Ang paraan upang pamahalaan ang isang gusali sa apartment. Direktang pamamahala ng isang gusali sa apartment

Ang nasabing konsepto bilang "pamamahala ng isang gusali ng apartment" ay wala sa tirahan. Gayunpaman, tinukoy ng batas ang mga pangunahing tampok at mga patakaran na kung saan ito ipinatupad. Isaalang-alang natin ang mga ito nang mas detalyado.

Mga karaniwang sintomas

Ang pamamahala ng mga gusali ng multi-apartment ay isang proseso na nangangailangan ng oras. Ang panahon kung saan ito isinasagawa ay depende sa tagal ng pagpapatakbo ng gusali. Ang panahon na ito ay nagsisimula mula sa sandali ng pagtayo at nagtatapos sa demolisyon. Ang pamamahala at pagpapanatili ng isang gusali ng apartment ay maaaring tumagal ng maraming mga form.

Pag-uuri

Ilalaan ang pamamahala ng pabahay. Ito ay naglalayong sa lahat ng mga silid, apartment, mga lugar na nasa ligal na pag-aari ng isang tao. Sa pagsasagawa, ang mga may-ari ng isang gusali sa apartment o isang entity na kasangkot sa kanila ay maaari ring pamahalaan. Tulad ng para sa bagay mismo, sa LCD wala ding malinaw na kahulugan. Kaugnay nito, ang tanong ay madalas na lumitaw kung ano ang eksaktong itinuturing na isang gusali sa apartment, kung gaano karaming mga lugar ang dapat na nasa loob upang maiuri ang isang gusali sa kategoryang ito. Sa pagsasagawa, ang nasabing gusali ay maaaring ituring na isang gusali kung saan ang 2 o higit pang mga silid ay may hindi bababa sa isang legal na may-ari.

Komposisyon ng paksa

Ang pamamahala ng mga gusali sa apartment ay maaaring isagawa ng iba't ibang mga tao. Halimbawa, maaari itong maging isang paksa, isang pangkat ng maraming mga mamamayan, isang espesyal na nabuo na katawan o lipunan. Kumilos sila sa bagay upang matiyak ang paggana nito. Paksa:

1. Pinamamahalaan ang isang apartment building.
2. Gumagawa ng mga pagpapasya.
3. Lumilikha ng mga kondisyon para sa pagpapatupad ng mga gawain.

Sa pagsasagawa, ang direktang pamamahala ng isang gusali ng apartment ng mga may-ari ng lugar o mga taong kasangkot sa kanila ay maaaring isagawa. Sa ilang mga kaso, ang awtoridad ay na-vested sa mga lokal na awtoridad. Ayon sa talata 4 Art. 161 ZhK, kung ang mga may-ari mismo ay hindi pumili ng paraan upang pamahalaan ang gusali ng apartment, kung gayon ang pangangasiwa ng rehiyon ng Moscow ay ginagawa ito para sa kanila.

May katuwiran

Ang pagpili nito o sa ganoong paraan ng pamamahala ng isang gusali sa apartment, suriin ng mga may-ari kung paano ganap na makamit ang mga gawain. Kabilang dito, lalo na, collateral:

1. Ligtas at kanais-nais na mga kondisyon sa pamumuhay.
2. Pag-iingat ng pag-aari.
3. Ang paglutas ng mga isyu sa paggamit ng mga karaniwang materyal na halaga.
4. Ang tamang pagkakaloob ng mga kagamitan.

Ang pamamahala ng isang gusali ng apartment, ang lugar kung saan kabilang sa iba't ibang mga mamamayan, ay maaaring isagawa nang eksklusibo sa ilalim ng magkatulad na kondisyon na sumang-ayon sa kanila. Ang mga nagmamay-ari ng ari-arian ay maaaring umunlad sa kanilang sarili. Sa ilang mga kaso, ang mga may-ari ay nag-delegate ng mga karapatan upang lumikha ng pantay na kondisyon sa isang awtorisadong tao. Ang huli ay kumakatawan sa interes ng mga may-ari sa pagtatapos ng mga kasunduan sa mga organisasyon ng serbisyo.

