Bugün, emlak piyasası konut için çok değerli banliyö alanlarıdır. Bu bağlamda, daha sonra gelişme amacıyla tarımsal alanların başka bir kategoriye devredilmesi özel bir önem taşımaktadır.
Geliştiriciler neden tarım arazileriyle ilgileniyor?
Rus vatandaşları (en azından parasını ödeyebilecekleri) kendi arsalarında inşa ettikleri evlere sahip olmak istiyorlar, böylece hafta sonları ve tatillerde büyük şehirlerin kirli havası, gürültüsü ve gürültüsünden gevşeyebiliyorlar ve pek çoğu buna karşı çıkmıyorlar. Onları yaşa.
Son on yılda yağmur sonrası mantar gibi, eski tarım alanlarına inşa edilmiş seçkin köyler büyük sanayi merkezlerinde büyüyordu ve daha önce geliştiriciler tarım arazilerini başka bir kategoriye taşımak zorunda kaldılar. Kural olarak, bu yerleşim yerleşiminin bölgesidir ve konut gelişimini mümkün kılar.
Onların bakış açısına göre, bu oldukça mantıklı. Ve hangi topraklarda hala inşa ediliyor? Ne de olsa, yerleşim alanlarının Rusya'nın toplam toprak fonundaki payı sadece% 1'dir ve bunları inşaat için kullanma olanakları neredeyse tükenmiştir. Bu yüzden geliştiriciler keskin gözlerini geniş Rus tarlalarına çevirdiler, onlardan yeni parçaları ısırdı ve tarım arazilerinin arazilerini başka bir kategoriye aktarmaya başladılar.
Tarımsal alanın gelişmesiyle Rusya'yı tehdit eden şey
Rusya'da 400 milyon hektarın üzerinde bir sürü yer varmış gibi görünüyor. Ancak, Sovyet sonrası dönemde, kendi alanlarında bir düşüş yönünde sürekli bir eğilim vardı. Sadece 2012 yılında, bu toprakların bileşiminden kaynaklanan ana kaynağın alanı, yani tarım alanı 315.7 bin hektar azalmış ve Rusya'daki alanları sadece 195 milyon hektardır. Ve azaltılmasının ana nedeni, tam da tarım arazilerinin başka bir kategoriye devridir. 2014 yılı, Devlet Duma'nın A Just Russia'dan milletvekilleri değerlendirilmek üzere ilgili bir yasa tasarısı sunması durumunda bu uygulamaya son verebilir. Şimdiye kadar kabul edilmedi, ancak bireysel bölgeler zaten kendi başlarına önlemler alıyor.
Bu nedenle, bu yıl, çok katlı inşaatlarda kullanılmak üzere tarım arazilerinin Moskova Bölgesi'ndeki başka bir kategoriye devredilmesi yasağı getirildi. Bölgesel otoriteler bu önlemin mal sahiplerinin arazilerini amaçlarına uygun kullanmaları için ek teşvikler yaratacağını umuyor.
Tarım arazileri (RF Arsa Koduna göre)
RF İş Kanunu'na göre, bu araziler her zaman yerleşim yerlerinin dışına yerleştirilmekte ve sağlanmakta ve aynı zamanda tarım amaçlıdır.
Yukarıda bahsedildiği gibi, tüm tarım alanlarının yarısından az bir kısmı tarım arazileri tarafından işgal edilmiştir - bu ekilebilir arazi, samanlık için çayırlar, meralar, meyve bahçeleri, sebze bahçeleri, üzüm bağları, vs.
Tüm tarımsal alanların toplam alanının ikinci yarısı (veya yarısından biraz daha fazlası), tarımsal işletmelerin içinden geçen yolların, çeşitli tesislerin, orman kemerlerinin, arazi ıslahı için göletlerin ve balık yetiştiriciliğinin yanı sıra çeşitli müştemilatların altında bulunmaktadır.
Açıkçası, arazi ile ilgilenmeyen tarım geliştiricilerin topraklarının yarısı onlar için çok az ilgi çekiyor - sonuçta, bu bölgeler zaten bir şeylerle inşa edilmiş ya da bazı doğrusal yapılar tarafından işgal edilmiş durumda. Konut geliştirme için, mümkün olan tek yol arazileri tarım arazilerinden başka bir kategoriye transfer etmektir.
Tarım arazilerinin izin verilen kullanım tipleri
Rus yasaları bu prosedürün uygulanması için ne gibi fırsatlar sağlıyor? LC RF, herhangi bir ülkenin yasal rejiminin, temel özelliklerinden ikisiyle belirlendiğini belirtir:
- bir veya başka bir kategoriye ait;
- Bölgelerin imar sırasında kurulan izin verilen kullanım.
