Bir apartman dairesinde bir pay satmak nasıl? Yasal tavsiye: Özel bir dairede nasıl hisse satılır

temel olarak paylaşılan sahiplik megacities yaygın. Toplumsal bir konutun özelleştirilmesinden ve “bölünmesinden” sonra, iki ila yedi kişi bu tür bir mülkün sahibi olabilir.

Buna ek olarak, tamamen yabancı, akraba (çocuk ve ebeveyn) veya kaybedilen kişiler olabilir. aile ilişkisi (eski karı koca). Er ya da geç, konut sahiplerinden biri payını "parçalamak" ve satmak isteyecektir. Ve sonra birçok zorluk ortaya çıkmaya başlar. Bir apartman dairesinde uygun koşullarda pay nasıl satılır? Detaylı olarak anlayalım.

Bir Payın Tahsisi

Kazancı satabilmek için bir dizi işlem yapmanız gerekiyor. Diğer ortakların rızası olmadan, yeni misafirlerin kayıt altına alınması ve hatta tamirat yapılması çalışmaz. Ve evin bir bölümünü satmak veya kiralamak da oldukça zor olacaktır.

Bu arada, özel bir dairede hisselerini satmak hala mümkün. Doğru, bunun için bir payın tahsis edilmesi gibi sıkıntılı bir prosedürden geçmek zorunda kalacaksınız. Bu, özelleştirmeden sonra, ortak sahiplerin her birinin belirli bir paya sahip olduğu anlamına gelir.

Kesirli olarak ifade edilebilir. Örneğin, iki odalı bir dairede iki işletme sahibi, her birinin payı ½. Ayni pay hakkında konuşursak, her kişinin odalardan birine sahip olduğu ve ortak alanlara (mutfak, koridor, kiler) sahip olacakları ortaya çıktı. Ayrıca, payların dağıtılmasından sonra, yukarıdaki binaları kullanma hakkına da sahip olacaklar. Bu durumda, her birinin payı kişiselleşir ve komşular ortak olarak kalır.

Ortak mülkiyet de bölünebilir. Bu genellikle daha sonra karmaşık ve uzun bir süreçtir. ortak mülkiyet iptal edilecek ve yalnızca bir kişi tam sahip olacak.

Gümrükleme prosedürü

Payın dağıtılması noterce yapılır, elbette hiçbir sözlü anlaşma yapılmayacaktır, elbette yasal bir kuvveti olacaktır. Aynı zamanda, ortak sahipler ortak bir karara varmazsa, o zaman bu konunun sadece mahkeme ile çözülmesi gerekiyor. Bir kural olarak, davaların tahsis sürecini yürütmek isteyen mal sahibi tarafından dava açılır. Bir dava altı ay veya daha uzun süre boyunca devam edebilir (özellikle diğer katılımcılar toplantılara katılamazsa).

Dairenin bir bölümünün satışı

Bir payın dağıtılmasından sonra mal sahibinin satma hakkı vardır. Ancak, bunu yapmadan önce, rolünüzü diğer sahiplere vermeyi teklif etmelisiniz. Yasaya göre, bir apartman dairesinde bir pay satmadan önce, diğer mal sahipleri kesinlikle bir alım yapma teklifi ile yazılı bir bildirimde bulunmalıdır.

Bu belge, evin maliyetini ve teknik özelliklerini göstermektedir. Ortak sahipler, mektubu okuduktan sonraki bir ay içerisinde payınızı satın alma konusunda karar verebilirler. Yani, bu süre zarfında teklifinizi kabul etmeleri veya satın almayı reddetmeleri gerekir.

Yanlış anlamaları önlemek için, bu tekliflerin taahhütlü posta yoluyla gönderilmesi gerekir. Aslında, gelecekte, örneğin mal sahipleri mahkemede herhangi bir ihbar almadıklarını beyan ettiyse, kanıt sağlayabilirsiniz.

Önemli Nüanslar

Bilgi sahibi olmayan vatandaşların çoğu sık sık soruyor: “Komşular aleyhte olursa bir daireden pay satmak mümkün mü?” Nedense, birçok kişi diğer sahiplerin evlerini satma sürecine gerçekten müdahale edebileceğine inanıyor.Aslında, bu böyle değil, diğer ortak sahiplerle tek yapmanız gereken, daireyi satma niyetinizi onlara bildirmektir. Satın almayı kabul etmiyorlarsa, bu onlara başkalarına hisselerin satışını yasaklama hakkı vermez.

