Các giao dịch liên quan đến mua bán bất động sản, trong những năm gần đây, ngày càng được thực hiện thông qua ngân hàng với một khoản thế chấp. Lãi suất thuận lợi, các điều khoản xem xét tối thiểu, khả năng sử dụng giấy chứng nhận thai sản và các chương trình trợ cấp của nhà nước làm cho chúng có giá cả phải chăng hơn. Những người lần đầu tiên gặp dịch vụ ngân hàng khi đến văn phòng nghe rất nhiều điều khoản và cách diễn đạt mới. Một trong số đó là thế chấp theo luật. Nó là gì - vì vậy đừng hiểu ngay lập tức. Do đó, đáng để xem xét vấn đề này một cách riêng biệt, để những người tham gia giao dịch có sự hiểu biết và nhận thức về những gì đang xảy ra.
Chỉ định thế chấp theo luật
Trong Bộ luật Dân sự và Luật Liên bang của Liên bang Nga số 102 về các khoản thế chấp, nhà lập pháp đã ấn định định nghĩa về nó là gì - một khoản thế chấp theo luật. Hướng cho vay này luôn bao hàm sự hiện diện của một khoản nợ hoặc nó cũng thường được gọi là tài sản thế chấp. Thông thường, đăng ký giao dịch bất động sản thông qua việc sử dụng vốn ngân hàng. Do đó, một thế chấp phát sinh. Lựa chọn đáng tin cậy nhất là chính thức hóa nó bằng vũ lực của pháp luật, vì người đi vay sẽ không thể thách thức quyền sở hữu theo quan điểm về sự tồn tại được bảo đảm của một vụ kiện.
Khi quyền đối với bất động sản được đăng ký trong Sổ đăng ký nhà nước thống nhất (Đăng ký quyền nhà nước thống nhất), chúng ta có thể nói về sự xuất hiện nghĩa vụ của loại hình thế chấp này. Quyền sở hữu được hình thành bằng cách soạn thảo hợp đồng niên kim, mua bán, cầm cố quyền tài sản.
Đặc điểm thiết kế
Hầu hết khách hàng trước tiên được chấp thuận cho vay thế chấp và chỉ sau đó bắt đầu tìm kiếm một tài sản phù hợp. Có quyết định, họ ký hợp đồng cho vay và chỉ sau khi bán. Ngay khi nhà nước đăng ký thế chấp theo luật, ngân hàng chuyển khoản vay cho người bán bất động sản. Vì vậy, khách hàng không thể chọn hình thức thế chấp sẽ được ban hành. Khi nói đến việc mua bất động sản bằng cách sử dụng vốn vay, thế chấp sẽ tự động được coi là chính thức theo luật.
Tài liệu, người vay trở thành chủ sở hữu của tài sản, nhưng vì nó được mua lại bằng chi phí của các khoản vay, nó cũng trở thành một cam kết. Người vay chỉ có thể chi tiêu số tiền nhận được khi mua một đối tượng bất động sản, sau đó được chuyển làm tài sản thế chấp cho một tổ chức tín dụng. Sử dụng tiền mặt của tiền tín dụng không được cung cấp.
Căn cứ đăng ký
Các loại bất động sản sau đây được cố định ở cấp lập pháp, có thể được mua như một phần của thế chấp: một căn hộ trên thị trường thứ cấp hoặc một tòa nhà mới, một căn phòng, một lô đất, một ngôi nhà (nhà tranh, biệt thự), nhà để xe, hợp tác xã, và một phòng sản xuất. Nếu một trong số họ được mua bằng cách sử dụng một phần tiền của ngân hàng, thì một khoản thế chấp phát sinh nhờ vào luật pháp. Điều này bao gồm cả trường hợp khi bất động sản được mua theo đợt.
Nó cũng có thể được cung cấp khi soạn thảo hợp đồng niên kim hoặc xây nhà. Khi xây dựng một cấu trúc hoặc tòa nhà trên một khu đất được tổ chức tín dụng đóng gói, việc thế chấp cũng sẽ được áp dụng cho các đối tượng này. Ngoại lệ có thể là các quy tắc được quy định trong hợp đồng thế chấp.
