagrinėti pirkimo-pardavimo sutartis ir atlikti klausiamojo pobūdžio tyrimus - lankantis mokesčių mokėtojų namuose ir vedant pokalbius. Jei nustatomos „pilkosios schemos“, imkite „teisingą“ gyventojų pajamų mokesčio sumą (remiantis nepriklausomu buto kainos įvertinimu) ir tuo pačiu bauda piliečiams.
Beje, daugelį ekspertų sužavėjo požiūris į tai, kaip kontroliuojama, kaip Ukrainoje vyksta nekilnojamojo turto pardavimai. Mokesčiai ten, kaip ir mūsų, nėra maži - jie gali siekti iki 15 proc. Todėl Ukrainos valdžia, siekdama sumažinti „pilkųjų sandorių“ tikimybę, neseniai įvedė normą: notarai, patvirtinantys būsto pirkimo-pardavimo sutartis, privalo patikrinti informaciją apie nepriklausomą turto rinkos vertinimą „debesies“ duomenų bazėje. Jei informacijos nerandama internete, notaras neturi teisės patvirtinti dokumentų.
Ekspertų nuomone, „pilkųjų schemų“ identifikavimo procedūrų aktualumas ypač padidėjo dėl Rusijos Federacijos mokesčių kodekso pakeitimų, reglamentuojančių turto atskaitymus nekilnojamojo turto pirkėjams. Faktas yra tai, kad iki 2014 m. Sausio 1 d. Butų pirkėjai turėjo teisę mokesčio lengvatą naudoti tik vieną kartą vienam turtui. Jei jie pirko būstą, o sutartyje buvo nurodyta 1 mln. Suma, tada jie galėjo tikėtis 13 proc. Šios sumos.
Todėl daugelis pirkėjų nebuvo patenkinti „pilkosiomis schemomis“ ir paprašė pardavėjų sudaryti sutartis su tikraisiais skaičiais. Bet po to, kai buvo padaryti mokesčių kodekso pakeitimai, gauti turto išskaičiavimas tapo įmanoma su daugybe nekilnojamojo turto sandorių. Ir dabar pirkėjams iš esmės nesvarbu, kokia suma atsiranda pirkimo-pardavimo sutartyje. Jiems nerūpi, kokį turto pardavimo mokestį pardavėjai nori mokėti ir ar jie iš viso nori tai padaryti.
Sandoriai su juridiniais asmenimis
Trumpai apžvelkime aspektus, susijusius su sandorių, kuriuose nekilnojamojo turto pardavėjai yra juridiniai asmenys (verslo įmonės ir kt.), Apmokestinimu. Mokesčių apskaičiavimo schema, be abejo, skiriasi nuo tos, kuri būdinga asmenims. Bet tai gana suprantama ir logiška. Jei mes kalbame apie tokį reiškinį kaip juridinio asmens parduodamas nekilnojamasis turtas, čia mokami dviejų rūšių mokesčiai.
Pirma, tai yra PVM (18%). Antra, tai yra įmonių pajamų mokestis (20%). Išskaitymai nepateikti. Tačiau jei organizacija naudoja supaprastintą mokesčių sistemą, tada nekilnojamasis turtas parduodamas pagal visiškai skirtingus standartus. Nėra „supaprastinto“ pelno mokesčio, o pajamos iš turto pardavimo prilyginamos komercinėms. Pagal supaprastintos mokesčių sistemos normas įmonė turės sumokėti 6% pardavimo pajamų arba 15% skirtumo tarp pajamų ir šio turto pirkimo išlaidų.
Panašios taisyklės galioja ir individualiems verslininkams. Jei jie dirba pagal supaprastintą mokesčių sistemą, tada už nekilnojamąjį turtą jie moka 6% pajamų arba 15% „skirtumo“. Pagal bendrąją mokesčių sistemą turi būti sumokėtas PVM ir pajamų mokestis. Tiesa, svarbu, kad lėšos iš pirkėjo gautųsi per oficialiai įregistruotą banko sąskaitą. Jei individualus verslininkas parduoda nekilnojamąjį turtą per „įprastą“ banko sąskaitą, jis turės sumokėti gyventojų pajamų mokestį kaip asmuo. Tiesa, tokiu atveju galite naudoti išskaičiavimą.