Burası ilk takılmanın gizlendiği yer. Tarım arazilerinin tarım arazileri kategorisine (RF Arsa Koduna göre kategori 1) ait olmadığına dair herhangi bir şüphe yoksa, izin verilen kullanımları konusunda tam bir netlik yoktur.
Aslında, bugüne kadar, Rusya Federasyonu'nda fiilen gerçekleştirilen tek tür bölgesel araştırma türü kentsel planlama imar alanıdır. Tarım arazileri için bakım yapılmamaktadır ve kompozisyonlarından VRI parselleri oluşturulmamıştır.
Doğru, arazi mevzuatı alanındaki bazı uzmanlara göre, RF İş Kanunu'nun 78. Maddesinde verilen kullanım türlerinin listesi tarım arazilerinin arazilerinin VRI'si olarak kabul edilebilir. Ek olarak, 101 sayılı “Tarım Arazilerinin Devri Üzerine” Federal Kanunu, yasal rejimi yalnızca RF Çalışma Kanunu ile düzenlenmiş ve bu amaçlarla düzenlenmiş olan, bileşimlerinden arsaları tanımlar:
- IZHS kapsamında;
- garajlar altında;
- LPS için;
- evler için;
- bahçeler ve mutfak bahçeleri altında;
- mera altında;
- çeşitli müştemilatlar altında.
Bu nedenle, Şehir Planlama Kodu (GRK RF), yazlık ve bahçe alanlarının yanı sıra, tarım arazileri olarak yerleşim alanlarının bileşimine dahil edilmesine izin verir. Ve bu sadece tarım arazilerinin başka bir kategoriye devri anlamına gelir.
Arazi sınırları dahilinde olmadan tarım arazileri oluşturmak mümkün müdür?
Bildiğiniz gibi, Rusya’daki her belediye, kentsel planlama düzenlemelerini içermesi gereken kendi Arazi Kullanım ve Geliştirme Kurallarını (LAR) kabul etmelidir. Her biri için arsalar ve sermaye inşaatı projeleri için VRI listelerini gösterir. bölgesel bölge. Tarım arazilerinin bir parçası olarak bu tür düzenlemelerin tarlalar üzerindeki etkisi uygulanmaz, bölgesel imar uygulaması yapılmaz ve tarım arazilerinden VRI arazileri kurulmaz, bu da değiştirilemeyecekleri anlamına gelir.
Bu, yerleşim alanlarının sınırlarının ötesindeki tarımsal arazilerin gelişimini dışlar. Dış şehirler, köyler, kentsel yerleşimler, vb. Dışındaki bölgelere imar ile ilgili ayrı bir mevzuat kabul edilinceye kadar, tarım arazileri kalkınma yoluyla tarımsal dolaşımdan kaldırılmaya karşı korunmaktadır.
Sonuç olarak, tarım arazilerinin VRI'sini, gelişimini sağlayan yerleşim alanı dışında ancak tarım arazisini başka bir kategoriye devrederek kurmak mümkündür.
Hangi amaçlarla tarım arazilerini başka bir kategoriye devretmek mümkündür?
Böyle bir aktarıma izin verilen istisnai durumlar listesi, bu prosedürün uygulanmasına ilişkin prosedürle ilgili 172 sayılı Özel Federal Kanun'da verilmiştir.
Bu kanuna göre, tarım arazilerinin başka bir kategoriye devri aşağıdaki durumlarda gerçekleştirilir:
- korunmaları sırasında;
- rezervler yaratırken, vahşi yaşam koruma alanları, tatil köyleri, dendrolojik, botanik bahçeleri gibi doğal parklar vb.
- yerleşim yerlerinin sınırlarını belirlerken ya da değiştirirken;
- endüstriyel tesisleri tarım arazilerine yerleştirirken, kadastro değeri belediyedeki ortalama seviyesinin altında olan;
- tarımsal üretime uygun olmayan tarımsal araziler orman veya göletlerin yanı sıra, rezervli arazilerin bileşimine dahil edilmişse;
- doğrusal nesneler üzerlerine inşa edildiğinde;
- Rusya Federasyonu tarafından dış yükümlülüklerini yerine getirirken, ayrıca bu topraklardaki savunma tesislerinin inşasında;
- madenciliğin başlangıcında minerallerin bu alanlarında;
- Vatandaşların ihtiyaçlarını (sosyal, kültürel vb.) karşılamak için çeşitli nesneler yerleştirirken.
Tarım arazilerinin başka bir kategoriye devredilmesi, özel değere ve üretkenliğe sahip tarım arazileri için yasaktır. Tarımsal araştırma enstitüleri ve üniversitelerin deneysel alanlarını ve aynı zamanda bir belediyedeki ortalama seviyesini önemli ölçüde aşan kadastro değeri olan arazileri içerir. Bu kuralın istisnası, yukarıdaki listenin 3, 6, 7 ve 8. paragraflarında açıklanan durumlar olabilir.
