Mga transaksyon sa sibil na may kaugnayan sa pagbebenta ng real estate sa Russian Federation halos palaging nangangailangan ng pagrehistro ng estado. Ang karampatang awtoridad - Rosreestr ay responsable para sa tamang pagpapatupad nito. Ano ang mga tampok ng paggana ng istrukturang ito? Anong mga gawaing pambatasan ang nag-regulate ng pamamaraan para sa paggawa ng mga nauugnay na mga entry sa estado ng cadastre?
Pagrehistro ng real estate: aspeto ng pambatasan
Ang sistema para sa pagrehistro ng mga karapatan sa pag-aari na nagpapatakbo sa Russian Federation ay kinokontrol ng parehong pangkalahatan at espesyal na batas. Kabilang sa mga pangunahing mapagkukunan ng batas ay ang Federal Law "Sa Cadastre ng Estado". Ang mga probisyon na nilalaman sa ligal na kilos na ito ay tumutukoy sa pamamaraan para sa pagrehistro ng mga karapatan sa real estate, ang mga termino at iba pang mga nuances na katangian ng pamamaraang ito.
Ang nabanggit na Pederal na Batas ay nagtatatag din ng kinakailangang konseptwal na kagamitan na ginamit sa pagsasagawa ng mga katawan ng estado na responsable para sa pagproseso ng mga transaksyon sa pag-aari ng kaukulang uri. Kaya, sa partikular, ang batas ay tumutukoy sa mga salitang "kadastral number", "real estate", "madali", atbp.
Kaya, ang paggalugad ng mga mekanismo kung saan isinasagawa ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate sa Russian Federation, gagawin namin, una sa lahat, ay sumangguni sa mga probisyon ng Pederal na Batas "Sa State Cadastre". Mapapansin din na sa nasabing Pederal na Batas mayroong madalas na mga sanggunian sa iba pang mga mapagkukunan ng pambatasan, tulad ng, halimbawa, ang Civil Code.
Kaya, ang balangkas ng regulasyon na namamahala sa system kung saan isinasagawa ang pagrehistro ng mga karapatan sa real estate ay kinakatawan ng isang medyo malawak na hanay ng mga mapagkukunan ng pambatasan.
Ipinag-uutos ba ang pagpaparehistro ng estado ng mga transaksyon?
Ayon sa ika-4 na artikulo ng Pederal na Batas na ipinahiwatig sa amin, ang pagpaparehistro ng estado ng mga transaksyon sa real estate ay sapilitan. Nalalapat ito hindi lamang sa mga ligal na relasyon na kinasasangkutan ng paggamit ng mga karapatan sa pag-aari, kundi pati na rin sa naturang mga penomena tulad ng kadalian, pamamahala ng tiwala o, halimbawa, isang mortgage.
Mga Kakayahang Awtoridad
Ang Artikulo 9 ng Federal Law "Sa Cadastre ng Estado" ay naglalaman ng mga probisyon na matukoy kung aling mga awtoridad ang may pananagutan sa pagrehistro ng estado ng mga transaksyon sa real estate. Ang batas, lalo na, ay nagsasaad na ang kaukulang sistema ng mga istruktura ng estado ay nagpapatakbo sa dalawang antas - pederal at rehiyonal. Ang kakayahan ng mga awtoridad sa pinakamataas na antas ay nagsasama ng pagpaparehistro ng mga karapatan sa balangkas ng ilang mga ligal na relasyon sa larangan ng negosyo, pati na rin ang mga transaksyon, ang mga bagay na kung saan ay naging mga komplikadong pag-aari, real estate na matatagpuan sa ilang mga distrito ng rehistro. Ang iba pang mga transaksyon ay isinasagawa kasama ang pakikilahok, sa turn, ng mga istrukturang teritoryo.
Ang pangunahing awtoridad na responsable para sa pagrehistro ng mga transaksyon sa real estate ay ang Federal Serbisyo para sa Rehistro ng Estado, Cadastre at Cartography.
Mayroon din siyang isang pinaikling pangalan - Rosreestr. Kaugnay nito, ang mga istruktura sa mga rehiyon ay tinatawag na Mga Departamento. Hindi opisyal, maaari rin silang tawaging mga kagawaran ng real estate. O iba pang mga termino na pinagtibay sa isang partikular na rehiyon.