Ang pamamaraan para sa pamamahala ng isang gusali sa apartment

Ang batas ay nagpapahintulot sa mga may-ari na pumili ng isang pagpipilian sa serbisyo. Maaari itong:

1. Direktang pamamahala ng gusali ng apartment ng mga may-ari ng lugar.
2. Ang paglikha ng isang pakikipagtulungan ng mga may-ari o isa pang dalubhasang kooperatiba ng consumer.
3. Pamamahala ng isang gusali ng apartment sa pamamagitan ng isang organisasyon ng pamamahala.

Ang tanong ay, bakit dapat gawin ito ng mga tao? Ipinaliwanag ito sa pamamagitan ng katotohanan na, ang pagkakaroon ng pag-aari, mamamayan, bilang karagdagan sa mga karapatan, ay pinagkalooban ng mga nauugnay na tungkulin at may pananagutan sa kanilang pagpapatupad.Dapat nilang gamitin at itapon ang kanilang pag-aari sa paraang hindi pumipigil sa interes, kalusugan at buhay ng iba.

Pamantayan sa pagpili

Ang mga may-ari ng lugar sa gusali ng apartment ay dapat pumili ng pagpipilian sa pamamahala sa loob ng taon mula sa petsa ng kumpetisyon sa pagitan ng mga lokal na awtoridad na naghahain sa mga kumpanya. Ang resulta ay depende sa bilang ng mga apartment sa gusali, ang antas ng solvency at disiplina ng mga may-ari. Bilang karagdagan, ang reputasyon ng mga kumpanya ng pamamahala, ang likas na katangian ng mga relasyon sa mga negosyo na nagbibigay ng pagbibigay ng mga mapagkukunan, kung karaniwang mga aparato sa pagsukat ng bahay at apartment, atbp, ay walang maliit na kahalagahan.

Pag-cater ng sarili

Kung ang pamamahala ng gusali ng apartment ay isinasagawa ng mga may-ari ng lugar, lahat ng relasyon sa mga negosyo ng third-party na nagbibigay ng ilang mga serbisyo ay dapat na dokumentado. Sa partikular, ang mga kasunduan ay natapos para sa pagtatapon ng tubig, mainit / malamig na supply ng tubig, kuryente, gas, at pag-init. Sa kasong ito, ang mga kontrata ay naka-sign sa bawat may-ari ng mga apartment. Bilang karagdagan, ang mga kasunduan ay natapos sa mga negosyo na nagbibigay ng mga serbisyo para sa pagkumpuni ng mga ari-arian na karaniwan sa gusali. Ang nasabing mga kasunduan ay nilagdaan sa mayorya o sa lahat ng mga may-ari.

PC, HOA, LCD

Ang pamamahala ng isang gusali ng apartment ay maaaring isagawa ng isang pakikipagtulungan (kooperatiba). Ang nasabing ligal na entidad ay may karapatang magpasok sa mga kasunduan sa mga may-ari para sa:

• Ang pagkakaloob ng mga kagamitan.
• Pagpapanatili at pagkumpuni ng karaniwang ari-arian.
• Pamamahala ng isang gusali sa apartment, atbp.

Mga scheme ng pakikipag-ugnay

Ang mga may-ari ng lugar ay maaaring magbigay ng kanilang mga karapatan upang makagawa ng mga kasunduan sa pagbibigay ng mga serbisyo sa pabahay at pangkomunidad sa pakikipagtulungan ng mga may-ari. Maaari itong maiayos sa pamamagitan ng isang desisyon na pinagtibay sa isang pangkalahatang pulong sa charter ng kooperatiba mismo. Ang mga may-ari ng lugar ay mayroon ding pagkakataon na ilipat ang karapatang magtapos ng mga kontrata sa pakikipagtulungan, at ito naman, ay pumirma ng isang kasunduan sa kumpanya ng pamamahala. Naghahanap siya para sa mga supplier at gumuhit ng mga kaugnay na kasunduan sa kanila.

