Làm thế nào để bán một cổ phần trong một căn hộ? Tư vấn pháp lý: làm thế nào để bán một cổ phần trong một căn hộ tư nhân hóa

Chủ yếu là sở hữu chung phổ biến rộng rãi trong các siêu đô thị. Sau khi tư nhân hóa một ngôi nhà chung và phân vùng Riên của nó, hai đến bảy người có thể trở thành chủ sở hữu của bất động sản đó.

Ngoài ra, nó có thể là người lạ hoàn toàn, người thân (trẻ em và cha mẹ) hoặc người đã mất mối quan hệ gia đình (vợ chồng cũ). Sớm hay muộn, một trong những người đồng sở hữu nhà ở sẽ muốn "chia tay" và bán cổ phần của mình. Và sau đó rất nhiều khó khăn bắt đầu nảy sinh. Làm thế nào để bán một cổ phần trong một căn hộ trên các điều khoản thuận lợi? Hãy hiểu chi tiết.

Phân bổ một phần

Để bán cổ phần của bạn, bạn cần thực hiện một số thủ tục. Nếu không có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu khác, sẽ không hoạt động để đăng ký khách mới hoặc thậm chí sửa chữa. Và để bán hoặc cho thuê một phần nhà cũng sẽ khá khó khăn.

Trong khi đó, vẫn có thể bán cổ phần trong một căn hộ tư nhân hóa. Đúng, đối với điều này, bạn sẽ phải trải qua một thủ tục rắc rối như phân bổ một cổ phần. Điều này có nghĩa là sau khi tư nhân hóa, mỗi người đồng sở hữu có một phần nhất định bắt buộc.

Nó có thể được thể hiện một phần. Ví dụ, một căn hộ hai phòng có hai chủ sở hữu, phần của mỗi người trong số họ là. Nếu chúng ta nói về sự chia sẻ bằng hiện vật, hóa ra mỗi người sở hữu một trong những căn phòng, và họ sẽ sở hữu các khu vực chung (nhà bếp, hành lang, phòng đựng thức ăn) cùng nhau. Hơn nữa, sau khi phân bổ cổ phần, họ cũng sẽ có quyền sử dụng các cơ sở trên. Trong trường hợp này, phần của mỗi người trở thành cá nhân và hàng xóm sẽ vẫn là đồng sở hữu.

Sở hữu chung cũng có thể được chia. Đây thường là một quá trình phức tạp và kéo dài, sau đó tài sản chung sẽ bị hủy và chỉ một người sẽ trở thành chủ sở hữu đầy đủ.

Thủ tục giải phóng mặt bằng

Phân bổ một cổ phần được thực hiện bởi công chứng viên, không có thỏa thuận bằng lời nói, tất nhiên, sẽ có lực lượng pháp lý. Đồng thời, nếu các đồng sở hữu không đi đến một quyết định chung, thì vấn đề này chỉ cần được giải quyết thông qua tòa án. Theo quy định, vụ kiện được đệ trình bởi chủ sở hữu muốn thực hiện thủ tục phân bổ cổ phần. Một vụ kiện có thể kéo dài đến sáu tháng hoặc lâu hơn (đặc biệt nếu những người tham gia khác không tham dự các cuộc họp).

Bán một phần căn hộ

Sau khi phân bổ một cổ phần, chủ sở hữu có quyền bán nó. Nhưng trước khi bạn làm điều này, bạn phải đề nghị đổi phần của mình cho các chủ sở hữu khác. Theo luật, trước khi bán một cổ phần trong một căn hộ, chủ sở hữu khác chắc chắn nên gửi một thông báo bằng văn bản với một lời đề nghị để mua hàng.

Tài liệu này chỉ ra chi phí và đặc điểm kỹ thuật của ngôi nhà. Người đồng sở hữu có thể đưa ra quyết định về việc mua cổ phần của bạn trong vòng một tháng sau khi đọc thư. Đó là, trong thời gian này, họ phải chấp nhận đề nghị của bạn hoặc từ chối mua hàng.

Để tránh mọi hiểu lầm, các đề xuất đó phải được gửi qua thư đã đăng ký. Thật vậy, nếu trong tương lai, ví dụ, các chủ sở hữu tuyên bố trước tòa rằng họ không nhận được bất kỳ thông báo nào, thì bạn có thể cung cấp bằng chứng.

Những vấn đề quan trọng

Nhiều công dân không hiểu biết thường hỏi: Có thể bán một phần căn hộ nếu hàng xóm chống lại nó không? Vì một số lý do, nhiều người tin rằng các chủ sở hữu khác thực sự có thể can thiệp vào quá trình bán một phần căn nhà của họ.Trên thực tế, điều này không phải vậy, tất cả những gì bạn phải làm với những người đồng sở hữu khác là thông báo cho họ về ý định bán căn hộ của bạn. Nếu họ không đồng ý mua, điều này không cho họ quyền cấm bán cổ phần cho người khác.