Komşuların tanışmasından bu yana 30 gün geçtikten sonra, rolünüzü başkalarına devretme hakkınız vardır. Ancak unutmayın: fiyatın, ortak sahiplere bildirim mektubunda belirttiğinize kesinlikle uyması gerekir (en az değil). Özelleştirilmiş dairede hisseyi farklı bir fiyata satmaya karar verirseniz, komşularından herhangi biri bu tür bir işlemi mahkemede üç ay boyunca sorgulayabilir.

Satış sözleşmesi yerine hediye çeki

Bu durumda bazı satıcılar hile gitmeye karar verir. Komşuları bilgilendirme prosedürünü yerine getirmemek için, sadece bir hediye sertifikası hazırlarlar. Bu tür bir işlemle, komşulara hiç bildirimde bulunmak gerekmez ve kayıt işlemleri daha ucuz ve daha hızlı olacaktır.

Ancak burada tuzaklar var: payınızı akrabanız olmayan bir kişiye bağışlarsanız, ortak sahipler böyle bir anlaşmaya itiraz edebilirler. Ve komşular bağış yapmak yerine, bir satış ve satın alma işleminin yapıldığını tespit etmemiş olsalar bile, aile bağlarının yokluğu gerçeğini prensipte kanıtlamak zor değildir. Dairede bir hisse satmadan önce, alıcı ile tüm önemli hususlar konusunda hemfikir olmak önemlidir. Özellikle, ödeme prosedürünü tartışın, örneğin ertelenmiş ödeme ile veya taksitli olarak satabilirsiniz.

Küçük paylı bir daire nasıl satılır?

Dairede bir refakatçi kayıtlıysa, her şey onun ev sahibi olup olmamasına bağlıdır. Kendisine ait bir pay satışa çıkarılırsa, bunu gerçekleştirebilmek için vesayet ve vesayet makamlarından izin alınması gerekir. Diğer tüm durumlarda, aynı satış öncesi hazırlık gerçekleşir. Bununla birlikte, satın alma teklifi çocuğa değil, ebeveynlerine veya vasilerine gönderilir.

Tabii ki, diğer sahiplerine bir bildirim mektubu göndermek zorunda kalacaklar. Komşular arasındaki ilişkiler normalse, o zaman bu konuyu onlarla tartışabilir ve daha sonra her bir eş sahibinin satın alması için noterce reddediş yapabilirsiniz. Sahipler hissenizi satın almayı reddettilerse, ancak fiyatı değiştirdiyseniz, sizi tekrar yazılı olarak bildirmek ve bir ay içinde yanıt beklemek zorunda kalacaklar.

Çocuğun paylarının verilmesi

Çocuğun dairedeki payını satmanız gerekiyorsa, ebeveynlerinin vasilik makamlarından satış için onay alması gerekir. Dahası, böyle bir yapının, çocuğun yaşam koşullarının kötüleşmeyeceğini ve konutsuz kalmayacağını belirten belgeler sağlaması gerekir.

Yani, karşılığında satın alacağınız daire için veya evdeki bir pay için belgeler sunmanız gerekecektir (büyüklüğü çocuğun öncekinden daha küçük olmamalıdır). Çocuğun yaşayacağı yeni bir daireye ait belgeler yerine, küçük bir vatandaş veya başka bir kanıt adına açık bir banka hesabı isteyebilirler. Diğer tüm açılardan, bir çocuğun payını satmak için yukarıda açıklanan tüm aynı işlemleri yapmanız gerekecektir.

Diğer hisse satış seçenekleri

Yalıtılmamış bir oda olsa bile payınızı yönetebileceğinize dikkat etmek önemlidir. Teorik olarak, bir kişinin tek odalı bir dairede hisse satma hakkı vardır. Kanun bu tür işlemleri yasaklamıyor. Ancak, uygulamada, böyle bir işlem oldukça zordur.