Pamamahala ng isang apartment building ng isang kumpanya ng pamamahala

Ang pangunahing kondisyon para sa pagpili ng pagpipiliang ito ng serbisyo ay isang kasunduan. Ang isang halimbawa ng kontrata sa pamamahala ng gusali ng apartment ay may kasamang mga seksyon na sapilitan. Sa partikular, dapat itong sabihin:

1. Ang karaniwang pag-aari na iginagalang kung saan ibibigay ang serbisyo, ang address ng lokasyon nito.
2. Ang listahan ng mga gawa at serbisyo para sa pagkumpuni at pagpapanatili ng mga materyal na pag-aari, ang mga panuntunan alinsunod sa kung saan maaari itong mabago, ang listahan ng mga serbisyo sa pabahay.
3. Mga tuntunin sa pagtaguyod ng halaga ng kasunduan, ang halaga ng pagbabayad para sa mga serbisyo, pagtukoy sa laki ng mga bayarin sa utility. Nagbubuo rin ito ng pamamaraan para sa paggawa ng mga halaga.
4. Mga patakaran para sa pagsubaybay sa pagpapatupad ng kumpanya ng serbisyo ng mga obligasyon nito.

Mga probisyon ng CC

Ang kontrata, na kung saan ay natapos sa pamamahala ng samahan, ay sa lahat ng aspeto na nailalarawan bilang isang kasunduan sa pagkakaloob ng mga bayad na serbisyo. Ang form na ito ay ibinigay para sa batas sibil. Ayon kay Art. 780 Civil Code, maliban kung ibigay sa kontrata mismo, ang namamahala ng kumpanya ay dapat magbigay ng personal na serbisyo. Nangangahulugan ito na ang kontratista ay ganap o bahagyang nagbibigay ng mga serbisyo o kumikilos bilang isang tagapamagitan sa pagitan ng mga may-ari ng lugar at mga supplier.

Mga pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng mga pagpipilian

Ang pamamahala ng mga may-ari ay maaaring maging direkta, tiwala at hindi direkta. Sa unang kaso, ang mga mamamayan ay nagsisilbi sa mga karaniwang pag-aari sa kanilang sarili. Ang hindi direktang pamamahala ay nagsasangkot ng paglilipat ng ilang mga pag-andar sa ibang mga tao (o isa). Ang entity ng host ay maaaring maging isang ligal na nilalang at isang indibidwal. Sa huling kaso, maaari silang isa sa mga may-ari ng lugar sa bahay.Ang mga nagmamay-ari ay maaaring bumuo ng isang hinirang na katawan sa anyo ng isang board o sa pamamagitan ng paghirang ng isang awtorisadong tao mula sa kanilang bilog, sa gayon ay lumilikha ng isang ligal na nilalang. Halimbawa, maaaring ito ay HOA. Sa kasong ito, ang pakikipagtulungan ay naging kanilang kumpanya ng pamamahala. Ang iba pang mga may-ari ng silid ay maaaring gumawa ng kung hindi. May karapatan silang ipagkatiwala ang serbisyo sa mga hindi awtorisadong tao na hindi bahagi ng kanilang bilog.

Maaari silang maging isang upisyal na manager o samahan. Sa kasong ito, ang mga may-ari ng lugar ay pumasok sa isang naaangkop na kasunduan sa mga taong ito. Kung ang pamamahala ay isinasagawa ng mga may-ari ng lugar mismo, ang kontrata ay hindi naka-sign. Ang nabuo na kumpanya o awtorisadong tao ay dapat magsagawa ng mga pag-andar nito alinsunod sa charter. Siya naman, ay inaprubahan sa isang pangkalahatang pagpupulong. Dapat itong sabihin na sa pagsasanay, ang mga may-ari ng bahay ay sabay-sabay na gumagamit ng parehong direktang at hindi direktang pamamahala. Halimbawa, sa kaso ng pagbuo ng isang HOA, ang ilan sa mga pag-andar, bilang panuntunan, ang pinaka-susi, ay ipinatutupad ng mga may-ari mismo. Sa mahahalagang isyu ay nagpapasya ang mga desisyon sa pangkalahatang pagpupulong. Ang isa pang bahagi ng mga gawain ay isinasagawa sa pamamagitan ng napiling board, at ang pangatlo ay personal na isinasagawa ng chairman nito. Bilang karagdagan, ang isang komisyon sa pag-audit ay nilikha upang magbigay ng kontrol sa pinansiyal na gawain ng nahalal na katawan.