Halimbawa, ang lungsod kung saan ang tanggapan ng Rosreestra kung minsan ay parang Kagawaran ng Real Estate - Irkutsk. Ang pagpaparehistro ng mga karapatan ng institusyong ito ay isinasagawa na may kaugnayan sa mga transaksyon sa labas ng kakayahan ng isang mas mataas na Federal Service.
Rosreestr: pangunahing kakayahan
Ano ang mga pangunahing kasanayan ng Rosreestr? Ayon sa Federal Law na "Sa State Cadastre", kasama rito ang:
- pagpapatunay ng pagiging tunay ng mga dokumento sa mga transaksyon, pati na rin ang pagkakakilanlan ng mga paksa ng ligal na relasyon tungkol sa pagiging karapat-dapat sa pag-sign ng mga may-katuturang kasunduan;
- pag-aaral ng mga dating ipinahayag na mga karapatan sa pag-aari, pag-aaral ng mga nakaraang rehistrasyon;
- ang pagpapatupad ng mga pamamaraan na bumubuo sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa pag-aari ng naaangkop na uri;
- ang pagpapalabas ng mga kinakailangang dokumento sa mga paksa ng ligal na relasyon sa mga transaksyon sa real estate;
- pagbibigay ng impormasyon sa mga mamamayan at organisasyon tungkol sa mga rehistradong karapatan sa pagmamay-ari ng kaukulang uri.
Ayon sa mga probisyon ng Pederal na Batas "Sa Cadastre ng Estado", ang Rosreestr ay hindi maaaring makisali sa iba pang mga uri ng mga aktibidad kung walang ibang mga mahihirap na batas na umiiral sa Pederal na Batas na isinasaalang-alang.
Mga prinsipyo ng accounting ng kadastral
Ano ang mga pangunahing prinsipyo ng rehistrasyon ng cadastral ng Rosreestr ng real estate? Ang kanilang listahan ay nakapaloob sa ika-4 na artikulo ng pangunahing Pederal na Batas, na kinokontrol ang nauugnay na globo. Kaya, halimbawa, sa mga pangunahing prinsipyo ay ang pagkakaisa ng teknolohiyang rehistro ng cadastral sa buong Russia. Ito rin ay isang priyoridad upang matiyak na ang pagkakaroon ng impormasyon ng publiko mula sa kadastre ng estado, pati na rin ang kanilang kaugnayan sa impormasyong nilalaman sa iba pang opisyal na mapagkukunan.
Ang isang mahalagang prinsipyo ng cadastre ay ang kaligtasan ng impormasyon na naipasok sa may-katuturang database bago i-update ang impormasyon sa isang tiyak na pag-aari. Bilang karagdagan, posible na magdagdag ng pansamantalang impormasyon sa mga mapagkukunan ng pagrehistro. Ang pagpaparehistro ng Cadastral ng real estate sa Russian Federation ay nagsasangkot ng mga mapagkukunan ng pinagmulan ng geodesic at cartographic. Sa unang kaso, ito ay ang kaukulang uri ng network, na nabuo batay sa mga order ng mga autoridad ng ehekutibo. Mayroon ding mga mapagkukunan ng cartographic na cadastral - ang mga ito ay talagang mga mapa, pati na rin ang iba't ibang uri ng mga plano, ayon sa kung saan tinutukoy ng Rosreestr ang lokasyon ng real estate.
Ano ang isang numero ng cadastral
Ang bawat ari-arian sa Russian Federation na pumasa sa pagpaparehistro ng estado ay may bilang ng kadastral. Ano ito Ito ay isang natatanging tagatukoy na walang mga duplicate, at hindi rin inilipat mula sa mga bagay na nakalista sa ibang mga uri ng real estate. Kadalasang numero - federal identifier. Upang ma-optimize ang kaukulang sistema ng accounting para sa real estate, ang teritoryo ng Russian Federation ay nahahati sa mga plaka ng cadastral - mga distrito, distrito at quarters. Kasabay nito, kung kinakailangan, maaari silang mabago sa pamamagitan ng paglathala ng may-katuturang mga kaugalian na ligal.
Mga tuntunin ng pagrehistro ng mga transaksyon
Isaalang-alang ang pinakamahalagang aspeto - ang tiyempo ng pagrehistro ng mga karapatan sa real estate. Ang lahat ay nakasalalay, una sa lahat, sa paksa ng mga transaksyon sa kaukulang uri ng pag-aari. Kinikilala ng mga eksperto ang higit sa 30 na klase ng ganitong uri ng ligal na relasyon. Subukan nating pag-uri-uriin ang mga ito batay sa nasabing pamantayan dahil ang bilang ng mga araw na inilaan ng batas sa Federal Registration Service para sa pagsasagawa ng may-katuturang mga pamamaraan.