Bu arada, geçen yılın Şubat ayından başlayarak, yasal bakış açısına göre, tarım arazilerinin başka bir kategoriye (2014'te bir anlam ifade eder) aktarılması sorgulanabilir. Cezaların miktarı kadastro değerine bağlı olarak 200-500 bin ruble arasında değişiyor.
Arazinin başka bir kategoriye devri nasıl başlar?
İlk adım uygun başvuruyu yetkili yürütme yetkisi organına sunmaktır. Yukarıda belirtilen başvuru şunları belirtecektir:
- kadastro sayısı;
- mevcut ve istenen arazi kategorisi;
- transferin sebebi nedir;
- arazi hakları.
Tarım arazilerinin başka bir kategoriye devri, Rusya Federasyonu'ndaki kurucu kuruluşun devlet otoritesi (federal mülk arazileri hariç) veya Rusya Federasyonu Hükümeti (federal arazilerle ilgili olarak) tarafından gerçekleştirilir.
Çeviri için ek belgeler
Ek olarak, ihtiyacınız olacak:
- site ya da kadastro pasaportu için devlet kadastrosundan çıkarmak;
- başvuru sahibinin kişisel belgelerinin kopyaları;
- Birleşik Devlet Sicilinden alıntı;
- devlet eko-muayenesinin sonucu (gerekirse);
- Arazi kullanıcısı tarafından talep edilmesi halinde, telif hakkı sahibinin onayı.
Kişisel evrakların kopyaları ve telif hakkı sahibinin onayı, dilekçe sahibi tarafından dilekçeyle birlikte yetkili devlet organına sunulur. Kalan evrakların gönderilmesi zorunlu değildir, çünkü yetkili bir devlet kurumu bağımsız olarak talepte bulunabilir. Bununla birlikte, prosedürü hızlandırmak için kullanılabilirliklerine dikkat etmek ve kendinize bırakmak daha iyidir.
Transfer başvurusunu değerlendirmek için şartlar
Rusya Federasyonu Hükümeti bunu üç ay içinde değerlendirir ve Rusya Federasyonu'nun konuları belgeyi alındığı tarihten itibaren iki ay içinde dikkate almakla yükümlüdür.
Sonuç olarak, ya olumlu bir kararı olan bir eylem ya da böyle bir transferi reddeden bir eylem kabul edilir.
Her durumda, belge başvuru sahibine kabul tarihinden itibaren iki hafta içinde gönderilir.
Kanun şunları gösterecektir:
- kabul edilen değişimin sebebi nedir;
- parametreler, tanım ve kadastro sayıları;
- kaynak ve hedef kategorileri.
Devri reddetme eyleminin kabulü nasıl haklı gösterilebilir?
Aşağıdaki durumlarda tarım arazilerinin başka bir kategoriye devredilmesine izin verilmez:
- federal yasalarla kısıtlanmış veya yasaklanmış;
- devlet eko-incelemesi uygulaması sırasında olumsuz görüş bildirmiştir;
- Arazinin amaçlanan amacı, bölgenin daha fazla kullanılması için onaylanan planlara uymamaktadır.
Arazi başka bir kategoriye devredilirken, devlet mülk kadastrosunda ve Birleşik Devlet Sicilinde yapılan değişiklikler
Arazi devri hakkındaki yasayı kabul eden yetkili devlet organı Rosreestr'e (kabul tarihinden itibaren 5 güne kadar) bir kopyasını gönderir. Sonuncusu, 7 gün içinde devlet kadastrosunda ve Birleşik Devlet Girişimler Kayıtlarında değişiklik yaparak tüm ilgili taraflara bununla ilgili bilgi verir. Arazi devri devlet kadastrosuna tescil tarihinden itibaren (kategorisindeki bir değişiklik nedeniyle) yürürlüğe girmiş sayılır.
Arazi kategorisini değiştirirken, arazi haklarını doğrulayan belgeler reddedilmez.
Yerleşim alanlarına transfer
Yukarıda bahsedildiği gibi, tarım arazileri kendilerine farklı bir kategori atanan yerleşim yerlerine dahil edilebilir - “yerleşim yerleri ülkesi”. Sınırlarının içine girdiklerinde, kendilerini, gelişimlerini sağlayan VRI'nin kurulması da dahil olmak üzere, kentsel planlama düzenlemelerine tabi olan belirli bir bölge bölgesinin bileşiminde bulurlar.VRI'nın eşzamanlı olarak kurulması (veya değiştirilmesi) ile bu tür bir ekleme prosedürü, Sanat uyarınca gerçekleştirilebilir. 41 Federal Yasa "Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun yürürlüğe girmesi üzerine."