Mga pangunahing punto

Ang isyu ng pagpili ng isang organisasyon ng pamamahala ngayon ay ang pinaka may kaugnayan sa mga may-ari. Siyempre, nais ng lahat ng isang mataas na antas ng serbisyo. Gayunpaman, marami ang nag-aalala na ito ay magiging "tulad ng dati." Upang maiwasan ang mga problema, kailangang magpasya ang mga may-ari kung ano mismo ang nais nila sa ratio ng kalidad ng mga serbisyo at gastos. Mayroong 3 pinaka karaniwang mga pagpipilian:

1. Huwag baguhin ang anuman, hayaan ang pamamahala ay isinasagawa ng Housing Office, Criminal Code, DEZ. Ang kalidad sa kasong ito ay hindi magiging pinakamataas, ngunit ang gastos ng mga serbisyo ay lubos na katanggap-tanggap. Sa sitwasyong ito, ginusto ng mga may-ari ng apartment na huwag kumuha ng mga panganib at hindi nagmadali upang pumili ng isang samahan.
2. Maghanap ng isang ligal na nilalang na magbibigay ng mas mahusay na mga serbisyo. Alinsunod dito, ang pagbabayad ay magiging mas mataas. Sinusubukan ng ilang mga may-ari na sumang-ayon sa naturang mga termino sa kasalukuyang Tanggapan ng Pabahay.
3. Kailangan mong pumili ng isang pribadong maliit na kumpanya. Magbibigay ito ng mga serbisyo ng hindi mas masahol na kalidad kaysa sa mga Tanggapan ng Pabahay, kalidad, ngunit sa mas mababang presyo.

Praktikal na pagpapatupad

Tulad ng ipinapakita sa kasanayan, ang mga residente ng mga bahay kung saan ang samahan ng pabahay ay aktibong nagtatrabaho nang mas madalas na tumugon nang positibo sa kalidad ng mga serbisyo. Kaugnay nito, ipinapayong suriin kung mayroong isang angkop na HOA sa lugar na maaaring kumuha ng gusali para sa pagpapanatili sa ipinanukalang presyo. Bago makipag-ugnay sa board, ipinapayong pumunta sa mga portiko, siyasatin ang estado ng mga hagdanan, corridors, suriin ang patyo. Upang makakuha ng isang mas mahusay na ideya ng gawain ng mga HOA, dapat mong makipag-usap sa mga residente ng iba't ibang edad ng kanilang sarili, alamin kung magkano ang babayaran nila para sa serbisyo, kung ano ang gusto nila tungkol sa gawain ng samahan, at kung ano ang hindi angkop sa kanila. Kung ang impormasyon ay pangkalahatang positibo, pagkatapos ay maaaring gawin ang isang kasunduan.

Karanasan sa trabaho sa samahan

Gumaganap siya bilang isa sa pinakamahalagang pamantayan kapag pumipili ng isang samahan ng serbisyo. Mas gusto, syempre, isang mahabang karanasan. Gayunpaman, kamakailan-lamang na lumilitaw ang mga bagong asosasyon, na hindi rin dapat isulat. Maipapayo na malaman ang impormasyon tungkol sa mga espesyalista na nagtatrabaho doon, kung saan isinagawa nila ang kanilang mga aktibidad nang mas maaga, na siyang nagtatag. Kung ang mga ito ay dating empleyado ng mga DEZ, kung gayon, nang naaayon, mayroon silang ilang karanasan sa pagpapatakbo at pagpapanatili ng mga gusali ng tirahan. Sa kasong ito, nararapat na pag-usapan upang tanggalin ito nang personal, upang malaman kung bakit nila iniwan ang kanilang dating lugar ng trabaho, kung ano ang mga layunin na itinakda nila para sa kanilang sarili ngayon.

Mga Presyo ng Serbisyo

Sa proseso ng pakikipag-usap sa mga kinatawan ng samahan ng serbisyo, hindi lamang ang mataas, kundi pati na rin ang mababang gastos ng mga serbisyo ay dapat maalerto sa paghahambing sa kung ano ang magagamit sa oras ng trabaho ng Tanggapan ng Pabahay, halimbawa. Narito dapat mong malaman kung ano ito o ang presyo na binubuo ng. Para sa pinakamahalagang halaga, dapat mong tanungin ang lahat ng iyong mga katanungan.