Mayroong isang operasyon tulad ng pagrehistro ng mga kasunduan sa mortgage, ang paksa ng kung saan ay lupang pang-agrikultura. Ang termino para sa pagrehistro ng mga karapatan sa pag-aari sa kategoryang ito ay 15 araw ng pagtatrabaho. Kaugnay nito, kung pagdating sa pormal na mga transaksyon, ang paksa kung saan ay isang mortgage ng lupa at hindi tirahan na lugar, kung gayon ang mga term ay magkatulad. Para sa kung ano ang iba pang mga uri ng ligal na relasyon ay ang mga deadlines para sa pagpaparehistro ng mga karapatan ng estado sa real estate 15 araw? Kabilang dito ang:
- karagdagang mga kasunduan sa mga dokumento sa pagpapautang, ang paksa kung saan ang lupain at hindi tirahan na lugar, halimbawa, mga kasunduan sa pagtatalaga;
- pagtupad ng mga kinakailangan ng mga bailiff na may kaugnayan sa paglilipat ng mga karapatan sa pag-aari ng may utang;
- ang mga transaksyon sa mortgage na inuri bilang ligal na relasyon na lumitaw sa pamamagitan ng lakas ng batas;
- Ang mga kasunduan sa mortgage na nagmula sa batayan ng isang magkasanib na kasunduan sa pagitan ng mortgagor at ang may-ari ng mortgage, ang paksa kung saan ang lupain at hindi tirahan na lugar.
Kaugnay nito, may mga uri ng mga transaksyon na nangangailangan ng mas kaunting oras na dapat gastusin ng Rosreestr. Kaya, ang mga deadline para sa pagpaparehistro ng mga karapatan ng estado sa real estate sa ilang mga kaso ay maaaring 10 araw. Ang uri ng pamamaraan na ito ay bumubuo sa sumusunod na listahan:
- pagpaparehistro ng pagmamay-ari o paglipat nito mula sa isang paksa ng ligal na relasyon sa iba pa;
- pagpapatupad ng mga transaksyon, ang paksa ng kung saan ay karaniwang ibinahagi o magkasanib na pag-aari;
- pagpaparehistro ng karapatan na gumamit ng real estate sa isang permanenteng, walang limitasyong batayan;
- pagpaparehistro ng karapatan ng tinatawag na pamamahala ng ekonomiya;
- pagpaparehistro ng mga karapatan ng mga paksa upang isagawa ang mga aktibidad na may kaugnayan sa pamamahala ng pagpapatakbo ng real estate;
- pagpapatupad ng mga kasunduan sa trabaho o sublease, kapag hinihiling ng batas;
- pagpaparehistro ng mga ligal na relasyon, ang paksa ng kung saan ay ang real estate ng militar;
- pagpapatupad ng mga transaksyon, ang paksa kung saan nakamamanghang paggamit ng lupa sa isang kagyat na batayan;
- pagsasaayos ng impormasyon sa Pinag-isang rehistro ng Estado;
- pagpapalabas ng mga dobleng sertipiko;
- pagpaparehistro ng mga kontrata, ang paksa kung saan ang pakikilahok ng paksa ng ligal na relasyon sa ibinahaging konstruksyon;
- pagpapatupad ng mga transaksyon na sumasalamin sa pagtatalaga ng mga paghahabol sa ilalim ng ibinahaging mga kontrata sa konstruksyon;
- pagpaparehistro ng mga kasunduan na nagdaragdag sa kontrata ng pakikilahok ng mga ligal na nilalang sa ibinahaging konstruksyon;
- pagpapatupad ng pagtatapos ng mga transaksyon para sa "muling pagdadagdag" ng nag-iisang developer;
- pagpaparehistro ng mga karapatan ng mamamayan sa mga apartment sa proseso ng pagiging pribado;
- pagpapatupad ng karagdagang mga kasunduan sa mga transaksyon sa mortgage sa mga apartment.
Mayroong, naman, ang mga gawain sa pagpaparehistro ng Rosreestr, ang tagal ng kung saan ay 5 araw.