Nghĩa vụ và quyền của người vay
Sau khi thế chấp được chính thức hóa bởi pháp luật, thế chấp phải được giữ ở dạng như ban đầu được chuyển giao.Trách nhiệm của người vay kéo dài đến các trường hợp thiệt hại hoặc mất tính toàn vẹn của tài sản. Nếu một trong những điểm này xảy ra, cần phải thông báo cho người cho vay.
Trong trường hợp nhà ở nông thôn là đối tượng của thế chấp, người vay có quyền xây dựng khu vực xung quanh nó với bất kỳ tòa nhà nào không mâu thuẫn với pháp luật. Để làm điều này, anh ta không cần phải có được sự chấp thuận hoặc chấp thuận của ngân hàng.
Nếu các thông số của khoản vay thế chấp cung cấp khả năng chuyển tài sản thế chấp cho bên thứ ba, thì nó trở thành bên thế chấp và chịu trách nhiệm thực hiện các điều khoản của hợp đồng thế chấp. Điều này cũng có thể bao gồm các nghĩa vụ mà chủ sở hữu trước đó đã vi phạm.
Đăng ký quyền
Khi đã quyết định thế chấp là gì theo luật, bạn cần hiểu thủ tục đăng ký diễn ra như thế nào. Mỗi trường hợp liên quan đến thay đổi quyền sở hữu phải đăng ký nhà nước trong Đăng ký quyền của Nhà nước thống nhất. Trước khi bạn thực hiện một thỏa thuận, bạn cần phải quyết định xem đối tượng có bị các bên thứ ba đóng gói hay không. Bạn có thể xác minh thông tin thông qua các dịch vụ trực tuyến của Cơ quan đăng ký doanh nghiệp hợp nhất hoặc Trung tâm tài chính quốc tế, bằng cách liên hệ với Rosreestr.
Để tiến hành quá trình đăng ký, phải thực hiện các bước sau:
- Được chấp thuận cho vay tại ngân hàng, soạn thảo hợp đồng mua bán.
- Cung cấp các tài liệu này cho cơ quan nhà nước, cũng như thế chấp để đăng ký.
Đăng ký được thực hiện trong vòng 5 ngày làm việc. Nếu chúng ta nói về bất động sản như đất đai, mặt bằng phi dân cư, xây dựng, xây dựng, thì luật pháp Nga quy định trong khoảng thời gian 15 ngày làm việc.
Tài liệu
Xác nhận chính thức rằng tài sản bị đóng gói là một thế chấp. Theo quy định, sau khi đăng ký thế chấp bằng vũ lực, nó được thực thi bởi một nhân viên ngân hàng. Tuy nhiên, cũng có trường hợp một công chứng viên rút ra một thế chấp.
Vì tài sản bị đóng gói, nó không thể được nhận ra nếu không có sự chấp thuận của ngân hàng. Trong giấy chứng nhận đăng ký quyền trong phần Encumbrance, một lưu ý phải được thực hiện rằng đối tượng đã được mua lại bằng chi phí của các quỹ tín dụng. Ngay khi tất cả các khoản nợ đã được trả hết và các nghĩa vụ đối với ngân hàng đã được thực hiện đầy đủ, nhà đăng ký sẽ dán tem hủy vào giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thuế nhà nước đối với thủ tục này không bị tính phí, luật quy định thời gian ba ngày để thực hiện thủ tục này.
Nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu cầm cố, không thể thu giữ hoặc xa lánh bất động sản bất động sản được thực hiện trên một thế chấp.
Tôi có thể thay thế bằng thế chấp bằng một thỏa thuận
Để hiểu nó là gì - thế chấp theo luật pháp, cần phải phân biệt hình thức khác của nó - thế chấp bằng hợp đồng. Có thể trong quá trình thực hiện giao dịch với một đối tượng bất động sản đã được sở hữu bởi người vay trong tương lai, mà anh ta chuyển nhượng làm tài sản thế chấp. Cũng có thể người vay nhận được một khoản vay, rút ra quyền sở hữu và chỉ sau đó chuyển tài sản làm tài sản thế chấp cho ngân hàng. Không có thế chấp, một hợp đồng cũng có thể nhờ vào một thỏa thuận, trong trường hợp đó sẽ không có sự ràng buộc nào phát sinh.