Ve bu metrekarelerin fiyatı tamamen sembolik olacak, çünkü neredeyse hiç kimse tamamen yabancı bir kişinin yaşadığı bir oturma odasını paylaşmak istemeyecek. Bu durumda, diğer mülk sahibi ile tüm mülkün satışı konusunda pazarlık etmek veya payınızı satın almasını teklif etmek daha iyidir. Komşunun bu seçenekleri kabul etmemesi durumunda, bu sorunu sadece mahkeme ile çözmek gerekli olacaktır.

Konutta 2 veya daha fazla izole edilmiş oturma odası varsa, bir dairenin hissesinin 1 / 2'sini satmak çok daha kolaydır.Tabii ki, bu durumda, emlak fiyatı yakında daha düşük olacaktır, ancak gerekirse, bu seçenek için alıcılar bulunabilir.

tuzaklar

Emlakçılar, hisse satışı sürecinde bir çok zorlukla karşılaşabileceğini belirtiyorlar. Her şeyden önce, bu, bazı ortak sahiplerin “önleyici alım” kavramını “satış izni” ile karıştırdığı gerçeğinden kaynaklanıyor olabilir. Örneğin, bir hissenin satışı hakkında bir bildirim mektubu almaktan kaçınabilirler ve bir işlemi kaydetmeyi reddetmeden yazılı olarak mümkün değildir. Maalesef, Medeni Kanun, komşular toplantıya gitmezse ne yapılması gerektiği hakkında hiçbir şey söylemez.

Ayrıca, diğer ortakların dairelerinde bir hisse satmaya mecbur kalmanın kanunen imkansız olduğu da dikkat çekmektedir. Başkalarının özel mülkünün ihlali ceza gerektiren bir suçtur. Bu nedenle, sadece diğer sahiplerinin hisselerinin geri alımına ilişkin olarak anlaşmanız uygundur.

Bazı ortak sahiplerin teklif edilen hisseyi derhal geri almak isteyebilecekleri durumlar da vardır. Bu durumda, satıcı kendi payını kendisinin devredeceğini seçebilir.

Maliyet tahmini

Tüm zorluklara rağmen, özelleştirilen bir dairede hisse satmaya karar verirseniz, değerini değerlendirmeye başlamalısınız. Aşağıdaki faktörler fiyatı etkileyecektir:

· Evdeki oda sayısı;

· Evin konumu;

· Dairenin alanı;

· Pazar segmenti vb.

Doğal olarak, işletme sahibi odaların maliyetini belirleme hakkına sahiptir, ancak uygulama maliyetinin piyasa fiyatından% 30-40 daha düşük olacağını göstermektedir. Dairedeki payın bir kısmını satmaya karar verirseniz, bunun daha da zorlaşacağı gerçeğine hazır olun.

Alıcı için Eksileri

Değer düşüklüğü, komşularla olası çatışmalar için meşru bir “tazminat” tır. Gerçekten de, diğer ortakların sahipleri yeni kiracılardan pek memnun değillerdir. Komşuların genellikle ön kapıya yeni kilitler koydukları durumlar vardır.

Bu durumda, kişinin daireyi kullanabilmesi için mahkemeye dava açması gerekecektir. Elbette mahkemede mağdurun tarafını tutacaklar ve yeni mal sahibi, icra memuru ile birlikte evine dönebilecek. Bununla birlikte, ortak sahipler sürekli "yaramazlık" yapmaya başlarsa, o zaman böyle bir ortamda yaşamak çok zor olacaktır. Bu nedenle, bu bağlamda, bir apartman dairesinde hisse fiyatı her zaman piyasa değerinden daha ucuzdur.

bulgular

Peki bir apartman dairesinde bir pay nasıl satılır? Prensip olarak, medeni hukukun tüm gereklilikleri takip edilirse, özel zorluklar ortaya çıkmamalıdır. En önemli şey, payınızı diğer ortak sahiplere vermeyi teklif etmeyi unutmamaktır. Reddederlerse, ortak sahipler bu konuda noter tasdikli reddetmek zorundadır. Satışa sunulan pay çocuğa aitse, vesayet makamından izin almanız gerekir. Ayrıca hisselerinizin bir kısmını da satabilirsiniz.

Ve sonuncusu: bir odayı ancak özelleştirildiyse satabilirsiniz ve mülk sahipleri mülkiyeti ortak mülkiyete dayanarak satın alabilir.