Alt, hvad ægtefæller erhverver i ægteskabet, er deres fælles ejendom, uanset hvem de alle er registreret i. Ved salg af en lejlighed, der er fælles ejendom, men ifølge dokumenterne hører til en af ægtefællerne, kræves det en notarial tilladelse fra den anden til at gennemføre en transaktion. Tilsvarende kan vi antage, at ægtefællens samtykke til at købe en lejlighed også kræves. Det vil sige, de midler, der bruges af køberen, betragtes også som fælles familiekapital, og ægtefæller kan kun bortskaffe dem efter aftale med hinanden.
Hvad er modsigelserne i loven?
Først og fremmest skal man være opmærksom på artikel 35 i familiekoden. Den siger, at hvis den ene ægtefælle disponerer over den erhvervede ejendom i fællesskab, tages samtykke fra den anden som standard. Men ud over dette kan enhver transaktion til køb af fast ejendom ugyldiggøres, når en af ægtefællerne er uenige, eller der er bevis for, at den anden var opmærksom på den første uenighed, men denne kendsgerning blev ignoreret af ham.
Så bogstaveligt talt Artikel 35 i Den Russiske Føderations IC, kan du få følgende: Når køber har indgået en transaktion, har den fulde ret til ikke at give sælgeren et notarialt samtykke.
Det næste punkt i denne artikel antager en helt modsat betydning. Det vil sige, at det i transaktioner, der er relateret til bortskaffelse af fast ejendom, såvel som transaktioner, der kræver statsregistrering og notarization, skal ægtefællens lovligt godkendte samtykke være til stede for at købe en lejlighed. Ellers, hvis denne kendsgerning blev ignoreret, får ægtefællen ret til at kræve anerkendelse af transaktionen ugyldig gennem retten. Denne ret kan bruges inden for et år fra det øjeblik, den anden ægtefælle fandt ud af eller burde have vidst, at transaktionen blev afsluttet.
Tvister med samtykke
Det viser sig, at ægtefællens samtykke fra første afsnit er meget betinget. Hvis du graver endnu dybere og prøver at analysere situationen mere detaljeret, opstår der flere kontroversielle punkter.
- Notarial certificering. Siden 2000 er det slet ikke nødvendigt, at køb af fast ejendom gennemføres af en notar.
- Tilmelding af staten. I henhold til nye ændringer i lovgivningen kan en købs- og salgstransaktion fra 1. marts 2013 betragtes som gyldig uden dens registrering. Det træder automatisk i kraft fra det tidspunkt, hvor begge parter underskrives. Men fast ejendom er registreret. I henhold til denne logik behøver det ikke at blive kendt at købe en lejlighed.
- Begrebet bortskaffelse af fast ejendom. Det er umuligt at bortskaffe det, der endnu ikke hører til mennesket. For eksempel, når sælger en lejlighed, har ejeren visse rettigheder til det, og derfor kan han bruge ejendommen efter eget skøn. Men hvis erhvervelsen af fast ejendom stadig kun er i planerne, vil køberen kun kunne disponere over sine egne midler, men ikke selve lejligheden.
Med andre ord vil sandheden altid være på den side af den, der er bedst i stand til at navigere i fortolkningerne af artikel 35 i Det Forenede Kongerige. Desværre er der ingen enkelt handlingsalgoritme i tilfælde af tvister, derfor er det bedre at få en ægtefælles samtykke til at købe en lejlighed med det samme for at undgå forskellige problemer.
Har jeg brug for et notarisk samtykke til at købe en lejlighed fra min ægtefælle til registrering?
I mange tilfælde er den anden ægtefælles samtykke til at købe en lejlighed med statsregistrering af lovoverførslen faktisk ikke nødvendig. Men ved hjælp af det faktum, at lovgivningen er uklar, kan registratorer stadig stille et krav om en ægtefælles notarized samtykke til at købe en lejlighed. Desuden henviser de nødvendigvis til normerne i eksisterende love.
Skal jeg kontakte en notar?
For at undgå uberettigede udgifter til tid og nerver bør der alligevel besøges en notar. Det tager omkring 1000 rubler for at få en ægtefælles samtykke til at købe en lejlighed. Kun en ægtefælle kan ansøge om en notar, der skal give sit samtykke til at købe en lejlighed, og tilstedeværelsen af den, der har brug for samtykke, er ikke nødvendig. En sådan tilladelse kan udarbejdes ikke kun for en bestemt lejlighed med adresse, men også til køb af boliger efter ægtefællens skøn. Du skal medbringe et pas og et ægteskabsbevis med dig.
I dag ved selv borgere langt fra ejendomsmæglernes virksomhed, at boligmarkedet er primært og sekundært. Køb af sekundære lejligheder indebærer, at de allerede havde ejere. Hvad angår det primære marked, sælges kun nye lejligheder på det.
Fordele ved at erhverve en lejlighed i en ny bygning
Først og fremmest bør dette omfatte en relativt lav pris (op til 90 procent af sådanne boliger, men allerede på det sekundære marked). Derudover er køb af nye lejligheder godt, fordi boligerne under alle omstændigheder er lovligt rene, da det ikke har nogen baggrund: der var ingen andre ejere, ingen transaktioner blev foretaget med det, og derfor blev der aldrig registreret nogen på pladsen . Således bliver køberen den allerførste ejer, og han vil ikke have nogen problemer, der kan være forbundet med fordringer fra tidligere ejere.
Ulemper ved at erhverve en lejlighed i en ny bygning
Processen med registrering af ejerskab tager meget længere tid, fordi i modsætning til en simpel salgskontrakt, der kan udarbejdes og registreres på kun et par dage, kan overdragelseskontrakten, der giver ejerskab af nye lejligheder, udføres og registreres i cirka halvanden måned.