Sau 30 ngày trôi qua kể từ khi quen biết hàng xóm, bạn có quyền chuyển phần của mình cho bất kỳ ai. Nhưng hãy nhớ rằng: giá phải hoàn toàn tương ứng với giá bạn đã chỉ định trong thư thông báo cho các đồng sở hữu (không ít hơn và không nhiều hơn). Nếu bạn quyết định bán cổ phần trong căn hộ được tư nhân hóa ở một mức giá khác, thì bất kỳ người hàng xóm nào cũng có thể thách thức một giao dịch như vậy tại tòa trong ba tháng.

Chứng thư tặng quà thay vì hợp đồng mua bán

Một số người bán trong trường hợp này quyết định đi đến lừa. Để không thực hiện thủ tục thông báo cho hàng xóm, họ chỉ cần rút giấy chứng nhận quà tặng. Với loại giao dịch này, không cần thiết phải thông báo cho hàng xóm, và bản thân việc đăng ký sẽ rẻ hơn và nhanh hơn.

Nhưng có những cạm bẫy ở đây: nếu bạn quyên góp cổ phần của mình cho một người không phải là họ hàng của bạn, thì những người đồng sở hữu có thể thách thức một thỏa thuận như vậy. Và ngay cả khi hàng xóm không thiết lập được điều đó thay vì quyên góp, một giao dịch mua bán đã diễn ra, thì thực tế, việc không có mối quan hệ gia đình, về nguyên tắc, không quá khó để chứng minh. Trước khi bạn bán một cổ phần trong căn hộ, điều quan trọng là phải đồng ý với người mua về tất cả các điểm quan trọng. Cụ thể, thảo luận về thủ tục thanh toán, ví dụ, bạn có thể bán với khoản thanh toán trả chậm hoặc trả góp.

Làm thế nào để bán một căn hộ với một phần nhỏ?

Nếu một trẻ vị thành niên được đăng ký trong căn hộ, thì mọi thứ phụ thuộc vào việc anh ta có phải là chủ nhà hay không. Nếu một cổ phần thuộc về anh ta được đưa ra bán, thì để có thể nhận ra nó, người ta sẽ phải xin phép cơ quan giám hộ và giám hộ. Trong tất cả các trường hợp khác, việc chuẩn bị trước khi bán hàng diễn ra. Tuy nhiên, đề xuất mua hàng không được gửi cho đứa trẻ, mà cho cha mẹ hoặc người giám hộ của mình.

Tất nhiên, các chủ sở hữu khác sẽ phải gửi thư thông báo. Nếu mối quan hệ giữa những người hàng xóm là bình thường, thì bạn có thể chỉ cần thảo luận vấn đề này với họ, và sau đó rút ra một lời từ chối công chứng của mỗi người đồng sở hữu để mua. Nếu chủ sở hữu từ chối mua cổ phần của bạn, nhưng bạn đã thay đổi giá, họ sẽ lại phải thông báo lại cho bạn bằng văn bản và chờ phản hồi trong vòng một tháng.

Bố trí cổ phần của con

Nếu bạn cần bán cổ phần trẻ con trong căn hộ, thì bố mẹ anh ta phải được sự đồng ý bán từ các cơ quan giám hộ. Hơn nữa, một cấu trúc như vậy cần cung cấp các tài liệu nói rằng điều kiện sống của đứa trẻ sẽ không xấu đi, và nó sẽ không bị bỏ lại nếu không có nhà ở.

Đó là, bạn sẽ được yêu cầu nộp các tài liệu cho căn hộ mà bạn sẽ mua để trả lại, hoặc cho một phần trong nhà (kích thước phải không ít hơn so với đứa trẻ trước đây). Thay vì giấy tờ cho một căn hộ mới nơi đứa trẻ sẽ sống, họ có thể yêu cầu một tài khoản ngân hàng mở dưới tên của một công dân vị thành niên hoặc bằng chứng khác. Trong tất cả các khía cạnh khác, để bán cổ phần trẻ con, bạn sẽ phải thực hiện tất cả các hành động tương tự đã được mô tả ở trên.

Tùy chọn bán cổ phần khác

Điều đáng chú ý là bạn có thể quản lý chia sẻ của mình, ngay cả khi đó là một phòng không cách nhiệt. Đó là về mặt lý thuyết, một người có quyền bán một phần trong căn hộ một phòng. Luật pháp không cấm các giao dịch đó. Tuy nhiên, trong thực tế, một hoạt động như vậy là khá khó khăn.