Ang nasabing mga termino ng rehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate ay kabilang sa mga sumusunod na uri ng ligal na relasyon:
- pagpaparehistro ng mga kontrata sa mortgage para sa mga apartment, pati na rin ang mga transaksyon na kinasasangkutan ng mga pagbabayad sa pag-install na pabor sa isang nagbebenta ng real estate;
- pagpapatupad ng mga kasunod na kasunduan sa "muling pagdadagdag";
- pagrehistro ng mga ligal na relasyon na kinasasangkutan ng mga obligasyon na nagmula sa ibinahaging mga kontrata sa pagtatayo;
- pagpapatupad ng ilang mga uri ng kasunduan sa pagpapautang, ang paksa ng kung saan ay lupain at hindi tirahan;
- pagpaparehistro ng paglipat ng pagmamay-ari ng real estate sa mortgagee sa proseso ng pagkolekta;
- pagpaparehistro ng mga transaksyon sa mortgage sa proseso ng pakikipag-ugnayan sa pagitan ng mortgagor at ng may-ari ng mortgage;
- pagpaparehistro ng mga transaksyon sa ilalim ng pederal na programa na "Pabahay";
- pagbabayad ng mga rekord na may kaugnayan sa isang mortgage, batay sa Federal Law na "Sa Paglahok sa Pagbabahagi ng Pagbabahagi", iba pang impormasyon tungkol sa kaukulang uri ng mga kasunduan sa pautang.
May mga gawain na dapat makumpleto ng Rosreestr sa loob ng 3 araw. Sa ilang mga kaso, sila ay mga manggagawa, sa iba pa - kalendaryo. Ang kaukulang mga deadlines para sa pagpaparehistro ng mga karapatan ng estado ay katangian ng mga sumusunod na listahan ng mga ligal na relasyon:
- pagbabayad ng mga rekord sa pagpapautang - 3 araw ng negosyo;
- Pagwawasto ng mga pagkakamali ng Rosreestr na ginawa sa proseso ng mga rehistrasyon ng mga karapatan ng estado - 3 araw ng kalendaryo;
- pagpaparehistro ng estado ng mga dokumento na hindi nai-notarized - 3 araw ng negosyo.
Mayroong, sa baybayin, ang mga operasyon sa pagrehistro upang makumpleto sa loob ng 1 araw. Ang nasabing mga deadline ng pagpapatakbo para sa pagpapatupad ng rehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate ay pangkaraniwan para sa sumusunod na hanay ng mga ligal na relasyon:
- pagpaparehistro ng mga transaksyon sa mga pagbabago tungkol sa nilalaman ng mga pagpapautang;
- pagbuo ng isang talaan na sumasalamin sa impormasyon tungkol sa mga bagong may hawak ng mortgage;
- pagkakaloob ng mga dobleng utang;
- pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate batay sa mga dokumento na ibinibigay sa electronic form at nai-notarized.
Ang ilang mga abugado ay nagtatala ng katotohanan na ang mga petsa para sa Rosreestr upang maisagawa ang mga nauugnay na operasyon ay maaaring regular na nababagay ng mambabatas.
Mga petsa - sa antas ng pederal
Ang mga tuntunin ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate - kung ito ay isang mortgage o, halimbawa, isang transaksyon na ang paksa na paksa ay isang land plot, hindi mahalaga - ay itinakda sa antas ng batas na pederal, iyon ay, sila ay itinakda, sa katunayan, sa Pederal na Batas "Sa Cadastre" o sa mga mapagkukunan na may kaugnayan dito tama.
Ang heograpiya ng aplikasyon ng batas ay hindi rin mahalaga, sa lahat ng mga lungsod ang mga tuntunin para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate ay eksaktong pareho. Ang Moscow bilang isang lungsod ng pederal na kahalagahan ay walang pakinabang sa anumang iba pang lokalidad sa Russian Federation sa aspetong ito. At kung sa antas ng mga pagbabago sa pederal na batas ay ginawa sa naaangkop na takdang oras, maaapektuhan din nito ang kapital.
Mga dokumento para sa pagpaparehistro ng cadastral
Isaalang-alang ang pinakamahalagang aspeto na katangian ng mga pamamaraan, ang kabuuan ng kung saan ay kumakatawan sa pagrehistro ng mga karapatan sa mga real estate - mga dokumento. Ang komposisyon ng mga nauugnay na mapagkukunan ay maaaring magkakaiba. Sa ika-22 artikulo ng Pederal na Batas "Sa Cadastral Accounting", sa parehong oras, naglalaman sila ng isang sapat na komprehensibong listahan ng mga ito, pamantayan para sa maraming mga transaksyon. Isaalang-alang ang mga nauugnay na probisyon ng Pederal na Batas.