Selvom det er meget lille, er der stadig en risiko for at blive snydt, når man køber en lejlighed i et hus under opførelse.
De fleste nye lejligheder er beliggende i fjerntliggende områder, hvor infrastrukturen ikke er meget udviklet, og der ikke er nogen kommunikation.
Derudover er der ingen dekoration i de nye lejligheder, hvilket medfører ekstra omkostninger.
Køb af lejlighed: instruktioner til registrering
Designet af en lejlighed i et nyt, under opførelse eller allerede bygget hus består af flere faser. Lad os tale om en så almindelig og rentabel mulighed som at købe en lejlighed i en ny bygning ved hjælp af en organisation, der har fået ret til det fra Moskva-regeringen.
Fase 1. Aftale med virksomheden
Køb af fast ejendom begynder med, at klienten kontakter det firma, der interesserer ham, og ser på alle de lejligheder, der er af interesse for ham og er tilgængelige, og derefter vælger den bedst egnede til sig selv. Virksomheden og køberen indgår endvidere en aftale om levering af ejendomsmægletjenester, hvor de første forpligtelser påtages registrering af en lejlighed sekund. Køberen betaler på sin side organisationen en vis provision for levering af tjenester. Så på dette tidspunkt modtager han en kontrakt og et dokument, der bekræfter betaling af en provision (check eller kvittering). En sådan aftale indgås inden for en dag.
Fase to. Tildelingsaftale
Det næste trin er at underskrive en aftale om tildeling af krav. Det afsluttes mellem køberen og den organisation, der byggede huset, finansierede simpelthen dens byggeri eller organiserede byggearbejder.
Afhængig af hvilke funktioner, der blev udført, kan organisationen i kontrakten udpeges som en investor, kunde eller entreprenør. Men dybest set fungerer Moskva-regeringen som part i aftalen, da det netop er, når de udsteder beslutningen, at der afsættes en grunde til byggeri.
Ordningen her er som følger. Regeringen udsteder en tilladelse til opførelse af en boligbygning. Der er også en investor - en virksomhed, der finansierer arbejdet. Disse organisationer indgår den såkaldte investeringskontrakt med kunden, der organiserer byggearbejdet. Kunden og entreprenøren indgår på sin side en kontraktaftale med hinanden.
Alle de beskrevne strukturer deltager aktivt i byggeriet af huset, og de har ret til en bestemt del af de færdige lejligheder, og kan følgelig overdrage rettighederne til dem til andre personer, det vil sige købere af lejligheden. Imidlertid vælger disse strukturer ikke selv købere og sælger ikke lejligheder. Parterne indgår en kommissionskontrakt med en ejendomsmæglerorganisation, på grundlag af hvilken sidstnævnte får ret til at sælge lejlighederne. Ved kontakt med organisationen har køberen ret til at gøre sig bekendt med denne kontrakt samt investeringskontrakten. Proceduren for at købe en lejlighed involverer desuden underskrivelse af en kontrakt og afvikling med køberen.
Trin tre. beregning
I det næste trin foretages en fuld betaling med køberen. Midlerne overføres til virksomhedens konto, der overfører rettighederne til lejligheden. Denne fase tager i gennemsnit ca. syv dage. Salgskontrakten i dette tilfælde er ikke udarbejdet, da lejligheden er ny, og hun havde ikke en udlejer.
Ejendomsretten fremgår af overførselsaftalen. Den ene side er køberen, og den anden er det kommunale boligudvalg. Andre organisationer, der deltog i opførelsen af anlægget, er også angivet i overførselsaftalen, selvom de ikke fungerer som parter i aftalen.
Medarbejderne i et ejendomsselskab skal udarbejde et udkast til kontrakt og også samle alle de nødvendige dokumenter, der lå til grund for opførelsen af huset, hvor lejligheden ligger. Dokumentation indsamles også for at bekræfte, at huset overføres til drift. Derudover kræves dokumenter, der bekræfter investorens, kundens og entreprenørens kontraktforhold samt opfyldelsen af forpligtelserne fra hver af dem.
Fase fire. Kommunal husudvalg
Derefter videregiver ejendomsselskabet udkastet til kontrakt og al den nødvendige dokumentation til det kommunale boligudvalg. Sidstnævnte kontrollerer på sin side omhyggeligt alle dokumenter, hvorefter kontrakten underskrives af en af næstformændene og lægger det passende segl. Dokumenter overvejes, og en aftale underskrives inden for ti dage. Så snart denne periode udløber, overføres dokumenterne tilbage til ejendomsselskabet.
Fase Fem. endelige
Virksomhedens medarbejdere opfordrede nu til at underskrive den kommende ejer af lejligheden. I dag er alle sådanne kontrakter underlagt notarization. Efter underskrift og certificering overføres kontrakten til statsregistrering til udvalget. For at gennemgå denne procedure, skal du samle de samme dokumenter som for underskrift i boligudvalget. Grundlæggende tager registreringen af kontrakten en periode på en måned, hvorefter den returneres til organisationens repræsentant.
Ved registreringen anbringes registreringsnummeret, datoen for dets registrering og boligsudvalgets segl på kontrakten. Ud over den overdragelseskontrakt, som køberen modtager i sine hænder, skal han også have et certifikat for ejerskab af huset.Disse dokumenter er ejendomsret til ejendommen. Dette afslutter registreringen af ejerskab i det nye hus, og de anførte dokumenter overføres til køberen af lejligheden. Som nævnt ovenfor er det ikke nødvendigt med en salgskontrakt her, så kun de modtagne dokumenter er tilstrækkelige.