Và giá của mét vuông như vậy sẽ hoàn toàn mang tính biểu tượng, bởi vì khó có ai muốn chia sẻ một phòng khách, nơi một người hoàn toàn xa lạ khác sống. Trong trường hợp này, tốt hơn là thương lượng với người đồng sở hữu khác về việc bán toàn bộ tài sản, hoặc đề nghị anh ta mua cổ phần của bạn. Nếu người hàng xóm không đồng ý với các lựa chọn như vậy, thì sẽ chỉ cần giải quyết vấn đề này thông qua tòa án.

Sẽ dễ dàng hơn nhiều để bán 1/2 cổ phần của một căn hộ nếu có 2 hoặc nhiều phòng khách biệt lập trong nhà ở.Tất nhiên, trong trường hợp này, giá bất động sản sẽ sớm thấp hơn, nhưng nếu cần thiết, người mua cho tùy chọn này có thể được tìm thấy.

Cạm bẫy

Các nhà môi giới lưu ý rằng trong quá trình bán cổ phiếu, người ta có thể gặp nhiều khó khăn. Trước hết, điều này có thể là do một số người đồng sở hữu nhầm lẫn giữa khái niệm mua lại tiền giả định của Hồi với sự cho phép của người bán để bán ra. Ví dụ, họ có thể trốn tránh nhận được thư thông báo về việc bán cổ phần và không có văn bản từ chối đăng ký giao dịch là không thể. Thật không may, Bộ luật Dân sự không nói gì về những việc cần làm nếu hàng xóm không đi họp.

Một điều đáng chú ý là theo luật, không thể bắt buộc phải bán một cổ phần trong căn hộ của những người đồng sở hữu khác. Vi phạm tài sản riêng của người khác là hành vi phạm tội. Do đó, chỉ có thể đồng ý về việc mua lại cổ phần của các chủ sở hữu khác.

Cũng có những tình huống khi một số người đồng sở hữu sẽ ngay lập tức muốn mua lại cổ phần được đề xuất. Nếu điều này xảy ra, bản thân người bán có thể chọn phần nào trong số họ để chuyển nhượng cổ phần của mình.

Dự toán

Nếu, mặc dù tất cả những khó khăn, bạn vẫn quyết định bán một cổ phần trong một căn hộ tư nhân, thì bạn nên bắt đầu đánh giá giá trị của nó. Các yếu tố sau sẽ ảnh hưởng đến giá:

· Số lượng phòng trong nhà;

· Vị trí của ngôi nhà;

· Diện tích căn hộ;

· Phân khúc thị trường, vv

Đương nhiên, chủ sở hữu có quyền đặt chi phí của phòng, tuy nhiên, thực tế cho thấy chi phí của nó sẽ thấp hơn 30-40% so với giá thị trường. Nếu bạn quyết định bán một phần cổ phần trong căn hộ, thì hãy sẵn sàng cho thực tế rằng điều này sẽ làm cho nó thậm chí còn khó khăn hơn.

Nhược điểm cho người mua

Đánh giá thấp là một khoản bồi thường hợp pháp trên mạng đối với các xung đột có thể xảy ra với hàng xóm. Thật vậy, khá thường xuyên những người đồng sở hữu khác không hài lòng lắm với những người thuê nhà mới. Có những tình huống khi hàng xóm thường đặt ổ khóa mới trên cửa trước.

Trong trường hợp này, người này sẽ phải ra tòa với một vụ kiện để cung cấp quyền truy cập để sử dụng căn hộ. Trong tòa án, tất nhiên, họ sẽ đứng về phía nạn nhân, và chủ sở hữu mới sẽ có thể trở về nhà của anh ta với người bảo lãnh. Tuy nhiên, nếu những người đồng sở hữu bắt đầu liên tục "nghịch ngợm", thì việc sống trong một môi trường như vậy sẽ rất khó khăn. Vì vậy, về vấn đề này, giá của một cổ phần trong một căn hộ sẽ luôn rẻ hơn khoảng một phần ba so với giá trị thị trường của nó.

Kết luận

Vậy làm thế nào để bán một cổ phần trong một căn hộ? Về nguyên tắc, nếu tất cả các yêu cầu của luật dân sự được tuân theo, thì những khó khăn đặc biệt không nên phát sinh. Điều quan trọng nhất là đừng quên đề nghị mua lại phần của bạn cho những người đồng sở hữu khác. Nếu họ từ chối, thì những người đồng sở hữu phải đưa ra lời từ chối công chứng về việc đó. Nếu cổ phần được đưa ra để bán thuộc về đứa trẻ, thì bạn cũng sẽ phải xin phép cơ quan giám hộ. Bạn cũng có thể bán một phần cổ phần của mình.

Và điều cuối cùng: bạn chỉ có thể bán một căn phòng nếu nó được tư nhân hóa, và chủ sở hữu sở hữu nhà ở trên cơ sở sở hữu chung.