Kung pinag-uusapan natin ang pagpapatupad ng mga transaksyon sa lupain, ang Tanggapan ng teritoryo para sa pagrehistro ng mga karapatan sa real estate ay tatanungin, una sa lahat, isang hangganan na plano, pati na rin ang isang kopya ng isang dokumento na maaaring kumpirmahin ang katotohanan na posible hindi pagkakaunawaan sa lupa pinapayagan sa paraang inireseta ng batas.
Kung ang isang hindi natapos na bagay ng konstruksiyon, gusali o istraktura ay ilagay sa rehistrasyon ng cadastral, kung gayon ang isang teknikal na plano ay kinakailangan na isinumite sa Rosreestr. Sa ilang mga kaso, kailangan mo ng isang kopya ng isang dokumento na nagpapahintulot sa komisyon ng pasilidad.
Kung, sa balangkas ng pakikipag-ugnay kay Rosreestr, kinakailangan na alisin ang ari-arian mula sa pagpaparehistro ng cadastral, pagkatapos ay kinakailangan na magsumite ng isang sertipiko ng inspeksyon ng kaukulang gusali sa nararapat na kagawaran.
Ang Rosreestr ay dapat magbigay ng mga dokumento na nagpapatunay sa awtoridad ng kinatawan ng paksa ng ligal na relasyon, kung siya ay kasangkot sa nauugnay na transaksyon sa real estate.
Gayundin, maaaring kailanganin ng samahan na ito na magbigay ng iba't ibang mga kopya ng mga seguridad na nauugnay sa may-katuturang uri ng mga transaksyon sa real estate.
Mga Tol
Ang batas ng Russian Federation, lalo na ang Code ng Buwis, ay itinatakda na ang mga awtoridad ng estado ay maaaring magpahiram ng bayad sa panahon ng pagpapatupad ng ilang mga pamamaraan, tulad ng, halimbawa, pagrehistro ng mga karapatan sa real estate. Samakatuwid, ang tungkulin ng estado, ay binabayaran ng mga entidad na nag-aaplay sa Rosreestr. Ang spectrum ng ganitong uri ng mga bayarin ay medyo malawak. Kaya, tinukoy ng Federal Cadastral Service ang higit sa 30 mga batayan para sa pagkolekta ng mga tungkulin ng estado.
Kabilang sa mga pinaka hinihiling na serbisyo ng Rosreestr ay ang pagpaparehistro ng real estate sa mga transaksyon na kinasasangkutan ng mga indibidwal. Sa partikular, sa 2015, ang kaukulang bayad ay 2 libong rubles. Ito, dapat kong sabihin, ay doble kaysa sa mga nakaraang taon. Mapapansin din na ang tungkulin ay nadagdagan din para sa mga samahan na nagpormal ng mga ligal na relasyon sa mga transaksyon sa real estate - hanggang sa 22 libong rubles.
Ang dami ng tungkulin ng estado sa pagpapatupad ng mga ibinahaging mga kontrata sa konstruksyon para sa mga indibidwal ay 350 rubles, para sa mga organisasyon - 6000. Kung ang isang tao ay kailangang gumawa ng mga pagbabago sa talaan ng pagrehistro sa isang mortgage, kailangan mong magbayad ng 350 rubles. Katulad nito, para sa pag-update ng impormasyon sa Pinag-isang Estado ng Rehistro ng Mga Karapatan. Gayundin 350 rubles. ang isang mamamayan ay kailangang magbayad bilang tungkulin ng estado kapag nagrehistro sa isang kubo ng tag-init o inilaan para sa pagtatayo ng garahe, pati na rin para sa disenyo ng isang bahay na plano ng isang tao na itayo sa kanyang teritoryo.
Ang mga bayarin ay pareho para sa lahat ng mga kinatawan ng teritoryo ng Rosreestr, hindi mahalaga kung saan isinumite ang mga dokumento - sa Moscow Office o lungsod ng Siberia na nabanggit sa itaas, kung saan mayroon ding departamento ng real estate - Irkutsk. Ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate ay sa gayon ay isinasagawa alinsunod sa mga probisyon ng iba't ibang mga ligal na kilos, kabilang ang, lalo na, ang Tax Code ng Russian Federation.