Paghahambing

Kung sa pangkalahatan ang pag-uusap sa mga kinatawan ng samahan ng serbisyo ay nakabuo ng mabuti, huwag magmadali upang magtapos ng isang kasunduan. Maipapayo na makakuha ng paligid ng isa pang 2-3 HOA, upang malaman ang lahat ng impormasyon mula sa kanila. Pagkatapos nito, dapat mong ihambing ang impormasyon, suriin ang mga pakinabang at kawalan at ilagay ang isang mungkahi para sa talakayan. Kung mananatili ang anumang pag-aalinlangan, ang isang kasunduan ay dapat tapusin para sa isang minimum na panahon ng isang taon. Kung pagkatapos ng pag-expire nito ay malinaw na ang pagpipilian ay ginawa nang tama, maaari mong palawakin ang kontrata. Kaya, kung ang asosasyon ay hindi nakayanan ang mga responsibilidad nito, mas mahusay na wakasan ang kasunduan.

Isyu sa pananalapi

Ang isa sa mga makabuluhang disbentaha ng pagpili ng isang kumpanya ng serbisyo kumpara sa HOA o pamamahala sa sarili ay ang katotohanan na ang pera ng mga may-ari na inilalaan ng mga ito para sa pagbabayad para sa mga serbisyo ay sa pagtatapon ng isang third-party na legal na nilalang. Ito ay mahirap mahirap maimpluwensyahan ito sa mga tuntunin ng epektibo at naka-target na paggamit ng mga pondo. Ito ay totoo lalo na kapag ang isang organisasyon ng pamamahala ay napili ng mga lokal na awtoridad. Sa kasong ito, sa katunayan ay ipapataw ang mga nagmamay-ari sa mga kundisyon na inaakala ng ehekutibong katawan.

Garantisadong kaligtasan ng mga pondo

Ang isyung ito sa balangkas ng pakikipag-ugnay sa pamamahala ng samahan, bilang panuntunan, ay nananatiling bukas. Sa partikular, pinag-uusapan natin ang tungkol sa mga pondong inilalaan para sa overhaul. Hindi lahat ng bahay ay namamahala upang maipon ang mga ito sa loob ng 1-5 taon (sa buong panahon ng kontrata). May mga oras na nagpasya ang mga may-ari na baguhin ang samahan ng serbisyo, at ang mga pondo ay nasa kanyang account. Sa kasong ito, hindi malinaw kung paano ililipat ang pera sa isang nabuo na HOA o ibang kumpanya. Maaaring mangyari na ang samahan ay nabangkarote, nag-likido o kumuha ng pautang mula sa bangko at nawala. Ang paglutas ng isyu ng pagbabalik ng kanilang mga pondo sa mga may-ari ay magiging lubhang may problema. Ang isa pang sitwasyon ay kasama ang HOA. Ang pagkilos bilang isang ligal na nilalang, ang pakikipagtulungan ay maaaring magbukas ng isang espesyal na account sa bangko at mag-ulat taun-taon sa katayuan nito sa mga may-ari. Sa kasong ito, siyempre, mas maraming garantiya para sa kaligtasan ng mga pondo.

Lokal na awtoridad

Nakatakda ang mga ito sa h. 3 Artikulo. 156 LCD Ang mga awtoridad ng teritoryo ay may karapatang maitaguyod ang halaga ng pagbabayad para sa pagpapanatili at pag-aayos ng bagay lamang kung ang mga may-ari ng lugar ay hindi pumili ng paraan upang pamahalaan ang kanilang bahay sa oras o isang desisyon ay ginawa, ngunit hindi ipinatupad. Ayon sa batas, ang mga lokal na istruktura ng ehekutibo mismo ay maaaring matukoy ang kapisanan na magbibigay ng lahat ng kinakailangang serbisyo. Sa pagsasagawa, ang mga bukas na kumpetisyon ay madalas na gaganapin, bilang isang resulta kung saan ang isang kumpanya ay naatasan sa isang bahay. Kapansin-pansin na dito lahat ay depende sa mga lokal na awtoridad. Walang alinlangan, ang batas ay nagtatatag ng mga limitasyon ng awtoridad, ilang mga paghihigpit. Ngunit sa pangkalahatan, ang mga opinyon ng mga residente sa naturang mga kaso ay hindi tinanong. Samakatuwid, mas ipinapayong gumawa ng isang pagpapasya at piliin ang ligal na nilalang na magbibigay ng serbisyo.