Hướng này có những rủi ro nhất định, vì có khả năng không hoàn trả các khoản tiền được phát hành. Không thể tự xác định loại hình thế chấp. Nó dựa trên cơ sở của đối tượng thế chấp và phương thức xử lý tiền nhận được.
Nói ngắn gọn về sự khác biệt giữa hai hình thức thế chấp
Để tóm tắt sự khác biệt, nó sẽ trông như thế này:
- Thủ tục đăng ký: thế chấp theo hợp đồng phải được đăng ký riêng, và các tài liệu phải được nộp cho Đăng ký nhà nước thống nhất cùng với bên thế chấp và bên nhận thế chấp.Khi đăng ký một hợp đồng thế chấp, theo quy định của pháp luật, quá trình đăng ký xảy ra đồng thời với việc đăng ký quyền trong Đăng ký nhà nước thống nhất bởi chủ sở hữu mới. Chủ sở hữu cầm cố và bên cầm cố có thể nộp tài liệu cho cơ quan nhà nước một cách riêng biệt.
- Theo luật pháp, có được một thế chấp ngụ ý việc sử dụng tiền mục tiêu, trong đó tài sản mua lại tự động trở thành một cam kết. Theo thế chấp hợp đồng, có thể không có bất kỳ tài sản thế chấp nào, nhưng bất động sản của chủ sở hữu có thể đóng vai trò như một gánh nặng.
- Quá trình đăng ký thế chấp theo luật pháp không quy định về việc phải trả một khoản phí nhà nước, điều không thể nói với hình thức hợp đồng của nó.
Thay đổi chủ sở hữu hoặc chấm dứt thế chấp
Trong trường hợp thế chấp tài sản được đăng ký theo luật, nhưng người vay không thực hiện nghĩa vụ của mình, thế chấp có thể được chuyển cho chủ nợ để bán. Ngay khi các nghĩa vụ theo hợp đồng cho vay thế chấp được thực hiện, khoản nợ được trả lại, nó (thế chấp) không còn hiệu lực. Bạn có thể nói một cách an toàn về việc loại bỏ thế chấp bằng luật pháp.
Ở cấp độ lập pháp, một chủ sở hữu thế chấp có thể được thay đổi, ví dụ, khi bán nó hoặc tái cấp vốn cho một khoản vay thế chấp. Nếu chủ sở hữu chứng chỉ cần không có nhãn hiệu tín dụng trong lĩnh vực của Burden, thì anh ta sẽ cần phải cấp chứng chỉ mới. Để nhận được nó, chủ sở hữu phải trả một khoản phí nhà nước là 200 rúp.
Thời gian xem xét và các tài liệu cần thiết để loại bỏ gánh nặng
Thời gian tối đa trong đó đăng ký loại bỏ tình trạng trở ngại là ba ngày. Để thực hiện thủ tục, bạn phải cung cấp các tài liệu sau:
- Áp dụng từ bên thế chấp với các tài liệu chứng thực việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo thế chấp.
- Việc áp dụng của chủ sở hữu thế chấp thường được thực hiện thay mặt ngân hàng.
- Nếu việc chấm dứt nghĩa vụ theo thế chấp được thực hiện trên cơ sở quyết định của tòa án, thì nó cũng phải được cung cấp.
Một ứng dụng có thể được nộp cùng bởi chủ sở hữu của tài sản và ngân hàng. Trong hầu hết các trường hợp, sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, khách hàng (người vay cũ) tự mình chuyển sang cơ quan nhà nước. Đáng chú ý là anh ta có thể nhận được một khoản thế chấp bằng cách ký giấy chứng nhận chấp nhận tại một chi nhánh ngân hàng nơi cho vay thế chấp. Bạn cũng sẽ cần một giấy chứng nhận không có nợ cho biết ngày đóng hợp đồng thế chấp.
Nếu ngân hàng lớn, thì nó có thể độc lập xóa bỏ gánh nặng, sau khi người vay đã hoàn thành nghĩa vụ về thế chấp.
